I. INTRODUCCIÓN
El Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo de 2020 una batería de medidas con la finalidad de paliar los efectos que el estado de alarma por la crisis sanitaria del coronavirus esta causando en el mercado de alquiler.
La paralización de la actividad económica y los ERTE derivados de ésta se suman a la problemática estructural que ya padecía el sector del alquiler. Pues España es uno de los países donde los arrendatarios deben realizar un mayor esfuerzo económico para satisfacer la necesidad de vivienda y demás gastos derivados de ella. Así, en España las familias destinan, de media, el 42,1% de sus ingresos a pagar el alquiler, cuando la media europea está en un 26,3%. Con mayor esfuerzo que las familias en España, solo esta Grecia, Serbia, Rumania, Bulgaria, Lituania y Croacia (1) . Los países con sistemas de control de renta y altas tasas de alquiler se encuentran bastante por debajo de la media en esfuerzo para pagar el alquiler, por ejemplo, Alemania (20,5%), Suiza (19,6%), Francia (14,4%) y Austria (15,5%).
En este sentido, el Gobierno se encuentra actualmente diseñando el índice de precios de alquiler para poder aprobar una normativa que frene la subida abusiva de las rentas, ya que han aumentado un 50% en los últimos cinco años (entre el 3er trimestre de 2013 y mayo de 2019) (2) . Aunque estaba prevista su publicación para el primer trimestre de 2020, la situación de emergencia sanitaria derivada del Covid-19 ha retrasado su presentación.
Es evidente que las consecuencias derivadas de las medidas que se han tenido que adoptar para luchar contra la crisis sanitaria han provocado que las dificultades para hacer frente al pago del alquiler empeore rápidamente, pues los trabajadores afectados por los ERTE han visto reducidos sus salarios en un 30%. Además, se añaden los autónomos y empresarios afectados que, debido al cierre casi total de la actividad económica nacional e internacional, ha provocado una caída en picado de sus ingresos económicos. Por este motivo, los expertos del sector y los diferentes grupos políticos han puesto sobre la mesa diferentes propuestas para intentar contener estos efectos para los arrendatarios. Inicialmente, se propuso declarar la suspensión de los contratos de alquiler. Otra propuesta fue la posibilidad de aplicar carencias o aplazamientos temporales de las rentas.
En España el 85% de los arrendadores son pequeños propietarios, que también pueden verse afectados por las consecuencias de la crisis sanitaria del covid-19
No obstante, cabe recordar que en España el 85% de los arrendadores son pequeños propietarios, que también pueden verse afectados por las consecuencias de la crisis sanitaria del covid-19, de forma que la adopción de medidas demasiado protectoras para los arrendatarios los podían colocar en una situación de vulnerabilidad, que también debía ser protegida por el Estado.
En este sentido, se ha intentado buscar medidas que palien los principales efectos derivados de un estado de alarma con el confinamiento de la población y reducir las consecuencias económicas que se han producido, intentando buscar un equilibrio entre los derechos y obligaciones de las dos partes del contrato de alquiler. Dando primacía a la protección de los colectivos vulnerables, que pudiendo afectar tanto a arrendatarios como arrendadores, se ha buscado la necesaria distinción entre grandes y pequeños tenedores de viviendas para establecer las medidas en relación al pago de la renta.
En definitiva, veremos que las medidas se centran en proteger la necesidad de evitar la pérdida de la vivienda habitual durante el estado de alarma y los meses posteriores en los que todavía no se habrá realizado una recuperación total de la económica. Y para ello, es esencial paralizar los desahucios de arrendamiento de vivienda, prorrogar obligatoriamente los contratos de alquiler y ofrecer ayudas y otras medidas para facilitar el pago de la renta.
II. SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA
Podrán acceder aquellas unidades familiares que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social debido a la crisis del coronavirus.
La prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda habitual es la única medida que no exige como requisito que el arrendatario este en situación de vulnerabilidad económica y social debido a la crisis del coronavirus.
El inquilino deberá cumplir alguno de los siguientes requisitos: a) no disponer de trabajo. b) Sufrir un ERTE. c) Haber reducido su jornada laboral por tener que cuidar a alguien. d) Los trabajadores autónomos cuyos ingresos se han reducido durante la crisis sanitaria (art. 5 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020)).
Además se exigen dos requisitos económicos:
- a) Cumplir el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), fijado en 537,84 euros al mes.
- ○ Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo o persona mayor de 35 años a cargo en la unidad familiar.
- ○ En caso de que la unidad familiar sea monoparental, el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM.
- ○ En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33% el límite será de cuatro veces el IPREM.
- ○ Si la persona obligada a pagar la renta tiene parálisis cerebral, una enfermedad mental o una discapacidad intelectual igual o superior al 33%, una discapacidad física o sensorial, un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona para realizar su actividad laboral, el límite aumentará a 5 veces el IPREM.
- b) Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
La documentación que deberá presentar para acreditar la situación de vulnerabilidad social y económica y poder solicitar las medidas reguladas en el artículo 6 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) es la siguiente:
- a) En caso de situación legal de desempleo: un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, donde figure la cantidad mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- b) En el caso del cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma.
- c) Libro de familia.
- d) El certificado de empadronamiento histórico.
- e) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para llevar a cabo una actividad laboral en caso de que fuera necesario.
- f) La titularidad de los bienes con una nota simple del servicio de índice del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- g) Una declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.
III. MEDIDAS CONTEMPLADAS EN EL RDL 11/2020
A continuación entramos a analizar las medidas que recoge el RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) sobre los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente.
Estas medidas se aplican a partir del día siguiente a su publicación en el BOE, es decir, el 2 de abril de 2020. Y como veremos, las partes del contrato pueden acordar otras medidas que otorguen una mayor protección del arrendatario de vivienda. Por lo tanto, lo que se pretende es garantizar unos mínimos esenciales para frenar los efectos que la situación de emergencia sanitaria del COVID-19 ha ocasionado a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica.
IV. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL
Se acuerda la suspensión de los procesos de desahucios de arrendamiento de vivienda para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, durante un plazo máximo de seis meses, a contar des del 2 de abril de 2020. Cuando el arrendatario no disponga de una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva (art. 1.1 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020)). Esta medida se refiere a los procesos de desahucio derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda, de forma que entendemos incluidos tanto los derivados del impago de las rentas o cantidades asimiladas como los producidos por la expiración del plazo contractual.
Cabe recordar que esta medida entrara en funcionamiento cuando se levante la suspensión de los términos y plazos de prescripción y caducidad de las acciones y derechos que opera actualmente en virtud de la disposición adicional cuarta del Real Decreto ley 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
El arrendatario deberá acreditar esta circunstancia ante el Juzgado donde se inicie el proceso de desahucio
Para ello, el arrendatario deberá acreditar esta circunstancia ante el Juzgado donde se inicie el proceso de desahucio. Será el Letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicar a los servicios sociales competentes el inició de la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento, ya que con la presentación de la solicitud se presume otorgado el consentimiento del interesado para ello (arts. 1.3 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) y 150.4 LEC (LA LEY 58/2000)). En caso de no haberse señalado o celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas. Cabe tener en cuenta que se realiza una suspensión del procedimiento y no exclusivamente del acto de lanzamiento.
En este caso, los servicios sociales tendrán que poner en funcionamiento el protocolo establecido al efecto para las personas en situación de exclusión residencial, que puede consistir en la tramitación de prestaciones que permitan saldar la deuda pendiente y poder continuar con el contrato de arrendamiento vigente o bien, mediante la búsqueda de otra vivienda que permita ofrecer a la familia una alternativa habitacional.
El Letrado de la Administración de Justicia deberá analizar si se cumplen los requisitos anteriormente señalados, de acuerdo a la documentación presentada, para que concurra la situación de vulnerabilidad económica alegada. En este caso, decretará la suspensión del procedimiento con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, como máximo de seis meses, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo del plazo de oposición o señalará fecha para la vista.
En caso de que los arrendadores acrediten ante el Juzgado encontrarse también en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos ya mencionados (art. 5 (LA LEY 4471/2020) y 6 RDL 11/2020) (LA LEY 4471/2020), el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales y ambos tenerlo en cuenta al establecer el plazo de suspensión extraordinaria y al definir las medidas de protección social a adoptar.
Cabe tener en cuenta que esta medida no evita la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sino que únicamente retrasa la resolución del procedimiento de desahucio. De forma que, una vez se levante la suspensión del proceso el arrendador podrá desahuciar al arrendatario porque el contrato de arrendamiento ya se encontraba resuelto antes de producirse la suspensión. En este caso, no estamos evitando la pérdida de la vivienda por el arrendatario. En este sentido, hubiera sido más lógico modificar el artículo 27.2.a LAU (LA LEY 4106/1994) para evitar que el impago de la renta y otras cantidades asimiladas supongan la resolución del contrato de arredramiento durante el plazo de suspensión acordado. De forma, que durante este plazo el arrendador tiene la facultad de exigir el pago de la renta pero no la resolución del contrato de arrendamiento. Así, aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo (3) cambio el criterio recientemente para establecer que el impago de una mensualidad o el retraso de la misma es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, la normativa internacional (4) ha fundamentado la exigencia de que el juez realice un juicio de proporcionalidad para poder determinar el desalojo forzoso de una persona que no dispone de alternativa habitacional (5) . Para el cumplimiento del principio de proporcionalidad, y así poder garantizar el respeto al derecho a la vida privada y familiar de las personas afectadas por un desalojo, el TEDH ha acordado en diversas resoluciones (6) la suspensión del lanzamiento previsto, hasta que las autoridades nacionales ofrezcan soluciones alternativas de alojamiento para las personas afectadas teniendo en cuenta sus circunstancias sociales y las consecuencias del desahucio (7) .
V. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
Son numerosos los contratos de alquiler que se terminan cada día y las partes deben convenir si renuevan o no el contrato existente o bien, si deciden firmar un nuevo contrato de arrendamiento, con nuevas obligaciones para las partes.
Esto es así, porque los contratos de alquiler de vivienda habitual que actualmente pueden vencer tienen una duración mínima obligatoria de tres años y, son los firmados antes del 6 de marzo de 2019. Además, podrán terminar también aquellos contratos que se encuentren prorrogados por un año más, en el caso que las partes no hubieran comunicado su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento con treinta días de antelación.
Cabe recordar que a partir del 6 de marzo de 2019 estos plazos cambian, aunque estos contratos de arrendamiento todavía no pueden haber vencido, ya que su duración se amplía. Los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen la duración que libremente estipulen las partes. Ahora bien, esta duración no puede ser inferior a cinco años cuando el arrendador es persona física o, siete años, si es persona jurídica. Y sí, vencido este plazo no se comunica la terminación del contrato con cuatro meses de antelación por el arrendador o, dos meses por arrendatario, el contrato de arrendamiento se prórroga tácitamente por un período de un año.
Debido a la situación extraordinaria que esta sucediendo a causa de la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 ha sido necesario aprobar medidas que protejan los derechos de los arrendadores y arrendatarios que pueden verse afectados por las medidas que se han adoptado. Así, una situación de confinamiento y cese de la actividad inmobiliaria dificulta la firma de renovaciones o nuevos contratos de arrendamiento para ambas partes. De forma que, en una situación excepcional y de emergencia, como la que esta acaeciendo, es necesario proteger el derecho a una vivienda del arrendatario.
Los contratos de alquiler que venzan desde el 2 de abril y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se prorrogaran obligatoriamente por un período máximo de seis meses
Por este motivo, los contratos de alquiler que venzan desde el 2 de abril y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 se prorrogaran obligatoriamente por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento.
Aunque la norma aprobada hace exclusiva referencia a los contratos en los que finaliza el período de prórroga obligatoria (con una duración de tres años para los contratos pactados hasta el 5 de marzo de 2020) y tácita (con una duración de un año más), la aplicación de este artículo debe hacerse extensiva a todos los contratos que finalicen durante el período acordado por la norma, como son aquellos con una duración pactada por las partes superior a la legalmente establecida o los contratos que se encuentran en tácita reconducción. De otra forma, estaríamos colocando a estos últimos arrendatarios en una situación de desigualdad respecto a los primeros y no se cumpliría la finalidad que persigue la norma de evitar que los arrendatarios puedan ver resuelto su contrato de arrendamiento y deban negociar las condiciones del contrato en un momento de emergencia que puede conllevar la aceptación de peores condiciones o bien, encontrar otra vivienda en un momento en el que se ha decretado el confinamiento de la población y se ha paralizado la actividad inmobiliaria.
Como se prorrogan los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento, no será posible aumentar la renta, sin perjuicio de las actualizaciones que puedan aplicarse en cumplimento de lo previsto en el contrato.
Debe comunicarse al arrendador la voluntad de acogerse a esta medida aunque no es necesario esperar la aceptación del arrendador para su aplicación. No obstante, es posible que las partes acuerden la adopción de otras medidas diferentes que substituyan las acordadas por el gobierno. En este último caso, para poder demostrar la aplicación preferente del acuerdo adoptado se recomienda que se haga constar por escrito o, por lo menos, se notifique el acuerdo por algún medio que pueda permitir su comprobación posterior y sirva como medio de prueba.
Para la aplicación de esta medida no es necesario cumplir ningún requisito de vulnerabilidad económica y social.
VI. MEDIDAS CUANDO EL ARRENDADOR ES UN GRAN TENEDOR DE VIVIENDA: MORATORIA DE LA DEUDA HIPOTECARIA
Como hemos introducido, las medidas acordadas que afectan directamente al pago de la renta distinguen cuando el arrendador es un pequeño o gran tenedor de viviendas. Y se aplicaran siempre y cuando el arrendatario que lo solicite se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica y social anteriormente descrita.
De esta forma, la moratoria de la deuda hipotecaria regulada en los artículos 3 (LA LEY 4471/2020)a 9 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) solo se aplican cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Se entiende por gran tenedor, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o con una superficie construida de más de 1.500 m2.
El arrendatario podrá exigir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, del 2 de abril al 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido, con carácter voluntario, por acuerdo entre ambas partes.
El arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión. Y podrá escoger entre las siguientes alternativas:
- a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, más de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
La medida esta justificada por la situación temporal y excepcional que se ha producido por las consecuencias del estado de alarma y que se adopta para proteger a los colectivos que se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad económica y social. De forma que, se antepone la protección del derecho a la vivienda de las personas arrendatarias (art. 47 CE (LA LEY 2500/1978)) al derecho a la propiedad de los arrendadores (art. 33 CE (LA LEY 2500/1978)). Esto es posible dada la función social que cumple la propiedad (art. 33.2 CE (LA LEY 2500/1978)) y que no se le niega al arrendador el derecho a un beneficio razonable (8) , ya que se le da la posibilidad de elegir entre una reducción del 50% de la renta o un aplazamiento del pago. De esta forma, estas medidas pretenden no causar un grave perjuicio a los arrendadores, que siendo grandes tenedores, se entiende que disponen de una mayor capacidad económica para soportar estas limitaciones. Por este motivo, no se prevén estas medidas para los pequeños arrendadores que sí podrían sufrir graves perjuicios económicos, teniendo en cuenta que son personas físicas con pocas viviendas y existe una mayor probabilidad de que dependan de estos ingresos para subsistir o que sin ellos puedan colocarse, como sucede con los arrendatarios, en una situación de vulnerabilidad económica y social.
No obstante, cabe recordar que el artículo 3.2 de la Ley orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio (LA LEY 1157/1981) reconoce a los afectados directamente por las disposiciones adoptadas durante la vigencia del Estado de alarma el derecho a ser indemnizados por los daños o perjuicios sufridos por su aplicación. De forma que, parece razonable que los grandes tenedores puedan exigir una compensación por la reducción o aplazamiento de la renta que se vean obligados a aplicar a sus arrendatarios.
VII. MEDIDAS CUANDO EL ARRENDADOR ES UN PEQUEÑO TENEDOR DE VIVIENDAS
Para el resto de arrendadores que, no son empresas públicas ni grandes tenedores de viviendas, se reconocen determinadas ayudas al arrendatario del artículo 8 (LA LEY 4471/2020) al 10 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020).
Así, el arrendatario podrá exigir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, del 2 de abril al 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
El arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión. Si el arrendador no acepta las medidas ofrecidas, el arrendatario podrá solicitar un microcrédito sin intereses de hasta seis meses de renta, con aval del Gobierno, que podrá devolverse en seis años, ampliables a diez.
Las condiciones de vulnerabilidad que debe cumplir el arrendatario son las fijadas en el artículo 5 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020). Aunque estas ayudas podrán ampliarse a otros colectivos por Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Además, se podrán conceder ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan dificultad para devolver los microcréditos. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa. A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 (art. 10 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020)).
Las personas que se hubiesen beneficiado de las medidas de la moratoria de la deuda arrendaticia y/o de las ayudas para satisfacer el pago de la misma sin reunir los requisitos necesarios, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma (art. 7 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020)).
VIII. CONCLUSIONES
El Gobierno aprueba una batería de medidas para proteger a los colectivos vulnerables económica y socialmente por las consecuencias derivadas del estado de alarma declarado para luchar contra la emergencia sanitaria del Covid-19, que se aplican a partir del 2 de abril de 2020.
Estas medidas pretenden proteger al titular de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de la pérdida de su vivienda durante el estado de alarma o mientras duren los efectos económicos de su adopción. Para ello, se acuerda la suspensión de los procesos de desahucio por impago de renta y expiración del plazo contractual durante un máximo de seis meses. Y además, se acuerda la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda que venzan entre el 2 de abril y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. Esto implica que el contrato se prorrogará obligatoriamente durante seis meses, en los mismos términos y condiciones. De forma que, no se podrá aumentar la renta vigente, sin perjuicio de las actualizaciones acordadas en el contrato.
Además se acuerdan ayudas al arrendatario cuando, por su situación de vulnerabilidad, no puede hacer frente al pago de la renta. En este caso, se distingue entre los grandes tenedores (entidades públicas y arrendadores privados con más de diez viviendas) los cuales deberán aplicar una moratoria en el alquiler, que consiste en que estos puedan escoger entre aplicar una reducción del 50% de la renta o un aplazamiento del pago de la misma. En cambio, si el arrendador es un pequeño tenedor, el arrendatario solo podrá solicitar a su entidad financiera la concesión de un microcrédito sin intereses, para el pago de hasta seis mensualidades de renta, con el aval del Gobierno y, que podrán devolver en un plazo de entre seis y diez años. Además, se prevé la convocatoria de ayudas públicas para el caso en que estos arrendatarios tengan dificultades para devolver los microcréditos.
Por último, cabe destacar que el RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) presenta algunos defectos, que podrían haberse corregido de la siguiente manera: