I. Introducción
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia (LA LEY 20/2025) modifica en profundidad la regulación de las subastas judiciales. En el presente artículo se ponen de manifiesto los aciertos de la nueva regulación, así como sus carencias e imperfecciones y los problemas que en la práctica puede suscitar.
La nueva regulación será aplicable a las ejecuciones cuya demanda ejecutiva sea interpuesta a partir del 3 de abril de 2025. No se sigue el mismo régimen transitorio que el establecido por la LEC 1/2000 en su Disposición transitoria sexta (LA LEY 58/2000), conforme a la cual la nueva regulación era aplicable a los procesos de ejecución ya iniciados al entrar en vigor dicha Ley (8 de enero de 2001) respecto de las actuaciones ejecutivas que aún pudieran realizarse o modificarse hasta la completa satisfacción del ejecutante.
Según la Disposición transitoria novena de la Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025) las previsiones recogidas por la misma respecto de los procedimientos judiciales serán aplicables exclusivamente a los procedimientos «incoados» con posterioridad a su entrada en vigor (3 de abril de 2025), término que a nuestro juicio no resulta acertado, y que también se utilizó en el Real Decreto Ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023), en que se entendió que había que atender a la fecha de registro de la demanda, pues aunque asociamos el verbo «incoar» con admitir la demanda, la litispendencia existe desde que la demanda es interpuesta si luego resulta admitida (art. 410 LEC (LA LEY 58/2000)) y es más coherente atender a la fecha de registro que a la de admisión, lo que tampoco se aleja de la definición del término incoar dado por el diccionario de la RAE («llevar a cabo los primeros trámites de un proceso»), pues en puridad el primer trámite de un proceso judicial es la demanda o escrito inicial si luego resulta admitido.
II. Modificaciones relativas a los trámites previos a la subasta
1. Reforma del art. 656 LEC para evitar que quede desfasada la información sobre cargas registrales
Se modifica el art. 656 LEC (LA LEY 58/2000) con el propósito de conseguir que cuando se celebre la subasta no haya quedado desfasada la información sobre las cargas registrales.
A tales efectos, se prevé que cuando la petición de subasta del inmueble objeto de la ejecución se demorase más de seis meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, pueda solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada en aras de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.
A nuestro juicio, esta previsión normativa resulta muy acertada, máxime teniendo en cuenta que se prevé que esta nota simple registral se ponga a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándola a la documentación a publicar en el Portal de Subastas del «BOE». Además, se establece que dicha nota servirá para comprobar la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
Se concreta que «desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización», el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. A estos mismos efectos, se añade una precisión importante, cual es que el letrado o letrada de la Administración de Justicia incorporará el código registral único de la finca a subastar, si se dispone del mismo, a la información que transmita al Portal de Subastas y este, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
En el párrafo cuarto de dicho precepto se dispone que, expedida la certificación, el Registro la hará llegar en todo caso por medios electrónicos al órgano judicial correspondiente, sin perjuicio de su entrega o remisión al procurador que hubiera cuidado de su diligenciado, en su caso.
De todos modos, a nuestro juicio, se deberíahaber eliminado del art. 667.2 de la LEC (LA LEY 58/2000) la referencia de que en el caso de que la información registral electrónica y en bases gráficas no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta. Según este último precepto, sigue siendo posible iniciar la subasta sin contar con toda la información relevante, lo que no se alcanza a comprender porque dicha celeridad no beneficia a nadie.
Por lo demás, no se alcanza a comprender que el legislador muestre especial empeño en que los postores dispongan de una información registral actualizada (art. 656.2 de la LEC (LA LEY 58/2000)), pero que se descuide otro tipo de información, como pueden ser otras «cargas ocultas» que debe soportar el adquirente del bien en subasta:
— Por un lado, a nuestro juicio, sería conveniente que legalmente se previera solicitar información a la Administración Tributaria acerca del impago de los tributos que gravan el inmueble, así como a la Comunidad de Propietarios en que se encuentra sito el inmueble en aras de conocer si el propietario se halla al corriente de los gastos de comunidad por la anualidad corriente y las tres anteriores. Respecto del IBI, hay que tener en cuenta que el adquirente del bien en subasta será responsable subsidiario de su pago [art. 43.1 d) LGT] —aunque no de las sanciones al deudor principal (art. 41.4 LGT)— siempre que no hubieran prescrito por el transcurso del plazo de cuatro años (art. 66 LGT) (1) , salvo interrupción de la prescripción; si bien, los actos interruptivos de la prescripción pueden oponerse al nuevo titular (art. 68.8 LGT). También hay que tener en cuenta que el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior, entendiéndose por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago (arts. 78 LGT, 194 LH y 65 RGR). Esta hipoteca legal tácita opera con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga (2) .
Se descuida la información relativa a la existencia de terceros ocupantes en el inmueble que solo figura en los edictos si constare cumplidamente al Letrado de la Administración de Justicia
Por otro lado, se descuida la información relativa a la existencia de terceros ocupantes en el inmueble que solo figura en los edictos si constare cumplidamente al Letrado de la Administración de Justicia, lo que puede constituir una carga oculta de gran importancia puesto que el hecho de que en el anuncio de la subasta no se haga constar la existencia de terceros ocupantes no puede perjudicar a estos en el caso de que existieren.
2. Reforma del art. 657 LEC relativo a la solicitud de información sobre las cargas anteriores o de igual rango
En la ejecución ordinaria de bienes embargados con carácter previo a subastar un bien con publicidad registral constituye un requisito sine qua non solicitar información al ejecutado y a los acreedores cuyos gravámenes vayan a subsistir tras la subasta para que informen sobre la subsistencia y cuantía de los mismos (art. 657 LEC (LA LEY 58/2000)). En el procedimiento hipotecario no resulta aplicable el art. 657 ni el art. 666 LEC (LA LEY 58/2000), es decir, no se practica la liquidación de cargas con carácter previo a sacar el bien a subasta, ni se recaba información del ejecutado ni de los acreedores con igual o anterior rango para que informen sobre la subsistencia y cuantía de las cargas registrales, de manera que, con independencia de las mismas, el valor a efectos de subasta va a ser el que conste en la escritura de hipoteca. Tampoco cabe fijar como valor de subasta el de tasación minorado por las cargas anteriores que gravan la finca objeto de la hipoteca, ya que la DGSJFP ha considerado que el legislador ha optado por establecer un mínimo a ese valor de tasación que no se puede transgredir bajo la justificación de que sobre la finca hipotecada pesan cargas registrales anteriores, entre otros motivos porque cuando se inicie la ejecución tales cargas anteriores pueden haber sido ya canceladas [RDGSJFP de 11 de febrero de 2021 (BOE de 25 de febrero de 2021] (3) .
La Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025), de 2 de enero, modifica varias cuestiones en el art. 657 LEC (LA LEY 58/2000):
En primer lugar, se añade que se solicitará información a los acreedores de igual rango, lo que resulta acertado, habida cuenta de que conforme al art. 227 del RH se consideran preferentes las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor. No obstante, resulta reprobable que:
Por un lado, el legislador olvide reformar en el mismo sentido el art. 666 LEC (LA LEY 58/2000) relativo a los gravámenes que deben descontarse en la liquidación de cargas que no especifica que haya que descontar las cargas de igual rango que se hayan minorado o extinguido.
Por otro lado, consideramos que induce a confusión que el art. 657 LEC (LA LEY 58/2000) establezca que: «El letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los acreedores registrales cuyos créditos sean preferentes o de igual rango al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía», toda vez que no se trata de «créditos preferentes» sino de «cargas preferentes», pues el Letrado de la Administración de Justicia debe solicitar información a todos los acreedores que consten en el Registro con anterioridad o con igual rango, con independencia de que sus créditos sean o no preferentes al del ejecutante, dado que no cabe equivocar la preferencia crediticia y la prioridad o rango registral (4) . Una vez subastado el bien, en el mandamiento de cancelación de cargas no se puede entrar a resolver sobre qué créditos son preferentes al del ejecutante, pues, ab initio, la regla que debe aplicarse es la de la estricta prioridad registral, por lo que, puede haber cargas inscritas con anterioridad que garanticen créditos no preferentes y cargas posteriores por créditos preferentes, en cuyo caso su titular, si quiere cobrar con anterioridad, deberá interponer una tercería de mejor derecho.
— En segundo lugar, se dispone que los oficios que se expidan se remitirán a la dirección electrónica habilitada del acreedor (lo que se concilia con lo previsto en el art. 660.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) (5) ) y solo si no la hubiere, se entregarán al Procurador del ejecutante para que se encargue de su cumplimiento.
No obstante, a nuestro juicio se echa en falta que el precepto se pronuncie acerca de si en este último caso la actuación del Procurador podrá incluirse en la tasación de costas. A favor se puede esgrimir que no se trata de una actuación meramente facultativa excluida de las costas, conforme al art. 243.2 LEC (LA LEY 58/2000), ya que por imperativo legal se encomienda al Procurador del ejecutante aunque no lo solicite expresamente por el mero hecho de no tener el acreedor anterior dirección electrónica habilitada (6) .
— En tercer lugar, se dispone que en el supuesto de que el crédito hubiera sido satisfecho íntegramente en virtud de subrogación en la posición del acreedor, se deberá identificar al pagador y será el nuevo acreedor quien deberá informar del estado actual de su crédito.
Por lo demás, tratándose de entidades de crédito, la contestación deberá ir acompañada de los documentos que acrediten la identidad, facultades y representación del firmante de la certificación requerida, de manera que sin estos documentos, no se considerará atendido el requerimiento, lo que se cohonesta con las exigencias de la DGRN/DGSJFP (7) .
— En cuarto lugar, se prevé que transcurridos diez días desde la práctica del requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá reiterarlos, con el apercibimiento de la imposición de las multas previstas en los arts. 589 (LA LEY 58/2000) y 591 de la LEC (LA LEY 58/2000), mientras no sean atendidos, lo que constituye una medida que, de lege ferenda, ya habíamos propuesto en anteriores estudios doctrinales (8) . De la remisión a los arts. 589 y 591 se infiere que las multas al ejecutado las impondrá el Letrado de la Administración de Justicia por decreto, mientras que el Juez las impondrá a los acreedores, previa audiencia de los mismos.
De todos modos, entendemos que resultan ambiguas las consecuencias de la desatención del requerimiento dado que la ley 1/2025 (LA LEY 146/2025) suprime del párrafo tercero del art. 657 la siguiente previsión: «Transcurridos diez días desde el requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente». Si no se facilita la información solicitada, a pesar de las multas, la LEC no da ninguna solución de cómo practicar la liquidación de cargas; si bien, a nuestro juicio podría resultar oportuno que, cuando el acreedor anterior lo fuere por una anotación preventiva de embargo o por una hipoteca que hubiere dado lugar a la iniciación de un procedimiento judicial, se obtuviera dicha información por vía indirecta, remitiendo un exhorto al órgano judicial que conozca del procedimiento.
Por lo demás, a nuestro juicio, se han olvidado otras cuestiones importantes:
Por un lado, hubiera sido deseable que se fijara un plazo de validez de la información facilitada por los acreedores que constan en el Registro con igual o anterior rango, transcurrido el cual debiera reiterarse la solicitud de información dado que salvo que hayan manifestado que sus créditos se extinguieron, su inicial declaración puede quedarse desfasada si por diversas eventualidades se retrasa o suspende la subasta (9) , habida cuenta de que el Registro no siempre refleja la minoración de las deudas que reflejan las cargas, así puede haber hipotecas por créditos pagados que no figuren canceladas.
Por otro lado, consideramos objeto de crítica que no se haya enmendado un defecto reprobable del art. 657.2 LEC (LA LEY 58/2000), cual es que subordina la publicidad registral de la información facilitada (art. 144 LH), a la previa petición del ejecutante, es decir, si las deudas garantizadas por las cargas de igual o anterior rango registral a la del ejecutante se han minorado o extinguido, no prevé remitir esa información al Registro de oficio; defecto legal que se agrava porque dicha minoración o extinción de la carga solo podrá tenerse en cuenta por el Letrado de la Administración de Justicia al practicar la liquidación de cargas si tiene el oportuno reflejo registral (10) . Para salvar esta incoherencia legal, algunas resoluciones de la jurisprudencia menor consideran que lo que se debe descontar del valor de tasación es la deuda real que a su favor tiene el acreedor anterior aunque el importe actualizado no se haya hecho constar en el Registro (11) , pero en sentido contrario otras resoluciones abogan por la literalidad legal (12) .
Por lo demás, bien es cierto que el art. 668.2 dispone que en el Portal de Subastas se incorporará el edicto de la subasta que contendrá, entre otros datos, «las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos», pero hay que reparar en que si la información sobre la minoración o extinción de los créditos de los acreedores que consten en el Registro con anterioridad o con igual rango no se hiciere constar en el Registro, en caso de que dicha información no fuere correcta perjudicará a quien haya resultado mejor postor que se haya fiado de que las cargas registrales eran menores. pues deberá prevalecer la publicidad registral (13) , es decir, el contenido del Registro (14) . En estos casos, ni siquiera resulta pacífico si el adquirente del bien en la subasta podrá exigir responsabilidad al acreedor que emitió una información errónea que no se hizo constar en el Registro, cuestión respecto de la que nuestros tribunales no se ponen de acuerdo (15) .
III. Modificaciones relativas a la publicidad y notificación de la subasta
A este respecto son varias las modificaciones que se han introducido en la LEC que van a ser objeto de nuestro análisis en las siguientes líneas:
1. Suscripción a alertas por correo electrónico
Según la nueva redacción de art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) en el decreto convocando la subasta se ha de hacer constar que el portal de subastas del BOE permite a los usuarios registrados suscribirse a alertas por correo electrónico para conocer el momento de inicio de la subasta.
2. Necesidad de informar del pago de la tasa exigida
En el art. 648.2ª LEC (LA LEY 58/2000)se establece la obligación del solicitante de la subasta de informar al órgano judicial del pago de la tasaexigida para la publicaciónde la subasta (16) ; si no lo hiciere en un plazo de diez días desde la remisión al Portal de Subastas de la información necesaria, se faculta a cualquiera de las demás partes de la ejecución para efectuarlo, dando cuenta al órgano judicial previamente a su inicio.
3. Mayor información en el Portal de Subastas
El art. 668.2 de la LEC (LA LEY 58/2000)se completa la información que debe constar en el Portal de Subastas en caso de inmuebles que, además de los datos exigidos para muebles sin publicidad registral, debe contener (se pone en negrita lo nuevo): la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales incluido el código registral único y la referencia catastral si la tuvieran, así como la documentación que contenga cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, incluyendo, a estos efectos, el informe de tasación extrajudicial, cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta; la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos; y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. Estos datos y documentos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.
Se añade que también se informará de que el traslado previsto por el art. 670.3 LEC (LA LEY 58/2000), para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose esta advertencia al ejecutado al notificarle el decreto convocando la subasta (17) .
Asimismo, se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta, previsión que ya estaba en la anterior redacción del art. 668.2, pero ahora va a ser más sencillo facilitar dicha información, dado que, resulta muy acertado, a nuestro modo de ver, que se establezca un plazo concreto para que el ejecutado comunique su deseo de facilitar la inspección del bien, cual es el plazo de diez días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta dentro del cual puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de dicha subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados. A tal efecto deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria. Si así lo hiciera, y se tratara de la subasta de un inmueble, podrá beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 por ciento del importe por el que se adjudicara (art. 644 LEC (LA LEY 58/2000)) (18) .
No obstante, aunque el ejecutado dé todo tipo de facilidades, ello no significa que siempre vaya a rebajársele dicho porcentaje, habida cuenta de que procede reparar en que los arts. 644 (LA LEY 58/2000) y 669.3 LEC (LA LEY 58/2000) fjan un importe máximo pero no un mínimo, de manera que, atendidas las circunstancias concurrentes y las manifestaciones del ejecutante en el plazo de cinco días, puede decidir rebajar un importe inferior al 2%.
Conforme al art. 645.1.II LEC el letrado de la Administración de Justicia autorizará al procurador del ejecutante, a petición de esta parte, a llevar a efecto el anuncio de la subasta.
4. Notificación de la convocatoria de la subasta al ejecutado aunque no esté personado
La anterior redacción del art. 645.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) planteaba serias dudas de constitucionalidad, dado que establecía que el anuncio en el BOE servía de notificación al ejecutado no personado. Dicha previsión normativa (incluida por la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015)), podía causar indefensión al ejecutado dado que el ciudadano medio no consulta normalmente dicho periódico oficial, y aun cuando lo consulte, hay que tener en cuenta que en dicho anuncio ni siquiera se identifica el bien que se subasta ni su propietario, por lo que es difícil enterarse por este medio de que un bien propio va a ser subastado (19) . El TC, Sala Primera, 126/2014 (LA LEY 93104/2014), en la sentencia de 21 de julio (rec. 3652/2012) había declarado que dada la finalidad y relevancia del trámite, la comunicación de la subasta, por exigencias del art. 24.1 CE (LA LEY 2500/1978), tiene que realizarse en la forma que garantice su efectividad si es posible hacerlo porque se conozca el domicilio del interesado.
Asimismo, el TS en la sentencia 144/2014, de 13 de marzo (rec. 755/2012 (LA LEY 31486/2014)) (20) consideró la notificación de la subasta al ejecutado como un acto de comunicación esencial.
Afortunadamente, resulta loable que el legislador, se haya dado cuenta de esta deficiencia legal que afectaba directamente al derecho de defensa aunque resulta reprobable que haya tardado casi 10 años en enmendarla.
A estos efectos, en la Ley 1/2025, de 2 de enero elimina del art. 645.1 LEC (LA LEY 58/2000) dicha referencia e incluye en el art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) la previsión de que la notificación al ejecutado no personado del decreto convocando la subasta deberá practicarse en la forma prevista en el art. 155 de la LEC (LA LEY 58/2000), es decir, conforme a las reglas generales de los actos de comunicación. De todos modos, el inicio de la subasta y su resultado no va a serle notificado personalmente, sino que será facilitado por el Portal de Subastas, teniendo la posibilidad de registrarse como usuario y utilizar su sistema de alertas.
IV. Modificaciones relativas a los requisitos para intervenir en las subastas
1. Mecanismos seguros de identificación
Para intervenir en la subasta los postores deben Identificarse de forma suficiente, indicando si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si actúan en representación de varios, informarán sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno (art. 647.1 (LA LEY 58/2000) 1º LEC).
Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema, accediendo mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos de acuerdo con lo previsto en el artículo 6 del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023), por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (LA LEY 9394/2021) en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo, de forma que en todo caso exista una plena identificación de los licitadores (regla cuarta del art. 648 LEC (LA LEY 58/2000)). Con anterioridad se remitía a la Ley 59/2003, de 19 de diciembre (LA LEY 1935/2003), de firma electrónica que fue derogada por la Ley 6/2020, de 11 de noviembre (LA LEY 21517/2020), reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza que entró en vigor el 13 de noviembre de 2020, por lo que esta reforma resultaba necesaria aunque también llega con retraso.
A los ejecutantes se les identificará de forma que les permita comparecer como postores en las subastas dimanantes del procedimiento de ejecución por ellos iniciado sin necesidad de realizar consignación (art. 648.4ª).
2. Aumento del depósito para pujar y descuento al ejecutante del equivalente si quiebra la subasta
Se incrementa el depósito que han de abonar los postores distintos al ejecutante para intervenir en las subastas que se eleva del 5% del valor por el que el bien sale a subasta al 10 por ciento en caso de muebles sin publicidad registral o al 20 por ciento si se trata de inmuebles o muebles con dicha publicidad o, en ambos casos, un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior (arts. 647.1.3º (LA LEY 58/2000) y 669.1 LEC (LA LEY 58/2000)).
De todos modos, se permite al Letrado de la Administración de Justicia elevar o reducir el porcentaje del depósito, en atención a «las circunstancias de la subasta» (arts. 647.1. 3º, 669.1), expresión a nuestro juicio demasiado imprecisa, dado que no se dan pautas para conocer qué circunstancias son estas y se corre el riesgo de que, por medio de esta previsión en cada órgano judicial, en circunstancias muy similares, se fije el tipo de subasta que se considere más oportuno.
A nuestro juicio, aunque el incremento del depósito puede minorar el riesgo de quiebra de las subastas, no resulta una opción legislativa adecuada, pues cuanto más alto sea, menor será el número de postoresy, por tanto, a menor demanda, serán inferiores las posibilidades de venta de los bienes embargados e hipotecados y de obtener el mejor precio posible. Además, el aumento del depósito puede ahuyentar a postores no profesionales.
Aunque el ejecutante sigue sin tener la obligación de consignar depósito para participar como postor en la subasta, cuando el precio por el que ha adquirido el bien es superior a lo que le adeuda el ejecutado, si no consigna la diferencia en el plazo de diez días se declara la quiebra de la subasta y se descuenta de lo que le debe el deudor el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta. (art. 650.2 y 670.2 in fine).
V. Modificaciones que afectan al desarrollo de la subasta
1. Imposibilidad de ampliar la duración de la subasta y de que termine en días festivos
Según la nueva redacción del art. 649 LEC (LA LEY 58/2000) se admitirán posturas durante el plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura. Se ha eliminado la precisión de que la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, con un máximo de 24 horas más, por lo que la nueva regulación ya no permite ampliar el plazo de la subasta por plazo superior a 20 días naturales.
Además, se prohíbe que la subasta finalice en sábados, domingos, en los días de fiesta nacional ni en los que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto, lo que resulta muy acertado.
Asimismo, se precisa que la suspensión de la subasta por período superior a 15 días naturales ocasiona la cancelación de la subasta y la devolución de los depósitos a los postores, con retroacción de la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. También se matiza que si la suspensión no superara los quince días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
2. Posibilidad de que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta aunque no intervengan otros licitadores
En el art. 647. 2 de la LEC (LA LEY 58/2000) se prevé que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores, sin necesidad de consignar cantidad alguna. Hasta ahora el ejecutante solo podía intervenir en la subasta para «mejorar las posturas que se hicieren», es decir, no podía adelantarse a pujar, sino que debía esperar a que otros postores lo hicieran, pudiendo a partir de entonces participar como cualquier otro postor en la subasta telemática.
Es lógico que se permita al ejecutante pujar el primero en la subasta o incluso pujar solo cuando pretenda adjudicarse los bienes, ya que la nueva regulación le prohíbe mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor una vez finalizada la subasta y si no hubiera habido pujas, tampoco le permite solicitar la adjudicación de los bienes.
Esta previsión normativa va a obligar a los ejecutantes a ser cautos e intervenir en todas las subastas aunque no les interese el bien subastado en aras de cobrarse algo o todo de lo adeudado, con el temor de que si la subasta queda desierta el ejecutado pueda pedir el alzamiento del embargo, lo que puede suponer un problema, especialmente para los particulares que ocupen la posición de ejecutantes en un proceso de ejecución, los cuales no cuentan con las facilidades ni los medios económicos de los grandes bancos para adquirir bienes aunque no les interesen ni para ceder el remate a un tercero.
3. Secreto de las pujas
Según la nueva redacción del art. 649.1 LEC (LA LEY 58/2000) las posturas tendrán carácter secreto.
A nuestro juicio, no resulta acertado que se haya establecido el secreto de las pujas, porque ello perjudica sobremanera a los postores que deberán realizar sus ofertas a ciegas con la inseguridad de no conocer si se están extralimitando o, por el contrario, si se están quedando cortos. Hay quien, conociendo la postura anterior, estaría dispuesto a mejorarla en caso de estar interesado por el bien, pero esta posibilidad ya no va a ser factible, lo que va a redundar en detrimento del ejecutado. Esta previsión normativa, unida al aumento del depósito para participar en la subasta y a la reducción del plazo para pagar el precio de remate en caso de inmuebles, puede reducir considerablemente la afluencia de postores en las subastas, dejándola para los especialistas y especuladores.
Un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado (antes se decía a la más alta ya realizada), en cuyo caso solo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores (regla sexta del art. 648 LEC (LA LEY 58/2000)).
Con la legislación que se deroga si se realizaban pujas por importe igual o inferior a la más alta ya realizada, ello se consideraba como una petición tácita de reserva de depósito y eran tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que hubiera realizado la puja igual o más alta no consignara finalmente el resto del precio de adquisición. Esta posibilidad se elimina con la nueva regulación en que solo cabe solicitar expresamente la reserva de depósito (arts. 648.6ª (LA LEY 58/2000) y 652.1 LEC (LA LEY 58/2000)).
4. Supresión de la posibilidad de ofrecer pagar a plazos el precio de remate
Según el Preámbulo de la Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025) se suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado porque no se adapta al sistema de subastas electrónicas, basado en pujas incondicionadas y por importes concretos, en la complejidad de su tramitación y en el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes, al poder servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta.
Lo cierto es que el pago a plazos del precio de remate regulado en el párrafo tercero de los arts. 650 (LA LEY 58/2000) y 670 de la LEC (LA LEY 58/2000) ha ocasionado numerosos problemas en la práctica porque el Portal de Subastas no permite que el postor señale las condiciones en las que formaliza la oferta que realiza (21) , por lo que no existe manera alguna de hacer constar que se pretende pagar a plazos ni se diferencia entre las pujas con pago a plazos o al contado, puesto que solo da por ganadora la puja de mayor importe.
El legislador podía haber optado por enmendar dichas deficiencias del Portal de Subastas, pero ha adoptado una decisión más drástica y directamente ha eliminado la posibilidad de pagar a plazos el precio de remate.
Este tipo de pujas suscitaba otro problema, cual es el posible retraso o el incumplimiento en el pago de los plazos, ya que aunque el postor debe ofrecer garantías bancarias o hipotecarias, su realización dentro del proceso de ejecución puede complicar sobremanera la sustanciación del procedimiento al iniciar en su seno otro apremio contra un tercero distinto del ejecutado (22) .
VI. Eventualidades e incidencias
1. Posturas por debajo del tipo mínimo
La Ley 1/2025, de 2 de enero modifica el párrafo cuarto de los arts. 650 (LA LEY 58/2000) y 670 de la LEC (LA LEY 58/2000) (que pasa a ser el tercero), el cual prevé los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del valor de salida (en bienes muebles sin publicidad registral) o inferior al 70 por ciento (en inmuebles o muebles con publicidad registral).
A) Presentación por el ejecutado de un adquirente que mejore el precio
Son varias las modificaciones que se introducen en el párrafo tercero de los arts. 650 (LA LEY 58/2000) y 670 LEC (LA LEY 58/2000) (el cual pasa a contener lo que antes estaba en el párrafo cuarto) a los efectos de que el ejecutado presente un tercero que mejore el precio ofrecido:
En primer lugar, se prevé expresamente la necesidad de informar de este derecho a todo ejecutado en un temprano momento, cual es el de la notificación del decreto convocando la subasta (art. 644 LEC (LA LEY 58/2000)). Asimismo, en los arts. 646.2 in fine, 650.3, 668.2 y 670.3 LEC (LA LEY 58/2000) se establece que el traslado para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal, por lo que el ejecutado deberá estar atento al desarrollo de la subasta. Con esta previsión normativa se pone fin a la polémica existente acerca de si era necesario dar traslado al ejecutado no personado para que presentara un adquirente que mejorara el precio. En contra se alegaba que, conociendo el ejecutado la fecha del inicio de la subasta, debía interesarse tanto por su resultado como por las actuaciones que le corresponde realizar, toda vez que cuando optó por no comparecer en legal forma en la ejecución ya sabía a qué se atenía (23) . No obstante, a favor del traslado al ejecutado no personado se alegaba que no podía privarse al mismo de ejercitar un derecho de tanta relevancia por el mero hecho de no tener conocimiento de la situación que lo motiva (24) , tesis que a nuestro juicio resultaba más correcta.
En segundo lugar, para dar mayor fiabilidad a la oferta se exige expresamente que el tercero presentado por el ejecutado ingrese previamente en la cuenta de depósitos y consignaciones el importe equivalente al del depósito exigido para participar en la subasta, lo que, a nuestro juicio resulta loable, ya que si no se exige ninguna garantía, se puede utilizar este trámite para dilatar el procedimiento de apremio.
En tercer lugar, se rebaja el importe que tiene que abonar el tercero presentado por el ejecutado en caso de inmuebles o muebles con publicidad registral, bastando con que ofrezca una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante y se subsana la errata existente en el art. 670 relativa a aplicar dichos porcentajes sobre el «valor de tasación» y no sobre el «valor por el que el bien sale a subasta» como es correcto, dado que en bienes embargados con publicidad registral, se liquidan las cargas registrales de anterior e igual rango subsistentes en los términos que conforme al art. 144 LH se haga costar en el Registro (arts. 657 (LA LEY 58/2000) y 666 de la LEC (LA LEY 58/2000)) (25) . En bienes muebles sin publicidad registral el tercero presentado por el ejecutado ha de ofrecer una cantidad igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante (art. 650.3), lo que modifica muy poco la regulación que se deroga en que el tercero presentado por el ejecutado había de ofrecer una cantidad superior al 50 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resultara suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Resulta acertado, a nuestro modo de ver, que se especifique el plazo concreto que tiene el tercero para abonar el precio y las consecuencias de no abonarlo, colmando la laguna que existía en la LEC
En cuarto lugar, resulta acertado, a nuestro modo de ver, que se especifique el plazo concreto que tiene el tercero para abonar el precio y las consecuencias de no abonarlo, colmando la laguna que existía en la LEC en donde no quedaba claro si el pago se debía producir en el mismo plazo de diez días que tiene el ejecutado para presentar al tercero o si se le concedía otro plazo posterior (26) . A este respecto, se conceden diez días para que el ejecutado presente al tercero y otros diez para que dicho tercero pague el precio cuyo dies a quo es el ingreso del depósito. Si no efectúa el pago en ese plazo perderá el depósito efectuado, que se aplicará a los fines de la ejecución y se acordará la celebración de una nueva subasta, si fuera necesaria. Ello sin perjuicio de que, si la mejora es por cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del crédito del ejecutante, se practique la correspondiente liquidación a los efectos de ingresar la cantidad que falte o devolverle el sobrante que resulte; el ingreso del resto deberá efectuarse también en el plazo de diez días, con apercibimiento de pérdida del depósito (art. 650. 3 (LA LEY 58/2000) y 670.3 LEC (LA LEY 58/2000)).
En quinto lugar, en el párrafo cuarto de los arts. 650 y 670 se establece que si por la cuantía de la puja el ejecutado pudiera ejercitar la facultad de mejorar la postura, el Letrado de la Administración de Justicia, transcurrido el plazo de diez días de que dispone el ejecutado para ello, realizará la preceptiva notificación a quien hubiera resultado mejor postor informándole, en su caso, de que la persona presentada por el ejecutado ha mejorado el precio ofrecido en la subasta y que se ordena la inmediata devolución del depósito efectuado para participar en ella.
A nuestro juicio, a pesar de que las antedichas modificaciones resultan acertadas, hay cuestiones que no lo son tanto:
- — En el Preámbulo de la Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025) se dice que la mejora de lo ofrecido por el tercero presentado por el ejecutado podría ser por un solo céntimo, lo que a nuestro juicio no resulta muy oportuno aunque bien es verdad que al menos queda claro que debe mejorar la mejor postura ofrecida, pues en algunas resoluciones judiciales (27) se llegaba a considerar indiferente que lo ofrecido por dicho tercero fuera inferior a la puja del mejor postor, entendiendo que el legislador pretendía que el inmueble no saliera del ámbito del ejecutado, soslayando con ello cualquier intervención de mejores postores, incluso por cantidad ligeramente superior. Afortunadamente, otras resoluciones se mostraban en contra, pues lo lógico es que el tercero presentado por el ejecutado mejore la postura ofrecida, no pudiendo ofrecer un importe que cubra todo lo debido, pero que sea inferior a lo ofrecido por el mejor postor (28) .
- — En el Preámbulo de la Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025) también se dice que al ejecutado se le permite «presentar a cualquier personaque mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate». Ahora bien, hay que tener en cuenta que se ha considerado que en el caso de que el ejecutado sea una sociedad y presente a un tercero (otra sociedad) para adjudicarse el bien subastado, podría haber fraude de ley y abuso de derecho si resulta acreditada la vinculación y confusión de intereses entre ambas sociedades, mediante la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, atendiendo a factores tales como el domicilio social o la coincidencia del órgano de administración, lo que conllevaría declarar la nulidad de la adjudicación producida (AAP Barcelona, Sección 14.ª, 83/2024 de 14 de febrero (LA LEY 114279/2024)).
- — También consideramos que resulta demasiado reducido el plazo de diez días concedido al ejecutado para presentar al tercer adquirente, ya que en un plazo tan escaso es casi imposible encontrar un tercero que ofrezca un precio digno por el bien. Sin embargo, lejos de mejorar esta cuestión se empeora, dado que el dies a quo del citado plazo cuenta desde el cierre de la subasta y no desde un traslado posterior al ejecutado, lo que acorta todavía más el tiempo para ejercitar dicha facultad, por lo que se le obliga a estar muy pendiente de cuando la subasta concluye.
- — No se especifica qué criterio se adoptará para adjudicar el bien en caso de ser varios ejecutados los que hubieran presentado un tercer adquirente. El sentido común nos dicta que debería adjudicarse al tercero que haya presentado la mejor oferta, pero alguna resolución, no considera esta tesis la más justa ni la que tutela debidamente la postura de todos los interesados, al entender que debe darse la oportunidad a todos de poder superar la puja que realiza el contrario (29) .
B) Casos en ejecutado no haga uso de la facultad de presentar un tercero que mejore la mejor postura o esta no haya tenido efecto
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del valor de salida (en bienes muebles sin publicidad registral) o inferior al 70 por ciento (en inmuebles o muebles con publicidad registral) y el ejecutado no haga uso de la facultad de presentar un tercero que la mejore o esta no haya tenido efecto:
- — En bienes muebles sin publicidad registral, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido sea igual o superior al 30 por ciento del valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate si la cantidad ofrecida fuera suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, aun cuando sea inferior a ese porcentaje, previsión normativa que a nuestro juicio merece ser objeto de crítica, por no fijar ningún mínimo, a diferencia de lo que ocurre con los bienes con publicidad registral, por lo que el legislador está favoreciendo el malbaratamiento en subasta de los bienes muebles sin publicidad registral entre los cuales se encuentran antigüedades, joyas, objetos de arte, maquinaria industrial etc.
- — En caso de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral, se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, aunque se haya subastado conjuntamente con otros bienes, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. De este modo, se evita que se puedan adquirir inmuebles por todo lo debido sin ningún límite mínimo, como ha ocurrido hasta la fecha.
De todos modos, si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, también se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, aprobar el remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.
No obstante, la discrecionalidad concedida al Letrado de la Administración de Justicia se encuentra en cierto modo limitada, ya que contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. En la redacción que se deroga en este caso solo se prevé recurso de revisión si el decreto aprueba el remate.
Tratándose de la vivienda habitual del deudor, el legislador, haciéndose eco de la doctrina de la DGRN/DGSJFP (30) , dispone que no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor. Cuando el ejecutante haya sido el mejor postor ofreciendo un precio que no cumple esas condiciones, el letrado de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de su facultad de mejora, procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 por 100 de su valor de subasta.
A nuestro juicio, merece ser objeto de crítica que tan solo se exija un mayor precio cuando se trata de la vivienda habitual del «deudor» (y no de todo «ejecutado»), con lo sigue candente al debate existente acerca de si se puede aplicar esta prerrogativa respecto de ejecutados que no reúnen la condición de deudor exart. 538 de la LEC. (LA LEY 58/2000) Parte de la jurisprudencia menor (31) se muestra a favor de una interpretación extensiva, pero en contra hay resoluciones que se empecinan por defender una interpretación literal, considerando que el mayor porcentaje previsto para la adjudicación de la vivienda habitual del deudor no puede aplicarse a otros ejecutados, como al hipotecante no deudor (32)
Cuando el letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo, lo que merece las críticas que exponemos en el siguiente epígrafe.
2. Subasta desierta
Según la nueva redacción de los arts. 651 y 671 si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, directamente y sin más trámites, el letrado de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado. A nuestro juicio, resultaría oportuno que se concediera cierta discrecionalidad al Letrado de la Administración de Justicia para denegar el alzamiento del embargo, pues, conforme a la literalidad legal, parece encontrarse vinculado por la petición del ejecutado. Al menos se le debería permitir ponderar las circunstancias concurrentes, tales como la actitud contraria a la buena fe del ejecutado durante el proceso, la inexistencia de otros bienes embargables del deudor, la posible revalorización del bien, la previsible cancelación de otras cargas anteriores, la consolidación del derecho de propiedad por la extinción de un usufructo, etc.
De todos modos, en caso de bienes inmuebles o muebles sin publicidad registral, los párrafos segundo, tercero y cuarto del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) intentan suavizar lo traumático que puede ser para el ejecutante que se alce el embargo sobre el bien por el mero hecho de que la subasta quede desierta y así lo pida el ejecutado, previendo que desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Si la petición de adjudicación fuera por importe inferior, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. A nuestro juicio, debería haberse establecido un porcentaje superior en el caso de que se tratara de la vivienda habitual del ejecutado.
Por lo demás, tampoco consideramos acertado que en caso de subasta desierta de bienes con publicidad registral el tercero presentado por el ejecutado para que adquiera el bien pueda ofrecer una cantidad inferior a la que tendría que pagar en caso en que la mejor puja no hubiera alcanzado el 70 % del valor de salida (art. 670.3 LEC (LA LEY 58/2000)), dado que en este último supuesto el tercero ha de ofrecer una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, pero en caso de subasta desierta le basta con una cantidad igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta o una cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta e incluso puede ser una cantidad inferior si el Letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, lo considera oportuno atendiendo a las circunstancias concretas.
En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el art. 640 LEC (LA LEY 58/2000) que regula el convenio de realización en donde se incluye la posibilidad de pactar la venta por persona o entidad especializada.
A nuestro juicio, debería haberse establecido alguna prevención similar en caso de bienes muebles sin publicidad registral, donde pueden incluirse antigüedades, objetos de arte u otros de gran valor; sin embargo, la nueva redacción del art. 651 LEC (LA LEY 58/2000) solo prevé que si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
De todos modos, si el ejecutado no tiene predisposición ni muestra buena voluntad, lo lógico es que aunque el art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) prevea alternativas, solicite el alzamiento del embargo.
Por lo demás, a nuestro juicio resulta criticable que olvide el legislador aclarar si en el caso de hallarnos en un procedimiento hipotecario el ejecutado podrá solicitar la cancelación de la carga hipotecaria en los mismos casos que puede interesar el alzamiento del embargo (arts. 670.3 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000)), cuestión que resulta muy conflictiva y que no se ha solventado:
A favor de que el ejecutado pueda pedir la cancelación de la hipoteca se alega la literalidad de la ley, toda vez que el art. 681.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) remite a la ejecución dineraria con las especialidades contenidas en el procedimiento hipotecario, y a este respecto no se establece salvedad alguna, sino que, lejos de ello, el art. 691.4 dispone que «La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles». Por lo demás, la cancelación de la hipoteca no supone que se extinga la deuda, ya que el acreedor podrá reclamarla ejercitando una acción personal. En este sentido, se pronuncia el Auto de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1.ª, 17/2013, de 14 de febrero Recurso 303/2012 (LA LEY 271483/2013) (33) (que menciona, a su vez, un Acuerdo no jurisdiccional del Pleno de dicha Audiencia de 28 de enero de 2013).
En contra se entiende que esta causa no se encuentra contemplada en el art. 79 LH como motivo de cancelación de las inscripciones, pues en dicho precepto tan solo se prevé entre tales causas la desaparición por completo del inmueble, la extinción del derecho inscrito o anotado, la nulidad del título o la falta de uno de los requisitos esenciales para su constitución. Asimismo, se alega la naturaleza de la hipoteca que difiere de los contornos que definen la anotación preventiva de embargo, pues mientras que esta última no puede continuar vigente cuando el procedimiento se ha extinguido, esto no es predicable respecto de la hipoteca que es un derecho real (34) . Se considera que debería mantenerse la hipoteca, autorizando al acreedor a solicitar nueva subasta, dado que el único bien afecto en una ejecución hipotecaria es el hipotecado, pues si se cancelara la hipoteca el ejecutante se quedaría sin ninguna garantía (35) . No obstante, también se aboga por la procedencia de cancelar tan solo la nota marginal subsistiendo la hipoteca (36) , opción que no todos consideran adecuada (37) .
3. Prohibición de que el ejecutante se adjudique el bien fuera de la subasta
Se modifican los arts. 647.2, 650.3. III y 670.3. III de la LEC estableciendo que, habiendo pujas y no siendo el ejecutante el mejor postor, no podrá mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien o lote con posterioridad a la subasta.
En coherencia con esta modificación a nuestro juicio debería haberse dado nueva redacción al párrafo quinto del art. 650 y al séptimo del art. 670 que rezan en los siguientes términos: «En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o dela adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará mediante decreto la cancelación de la subasta o dejar sin efecto la misma si ya hubiera concluido».
Asimismo, el art. 662. 3 LEC (LA LEY 58/2000) peca de igual imprecisión dado que establece que «en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley».
Esta redacción tenía sentido cuando el ejecutante podía adjudicarse el bien fuera de la subasta (lo que no es factible desde la vigencia de la Ley 1/2025 (LA LEY 146/2025)) dado que en este caso no se dictaba un decreto de aprobación de remate sino directamente uno de adjudicación, por lo que se venía entendiendo que el dies ad quem para liberar el bien por el ejecutado era el decreto de adjudicación, a diferencia de cuando el bien se enajena en subasta y lo adquiere el ejecutante o un tercero, en que se dicta un decreto de aprobación del remate y posteriormente el de adjudicación, siendo el primero el que fija el dies ad quem para liberar el bien.
Habiéndose eliminado la posibilidad de que el ejecutante pueda adjudicarse el bien fuera de la subasta, no cobra sentido que la liberación del bien por el ejecutado, pagando íntegramente lo que adeuda, se pueda realizar hasta el decreto de adjudicación sino hasta el de aprobación de remate, pues si con la legislación que se deroga se viene permitiendo que se haga hasta el decreto de adjudicación es solo para el caso de que el ejecutante se adjudique el bien fuera de la subasta en que no se dicta decreto de aprobación de remate (38) .
A nuestro juicio, dado que con la nueva regulación el ejecutante no se puede adjudicar el bien fuera de la subasta, lo lógico es que el dies ad quem para liberar el bien sea el decreto de aprobación de remate y no el decreto de adjudicación que se dicta con posterioridad, pues no existe razón para dar un plazo distinto para la liberación dependiendo de si es el ejecutante o un tercero el que adquiere el bien en subasta.
4. Posibilidad de que el Letrado de la Administración de Justicia no apruebe el resultado de la subasta atendidas las incidencias producidas
En el art. 649.3 LEC (LA LEY 58/2000) se establece la obligación de que el Portal de Subastas comunique a la oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta, facilitando toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales. En caso contrario, se otorga la potestad al letrado o la letrada de la Administración de Justicia para no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración. (art. 649.4 LEC (LA LEY 58/2000)).
Por el contrario, si la mejor postura cumpliera los requisitos necesarios para la adjudicación del bien o lote, dictará inmediatamente decreto de aprobación de remate aunque el plazo para pagar el precio de remate no se computará desde su notificación sino desde el cierre de la subasta, salvo que el mejor postor fuera el ejecutante, pues cuando el valor del bien fuera superior a lo que se le debe, antes se ha de proceder por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a la liquidación de lo adeudado por principal, intereses y costas, y una vez notificada esta liquidación, empezará a contar para el ejecutante el plazo de 10 días que el mismo siempre tiene para consignar el precio (arts. 650.2 y 670.2).
Asimismo, se modifica el plazo para dictar el decreto de aprobación de remate que antes era el mismo día o siguiente al del cierre de la subasta y a partir de esta reforma es al día siguiente (arts. 650.1 (LA LEY 58/2000) y 670.1 LEC (LA LEY 58/2000)) aunque el art. 649.4 dice que se dictará «inmediatamente» si la mejor postura cumpliera los requisitos necesarios para la adjudicación del bien o lote.
VII. Actuaciones posteriores a la subasta
1. Reducción del plazo para pagar el precio de remate
En los arts. 650.1 (LA LEY 58/2000) y 670.1 LEC (LA LEY 58/2000) se establece que el dies a quo para pagar al precio de remate (menos el depósito) se sitúa desde el cierre de la subasta, no desde la notificación del decreto de aprobación del remate como hasta el momento. En este mismo sentido, se modifica el art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) el cual dispone que en el decreto convocando la subasta se informará que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación.
Asimismo, en caso de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral se rebaja a la mitad el plazo de cuarenta días para consignar el precio de remate que será de veinte días desde el cierre de la subasta si es un tercero el que adquiere el bien (art. 670.1).
En bienes muebles sin publicidad registral el plazo continúa siendo de diez días, pero en lugar de tener su dies a quo en la notificación del decreto de aprobación del remate cuenta desde el cierre de la subasta (art. 650.1), por lo que también se acorta.
El problema, a nuestro modo de ver, es que reducir el plazo para pagar el precio de remate dificulta el pago y la obtención de crédito para proceder al mismo.
Procede reseñar que, al ejecutante solo se le concede el plazo de diez días para consignar la diferencia, si la hubiere, entre el precio del bien adquirido en subasta y lo que le adeude el ejecutado, con independencia del tipo de bien que adquiera aunque el dies a quo no se computa desde el cierre de la subasta sino desde la liquidación de lo que se le adeuda por principal, intereses y costas. Si el ejecutante adquiriere el bien, y siendo el precio de remate superior a lo que se le adeuda, no paga la diferencia en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la misma, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta (arts. 650.2 (LA LEY 58/2000) y 670.2 LEC (LA LEY 58/2000)).
2. Acreditación de la actuación en representación de otras personas
Se modifica el art. 647.1.1º de la LEC (LA LEY 58/2000) en el sentido de que para tomar parte en la subasta, además de identificarse de forma suficiente, se ha de indicar si se actúa en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si se actúa en representación de varios, se ha de informar sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.
Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificara en ella el propio representado, se prevé como sanción que el Letrado de la Administración de Justicia acuerde la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura que cuentan desde el cierre de la subasta.
No se modifica la previsión contenida en el art. 652.2 de la LEC (LA LEY 58/2000), de manera que si un postor ha actuado en nombre de otra persona en subasta, y no llegare a ser el rematante, la devolución de depósito se efectuará al mismo y no a su representado.
3. Innecesaria liquidación de la deuda cuando el ejecutante adquiere el bien por precio igual o inferior al principal reclamado
Se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado (art. 650.2 y 670.2 a sensu contrario). En el art. 650.2 relativo a bienes muebles sin publicidad registral se establece que si la cantidad ofrecida fuera igual o inferior al principal reclamado, se le pondrá inmediatamente en posesión de los bienes y se dictará el decreto de adjudicación.
Asimismo, se modifica dicho precepto en el sentido de que en caso debienes muebles sin publicidad registral, si la postura del ejecutante fuera superior al principal reclamado, el Letrado de la Administración de Justicia no solo debe proceder a la liquidación de lo debido por principal e intereses (como se dice en la redacción que se deroga) sino también de las costas, lo que a nuestro juicio mejora la regulación existente, pues no cobraba sentido que se dejaran de tasar las costas antes de hallar la diferencia entre el precio por el que se ha adquirido el bien y lo adeudado, ya que lo coherente es que, al igual que se preveía y se sigue previendo en el art. 670. 2 para los bienes inmuebles (aplicable también a los muebles con publicidad registral), se liquide todo lo que se le debe (por principal, intereses y también costas) y solo si dicho importe es inferior al valor por el que ha adquirido el bien, el ejecutante deba consignar la diferencia.
4. Mejora de la regulación de la cesión de remate
En la Ley de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia (LA LEY 20/2025) también se modifica el art. 647.3 relativo a la cesión de remate, permitida tan solo al ejecutante y a los acreedores posteriores que participen en la subasta.
A este respecto son varias las cuestiones que procede comentar:
En primer lugar, ya no puede cederse el remate por un ejecutante que se adjudique el bien fuera de la subasta, ya que, como hemos comentado supra este no puede adquirir el bien más que interviniendo en la misma.
En segundo lugar, se matiza que no es necesaria manifestación expresa para ceder el remate por parte del ejecutante o de los acreedores posteriores. En la regulación anterior se decía que podían hacer postura reservándose el derecho a ceder el remate. De todos modos, se venía considerando que la manifestación relativa a la intención de ceder el remate no resultaba vinculante, siendorenunciable, sin que tan siquiera se considerara necesaria renuncia expresa, bastando que fuera tácita, materializada en la no realización de la cesión (39) .
En tercer lugar, resulta loable que se establezca un plazo concreto para llevar a cabo la cesión, ya que la LEC no establecía plazo alguno, a diferencia de la pretérita regla decimoquinta del art. 131 LH que preveía ocho días desde la notificación de la aprobación del remate. Conforme a la reforma prevista, si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el Letrado de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. Con esta previsión normativa también se deja claro que basta con dictar una única resolución, no siendo necesario acordar la adjudicación para posteriormente verificar la cesión de remate (40) .
En cuarto lugar, se matiza que la cesión ya no se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justiciaresponsable de la ejecución, con asistencia del cesionario y pagando o consignando el precio previa o simultáneamente, sino que se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente, y si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.
La nueva regulación prevé la posibilidad de ceder el remate por un precio inferior a aquel por el que se hubiera adquirido siempre que no perjudique al ejecutado
En quinto lugar, la nueva regulación prevé la posibilidad de ceder el remate por un precio inferior a aquel por el que se hubiera adquirido siempre que no perjudique al ejecutado, o lo que es lo mismo, siempre que se descuente de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante o el acreedor posterior se lo hubiera adjudicado en subasta, de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario porque, en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor. En la práctica ya era aceptada esta forma de cesión (RDGRN de 19 de octubre de 2017).
En sexto lugar, también merece un juicio positivo que se prevea expresamente que si hubiera sobreprecio se aplique a los fines de la ejecución, haciéndolo constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Además, si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días. Si no efectuara el pago en dicho plazo, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
La cesión de remate con sobreprecio ya era aceptada con anterioridad por nuestros tribunales (41)
5. Atribución al LAJ de la expedición de la certificación acreditativa del precio de remate corrigiendo la errata del art. 654 LEC
Desde la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (LA LEY 7255/2013) el art. 654.3 contenía una errata, cual era atribuir al tribunal la competencia para expedir certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas. Afortunadamente, con casi 12 años de retraso se enmienda dicho lapsus otorgando la competencia al Letrado de la Administración de Justicia
6. Agilización de la devolución del depósito
En el art. 652.1 se prevé que, finalizada la subasta, el Portal de Subastas devolverá inmediatamente los depósitos de los postores, excepto lo que corresponda al mejor postor y los de quienes hubieran pedido la reserva de las cantidades consignadas por ellos.
En el mismo sentido, los arts. 650. 6 (LA LEY 58/2000) y 670.8 LEC (LA LEY 58/2000) se establece que consignada, cuando proceda, en la cuenta de depósitos y consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se ordenará al Portal de Subastas la devolución de los depósitos de los postores que han reservado postura.
También se ordenará la devolución de esos depósitos cuando por cualquier otra causa hubiera quedado sin efecto la subasta con posterioridad a su celebración o cuando la persona presentada por el ejecutado para mejorar postura haya ingresado el depósito requerido. No consideramos acertado que se devuelva el depósito a los postores con reserva del mismo por el mero hecho de que la persona presentada por el ejecutado haya ingresado el depósito requerido, pues se debería esperar a que el mismo consignara la totalidad del precio.
Cuando el mejor postor en la subasta haya sido el mismo ejecutante, se devolverán los depósitos de todos los postores que hubieran efectuado reserva de postura, como si el precio de remate ya hubiera sido satisfecho.
En el momento en que, como consecuencia del impago del precio por el primer postor, el Portal de Subastas comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura que cumpla las condiciones exigidas, se devolverán los depósitos de los demás postores y quedarán sin efecto sus reservas de postura (42) .
El remate se podrá aprobar en favor del postor que le hubiese seguido en el orden de su postura siempre que se hubiese producido la reserva de postura y que la cantidad ofrecida por este, sumada al depósito del primer postor, alcance el importe del remate principal fallido que constituirá el precio de adjudicación. En ningún caso se aprobará el remate en favor del segundo postor cuando, con el depósito constituido por el primer rematante, se puedan satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas (art. 652.1 LEC (LA LEY 58/2000)).
Se ha mantenido la previsión normativa de que las devoluciones que procedan se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro (art. 652.2 LEC (LA LEY 58/2000)).