I. Introducción
La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como es el caso, de los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
En la mayoría de los casos estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes conforme al principio de libre autonomía de la voluntad que juega sin restricciones en contratos entre propietarios y empresarios con los únicos límites del art. 1255 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
Por lo que respecta a contratos de alquiler de local de negocio dicha impacto se puede materializar en el caso concreto en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de la imposibilidad total de realizar de forma temporal la actividad económica en la finca arrendada por imperativo legal (art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19).
Ninguna solución ha previsto al respecto el Gobierno, que si bien ha aprobado un paquete de medidas legales para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), ninguna medida legal ha adoptado respecto de los arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Ante esta incertidumbre jurídica sobre asignación de riesgos procedentes de un suceso de fuerza mayor y ante la ausencia de mecanismos contractuales de ajuste del riesgo en el caso concreto, nos planteamos si podría aplicarse en estos casos analógicamente los arts. 26 y 30 de la LAU que facultan al arrendatario a suspender o a desistir del contrato cuando la ejecución de obras acordadas por la autoridad competente hacen la finca inhabitable, o en su caso sí procede la aplicación analógica del viejo art. 1575 del Código Civil (LA LEY 1/1889) previsto para bienes productivos que faculta al arrendatario a exigir una rebaja de la renta por pérdida de más del 50% de los frutos por casos fortuitos extraordinarios, o sin ir más lejos, nos plantemos si es de aplicación por el acreedor de la prestación (arrendatario) la exceptio non adimpleti contractus del art. 1100 del Código Civil (LA LEY 1/1889), en virtud del cual el arrendatario estaría legitimado para suspender su recíproca prestación en tanto el otro contratante no cumpla exacta y regularmente la suya. En este sentido, téngase en cuenta que si bien nuestro Código Civil no prevé de forma expresa la suspensión del contrato en estos casos —pues el art. el art. 1184 del Código Civil (LA LEY 1/1889) no previó qué sucedía en un contrato con obligaciones recíprocas con la obligación de la otra parte del sinalagma que seguía siendo posible (1) — sí que lo hacen las modernas regulaciones europeas de derecho de contratos (art. III.-3:401 del DCFR y art. 9:201 de los PECL), así como las propuestas legislativas de modernización de nuestro Código Civil (art. 1191 de la Propuesta Modernización Cc de la Comisión Gral. Codificación y art. 518 (LA LEY 1/1889)-12 de la Propuesta Cc Asociación de Profesores de Derecho Civil), que prevén incluso la suspensión parcial de la obligación atendiendo al alcance del incumplimiento prestacional (ej. pensemos en un restaurante obligado a cerrar pero que sigue siendo útil como almacén o para hacer delivery).
Si bien la cuestión de la procedencia de la suspensión en estos casos no ha sido tratada por los tribunales, sí que podemos hacer referencia a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo sobre la desaparición sobrevenida de la causa contractual (STS de 1 de junio de 2010, de 23 de noviembre de 1962 y de 16 de noviembre de 1979).
También cabe plantearse el recurso a la regla o cláusula rebus sic stantibus (SSTS de 18 de julio de 2019 y de 6 de marzo de 2020) que permite al juez integrar los riesgos en el contrato sacrificando la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda) asignándolos y repartiéndolos atendiendo a un soporte sistemático difuso consistente en una mezcla de principios legales e interpretativos de nuestro derecho contractual entrelazados consistentes en las exigencias de la buena fe contractual de los arts. 7 (LA LEY 1/1889) y 1258 del Cc (LA LEY 1/1889) y de justicia conmutativa del art. 1289 del Cc. (LA LEY 1/1889)
En este sentido, también cabría plantearse una aplicación analógica del principio Hardship o de excesiva onerosidad de los Principios UNIDROIT sobre los contratos comerciales internacionales (STS de 17 de noviembre de 2000).
En su virtud, y ante la falta de cobertura legal en nuestro sistema que solucione esta problemática, nos preguntamos si procedería en estos casos, y para el caso de que las partes no alcanzaran un acuerdo de asignación de los riesgos del COVID-19 en la relación contractual, el arrendatario perjudicado podría exigir la suspensión del contrato, y en caso afirmativo, desde qué momento podría el arrendatario perjudicado dejar de abonar la renta.
II. Opinión de los expertos
Antonio Salas Carceller. Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.
Este problema no ha sido abordado por el legislador en las diferentes disposiciones que se han aprobado para establecer rigurosas medidas a raíz de la explosión de esta pandemia que sufrimos.
No podemos hablar de que se trate de una laguna normativa en sentido técnico. El contrato de arrendamiento de local de negocio tiene una regulación completa en la LAU, por lo que no existe una falta de regulación, y el hecho de que se dicten normas de carácter extraordinario y temporal para otro tipo de relaciones jurídicas —y no para ésta— entiendo que no ha de considerarse como una laguna, sino como una actitud consciente del legislador que —al menos hasta este momento— no ha considerado oportuno dictar normas de emergencia para este tipo de contratos.
La pregunta es ¿se pueden aplicar principios como el rebus sic stantibus a una generalidad tan amplia de contratos sin que el legislador se haya movido en este sentido, aunque se ha planteado la situación y ha hecho regulación para casos afines y no para éste? ¿Se puede entender que, conscientemente, no ha optado por la modificación coyuntural de las condiciones del contrato de arrendamiento de local de negocio?
Sin duda lo deseable es que el legislador se pronuncie sobre cuál es su posición en este tema, en lugar de ignorarlo. Si no quería hacer regulación especial alguna para el caso podría haberlo expresado en el preámbulo de la disposición que sí ha regulado el supuesto de los arrendamientos de vivienda.
Confiemos en que aún puede hacerlo, ya que el problema —ciertamente económico en este caso— es grave. Se impiden los despidos por esta razón, pero ¿se puede entonces obligar al arrendatario de un local de negocio para el que tiene contratado un número de trabajadores a —no pudiendo ejercer su actividad— seguir pagando la renta íntegra al arrendador, que en este caso no sufrirá por ello los efectos de la crisis?
No parece razonable. La prohibición temporal de uso del local para determinado destino impuesta por la norma no debe producir sus efectos negativos solo para el arrendatario. En la mayoría de los contratos se define el uso para el que el local se arrienda, de modo que será ése —y no otro— el negocio que allí podrá desempeñarse (bar, comercio etc.). Por eso entiendo que en este caso, efectivamente, se está impidiendo al arrendatario realizar normalmente su actividad —ha de permanecer cerrado el local, porque a él acude público— pero también se impide al arrendador mantener en el uso normal y pacífico de la cosa al arrendatario para su destino propio. En consecuencia, habrá de dividirse el perjuicio entre ambos y para ello resulta necesario que una norma lo autorice, lo que debe operar desde el mismo momento del cierre forzoso.
En otro caso —a falta de norma— entiendo que habría que acudir por analogía al supuesto de la necesaria realización de obras ordenada por la autoridad que impide durante algún tiempo el uso del local, sirviendo de referencia lo dispuesto en los artículos 21 y 22 LAU, aplicables también al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 30, que se refieren tanto a la posibilidad de extinguir el contrato como a la de operar una disminución equitativa de la renta pactada.
Vicente Magro Servet. Magistrado del Tribunal Supremo. Doctor en Derecho.
Adelantando la respuesta deberíamos considerar que, dada la excepcionalidad de la situación provocada por el coronavirus y la aprobación del RD 463/2020 (LA LEY 3343/2020), cabría aplicar la excepcionalidad de la situación y, si se acredita el cierre obligado del local, suspender la obligación de pago hasta que el gobierno alce la medida. Todo dependería de la prórroga de la medida, de tal manera que si se permite abrir el local se debe pagar la renta, por cuanto la existencia, o no, de clientes no puede introducirse en el campo contractual entre las partes.
Debemos hacer notar que el arrendatario no tiene opción de ejercer la actividad negocial por orden administrativa. No se trata de que se haya producido una pérdida de clientela por circunstancias sobrevenidas, ya que ello no puede ubicarse en el «debe» del arrendador, o como una carga que deba soportar el arrendador, sino que lo debe hacer el arrendatario.
Distinto es la situación actual en la que se ha producido el cierre de los establecimientos abiertos al público por orden administrativa. Así, el Real Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020) es validado por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo (LA LEY 3654/2020) en donde se destaca que el Artículo 10 que lleva por rúbrica «Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales» señala que:
«1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, sanitarios, centros o clínicas veterinarias, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías, lavanderías y el ejercicio profesional de la actividad de peluquería a domicilio. En cualquier caso, se suspenderá la actividad de cualquier establecimiento que, a juicio de la autoridad competente, pueda suponer un riesgo de contagio por las condiciones en las que se esté desarrollando.»
Nos encontramos con una orden administrativa de cierre que debe llevar consigo la suspensión de la obligación del pago de la renta del arrendamiento en este período de estado de alarma. No ocurre lo mismo con las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento de inmuebles, ya que el inmueble sigue utilizándose por el arrendatario y las circunstancias económicas del arrendatario que pueda padecer por paro, o un ERTE, lo único que conlleva es una opción de que las partes puedan aplazar la obligación de pago, pero no existe una condonación ex lege derivada del Real Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020), por cuanto no se contempla. En cualquier caso, al estar suspendidas las actuaciones judiciales, salvo las urgentes, en el caso de vivienda no habrá actuación judicial alguna de desahucio mientras dure el estado de alarma. Así, en el caso de viviendas no hay excusa alguna para el impago, pues la vivienda no se cierra ni se inutiliza y el Real Decreto no comprende excepción al pago de la renta.
Está operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor ex art. 1105 CC, pero, sobre todo, con las características de acaecimiento de un hecho imprevisible e inesperado que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por razón de las circunstancias sobrevenidas, además de dimanar de orden administrativa que ex lege supone la suspensión del contrato, y, por ende, de la obligación de pago de la renta que se produce desde el mismo día en que se adoptó el acuerdo que entró en vigor, salvo que el arrendador pudiera probar que el cierre se produjo más tarde, en cuyo caso será su carga de la prueba que la suspensión del pago de la renta se inicia en la fecha que ha podido probar si es posterior y distinta de la entrada en vigor de la orden del cierre de los establecimientos.
El deudor del arrendamiento de local de negocio no quiere «liberarse» de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere «aprovecharse de ella», sino que quiere cumplir cuando pueda, que será cuando se alce la orden de cierre, y cuando de lo que se le «libere» es de los efectos del virus en los contratos que se han celebrado entre las partes en nuestro país.
Los supuestos de la pandemia por coronavirus entrarían en la vía del art. 1105 CC de fuerza mayor, bajo el cual fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.
En la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, n.o 333/2014, rec. 2250/2012 se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula «rebus» a la situación de pandemia de coronavirus. Y, así, la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos. La parte quiere cumplir pero no puede por orden del Real Decreto. Con ello, el contrato queda suspendido en tanto no se modifique este art. 10 del RD 463/2020 (LA LEY 3343/2020).
Francisco Javier Orduña Moreno. Exmagistrado del Tribunal Supremo. Sala Primera. Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia.
La actual crisis socio-sanitaria y económica, reconocida expresamente por el Real Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020) relativo a la declaración del estado de alarma, ha puesto en valor, si es que no lo tenía ya con anterioridad, el aceptado cambio de la doctrina jurisprudencial contenido en las SSTS 333/2014, de 30 de junio (LA LEY 84939/2014) y 591/2014, de 15 de octubre (LA LEY 171646/2014). Dichas sentencias han dado paso hacia una moderna configuración doctrinal de la cláusula rebus que ha dejado de ser un remedio excepcional y peligroso para convertirse en una figura de aplicación plenamente normalizada en tiempo de crisis económica. Como he tenido ocasión de señalar alguna vez, lo excepcional no es la cláusula rebus en sí misma considerada, sino las circunstancias extraordinarias que provocan su aplicación. La rebus es, por tanto, parte de la solución y no del problema.
Además, hay que puntualizar que los contratos de arrendamiento de local de negocio, como contrato de tracto sucesivo, resultan idóneos para valorar tanto el acaecimiento del cambio de circunstancias, como su incidencia en la base del negocio que le dio sentido y oportunidad, así como para acreditar la excesiva onerosidad que dicha alteración comporta para el cumplimiento prestacional de una de las partes (arrendatario). El citado Real Decreto reconoce no sólo este cambio de circunstancias extraordinario, sino también su conexión causal en los órdenes sanitario, social y económico; sin distinción y de forma generalizada.
Aunque la cláusula rebus carece de regulación, su moderno fundamento, a tenor de las referidas sentencias, aboga por que el efecto prioritario sea una modificación provisional del contrato, en la medida que dure la incidencia del cambio extraordinario de circunstancias. Este efecto modificativo puede, conforme a su incidencia en la base del negocio, materializarse en una suspensión temporal del pago de la renta o, en su caso, en una reducción de la cuantía de la misma; suspensión o reducción que no afectará a la validez y continuidad del contrato, que volverá a su normalidad cuando el cambio de circunstancia deje de tener incidencia.
La suspensión provisional del pago de la renta debe ser acordada por las partes, pues en caso contrario, sólo cabe su recurso por la vía judicial.
Pensemos que la cláusula rebus tiene como finalidad el efecto adaptativo de los contratos en orden a su mantenimiento y supervivencia. Es, por tanto, un excelente mecanismo de conservación de las empresas y de los empleos.
Las citadas sentencias, ambas sobre contratos de tracto sucesivo, nos sirven de guía acerca del planteamiento y acreditación de los presupuestos y requisitos de aplicación de esta figura.
Roberto García Ceniceros. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº30 de Barcelona.
Nuestro ordenamiento jurídico no prevé ninguna disposición general sobre revisión o resolución de los contratos por alteración sobrevenida de las circunstancias. No obstante, la Jurisprudencia sí viene acogiendo la existencia de un principio general de nuestro Derecho, según el cual una parte puede desvincularse de un contrato, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos, de carácter imprevisible (doctrina rebus sic stantibus). No es preciso que se aprecie una imposibilidad total de cumplir el contrato (pues en tal caso cabría aplicar la doctrina del caso fortuito y la fuerza mayor, ex art. 1105 CC), pero sí una alteración grave de las bases del negocio. Lógicamente, esta doctrina tendrá especial relevancia en contratos bilaterales de tracto sucesivo, o de efectividad prolongada en el tiempo.
Eso sí, la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SSTS del Pleno, de 17 y 18 de enero de 2013; SSTS de 20 de junio de 2014, 24 de febrero de 2015 y 18 de julio de 2019, entre otras) ha insistido en la necesidad de aplicar esta figura de manera prudente y cautelosa. La doctrina rebus sic stantibus no se limita a la apreciación, como hecho notorio, de una situación excepcional, extraordinaria e imprevisible en el momento de la celebración del contrato. Será necesario, además, que esa situación constituya «un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido» (STS de 24 de febrero de 2015). Así, la revisión de un contrato no se producirá de manera generalizada y automática mediante la acreditación de aquel suceso, sino que ello constituirá un mero presupuesto previo en la aplicación de esta figura. Deberá quedar acreditado que el cambio operado implica una frustración de la finalidad económica del contrato. Y, por supuesto, no será posible aplicar la doctrina del rebus sic stantibus cuando la producción de un suceso extraordinario haya sido prevista en el propio contrato, y cuando las consecuencias que de la misma se derivarían en la ejecución del negocio entre las partes ya hubieran sido concertadas de antemano.
Sin duda, la situación de emergencia sanitaria provocada por la introducción y propagación del virus Covid-19, constituye un fenómeno con trascendencia suficiente como para servir de base a la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. Se ha producido una afectación grave a la situación económica en todo nuestro entorno, hasta el punto de haber motivado la adopción urgente por el Gobierno de la nación de medidas excepcionales en el ámbito social y económico, mediante el propio Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declaró el estado de alarma, y sucesivos Decretos-Leyes.
En mi opinión, y en lo referido a los arrendamientos de inmuebles para uso distinto de la vivienda, no me parece adecuado afirmar que esta situación implique un caso de fuerza mayor de los previstos en el art. 1105 CC (LA LEY 1/1889), ya que no existiría propiamente una imposibilidad material ni jurídica de ejecutar el contrato en sus propios términos. Sí parece ajustada, sin embargo, la posibilidad de aplicar la doctrina rebus sic stantibus. Puesto que el objeto del arrendamiento es un bien (local) que por definición está destinado al ejercicio de un negocio, es innegable que la declaración de estado de alarma puede incidir gravemente en el desarrollo de la actividad que servía de base económica y fundamento del contrato. Eso sí, será imprescindible probar que la situación de emergencia sanitaria ha tenido incidencia en la relación concreta y específica entre las partes. En especial, deberán quedar probadas las notas de imprevisibilidad del riesgo y de excesiva onerosidad de la prestación que conforme al contrato habían de afrontar las partes. Es necesario apreciar un nexo de causalidad claro e inequívoco entre aquel suceso extraordinario y la grave dificultad para cumplir el contrato en los términos inicialmente previstos. Por tanto, resultará obligado analizar cada caso de manera individualizada.
A la fecha de redacción de este texto, ni el Gobierno de la nación, ni el poder legislativo, han aprobado normas que regulen el impacto de la actual situación de emergencia sanitaria en los contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda. Según la Jurisprudencia, los efectos derivados de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus han de ser proporcionados a la situación, y han de garantizar en la medida que sea posible el equilibrio entre las partes y la reciprocidad de las prestaciones (STS de 13 de julio de 2017). Por eso, en mi opinión, no es admisible una afirmación genérica de que los inquilinos de locales de negocio pueden dejar de pagar las rentas, o exigir del arrendador la suspensión del contrato, como consecuencia inmediata derivada del estado de alarma. No es admisible que un negocio jurídico esencialmente sinalagmático sólo genere obligaciones para una de las partes, ni tampoco que la efectividad del contrato quede al arbitrio del arrendatario. La consecuencia propia de esta doctrina ha de ser la necesidad, en su caso, de reformular el contrato. Por eso, resulta más lógico introducir medidas correctoras como la quita o rebaja en la renta aplicable al contrato, o la prórroga o moratoria en su pago, que en cualquier caso no podrían imponerse de manera unilateral. Lo más lógico y aconsejable sería que las partes pudiesen alcanzar un acuerdo que englobase cuantías, términos y plazos, conforme a los principios de buena fe contractual y de prohibición del abuso de derecho. En caso de discrepancia, cabría acudir a la vía judicial, y conviene indicar también que en conflictos de este tipo la mediación puede jugar un papel fundamental.
En cuanto al momento a partir del cual debería tener efecto una hipotética rebaja o moratoria en la obligación de pago de las rentas, en mi opinión ello debería coincidir con el momento en que se haya producido una alteración grave y sustancial de las bases del contrato, lo cual no ha de coincidir necesariamente con la fecha de inicio del estado de alarma. Puesto que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere un nexo causal entre el suceso extraordinario e imprevisible y la normal ejecución de las prestaciones contractuales, el momento en que se haya producido esa incidencia deberá ser el que determine la fecha a partir de la cual deba aplicarse la revisión de las prestaciones. Y, por ese mismo razonamiento, las nuevas medidas derivadas de esa revisión podrán tener una duración mayor o menor a la del propio estado de alarma, dependiendo del modo y manera en que la equivalencia de las relaciones contractuales se haya visto perturbada.
III. Conclusiones
La complejidad de la cuestión planteada se hace patente ante la disparidad de criterios entre los expertos encuestados.
Si bien MAGRO SERVET y ORDUÑA MORENO manifiestan la procedencia de la suspensión del contrato, y por extensión de la obligación del pago de la renta, mientras se mantenga la suspensión legal de la actividad con motivo de la crisis sanitaria en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. MAGRO SERVET habla incluso de una suerte de suspensión ex lege del contrato de arrendamiento.
ORDUÑA MORENO apunta que el efecto modificativo del contrato que genera la aplicación de la regla rebus puede, conforme a su incidencia en la base del negocio, materializarse en una suspensión temporal del pago de la renta, y no necesariamente en una reducción de la renta. Al efecto, se remite a los razonamientos contenidos en las Sentencias del Tribunal Supremo 333/2014, de 30 de junio (LA LEY 84939/2014) y 591/2014, de 15 de octubre (LA LEY 171646/2014).
Más reacios se muestran SALAS CARCELLER y GARCÍA CENICEROS quienes consideran excesivo residenciar el riesgo causado por el COVID-19 exclusivamente en la parte arrendadora, y se muestran partidarios de un reparto equitativo del riesgo entre las partes en estos casos pues ambas partes resultan perjudicadas, en aplicación del principio de reciprocidad de intereses (art. 1289 del Código Civil (LA LEY 1/1889)).
En este sentido, y ante la falta de cobertura legal, SALAS CARCELLER aboga por aplicar por analogía el supuesto de la necesaria realización de obras ordenada por la autoridad que impide durante algún tiempo el uso del local, sirviendo de referencia lo dispuesto en los artículos 21 y 22 LAU, aplicables también al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 30, que se refieren tanto a la posibilidad de extinguir el contrato como a la de operar una disminución equitativa de la renta pactada.
Para GARCÍA CENICEROS resulta más lógico introducir medidas correctoras como la quita o rebaja en la renta aplicable al contrato, o la prórroga o moratoria en su pago, que en cualquier caso no podrían imponerse de manera unilateral, y recomienda que las partes traten de alcanzar un acuerdo que englobe cuantías, términos y plazos, conforme a los principios de buena fe contractual y de prohibición del abuso de derecho.
Respecto del momento a partir del cual cabe exigir la suspensión y/o modificación del contrato, MAGRO SERVET considera que la cesación de la obligación de pago de la renta que se produce desde el mismo día en que se adoptó el acuerdo de suspensión de actividad que entró en vigor, salvo que el arrendador pudiera probar que el cierre se produjo más tarde, en cuyo caso será su carga de la prueba que la suspensión del pago de la renta se inicia en la fecha que ha podido probar si es posterior y distinta de la entrada en vigor de la orden del cierre de los establecimientos. Para GARCÍA CENICEROS dicho momento debería coincidir con el momento en que se haya producido una alteración grave y sustancial de las bases del contrato, lo cual no ha de coincidir necesariamente con la fecha de inicio del estado de alarma.