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Ejecución hipotecaria, adjudicación y...

Ejecución hipotecaria, adjudicación y posesión del bien hipotecado: crónica de una técnica legislativa «distraída»

Mateo C. Juan Gómez

Abogado Bufete Buades

LA LEY 11311/2018

Normativa comentada
Ir a Norma L 1/2013, de 14 May. (medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social)
Ir a Norma L 1/2000 de 7 Ene. (Enjuiciamiento Civil)
Ir a Norma RDL 27/2012 de 15 Nov. (medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios)
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Resumen

En nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, así como en otras normas relacionadas con el procedimiento de ejecución hipotecaria, en lo concerniente a la adjudicación y toma de posesión de la vivienda habitual del deudor, se aprecian algunas deficiencias técnicas e incongruencias materiales, herencias de reformas pasadas, y evidencias de una labor legislativa apresurada. Algunas de ellas pueden ser calificadas de simples anécdotas, graciosas o deprimentes según se vea, pero anécdotas al fin y al cabo. Otras, son un auténtico foco de confusión y posturas doctrinales encontradas que, por dirimirse en el seno del procedimiento de ejecución, son resueltas por Auto, impidiendo que pueda conocer sobre tales cuestiones el Tribunal Supremo y adoptar una doctrina uniformadora. Así, el artículo 671 LEC y su comparativa con el artículo 670 LEC, han conducido a la DGRN a abogar por una interpretación teleológica que, en contra de lo previsto en la norma, impediría al acreedor ejecutante adjudicarse la vivienda hipotecada por una cantidad inferior al 70% de su valor de tasación, salvo que se cubra íntegramente la deuda y se supere el 60%. Es imperiosa la necesidad de una reforma legislativa que esclarezca esta polémica, a la par que subsane groseros errores técnicos que aún existen en el código y que en su mayoría encuentran su raíz en la Ley 1/2013.

Palabras clave

Vivienda, hipoteca, ejecución, subasta, tasación, legislador, deuda.

Abstract

In our Civil Procedure Rules, as well as in other standards related to foreclosure proceedings, in terms of the award and takeover of the habitual residence of the debtor, there are certain technical deficiencies and material inconsistencies, that are legacies of past reforms, and evidence of a hasty legislative work. Some of them can be described as mere anecdotes, funny or depressing depending on the point of view, but anecdotes at the end of the day. Others are a real focus of confusion and conflicting doctrinal positions that, by being settled within the foreclosure procedure, are resolved by judicial writ, thus preventing the Tribunal Supremo (Supreme Court) to rule about them and to adopt an harmonising doctrine. Therefore, Section 671 of LEC (Civil Procedure Rules) and its comparison with Section 670 of LEC have led the Directorate General for Registers and Notaries (DGRN) to advocate for a teleological interpretation that, contrary to the provisions of the rule, would prevent the foreclosing creditor to be awarded with the mortgaged housing for an amount less than 70% of its appraised value, unless the debt is completely paid and it is exceeded by 60%. There is an urgent need for legislative reform to clarify this polemic and, simultaneously, rectify coarse technical errors that still exist in the Rules, most of which find their roots in Law 1/2013.

Keywords

Housing, mortgage, foreclosure proceedings, auction, appraisal, legislator, debt.

I. Introducción

A través del presente estudio pretendemos llamar la atención sobre algunos aspectos contradictorios que orbitan en torno a la adjudicación y toma de posesión de los bienes inmuebles en el seno de la ejecución hipotecaria. Huelga decir que nuestra vocación no es la de exhaustividad, de suerte que no intentamos abordar todas aquellas cuestiones controvertidas predicables de dichas fases procesales. Nada de eso. Lo que aquí intentamos es subrayar, de algún modo, la defectuosa regulación existente —desde un punto de vista exclusivamente técnico—, y la falta de reacción del legislador frente a unas normas que sin duda alguna precisan de una mejor redacción, que favorezca la seguridad jurídica.

Para comprender mejor lo que aquí denunciamos, es preciso acudir a las medidas y reformas operadas por La Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 15 de mayo, entrando en vigor el mismo día de su publicación.

Dicha norma tiene por finalidad esencial la de dotar de mayores defensas a los deudores afectados, en acto o en potencia, por una ejecución hipotecaria, en atención a su incapacidad de hacer frente al compromiso de pago concertado en tiempos mejores. Ahora bien, y centrándonos —insistimos— únicamente en el espectro técnico de la norma, nos encontramos frente a una Ley apresurada que no supo mantener la coherencia y cohesión legislativa con aquellos preceptos que no modificó de manera expresa.

Si bien han transcurrido 5 años y medio, a día de hoy siguen siendo observables las mismas anomalías y desajustes sembrados por la reforma de 2013. Circunstancia especialmente reprochable si se atiende a que oportunidades no han faltado. Después de todo hace apenas 3 años se promulgó la estratégica Ley 42/2015, de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015), de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil que supuso cambios tangenciales de la Ley Rituaria (1) . La inoperancia del legislador hace que el escenario actual mantenga preceptos inertes y contradicciones sistemáticas que conducen a conclusiones dispares en función del precepto que resulte aplicable, y el tribunal que se encargue de su interpretación.

La defectuosa redacción del art. 671 LEC ha llevado a la DGRN a interpretarlo desobedeciendo lo allí previsto, en pos de dar prioridad al «ánimo legislativo», frente a la dicción positiva

Por ello no es de extrañar que la DGRN se aventure incluso a realizar interpretaciones teleológicas que, lejos de tender a solventar una omisión legal, o a interpretar un precepto cuya redacción admita distintas interpretaciones; confronta de un modo consciente y directo la redacción literal de una concreta norma (el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), al que más adelante nos referiremos profusamente), desobedeciendo lo allí previsto, en pos de dar prioridad al «ánimo legislativo», frente a la dicción positiva. Esto es, a lo querido frente a lo redactado, asumiendo la incapacidad del legislador para saber explicar lo que en realidad quería decir. Ahí es nada. No es de extrañar que las líneas interpretativas seguidas por la DGRN hayan sido calificadas por la doctrina como «rompedoras y novedosas» (2) .

Seguidamente dirigiremos nuestro análisis a (i) el deceso silencioso del RD Ley 27/2012 (LA LEY 19145/2012); (ii) la olvidada DA 6ª (LA LEY 58/2000); (iii) el contraste entre los artículos 670 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000) y, por último (iv) la adjudicación de la vivienda habitual por debajo del 70%, ex artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), tras las últimas resoluciones de la DGRN.

II. El deceso silencioso del RDLey 27/2012

Una primera muestra de torpeza del olvidadizo legislador, la encontramos en la falta de mención en el cuerpo de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), al Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (LA LEY 19145/2012), de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta última norma, que entró en vigor el mismo día de su publicación (16 de noviembre), fue el resultado, según refleja su Exposición de Motivos (LA LEY 19145/2012), de «las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones», y su objetivo fundamental «la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos».

Este Decreto regulaba los requisitos que debía reunir el ejecutado para ser considerado integrante de un colectivo especialmente vulnerable. De cumplirse tales premisas, el lanzamiento o toma de posesión del bien ejecutado quedaba suspendida hasta el 16 de noviembre de 2014.

En ese marco, ve la luz la tantas veces citada Ley 1/2013 (14 de mayo (LA LEY 7255/2013)), apenas medio año después del Real Decreto-ley calendado. El primer capítulo de la ley de 2013 (intitulado «Suspensión de lanzamientos»), coincide en su contenido esencial con las previsiones de la norma dictada pocos meses antes, a la que ni siquiera menta. Es tal el expolio de contenidos, que si se analiza con algo de detenimiento la Exposición de Motivos de la Ley de 2013 (LA LEY 7255/2013), se apreciará con cierta decepción la aplicación de la técnica de «copia y pega», al coincidir gran parte de la misma —palabra por palabra— con la recogida en el Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre (LA LEY 19145/2012). Copiándose incluso terminología errónea desde un punto de vista forense, puesto que, refiriéndose a lanzamientos propios de un procedimiento de ejecución hipotecaria, ambas exposiciones de motivos refieren a los «desahucios», como si ambas instituciones jurídicas fueran una sola cosa (3) .

Así la nueva ley no deroga expresamente el RDL 27/2012 (LA LEY 19145/2012) (de hecho, porfiamos, la Ley no contiene ninguna disposición derogatoria), sino que opta por ignorarlo de un modo absoluto, a diferencia de lo que sucede con el otro real decreto que modifica (4) . Tanto es así que, si el lector tiene curiosidad de buscar el referido Real Decreto ley en distintas bases de datos, descubrirá que en las mismas todavía figura como normativa vigente.

Se reitera la suspensión por plazo de 2 años desde la entrada en vigor de la norma, si bien al publicarse la Ley del 2013, 6 meses después que el real Decreto, en la práctica supuso una suerte de ampliación del plazo de suspensión, a la par que una cierta modulación a la baja de los requisitos exigibles para su aplicación.

La falta de derogación expresa podría entenderse subsanada por el brocardo latino «lex posterior derogat priori» consagrado en el artículo 2.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y, por ende, principio integrante del denominado Bloque de Constitucionalidad. Sin embargo, tal interpretación no parece la más acertada, en tanto que no nos encontramos ante dos normas antagónicas que exijan una confrontación, sino más bien ante dos normas gemelas y de redacción idéntica, que subsisten en el ordenamiento.

La ortodoxia supuso que en la práctica se aplicase únicamente el Capítulo I de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), por ser de fecha posterior, y por suavizar el ámbito de aplicación subjetivo.

Transcurrido con mucho el plazo de dos años de suspensión previsto en el RD Ley 27/2012 (LA LEY 19145/2012), ha perdido todo interés esa coexistencia paralela. Pese a todo, nos ha parecido interesante traer esta cuestión a colación como muestra de la esfera de confusión e indeterminación con que irrumpió en nuestro ordenamiento la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), convirtiendo una norma promulgada sólo medio año antes en una suerte de «lastre», calcando su contenido y exiliándolo subrepticiamente.

Actualmente se mantiene la suspensión, aumentada a los 7 años desde la entrada en vigor de la norma (hasta 15 de mayo de 2020), fruto de posteriores reformas (5) .

III. La olvidada Disposición Adicional Sexta

Hace tiempo que vengo denunciando el curioso caso de la Disposición Adicional Sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), a la que en otro lugar me referí como un «muerto viviente» (6) . Esta norma es el paradigma de la falta de cohesión derivada de un continuo «parcheo» normativo. Pocos preceptos en nuestro ordenamiento reflejan con mayor transparencia una continua y deficiente sucesión de reformas legislativas.

La Disposición Adicional Sexta ve la luz con la Ley 37/2011, de 10 de octubre (LA LEY 19111/2011), de medidas de agilización procesal y su función era la de suavizar el régimen contenido en el artículo 671 (LA LEY 58/2000) de la Ley Rituaria. Si bien el modo en que se llevó a cabo tal moderación fue innecesariamente confuso y sistemáticamente incomprensible.

Así, mientras que la dicción inmediatamente anterior del precepto preveía la posibilidad de interesar la adjudicación del bien por cualquier cantidad superior al 60% de su valor de tasación, la Ley 37/2011 (LA LEY 19111/2011) aborda la necesaria singularidad o especialidad de la ejecución dirigida sobre la vivienda habitual. El legislador optó por alterar la redacción del artículo 671, que pasaría a recoger el porcentaje mínimo exigible para la adjudicación de la vivienda habitual (60%), mientras que la DA 6ª pasó a plasmar el régimen general aplicable a las subastas desiertas. A saber: la posibilidad de que el acreedor se adjudique el inmueble por cantidad igual o superior al 50 por 100 del valor de tasación, o por la deuda reclamada.

De esta suerte, desde sus inicios, la Disposición Adicional es un reflejo de una descuidada técnica legislativa. Resulta, cuando menos, desordenado que en el cuerpo de la Ley Procesal se leyese el supuesto excepcional, y para dar con la regla general tuviéramos que acudir al catálogo de Disposiciones Adicionales. Qué duda cabe que hubiera resultado mucho más apropiado alterar el artículo 671 de la Ley, de tal modo que en el mismo pudiera consultarse tanto la regla general como la excepción de la misma. Sencillo y transparente.

La Disposición Adicional Sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el paradigma de la falta de cohesión derivada de un continuo «parcheo» normativo

Sea como sea, nos topamos de frente nuevamente con la polémica Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), por la que se dota de nueva redacción al artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), introduciendo, ahora sí los dos supuestos (el general y el especial) en un único precepto…pero sin prestar la más mínima atención a la DA 6ª (LA LEY 58/2000), a la que no deroga, ni modifica, ni cita en su Exposición de Motivos. Nada. Un nuevo olvido, que ahí sigue.

Fruto de lo anterior, la DA 6ª constituye todavía una anomalía legislativa que aleja la Ley Procesal de ese conjunto armónico pretendido por el movimiento codificador moderno.

La Disposición Adicional coexiste con el artículo 671 (LA LEY 58/2000) de Ley, precepto que la ha vaciado de contenido y la ha transformado en una norma carente de sentido y de mensaje, en una reliquia carente de toda utilidad.

¿Y qué tenor tiene la Disposición Adicional? El siguiente:

«En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura»

O lo que es lo mismo una tediosa reiteración parcial de lo ya previsto en los artículos 670 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC. (LA LEY 58/2000) Una estéril redundancia, y un constante recuerdo de cómo no se debe legislar.

IV. El contraste del artículo 670 y el articulo 671 LEC

Queremos ahora contrastar las opciones y porcentajes de adjudicación previstas para el caso en que se celebre la subasta (670 LEC (LA LEY 58/2000)), y para la subasta desierta (671 LEC). Ya anticipamos que se verán algunas disonancias que, a nuestro parecer, sólo son comprensibles si se toma en consideración las sucesivas reformas que han experimentado estos preceptos, de modo especial el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), del que nos serviremos como ejemplo o muestra.

1. El artículo 671 LEC

El artículo 671 de la Ley (LA LEY 58/2000), regulador de la subasta desierta de inmuebles y de la facultad del acreedor ejecutante de adjudicarse el bien en pago total o parcial de su deuda, originariamente contaba con la siguiente dicción:

«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, se procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado»

Con la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre (LA LEY 19391/2009) de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre), se modificó su redacción a fin de acabar con la discusión de si el acreedor podía o no podía solicitar la adjudicación del inmueble por cantidad superior al 50 por 100 de la tasación, pero inferior a la deuda. Y es que muchos tribunales se mostraban especialmente rigurosos y restrictivos en lo relativo a las opciones que concedía el precepto al acreedor ejecutante, permitiéndoles optar únicamente por el 50% o por la deuda, y no, por ejemplo, por el 60 o 70% si dicha suma era inferior a la deuda. Circunstancia que redundaba, al final en perjuicio de los intereses del propio ejecutado. Por el contrario, la mayoría de los tribunales resolvían dicha disyuntiva con la aplicación de la regla «quién puede lo más, puede lo menos»; pero la reforma legislativa contribuyó a dotar a la cuestión de mayor seguridad jurídica. A partir de este momento se permitiría al acreedor solicitar la adjudicación «por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos».

Posteriormente, a razón del RDL 8/2011, de 1 de julio (LA LEY 14238/2011) de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa («B.O.E.» 7 julio), se alteró nuevamente el contenido del precepto, radicalizando el discurso en un intento del ejecutivo de cumplir con la ya incipiente demanda social de protección a los deudores hipotecarios. Con esta reforma, el acreedor ejecutante podía interesar la adjudicación del inmueble «por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación». Ello supuso un bloqueo de numerosas ejecuciones hipotecarias, especialmente de las dirigidas frente a promociones inmobiliarias en construcción, dado que en éstas el valor de tasación pactado en la escritura de préstamo normalmente se corresponde con la previsión de la obra acabada, siendo muy superior al valor «real» del bien ejecutado.

Si bien no supuso una modificación «strictu sensu» del artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), la Ley 37/2011 (LA LEY 19111/2011), promulgada apenas 3 meses después de la reforma anterior, introdujo la ya comentada DA 6ª (LA LEY 58/2000), en la que se permitía la adjudicación por cantidad igual o superior al 50% de la tasación, o por la deuda, siempre que no se tratase de la vivienda habitual.

Después nos topamos con la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), que vuelve a modificar el precepto e introduce la regla que actualmente rige;

«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Lo primero que cabe reprochar a dicha dicción es la eliminación de la dicción «igual o superior», que fue introducida en 2009 para erradicar las disputas en torno a la facultad de adjudicarse el importe por cantidades superiores al 50%...si bien es cierto que dicha posibilidad sigue prevista en la DA 6ª (LA LEY 58/2000). Por lo que refiere a la vivienda habitual se amplía el límite mínimo al 70%, a la par que se introduce una excepción de difícil comprensión: que la deuda sea inferior al 70%, en cuyo caso se podría pedir la adjudicación por el 60%. Ello supone un salto de un porcentaje a otro, perdiendo la referencia que supone la deuda en sí. Así, por poner un ejemplo, si la deuda por todos los conceptos fuera equiparable al 69%, el acreedor ejecutante podría pedir la adjudicación del inmueble por el 60%, quedando pendiente una deuda del 9%.

Posteriormente, y no es cuestión baladí, la LO 7/2015, de 21 de julio (LA LEY 12048/2015), alteró el tenor literal del precepto, para que la referencia que en el mismo se hacía al secretario judicial, pasase a referir al letrado de la administración de justicia. Modificación con una vocación eminentemente técnica que no busca sino unificar y armonizar el código que, como hemos apuntado, adolece de incongruencias mucho más graves.

Del mismo modo, por la Ley 42/2015 de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015) (ni dos meses después de la anterior), se produce otra novación con tintes armonizadores del precepto, en el que se aclara que el plazo de 20 días para solicitar la adjudicación comienza a contar desde el cierre de la subasta —atendiendo así a que ahora la subasta electrónica tiene una fecha de inicio y otra de cierre—, a la par que se sustituye la expresión «acto de subasta» por «la subasta». Nuevamente se busca adaptar las expresiones del precepto a la nueva realidad rituaria, pero se omite cualquier medida en torno a subsanar los gruesos sinsentidos sistemáticos.

2. El artículo 670 LEC

El artículo 670 LEC (LA LEY 58/2000) ha experimentado una evolución paralela a la de su correlativo, viéndose afectado por las mismas reformas y con finalidades similares. Para no agotar al lector, nos limitaremos ahora a exponer la redacción actual del precepto y a confrontarla con la propia del artículo analizado «ut supra». En la actualidad, el extenso precepto, supone un catálogo escalado de situaciones que pueden acontecer en el seno de la subasta judicial, otorgando una consecuencia jurídica a cada una de ellas. Veamos los distintos escenarios:

  • 1) Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor de subasta → Se aprobará inmediatamente (el mismo día o el día siguiente al cierre de la subasta) el remate a favor del mejor postor.
  • 2) Si sólo se hicieran posturas superiores al 70% ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes → Se dará traslado al ejecutante, por 20 días, quién podrá pedir la adjudicación por el 70%. Si no lo hace, se adjudicará a favor de aquéllas.
  • 3) Si la mejor postura es inferior al 70% → Se conferirá al ejecutado un plazo de 10 días para presentar tercero que mejore la postura, alcanzando el umbral del 70% o, cuando menos, ofreciendo cantidad inferior que permita cubrir la totalidad de la deuda.
  • 4) Si la mejor postura es inferior al 70% y el ejecutado no aporta tercero → Se dará traslado al ejecutante en similares (que no iguales) términos, pudiendo en el plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que ésta sea superior al 60%.
  • 5) Si la mejor postura es inferior al 70%, el ejecutado no aporta tercero y el ejecutante no interesa la adjudicación → Se aprobará en favor del mejor postor, siempre que haya ofrecido más del 50% o, habiendo ofrecido menos, cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución (no confundir con la deuda total, que normalmente será inferior), incluyendo la previsión para costas y gastos.
  • 6) Si la mejor postura es inferior al 70%, el ejecutado no aporta tercero, el ejecutante no interesa la adjudicación y la mejor postura es inferior al 50% y no cubre la cantidad por la que se ha despachado ejecución → el LAJ dará traslado a las partes para que realicen alegaciones y, atendiendo a las circunstancias del caso (7) , podrá aprobar la adjudicación igualmente a favor del mejor postor.
  • 7) Si pese a todas las reglas anteriores no se obtiene adjudicatario → Se declarará desierta la subasta, resultando de aplicación lo previsto en el artículo 671 LEC. (LA LEY 58/2000)

Expuesto el anterior esquema, y con las premisas del 671 LEC en el horizonte (adjudicación por el 50% o por la deuda, y si es vivienda por el 70% o por el 60% si la deuda es inferior al 70%), analicemos las distintas situaciones que pueden sucederse al abrigo de la subasta.

El art. 670 LEC no distinguen acerca de si el inmueble es o no la vivienda habitual del deudor, lo que ya de por sí genera una cierta distorsión con el precepto que le sigue

Lo primero que debemos remarcar es la circunstancia de que las normas del artículo 670 LEC (LA LEY 58/2000) no distinguen acerca de si el inmueble es o no la vivienda habitual del deudor, lo que ya de por sí genera una cierta distorsión con el precepto que le sigue.

Pues bien, pensemos en el supuesto que hemos identificado como escenario «3)». Imaginemos que nos encontramos ante una vivienda habitual, y que la mejor puja lo ha sido por el 51% del valor de tasación. Supongamos también que la deuda total que se reclama, asciende al 55% del valor de tasación. El deudor tendrá la oportunidad de presentar un tercero que puje por el 70% o que, cuando menos, puje por el 55% (el valor de la deuda), en cuyo caso resultará adjudicatario. Véase que aquí estaríamos ante una primera discrepancia con el régimen de la subasta desierta, en el que el ejecutante debería respetar el mínimo del 60% y, siguiendo nuestro ejemplo, se vería obligado a consignar un 5% (la diferencia entre su crédito y el precio de adjudicación), que en virtud del artículo 692 LEC (LA LEY 58/2000) se destinaría a los acreedores posteriores o, en su defecto, al propio ejecutado, que obtendría una cierta liquidez.

En este supuesto planteado, la lógica nos invitaría a concluir que no le interesará al ejecutado ofrecer un tercero que puje por el 55% (por la deuda), puesto que le interesará más que la subasta se declare desierta y acudir a la vía del 671 LEC (LA LEY 58/2000). Pero ello no es así, pues no debemos perder de vista lo previsto en los escenarios «4)» y «5)», sobre los que nos detendremos seguidamente.

Acudiendo ahora al escenario «5)» y siguiendo con nuestro ejemplo, vemos que la postura de ese tercero, en tanto que es superior al 50% (51% dijimos), deberá ser aprobada —es un deber del LAJ, no una facultad— y, por ende, pese a ejecutarse la vivienda habitual del deudor, ésta será transmitida a un tercero —la perderá— y además mantendrá respecto del ejecutante una deuda por la diferencia (en nuestro ejemplo, un 4%). Vemos como el deudor, perdiendo en ambos casos su vivienda, pasa de obtener un beneficio del 5% —caso de subasta desierta—, a ostentar una deuda del 4%. Ítem más, de conformidad a lo previsto en el artículo 1 de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), el ejecutado no podrá optar a la suspensión del lanzamiento hasta 2020 prevista en dicha norma, dado que la adjudicación del inmueble sería a favor de un tercero y no del acreedor.

Proponemos ahora otro ejemplo, más dramático, menos probable, pero perfectamente subsumible en la norma. Imaginemos que la subasta es sobre la vivienda habitual, y que la deuda asciende a un 10% del valor de tasación, y que la cantidad por la que se ha despachado ejecución (recordemos que ésta equivaldrá al principal más un 30 por 100 en previsión de la futura tasación de costas y liquidación de intereses), ascendiera a un 12% del valor de tasación. Conjeturemos que acude un tercero, interesado en la atractiva vivienda, y, en busca de una ganga, puja por un 15% de su valor de subasta…de acuerdo con el precepto meritado, tal adjudicación debiera aprobarse «ex lege» y, por ende, el ejecutado se vería privado de su propiedad, obteniendo en contrapartida el remanente existente entre la deuda y el precio de adjudicación (un 5% del valor de tasación, siempre que no concurrieran otros acreedores con inscripción registral posterior). Si la subasta hubiera resultado desierta, y el ejecutante hubiera interesado su adjudicación conforme al 671 LEC (LA LEY 58/2000), no hubiera podido hacerlo por menos del 60% y, por ende, el ejecutado habría obtenido una liquidez por el remanente con la deuda, del 50% de la tasación. Existiría así una diferencia del 45% en función de que la transmisión se hiciera por subasta efectiva o tras subasta desierta. Ello sin mencionar la imposibilidad de suspender el lanzamiento, caso de encontrarse el deudor en riesgo de exclusión social.

Por último, el escenario «6)» nos deja posibilidades similares, si bien en este caso condicionadas al juicio de proporcionalidad del LAJ. Ahora bien, sobre el papel, este escenario podría servir de cobertura incluso para la adjudicación de viviendas por porcentajes inferiores al 50%, en los que quedase un importante porcentaje de deuda pendiente, que podría ser reclamado por la vía del artículo 579 LEC. (LA LEY 58/2000)

Así se da la circunstancia de que el régimen previsto en el articulo 670 LEC (LA LEY 58/2000), sumamente flexible en lo concerniente a adjudicaciones llevadas a cabo por un tercero, es bastante más restrictivo para el ejecutante que pretende adjudicarse el inmueble para sí, que no la prevista en el 671 LEC (LA LEY 58/2000), pues le exige en el escenario «4)» que aporte el 70% o la deuda siempre que ésta sea superior al 60% —con independencia de que sea o no vivienda habitual—; mientras que este último precepto le permite adjudicarse el bien por el 50% o incluso menos —por la deuda—, si el bien no es la vivienda habitual del deudor; y si sí lo es, si la deuda está entre el 60% y el 70% de la tasación, le permite obtener la titularidad por el 60%, manteniendo un pequeño remanente de su crédito.

Pero aún y esta afirmación exige una cierta matización. Los límites mínimos exigidos por el artículo 670 LEC (LA LEY 58/2000) al acreedor ejecutante, lo son, precisamente, en su condición de acreedor ejecutante ajeno a la subasta. Esto es importante. Cosa distinta sería si participase en la propia subasta como postor. ¿Qué impide que los ejemplos que hemos planteado respecto de los escenarios «3)», «4)» o «5)» se sucedan con la figura del ejecutante postor?

A buen seguro que alguien nos diría que tal opción de que el ejecutante obtenga la titularidad del bien ejecutado por la vía del 670 LEC (LA LEY 58/2000), pujando por cantidad inferior al 60% queda vedada por el instituto jurídico del fraude de ley. Coincidimos que ello puede ser así en ocasiones, pero no en todo caso. Nos explicamos. Piénsese en un caso en que el ejecutante sea el único postor, y puje por el 51% del valor de tasación, con el único fin de adjudicarse el inmueble eludiendo el artículo 671, de conformidad con lo que hemos denominado escenario «5)». Parece claro que el juzgado debiera plantearse si estamos ante un fraude de ley y lo procedente sería entonces declarar desierta la subasta.

Pero permítannos un nuevo ejemplo —prometemos que es el último—, en el que se esté ejecutando la vivienda habitual, la deuda ascienda al 71% del valor de tasación, y existiera un postor que pujase por el 55% del valor de tasación…¿podría en ese caso pujar el acreedor, por ejemplo, por el 60%? Admitir tal posibilidad, podría conllevar a la postre que el acreedor se adjudicase el inmueble de acuerdo con el escenario «5)» por el 60% de su valor, algo impensable en el marco del artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000) en el que no podría articular tal pretensión por un importe inferior al 70%.

Ahora bien, ¿cuál sería la alternativa? ¿Impedirle dicho trámite? No se pierda de vista que en ese caso, bien pudiera acontecer que terminase adjudicándose el inmueble, por imperativo legal, el tercero que ha pujado por el 51%, lo que desde la perspectiva del deudor supondría un 9% más de deuda (la diferencia entre la propuesta del tercero y el 60% ofrecido por el acreedor ejecutante en nuestro supuesto ficticio) que afrontar con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 1911 Cc (LA LEY 1/1889)).

A la vista de todo lo anterior, cabe preguntarse, ¿es coherente este sistema? En principio sí, pues si nos limitamos a observar el esquema orquestado, parece que lo pretendido por el legislador con esta regulación, sumada a la creación de la subasta electrónica y la disminución de los depósitos necesarios para pujar en las mismas, es precisamente favorecer la concurrencia en las subastas públicas, siendo ése el modo general de realización de los bienes ejecutados, relegando la previsión del artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000) a una excepción al sistema (si bien la práctica evidencia que es justo lo contrario).

La lectura de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013 da pie a la DGRN para concluir que el art. 671 LEC no quiere decir lo que dice, sino lo que de la propia Exposición se desprende

Sin embargo, las dudas se generan tras una lectura en profundidad de la Exposición de Motivos de la descuidada Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), en la que se hace referencia a la crisis económica y financiera que ha agravado en gran medida el drama social que genera para una familia la ejecución de su vivienda por deudas que no ha sido capaz de afrontar. El «enemigo» que se pretende combatir es claramente el riesgo de exclusión social. En lo que respecta a las modificaciones de la Ley Rituaria, la referida Exposición de Motivos recoge que el objetivo no es otro que el de «garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución», para ello, entre otras medidas «se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto,se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual».

Es precisamente este fragmento que hemos transcrito, y de modo especial la parte subrayada, el que dará pie a la DGRN para concluir que el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000) no quiere decir lo que dice, sino lo que de la Exposición de Motivos parece que se desprende.

Veámoslo.

V. La interpretación del artículo 671 LEC a la vista de las últimas resoluciones de la DGRN

Como se ha expuesto detenidamente en el apartado anterior, el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), en su dicción vigente parte de un doble condicionante: (i) si es vivienda habitual del deudor y (ii) si la deuda es superior o inferior al 70% del valor de tasación. Así, si estamos ante la vivienda habitual y la deuda es superior al 70%, dicho umbral constituirá el mínimo por el que podrá el acreedor interesar la adjudicación del bien. Si la deuda es inferior, la ley indica que podrá solicitar tal transmisión del dominio por el 60% de su valor.

No obstante, tal esquema ha sido discutido en los últimos tiempos por la DGRN, que considera que existen dos límites alternativos, pero ineludibles en el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), uno es el 70%, el otro el importe de la deuda. En consecuencia, discute el órgano director, que el acreedor pueda adjudicarse el inmueble por el 60% de su valor, salvo que dicho importe coincida con el crédito que ostenta.

Esta idea la encontramos por primera vez en la RDGRN de 12 de mayo de 2016 (LA LEY 57694/2016), que conoce de un recurso interpuesto por el acreedor ejecutante frente a la suspensión de la inscripción del Decreto de adjudicación, en un supuesto en el que tras quedar desierta la subasta por falta de postores, se adjudica al acreedor la finca hipotecada (que es la vivienda habitual del deudor) por el 60% del valor de tasación, siendo la cantidad debida inferior al 70% pero superior a dicho 60% del valor de subasta (concretamente era el 68,9%).

Consideró entonces la DGRN que una interpretación teleológica del artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), puesto en relación con la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), exige una aplicación «ponderada y razonable» del precepto, «para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley», y fija como doctrina propia, que la norma deberá ser interpretada en el sentido de que;

«si se tratara de vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por un importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad por la que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la que cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

Nótese que lo que propone (mejor dicho, aplica) la DGRN es una auténtica mutación legal, cambiando su literalidad por otra que se ajuste más a lo que interpreta pretendía conseguir el legislador.

Cumple señalar que esta resolución de 12 de mayo (LA LEY 57694/2016), ha sido posteriormente ratificada en otras posteriores, como son las RRDGRN de 21 de septiembre de 2016 (LA LEY 134533/2016), 21 de octubre de 2016, 5 de julio de 2017 (LA LEY 100363/2017), o la más reciente de 23 de mayo de 2018 (LA LEY 60110/2018).

En esta última, a la hora de refrendar su posicionamiento, acude a los principios generales de interpretación de normas, recogidos en el artículo 3 del Código Civil (LA LEY 1/1889);

«Con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas" parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (LA LEY 7255/2013), que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

4. Ese resultado distorsionado, ajustado a la mera literalidad del precepto, pero no a su espíritu y finalidad, es el que se ha producido en el presente caso, ya que según resulta del decreto de adjudicación, la finca hipotecada, que es la vivienda habitual del deudor, fue tasada a efectos de subasta en 258.000 euros. La cantidad debida por todos los conceptos, una vez liquidada fue de 168.809,17 euros, lo cual supone el 65,43 % de precio de subasta

[…]

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) no supone, en modo alguno, imponer —pues la ley no lo ha querido así— una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

Debe tenerse en cuenta, por último, que los mandatos legales sobre interpretación y aplicación de las normas jurídicas no sólo están dirigidos a los jueces y tribunales, sino también a todas las autoridades públicas que tengan atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicación, como sin duda ocurre, con los registradores de la Propiedad a través de su calificación conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), y con las atribuciones de este Centro Directivo al revisar por vía de recurso, tales calificaciones, y todo ello sin perjuicio del siempre superior criterio que adopte el órgano jurisdiccional»

Hemos de reconocer que discrepamos de los argumentos expuestos por la Dirección General, no en vano la primera de sus apreciaciones pasa por discutir la motivación del precepto legal, considerando que el mismo es poco menos que «injusto». Posteriormente procede a realizar una interpretación teleológica de la norma, invocando el espíritu de la reforma y lo que cabe deducir de la Exposición de Motivos, obviando que en la cúspide de las reglas interpretativas siempre impera la literal, que subordina a las demás. Y por eso mismo no podemos dejar de llamar la atención sobre el último párrafo transcrito, en el que el propio órgano administrativo no duda en afirmar que los mandatos legales sobre interpretación y aplicación de normas están dirigidos a todas las autoridades públicas, y no sólo a los tribunales. Siendo así, también a la propia DGRN le es exigible subordinar la interpretación teleológica a la redacción literal del precepto.

La DGRN, en varias Resoluciones desde el 1016, aplica una auténtica mutación legal del art. 671, cambiando su literalidad por otra que se ajuste más a lo que interpreta pretendía conseguir el legislador

Como bien apuntan FONT DE MORA RULLÁN, MOYA DONATE, MIÑANA LLORENS BAÑÓN GONZÁLEZ, DE LA RÚA NAVARRO y LONGAS PASTOR (8) el Centro Directivo, conscientemente, ha ido más allá de la dicción o tenor de la norma para adoptar una interpretación más favorable al deudor, aunque con ello haya tenido que forzar la interpretación literal del texto legal hasta unos extremos que posiblemente escaparan de la intención del propio legislador o que, al menos, éste no supo plasmar en la redacción legal con la claridad y precisión requeridos.

Porfiamos en que la DGRN lo que hace, en suma, es proponer una nueva redacción al precepto, alterando su sentido para «corregir» la torpeza —innegable por otra parte— del legislador procesal.

VI. A modo de conclusión

La Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013) fue sin lugar a dudas una ley valiente, necesaria, de contenido sustancial, y bien intencionada, pero que a su vez adolecía de diversos errores de bulto, posiblemente derivados de una tramitación apresurada. Creo que no somos demasiado injustos si la calificamos de confusa en muchos puntos, constituyendo un caldo de inseguridades y controversias doctrinales y jurisprudenciales que, en la práctica, han derivado en lo contrario de lo pretendido e invocado en su Exposición de Motivos (LA LEY 7255/2013): que «se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución».

Especialmente destacable nos parece (i) su falta de mención al RD-Ley 27/2012 (LA LEY 19145/2012), promulgado apenas seis meses antes, al que vacía de todo contenido y aplicabilidad, sin derogarlo expresamente; (ii) la supervivencia absurda de una DA 6ª (LA LEY 58/2000) que, si bien nunca debió existir, y constituye una incoherencia atribuible a la Ley 37/2011 (LA LEY 19111/2011), quedó posteriormente vacía de todo contenido. Tenemos ahora un precepto vagabundo al final del código, que supone casi en su totalidad una reproducción parcial y redundante de los artículos 670 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC. (LA LEY 58/2000) Salvo en un aspecto, el relativo a la subasta, que bien puede considerarse contradictorio con el artículo 670 LEC. (LA LEY 58/2000)

Así, mientras que el artículo 670 LEC (LA LEY 58/2000), como hemos visto, prevé que en caso de que la mejor postura sea inferior al 70% y el ejecutado no aporte tercero, dispondrá el ejecutante del plazo de 5 días para solicitar la adjudicación por el 70% o por la deuda, siempre que ésta sea superior al 60% del valor…La Disposición Adicional prevé una cosa levemente distinta, puesto que advierte de que «podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura»…o lo que es lo mismo, no contempla el límite mínimo del 60%. Dos normas de un mismo código que sostienen para un mismo supuesto cosas distintas (9) . Ésa es toda la atribución que hace a nuestro ordenamiento la disposición de continua referencia. Insólito. Eso sí, era primordial modificar el artículo 671 para sustituir la mención realizada al secretario judicial, por la de letrado de la administración de justicia. La escala de prioridades en materia de unificación y armonización de la Ley es, cuando menos, discutible.

No en vano, desde la publicación de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013) han transcurrido ya cinco años, en los que el legislador procesal ha acometido otras dos reformas de los artículos 670 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000), y cinco modificaciones de la propia Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013). Ítem más, como apuntábamos, en lo que concierne a la subasta judicial de bienes inmuebles, se han corregido conceptos y expresiones menores, obviando, como si no existieran, algunas incongruencias sistemáticas que rodean esta institución jurídica.

Se advierten a su vez distorsiones entre las reglas del artículo 670 LEC (LA LEY 58/2000) y el artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000), que dificultan en gran medida comprender el ánimo del legislador y si las mismas obedecen a una opción legislativa suficientemente cavilada, o por el contrario son el resultado de un error (uno más) de previsión, o incluso de redacción.

Pero expuesto lo anterior, no parece que la solución pase por ampliar la inseguridad jurídica generada por el legislador, promoviendo como hace la DGRN interpretaciones que —siempre a nuestro parecer— pueden ser calificadas de «contra legem», y generar nuevos obstáculos para la finalización de un procedimiento que, no lo olvidemos, tiene la naturaleza de sumario.

No se olvide la máxima «in claris non fit interpretatio». Y lo cierto es que la norma, pese a que pueda ser considerada ilógica o incoherente con lo pregonado en la Exposición de Motivos, presenta una dicción literal clara que no soporta las interpretaciones propugnadas por la Dirección General.

A mayor abundamiento, no se pierda de vista que las resoluciones dictadas por el organismo de control, no son vinculantes para los órganos judiciales. De hecho, algunas Audiencias Provinciales se han sumado a la postura adoptada por la DGRN, mientras que otras se han mostrado críticas con esta interpretación.

Entre las primeras podemos citar la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Castellón, en cuyo Auto de 11 de diciembre de 2017 (rec. 47/2017) realiza una reflexión un tanto desafortunada, a la hora de cohonestar los artículos 671 (LA LEY 58/2000) y 670 LEC (LA LEY 58/2000), con el ánimo de extraer el «teleos» de tales normas. Comparando un precepto con el otro, llega a la siguiente conclusión;

«Creemos que el hecho de que haya postores (art. 670.4) o no (art. 671) no basta para justificar tan diferente trato. Siendo como es legalmente inevitable la pérdida de la vivienda habitual, no lo es que en el primer caso quede zanjada la deuda, mientras que en el segundo —que es el de los apelantes— tras la pérdida de la vivienda seguirán debiendo la diferencia entre el 60% del valor de tasación y la cantidad adeudada antes de la adjudicación, quedando por ello expuestos a un segundo proceso de ejecución, como es el regulado en el art. 579 LEC (LA LEY 58/2000)».

Por nuestra parte consideramos que lo razonado por el tribunal es una lectura parcial y distorsionada del artículo 670 LEC. (LA LEY 58/2000) Recordemos los ejemplos que hemos en el apartado «IV.II» de este trabajo. Cierto es —e incomprensible, dicho sea de paso— que si la mejor postura es inferior al 70% del valor de subasta y el ejecutado no aporta un tercero, el acreedor sólo podrá interesar la adjudicación por el 70% o por la deuda, siempre que ésta sea al menos el 60%, liquidándose toda responsabilidad del deudor. Pero es igualmente cierto que si el acreedor no se acoge a dicha posibilidad, la vivienda terminará enajenándose por esa puja inferior al 70%, siempre que sea superior al 50% (bastará un 51%) y, por ende, el ejecutado quedará expuesto a un segundo proceso de ejecución de conformidad con el artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000) por la diferencia. Más aún, cabría la posibilidad de que ese postor que se adjudicara el bien por el 51% fuera el propio acreedor.

¿Qué intentamos decir? Que con más o menos acierto, con más o menos lógica, queriendo o sin querer, lo cierto es que el legislador procesal ha establecido dos regímenes distintos en los artículos 670 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000), con porcentajes distintos y con resultados más o menos perjudiciales para el deudor en función de las particularidades de cada caso. En ocasiones le será más beneficioso al deudor el remate el bien mediante la subasta. En otras, su balance final será menos gravoso si la subasta se declara desierta por falta de postores.

Por poner un ejemplo de resoluciones contrarias a la doctrina consolidada por la DGRN, citaremos el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 19 de febrero de 2016 (rec. 737/2015), en el que se conoce del recurso interpuesto por los ejecutados que sostienen que siendo la deuda inferior al 70% del valor de tasación, el principio de proporcionalidad exige forzar a que la adjudicación sea por la deuda, y no por el 60%, pues aquella es superior al referido porcentaje.

Por su parte, el tribunal asume que lo procedente es realizar la interpretación literal del precepto, que para la Sala no admite dudas.

En suma, el único camino para poner fin a estas controversias, pasa por una reforma atenta del legislador procesal, que apueste por una redacción clara y coherente de los preceptos más polémicos en esta materia, y subsane los «cabos sueltos» que han dejado las reformas anteriores, que dan pie a interpretaciones dispares.

No se olvide que, como apuntara el diplomático y poeta francés Paul Cladel:

«El orden es el placer de la razón, pero el desorden es la delicia de la imaginación».

En consonancia, precisamos de mayor orden, pues qué duda cabe que los juzgados que aplican las leyes y las demás autoridades públicas que tienen atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicación, son sumamente ricos en imaginación.

(1)

Para más información sobre la extensión de dicha reforma, puede verse JUAN GÓMEZ, Mateo. 10 cosas que deberías saber de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Diario La LEY. No 8659. Editorial Wolters Kluwer.

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(2)

Ver FONT DE MORA RULLAN, Jaime; MOYA DONATE, Pedro; MIÑANA LLORENS, Vicente; BAÑON GONZÁLEZ Alejandro; DE LA RÚA NAVARRO, Alicia y LONGAS PASTOR, Begoña. Sobre la doctrina progresiva de la DGRN en materia de adjudicación en protección del deudor y la necesidad de una reforma legal para su consolidación definitiva. Diario La Ley, No 9142, Sección Doctrina, 19 de febrero de 2018. Editorial Wolters Kluwers.

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(3)

Pese a que está al orden del día el uso del término «desahucio» para hacer referencia al lanzamiento derivado de una ejecución hipotecaria, consideramos que dicha moda no debería arrastrar a los juristas.

El «desahucio», como nos recuerda Zarzuelo Descalzo (Enciclopedia Jurídica La LEY) no es sino «la especial acción de resolución por incumplimiento que tiene el arrendador en los arrendamientos de inmuebles»

Ver Texto
(4)

En referencia al Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo (LA LEY 4108/2012), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Al contrario de lo que sucede con el RDL 27/2012 (LA LEY 19145/2012), el RDL 6/no es objeto de "reproducción", sino de modificación, manteniendo su autonomía y sentido propio.

Ver Texto
(5)

Nos referimos al Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero (LA LEY 2841/2015) , de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social; y al Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo (LA LEY 3697/2017), por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo (LA LEY 4108/2012), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (LA LEY 7255/2013).

Ver Texto
(6)

JUAN GÓMEZ, Mateo. Un «zombi» llamado disposición adicional sexta. Diario LA LEY, No 8125. 12 de julio de 2013. Editorial Wolters Kluwer.

Ver Texto
(7)

Así como a la conducta desplegada por el deudor, la facultad del ejecutante de lograr la satisfacción mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ello extraiga el acreedor.

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(8)

Ob. cit.

Ver Texto
(9)

Y por cierto, ya que estamos, ¿qué sentido tiene exigir en ese trámite al ejecutante que la mejor postura, aunque cubra la deuda, alcance al menos al 60% del valor de tasación? Si ya está mejorando la postura ofrecida por un tercero —que opta seriamente a ser el nuevo adjudicatario— y eliminaría toda la deuda del ejecutado… ¿a razón de qué impedir esta medida que en última instancia favorecería al deudor que se vería liberado del resto del crédito que deberá asumir en caso contrario? Creemos que este aspecto merece una reflexión por parte del legislador.

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