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PRIMERO.- Dispone el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960):

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de laJunta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Por consiguiente, para que la Comunidad de Propietarios pueda ejercitar la acción de cesación, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• El presidente de la Comunidad debe requerir al infractor la inmediata cesación de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. El párrafo cuarto habla de requerimiento fehaciente.

• Si el infractor persiste en su conducta, el presidente necesitará la autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto.

• La junta debe adoptar el acuerdo de entablar la acción de cesación contra el infractor.

SEGUNDO.- A su vez, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha efectuado una interpretación extensiva de estos preceptos, en el sentido de exigir que todo procedimiento judicial iniciado por un presidente ha de tener el respaldo de un acuerdo comunitario. Dice la STS, Sala Civil, de 19/02/2014 ( Roj: STS 858/2014 ):

" La Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente , ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios , declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la Comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen lapropiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la Comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la Comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12 )

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. ( SSTS 27/03/12 , 12/12/12 entre otras) ".

TERCERO.- En el presente caso, la Comunidad de Propietarios pretende acreditar el cumplimiento del requisito del requerimiento fehaciente de cesación de conducta mediante un acta de conciliación celebrada el 19 de diciembre de 2022, ante el Juzgado de Primera Instancia número 3, en el ámbito del procedimiento 1103/2022. Este acto de conciliación estuvo dirigido contra los ahora demandados y finalizó sin acuerdo entre las partes.

Pues bien, la celebración de un acto de conciliación para resolver la controversia puede ser considerado como un equivalente al requerimiento exigido por ley, por lo que ha de admitires que se practicó un requerimiento.

CUARTO.- Por otro lado, para acreditar que existe un acuerdo previo de la Comunidad de Propietarios autorizando la interposición de la acción contra los demandados, se ha presentado una certificación de fecha 23 de octubre de 2023, que hace referencia al punto octavo de la Junta celebrada el 21 de julio de 2021, cuyo contenido es el siguiente:

"A los efectos previstos en el artículo 9.12 apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal 8/1999 (LA LEY 1503/1999), que en la Junta Ordinaria de Propietarios celebrada el día 21 de julio de 2021, entre otros en el punto 8 se tomó el siguiente acuerdo.

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8. PROPUESTA Y APROBACIÓN DE NORMAS EN EL REGLAMENTO INTERNO SOBRE MEDIDAS DE SEGURIDAD Y NORMATIVA APROBADA POR EL AYUNTAMIENTO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA Y ESTA MISMCOMUNIDAD, ASIMISMO, FACULTAR A LA JUNTA DIRECTIVA A TOMAR MEDIDAS LEGALES RESPECTO A QUIEN NO CUMPLA CON LAS NORMAS INTERNAS, Y AUMENTAR LA ZONA DE VIGILANCIA EN EL FRONTAL, PARA EVITAR VANDALISMO EN DICHA ÁREA.

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Como protección frente a la contaminación atmosférica, si el art. 77 de la Ordenanza del Ayto. de s. Bartolomé (27-05-2002) prohíbe, con carácter general para los establecimientos de hostelería, disponer en la vía pública aparatos o instalaciones fijas o móviles destinadas a preparación de alimentos, tales como, barbacoas, asadores, planchas, parrillas, etc, que produzcan humos y olores molestos e insalubres, tampoco debemos permitirlas en nuestro caso. Sin embargo, un local está poniendo en la terraza barbacoas o similares. A causa de carbón, ya hemos sufrido 2 incendios, al no respetar las normas establecidas. En base a éstas y por las molestias que causan, se propone la prohibición en las terrazas comunitarias del Complejo, anexas a los locales, del uso de los citados aparatos e instalación para cocción o calentamiento de alimentos, etc

Es aprobado por la mayoría de los asistentes, con tres votos en contra.

El Sr. Administrador solicita facultar a la Junta Directiva a tomar medidas legales a quien incumpla dichas normas.

Es aprobado por la mayoría de asistentes, con tres votos en contra.

.......................

Por lo que el administrador indica que queda facultado la Junta Directiva (Presidente) a tomar medidas legales a quien incumpla dichas normas.

Y para que surta a todos los efectos, expido el presente Certificado en San Bartolomé de Tirajana, a 23 de octubre de 2023."

QUINTO.- Pues bien, este acuerdo no es válido a los efectos del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), y ello por las siguientes razones:

1.- De entrada, se trata de una acuerdo genérico, cuando lo que exige el artículo 7.2 es que se adopte un acuerdo frente a aquel que vaya a ser demandado. Un acuerdo general que faculta a la Junta Directiva para emprender acciones legales no cumple con esta exigencia específica, ya que no menciona de manera directa a los infractores ni el tipo de acciones que se deben emprender.

2.- En segundo lugar, el artículo 7.2 establece claramente que el acuerdo de la Comunidad de Propietarios debe tomarse después de haber realizado el requerimiento fehaciente para cesar la conducta, y una vez verificado que la actitud del infractor no ha cambiado. Sin embargo, el acuerdo que se incorpora a las actuaciones se produce en el marco de una Junta celebrada en fecha 21 de julio de 2021, anterior al supuesto requerimiento fehaciente ( desarrollado en el acta de 19 de diciembre de 2022 ), y muy anterior a la interposición de la demanda, que es de octubre de 2023. Por consiguiente, este acuerdo no se ajusta a la lógica interna del art. 7.2, que consiste en tres pasos sucesivos: el requerimiento, la verificación y el acuerdo de Junta.

Es decir, la secuencia lógica y temporal que establece la ley es que primero se debe hacer el requerimiento al infractor, luego verificar que este no ha cambiado su conducta, y finalmente adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios para proceder legalmente. En este caso, la secuencia está desordenada y no cumple con los requisitos establecidos.

La importancia de respetar esta secuencia lógica viene destacada por la SAP Madrid, sección 21, del 26 de noviembre de 2013 ( ROJ: SAP M 14749/2013):

La cuestión suscitada ya la hemos analizado en las sentencias de fechas 9 de marzo de2004 , 3 de noviembre de 2009 , 21 de diciembre de 2010 y 26 de marzo de 2013 , en las que hemos mantenido que "Claramente se establecen dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales, hecho por el Presidente de la Comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación. Pero es que además se establece un orden temporal para la concurrencia de ambos requisitos. Así deberá hacerse en primer lugar el requerimiento y, tan solo en el caso de que no fuera atendido (en el plazo fijado en el requerimiento o en el que prudencialmente proceda), tras constatarse la persistencia en la actividad, deberá adoptarse el acuerdo autorizatorio en la Junta de propietarios, previamente a la presentación de la demanda deduciendo la acción de cesación", criterio del que participan otros Tribunales como en la Sección 7ª de la AudienciaProvincial de Cádiz en sentencia de 4 de marzo de 2002, la Sección 4 ª de la AudienciaProvincial de Las Palmas en sentencia de 22 de abril de 2005, la Sección 1 ª de la Audiencia Provincial de Segovia en sentencia de 20 de julio de 2007, la Sección 4 ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza en auto de 7 de mayo de 2008, y la Sección 6 ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra en sentencia de 8 de mayo de 2008 .

Si nos atenemos al criterio que hemos venido manteniendo, como parece adecuado, debemos concluir que, como efectivamente alega la parte demandada y ahora apelante, no se respetó el requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción, pues la Comunidad de Propietarios acordó en la misma Junta requerir a la propietaria demandada para la inmediata cesación de las actividades prohibidas y el ejercicio de las acciones judiciales si la demandada no atendía al requerimiento, cuando, según hemos dicho, en primer lugar se debe practicar el requerimiento delPresidente de la Comunidad al propietario para que cese inmediatamente en las actividades prohibidas, y desatendido este requerimiento, y solo después y como acto independiente, se puede autorizar por la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, el ejercicio de la acción de cesación previsto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960)

SEXTO.- A la vista de lo expuesto, procede la inadmisión de la demanda, ya que no cumple con los requisitos específicos establecidos por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960). La autorización genérica no puede ser considerada suficiente para emprender acciones legales contra los demandados, máxime cuando no sigue la secuencia lógica y temporal que establece la ley.

SÉPTIMO.- Estimada la excepción procesal planteada en las contestaciones, procede la imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante ( art. 394 de la LEC (LA LEY 58/2000) ).