Eduardo Romero. -La Audiencia Provincial de Murcia (LA LEY 104919/2019) ha estimado el recurso interpuesto por la propietaria de una vivienda a la cual se le había asignado una plaza de garaje de menor tamaño que ocupaba otro vecino, pese a estar asignada a su domicilio.
Aunque la propietaria había adquirido el piso de manera posterior a su vecino, la justicia entiende que la modificación del plano del garaje a título privado no puede prevalecer sobre los títulos públicos de la escritura de obra.
La propietaria compró un piso con una plaza de garaje asociada
La apelante alegaba ser legítima propietaria de una plaza de garaje en disputa en virtud de la escritura de compraventa del año 2013, la cual no podía haber disfrutado puesto que estaba siendo ocupada por otro vecino.
El Juzgado de Primera Instancia 12 de Murcia dictó sentencia en la que consideró que el vecino no cambió la numeración de las plazas, sino que la adquirió legalmente de la promotora, elaborándose un plano que sustituía al inicial y que fue facilitado en el momento de la firma del contrato, el cual se formalizó de manera previa a la compraventa de la vivienda de la afectada.
El nuevo plano fue ratificado por un arquitecto y el representante legal de la promotora, por lo que el juzgado consideró que el título de la de la demandante no debía prevalecer sobre el de su vecino, al haber adquirido su vivienda y plaza seis años después.
Plano modificativo de plazas y estructuración del garaje
La propietaria señala que la promotora procedió de forma privada y por interés en la venta a realizar un plano modificativo de la distribución de las plazas de garaje, sin proceder a modificar la obra nueva ni división horizontal, y sin modificar el proyecto básico de ejecución del edificio.
De esta forma, el tribunal debe resolver si un documento privado (plano modificativo de distribución de las plazas) que el promotor entrega de manera particular y sin modificar el título constitutivo, debe prevalecer sobre los títulos públicos consistentes en escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, escritura de compraventa y planos oficiales del proyecto básico y ejecución.
Principio de fe pública registral
Establece el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) que el régimen de propiedad otorga a cada piso el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”, entre ellos, plazas de garaje.
La plaza que el vecino viene ocupando y que reclama la actora es 2 metros cuadrados mayor que la plaza que realmente le correspondería. La propietaria compró la vivienda, plaza de garaje y trastero mediante escritura pública en 2013. El hecho de que el arquitecto hiciese un nuevo plano modificando la ubicación de la plaza no puede afectar a la compradora, según relata la sentencia, pues está protegida por el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), que protege al adquiriente haciendo que lo que no conste en la inscripción registral no le afecte.
En este caso, la modificación del garaje no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, por lo que la reubicación de las plazas no puede afectar a quien adquirió la plaza en su ubicación original, pue dicho plano de reubicación vulnera el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960). En la escritura pública, declaración de obra nueva y división horizontal otorgada por la promotora se decía expresamente que la vivienda de la apelante tenía vinculada una plaza determinada, motivo por el cual la Audiencia estima el recurso y obliga al vecino al desalojo de la plaza.