I. INTRODUCCIÓN
Nos encontramos ante una situación excepcional, ante una crisis sanitaria donde se ha declarado el estado de alarma a causa de la pandemia del Coronavirus (COVID-19). Ante esta situación, que está conllevando graves consecuencias económicas, con miles de despidos, suspensión de contratos de trabajos a través de ERTEs, así como grandes pérdidas para los empresarios y profesionales, se plantea si cabe la posibilidad de suspender el pago de los préstamos hipotecarios, ante la dificultad sobrevenida por toda esta situación de hacer frente a dichos pagos.
Debido a ello, al igual que hiciera el gobierno italiano, España ha adoptado una serie de medidas que habilitan esta suspensión del pago del préstamos o créditos hipotecarios (nos referiremos en adelante a préstamos hipotecarios entendiendo incluido ambos conceptos). Dichas medidas se han realizado a través del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo (LA LEY 3655/2020), de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que, no obstante, deja muchos supuestos no cubiertos, y sobre los que cubre, plantea una serie de interrogantes que no están resueltos.
Así, el objeto de este trabajo será, por un lado, hacer un breve análisis de los casos previstos por el mencionado Real Decreto, delimitando su ámbito de aplicación, así como de los problemas que puede surgir de su inadecuado o inexistente cumplimiento. Y, por otro lado, se examinará la posibilidad de suspensión del pago del préstamo hipotecario en aquellos supuestos que no están cubiertos por el Real Decreto, determinando aquellos fundamentos que lo permitirían y los problemas que nos podemos encontrar en la práctica.
II. EXAMEN SOBRE LA MORATORIA DE PAGO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO PREVISTO EN EL REAL DECRETO-LEY 8/2020
1. Contenido del Real Decreto-Ley 8/2020
Comencemos haciendo un breve repaso sobre el contenido del Real Decreto para examinar los supuestos y las previsiones contenidas en esta materia. Así, esta regulación, comprendida entre los artículos 7 a 16 del Real Decreto, plantea una primera cuestión de gran importancia, como es la determinación de qué préstamos se encuentran beneficiados de esta moratoria. Al respecto, aunque no se recoja expresamente como uno de los requisitos respecto al ámbito de aplicación, sí que parece dar por hecho en todo el articulado que únicamente esta moratoria va referida a los préstamos con garantía hipotecariapara la adquisición de vivienda habitual (1) . Así, ya tenemos dos elementos claves, como son, que deben ser préstamos para cuya seguridad se haya constituido una hipoteca en garantía, quedando excluidos los demás casos; y, además, se requiere que la finalidad por la que se ha constituido el préstamo sea para la adquisición de la vivienda que tenga la consideración de habitual, quedando así excluidos todos aquellos préstamos para distinta finalidad, aunque se haya garantizado con la propia vivienda habitual. Esto puede provocar problemas de prueba en aquellos casos en donde no conste expresado en la escritura la finalidad, así como en aquellos casos en que el préstamo se destinó para distintas finalidades, lo que puede suponer un obstáculo añadido para la efectividad de esta moratoria prevista.
Además, sólo se aplicará cuando los deudores se encuentren en situación de vulnerabilidad conforme el art.9.
En cuanto a estos supuestos de vulnerabilidad, señala el artículo 9 los siguientes:
- a) Deudor pase a estar desempleado o si es un empresario o profesional que tenga pérdidas sustanciales de al menos el 40% de los ingresos o ventas.
- b) Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de moratoria, tres veces el IPREM, pudiendo este límite aumentarse según determinados casos.
- c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.
- d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
Sobre estos requisitos, no se especifica si son alternativos, bastando cualquiera de ellos, o acumulativo, aunque entendemos que los mismos deben ser cumulativos, ya que, de lo contrario, quedarían incluidos un alto número de supuestos incluso desvinculado con este estado excepcional provocado por la crisis sanitaria (2) .
Respecto de los fiadores y avalistas del deudor principal, que se encuentren igualmente en dicha situación de vulnerabilidad, además de poder acudir al beneficio de excusión (art.10), el artículo 8 parece admitir igualmente la suspensión de la obligación de pago a estos sujetos. Nada se dicen si deben ser fiadores o garantes de un préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual del deudor, por lo que cabe preguntarse si deben cumplir o no este requisito. Pero en este caso, sí que especifica dicho art.8 que estas medidas se aplicarán respecto de su vivienda habitual (art.8), supuesto que hace dudar de cuál sea la operatividad del precepto con dicha mención, ya que, como tales fiadores o avalistas, no responden directamente con su vivienda habitual, salvo que garanticen la obligación con dicha vivienda, constituyéndose en hipotecantes no deudores. Sí que podrá dirigirse la reclamación contra su todo patrimonio (incluida su vivienda habitual) en el posterior juicio ejecutivo que tenga lugar (3) .
Ello, unido al hecho de que dichos fiadores y avalistas pueden exigir que se agote el patrimonio del deudor conforme al artículo 10, parece hacer entender que estamos ante un supuesto en donde se ha dado por vencido el préstamo y ejecutado contra el deudor, idea que parece a su vez contraria a lo dispuesto como regla general en el art.8, que establece que la moratoria prevista en el Real Decreto va destinada a préstamos o créditos en vigor.
El deudor tendrá que aportar a la entidad una solicitud con la documentación acreditativa
En cuanto al procedimiento para solicitar dicha moratoria, el deudor tendrá que aportar a la entidad una solicitud con la documentación acreditativa recogida en el artículo 11, que podrá presentarse hasta 15 días después del fin de la vigencia del real decreto. Presentada la solicitud, la entidad creedora dispone de 15 días para implementarla.
En cuanto a los efectos, concedida la moratoria no podrá exigirse durante la misma ninguna cuota ni interés alguno, inclusive el moratorio, sin que sea aplicable durante su vigencia la cláusula de vencimiento anticipado.
2. Cuestiones a destacar al respecto
Una vez visto el contenido de dicho Real Decreto, se plantean una serie cuestiones de especial interés. Así, en primer lugar, de gran importancia resulta determinar que se deja fuera del ámbito de aplicación:
- — Todos aquellos préstamos personales sin garantía hipotecaria.
- — Aquellos préstamos con garantía hipotecaria que, aun recayendo la hipoteca sobre la vivienda habitual, su finalidad no sea la de adquirir dicha vivienda, como pueden ser los casos de compras de segundas residencias, locales de almacén, locales de negocios etc.
- — Aquellos préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, cuyos deudores no cumplan los requisitos del artículo 9.
Como se puede comprobar, deja un gran número de casos sin abarcar, en los que igualmente puede estar en juego la vivienda habitual de los deudores, y sobre los que este Real Decreto no ofrece solución alguna. Sobre la posibilidad de suspensión de los pagos de las cuotas del préstamo hipotecario en tales supuestos serán tratados con posterioridad.
En segundo lugar, no se especifica nada respecto a la duración de esta moratoria. Sólo se prevé en cuanto a la solicitud, que según el art.12 podrá hacerse hasta pasados 15 días de la vigencia del Real Decreto (que tiene previsto una duración de un mes, siendo prorrogable) (4) . Esto puede plantear problemas en cuanto a su determinación, teniendo en cuenta que dicho Real Decreto sólo establece que se presenta una solicitud a la entidad y que ésta la implementará en 15 días. Habría que ver cómo se lleva esto a la práctica, si se pacta desde el inicio un determinado plazo, o si es el deudor el que lo propone y la entidad lo acepta o deniega.
En todo caso, mientras subsista la situación justificativa de la concesión de la moratoria, se debería de conceder la misma. Ahora bien, cierto es que puede haber determinados supuestos en que transcurrido un largo período de tiempo no se recupere la situación anterior, ni sea recuperable. En tales casos, se debería proceder a la reestructuración de la deuda bien mediante los criterios fijados por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo (LA LEY 4108/2012), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos para aquellos supuestos en que sea de aplicación, o, en caso contrario, se debería de admitir dicha reestructuración voluntaria por parte de la entidad, e incluso diríamos reestructuración forzosa en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para restablecer el equilibrio de las prestaciones, conforme ha configurado el TS, que, si bien suele inadmitir la alusión a la crisis económica y falta de financiación como causa habilitante de dicha cláusula rebus sic stantibus, como recoge la STS la 13 de julio de 2017 (rec. 621/2015 (LA LEY 97035/2017)), sí que la entendemos aplicables a un caso como el presente de una pandemia mundial que ha provocado un estado de alarma, de modo que las consecuencias acontecidas son totalmente imprevisibles, y no recaen en la esfera de riesgos del contrato, como requiere dicho TS, entre sus sentencias más reciente, la Sentencia 18 de julio de 2019 (rec. 2631/2016 (LA LEY 103887/2019)).
Y en último término, llama la atención, una vez más (5) , que no se prevean consecuencias ante el incumplimiento de la entidad de estas medidas, bien cuando se niegue a aplicar las mismas injustificadamente, o dilatando las tramitaciones más allá de los 15 días, o en casos en que se conteste dentro de dicho plazo pero se requiera alguna documentación adicional cuya tramitación se demore más de lo debido. Sin embargo, sí que se prevé en el artículo 16 consecuencias para el deudor que se aprovecha indebidamente de estas medidas, o busca situarse en tal ámbito para acogerse a las mismas.
E igualmente, se echa en falta que se establezca la obligación de las entidades de poner en conocimiento de sus clientes la existencia de estas medidas tan pronto tenga conocimiento de las dificultades de pago, y, en todo caso, y tras el primer impago, obligación que sí se estableció en el Código de Buenas Prácticas regulado (CBP) en el Real Decreto-ley 6/2012 (LA LEY 4108/2012). Es decir, como está ampliamente reconocido por la jurisprudencia y por el Banco de España en estos casos del Código de Buenas Prácticas, las entidades deben tener una actitud proactiva, de informar a los clientes y facilitarles en todo momento la ayuda que precisen, especificando los requisitos que concurran o falten de acreditar, sin que baste una negativa a su aplicación porque no esté documentado uno de los presupuestos requeridos.
Todo ello conlleva el problema de qué ocurre cuando la entidad, debiendo aplicar estas medidas, ha seguido requiriendo las cuotas, y planteado el correspondiente procedimiento judicial de ejecución hipotecaria usando la cláusula de vencimiento anticipado. El artículo 14 prevé que durante la vigencia de la moratoria no se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado, pero, ¿qué ocurre si no se concede o aplica «oficialmente» esa moratoria? Al no estar en vigor la moratoria, se podría aplicar dicho vencimiento anticipado, e incluso concediéndose o cumpliéndose todos los requisitos, ¿qué mecanismos de defensa tiene el prestatario para alegar la inexigibilidad de la deuda? Como sabemos, nuestro sistema hipotecario, tal y como está configurado, tiene un sistema muy tasado de causas de oposición, por lo que, en principio, fuera de ellas, no cabría alegar otras causas. Volveremos posteriormente con este asunto.
III. SUPUESTOS NO COMPRENDIDOS EN EL REAL DECRETO-LEY 8/2010
Como hemos visto, el ámbito de aplicación sólo se circunscribe a un ámbito reducido, siempre destinado a préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, y cuando se reúna por el deudor los requisitos de vulnerabilidad del artículo 9. Como ya hemos mencionado, hay muchos supuestos que quedan excluidos y son comunes en la práctica, como es el caso de aquellos sujetos que piden un préstamo hipotecario para adquirir una segunda residencia (con independencia de que sea hipotecada su vivienda habitual o dicha nueva vivienda), o incluso aquellos casos en que, aun siendo préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda habitual, el deudor no haya sido despedido, sino que ha visto reducido considerablemente su jornada de trabajo. Siguiendo con este último supuesto, aun cuando el sujeto vea mermada sus ingresos al 50% al imponerle una media jornada, dicho sujeto no quedaría protegido por el Real Decreto, y, parece obvio, que puede tener grandes dificultades de pago de las deudas conforme venía realizando, y, entre ellas, el pago del préstamo hipotecario.
Cabe plantarse así, si es posible alegar tal hecho de cambio sobrevenido de circunstancias para suspender el pago de la hipoteca, aunque no haya una normativa que lo habilite expresamente.
Algo similar ya se planteaba en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles (LA LEY 2688/1998), donde en su artículo 11 recoge que «Los Jueces y Tribunales, con carácter excepcional y por justas causas apreciadas discrecionalmente, tales como desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios, podrán señalar nuevos plazos o alterar los convenidos, determinando, en su caso, el recargo en el precio por los nuevos aplazamientos de pago». Es decir, prevé las circunstancias excepcionales como paros o infortunios como habilitadoras para conceder un plazo adicional para el cumplimiento. Y de modo semejante se puede extraer del artículo 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889), en donde se permite los tribunales conceder un plazo adicional por causas justificadas.
Ante circunstancias imprevisibles como la crisis sanitaria ocurrida, cabría alegar esta situación como causa de suspensión frente al cumplimiento del pago de las cuotas
De este modo, ante circunstancias imprevisibles como la crisis sanitaria ocurrida, que conlleve la imposibilidad sobrevenida de hacer frente al pago, siendo un acontecimiento imprevisible y temporal, cabría alegar esta situación como causa de suspensión frente al cumplimiento del pago de las cuotas.
Esto ha sido igualmente defendido por diversos autores (6) , quienes admiten dicho planteamiento. En estos casos, habría que entender que nos encontraríamos ante una remisión al general art. 1105 Cc (LA LEY 1/1889) (donde se establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables) en su traslación a las deudas dinerarias, así como al art. 1124.III Cc que hemos referido, considerando que en esta clase de deudas no existen criterios de imputación, sino que existe única y exclusivamente un criterio de exoneración, el caso fortuito (7) .
Y entendemos coherente y acertada la aceptación de dicho supuesto de suspensión, porque estamos tratando de un contrato de larga duración como es el préstamo hipotecario, en donde se pueden dar casos de prestatarios que han estado pagando puntualmente su préstamo durante muchos años, pero que, ante un evento de tal naturaleza, se ve impedido de poder satisfacer el pago, siendo así un supuesto que está fuera del ámbito de control del prestatario, con el carácter de imprevisibilidad e inevitabilidad que hemos mencionado, que justificaría la falta de pago sin que resulta procedente ejecutar el préstamo hipotecario con las consecuencias que eso conlleva.
Igualmente, debido a esa falta de imputabilidad del impago al prestatario, entendemos que no sería procedente el pago de intereses moratorios ante una situación de emergencia actual que haya empobrecido a un prestatario. Y ello se entiende así debido a la naturaleza de estos intereses moratorios. De este modo, conforme ha declarado el TS en su Sentencia de 05 de marzo de 2019 (rec. 1582/2016 (LA LEY 15888/2019)), los intereses remuneratorios y moratorios tienen distinta naturaleza, en la medida en que el interés remuneratorio es el precio que abona el prestatario por el préstamo, «Mientras que los intereses moratorios sancionan un incumplimiento del deudor jurídicamente censurable, y su aplicación tanto sirve para reparar, sin la complicación de una prueba exhaustiva y completa, el daño que el acreedor ha recibido, como para constituir un estímulo que impulse al deudor al cumplimiento voluntario, ante la gravedad del perjuicio que le producirían el impago o la mora.»
En el caso que estamos analizando, de un estado de alarma ante una emergencia sanitaria, donde se están perdiendo muchos ingresos o empleos, o se están quedando en suspenso los mismos, parece claro que esta imposibilidad de pago no resulta un hecho jurídicamente censurable, ni menos aún, no resulta necesario ningún estímulo que impulse al cumplimiento voluntario, porque seguramente nada desea más el deudor que volver a recuperar su puesto o sus ingresos, con el fin de poder hacer frente a todos los pagos debidos. Y téngase en cuenta, que en estos casos en que se facilita la subsistencia del contrato también beneficia al propio acreedor, ya que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria como recoge el propio preámbulo del Real Decreto de 2020, así como permitiendo la normal prosecución del contrato durante toda su vigencia, que al fin y al cabo es el fin deseado para las partes y para la estabilidad del sistema en su conjunto.
IV. DEFENSA FRENTE AL VENCIMIENTO ANTICIPADO
Ahora bien, siendo jurídicamente admisible tal suspensión en el pago del préstamo hipotecario, ya sea porque nos encontramos dentro del supuesto reconocido por el Real Decreto, o sea uno de los supuestos no incluidos donde quepa acogerse a tal suspensión, nos encontramos una vez más con el problema de qué defensa cabe cuando el prestamista ejercita el vencimiento anticipado por el impago de las cuotas.
Ante esta situación, cabría distinguir los dos supuestos vistos previamente.
1. Supuestos previstos en el Real Decreto-Ley 8/2020
En estos casos nos encontramos ante una obligación impuesta legalmente, que toda entidad de crédito debe acatar si se cumplen los requisitos. No obstante, como señalamos, cabe plantearse qué ocurre si dicha entidad se niega injustificadamente a aceptar dicha moratoria, y, aun así, ejerce el vencimiento anticipado y procede a la ejecución hipotecaria.
Como se mencionó con anterioridad, las causas de oposición son tasadas, y en el artículo 695 LEC (LA LEY 58/2000) no se prevé ninguna causa por las que se alegue dicha actitud negligente o incumplidora de la entidad, por lo que, en principio, la ejecución debería seguir su curso, sin perjuicio de pedir el cumplimiento de dicho Real Decreto por vía declarativa, que, como sabemos, no suspende el procedimiento ejecutivo.
Algo muy similar ocurre con las medidas del mencionado Código de Buenas Prácticas, en donde no se prevén consecuencias para el incumplimiento de estas medidas por parte de la entidad, y no se prevé posibilidad alguna de alegar tales hechos en la ejecución. Así ocurrió en el caso analizado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2019, donde la entidad se negó injustificadamente a la aplicación de la reestructuración contemplada en el mencionado CBP, prosiguiendo y continuando la ejecución. En el procedimiento declarativo seguido en paralelo, finalmente el Tribunal Supremo consideró que el banco había incumplido su obligación, y, al no poderse acudir al cumplimiento in natura al haber sido ya embargado y adjudicado el inmueble, condenó a la entidad al cumplimiento en equivalencia indemnizando los daños y perjuicios.
No obstante, como ya ha reconocido el TJUE en su famosa sentencia de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11 (LA LEY 11269/2013) Caso Aziz, o el TC en la sentencia de 2 de marzo de 2015 (rec. 4219/2012 (LA LEY 26682/2015)), la tutela judicial se ve mermada si la única solución posible es la indemnización posterior de los daños y perjuicios, especialmente en un ámbito tan sensible como el del préstamo hipotecario donde puede afectar a la vivienda habitual. Y es que entendemos inadmisible que se pueda permitir y continuar un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando hay elementos de hecho y de derecho que indican que se ha iniciado indebidamente, por lo que resulta necesario el establecimiento de medidas de defensa ante tales casos.
Debería de hacerse una interpretación flexible de los supuestos de oposición para no permitir situaciones manifiestamente injustas
Así, debería de hacerse una interpretación flexible de los supuestos de oposición para no permitir situaciones manifiestamente injustas. En este sentido, como motivo alegable que ha sido admitido por la jurisprudencia como motivo de oposición, cabría esgrimir la inexigibilidad de la deuda, hecho que impediría la continuación del procedimiento de ejecución.
De este modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2014 (rec. 2962/2012 (LA LEY 156871/2014)) permite que el juez valore de oficio y se alegue por oposición la falta de exigibilidad y liquidez de la deuda, a través del artículo 559 LEC (LA LEY 58/2000) que algunos autores consideran igualmente aplicable al procedimiento de ejecución hipotecaria (8) , así como expresiva resulta la mencionada sentencia del Tribunal Constitucional de 02 de marzo de 2015, donde consideró que cabe el examen de aquellas causas que puedan determinar la procedencia de la ejecución, aun cuando aquella causa no esté comprendida entre las causas de oposición, ya que de lo contrario, el tener que remitir a un posterior declarativo sería desproporcionado e incompatible con el derecho a la tutela judicial efectiva. De este modo, recoge dicha STC que «En estas condiciones, la negativa judicial a examinar una cuestión que debería constituir una premisa lógica en el proceso racional de formación de la decisión, remitiendo a la parte demandante a un proceso posterior, resulta a todas luces desproporcionada, por excesivamente formalista, e incompatible con el derecho fundamental invocado.»
Igualmente, en estos casos en que la entidad está obligada al cumplimiento de esta medida moratoria y se niega aplicarla, se puede entender que es dicha entidad la que, con su actitud negligente o maliciosa, ha provocado o contribuido al incumplimiento de la prestación del deudor, de modo que, si hubiese cumplido con la debida moratoria, hubiese ayudado al prestatario a sobreponerse y hubiese seguido satisfaciendo el pago con normalidad. Por ello, si ha sido la entidad la que ha propiciado que acontezca esos incumplimientos que habilitan al vencimiento anticipado, habría que defender la idea de que no se le puede exigir responsabilidad al incumplidor cuando dicho incumplimiento haya sido provocado por el acreedor, o su comportamiento haya colaborado o incrementado dicho riesgo.
Dicho criterio no aparece recogido expresamente en nuestro Código Civil, aunque sí resulta ampliamente recogido en diversos textos internacionales (9) . Ello es así ya que resulta lógico que nadie se pueda aprovechar o imputar a otro una situación que él mismo haya contribuido, especialmente en casos como el presente en donde nos encontramos ante un incumplimiento de una obligación legal impuesta ante una situación de crisis nacional y mundial para paliar aquellas situaciones más desfavorables y necesitadas de protección.
E igualmente, aparte de la inexigibilidad de lo reclamado, también el montante total reclamado sería inexacto, puesto que se habría incluido intereses moratorios que, en base al propio Real Decreto, deberían quedar excluidos, por lo que igualmente la liquidación efectuada no sería correcta. Ello permitiría incluso el uso del motivo de oposición basado error en la cuantía exigible del art. 695.1.2º, que aunque según la LEC no suspende la ejecución, se podría solicitar el sobreseimiento a través de las interpretaciones judiciales por las que proceden a ello en los casos de inexigibilidad e iliquidez de la deuda como acabamos de ver.
2. Supuestos excluidos del Real Decreto-Ley 8/2020
En estos casos, al igual que en el anterior, nos encontramos lógicamente con el mismo inconveniente de no haber un cauce legal previsto para formular tal oposición, pero con el hecho añadido de que no existe una norma que expresamente ampare estos supuestos, lo que dificulta su exigibilidad.
Así, de este modo, el hecho de que no se haya incluido determinados supuestos en el Real Decreto-Ley 8/2020 (LA LEY 3655/2020), pudiera pensarse que no revisten especial gravedad y, por tanto, no justifican una necesidad de protección. Pero como ya hemos visto, existen supuestos que, aun siendo excluidos del ámbito de protección, son igualmente graves y afectan a la vivienda habitual, como cuando dicha vivienda es la hipotecada para garantizar cualquier otro tipo de deuda, e igualmente el sujeto pierda el empleo y se encuentre en una situación precaria tras el mismo. Al igual podría pensarse con el empresario que tenga unas pérdidas del 35% en sus ingresos, o incluso en los casos donde el trabajador no pierda el empleo, pero vea su jornada (y, por tanto, su salario), reducida drásticamente. Igualmente, con los otros requisitos se pueden plantear supuestos excluidos que revisten importancia, como es el caso del deudor que pierda el empleo pero la unidad familiar supera en ingresos tres veces el IPREM, pero sin embargo tienen otras cargas que le impiden asumir el préstamo hipotecario.
En definitiva, existen numerosos supuestos que igualmente deben ser merecedores de una respuesta jurídica justa y adecuada a las circunstancias del caso concreto.
Así, aunque no esté prevista una situación similar como causa de oposición, igualmente debería de admitirse tal oposición a la ejecución por inexigibilidad de la deuda, entendiendo de modo flexible dichas causas de oposición, al no cumplirse los requisitos procesales básicos de exigibilidad de lo reclamado, en base al artículo 559 LEC (LA LEY 58/2000), en sentido análogo a lo mencionado anteriormente.
Y ello debido a que, en casos como el aquí analizado, parece lógico que no se tengan que seguir con criterio riguroso las normas procesales de modo que causen un claro perjuicio o sean manifiestamente injustas, debiendo en todo caso las normas interpretarse según la realidad social del momento, conforme señala el artículo 3.1 del Código Civil (LA LEY 1/1889), lo que hace necesario dicha interpretación abierta y flexible.
Y es que tenemos que tener además en cuenta que este procedimiento ejecutivo hipotecario se hace prácticamente en la totalidad de los casos a través del mecanismo del vencimiento anticipado, recogido en el artículo 24 de la Ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019) de contrato de créditos inmobiliario, por lo que entendemos necesario comprobar que se cumplen los presupuestos (no sólo explícitos, sino implícitos) de la norma habilitadora de tal mecanismo, correspondiendo dicha comprobación al órgano judicial que conoce del procedimiento ejecutivo, que, siendo el presupuesto básico sobre el que se asienta la ejecución, debería ser llevado a cabo incluso de oficio si dispone de los elementos de hecho y de derecho para ello, así como a través de las manifestaciones que realice el deudor que ponga de relieve esta falta de adecuación del vencimiento con la realidad acontecida.
No vamos a entrar aquí a realizar un análisis del artículo 24 respecto al vencimiento y de su naturaleza, pero sí que resulta necesario traer a colación una serie de consideraciones sobre tal precepto, con el fin de entender la postura aquí defendida.
Así, entendemos que tal mecanismo de vencimiento anticipado no es sino una manifestación o especialidad en el ámbito del préstamo hipotecario de la resolución por incumplimiento contractual del artículo 1124 Cc (LA LEY 1/1889), como, de hecho, ha venido a reconocer el propio TS en su Auto de 08 de febrero de 2017 (rec. 1752/2014 (LA LEY 2464/2017)) (10) . En tal sentido, esta especialidad radicaría en especificar cuándo nos hallamos ante un supuesto especialmente grave como para proceder a tal resolución.
De este modo, se trata de dar por terminado el contrato por un incumplimiento de la otra parte, que se haya constituido en mora. Asimismo, el propio artículo 24 exige para proceder a dicho vencimiento que «el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses». Pero, en estos casos analizados, como hemos mencionado anteriormente, no existe un incumplimiento imputable al deudor, circunstancia que debe ser tenida en cuenta antes de proceder al grave efecto resolutorio del contrato con las consecuencias perjudiciales que conlleva para el prestatario. En este sentido, aunque con el artículo 24 se hayan ampliado los plazos de incumplimientos que permitirían efectuar el vencimiento anticipado, ante una circunstancia excepcional como la presente no se puede entender que hay un incumplimiento grave y esencial del prestatario, máxime en aquellos supuestos en donde el prestatario ha venido abonando las cuotas sin problemas, y queda acreditado que el impago se ha debido a esta situación excepcional.
Así, aunque no esté previsto en el propio artículo 24, podría ser aplicable igualmente la moratoria permitida por el art.1124 Cc (LA LEY 1/1889), que, al fin y al cabo, responde a la idea defendida en todo este artículo, de que cuando acontezcan justas causas se permita un plazo extra o moratoria para el cumplimiento. Obvia decir que en ningún momento estamos defendiendo una liberalidad del deudor de las cuantías debidas, sino sólo una mera suspensión del pago con carácter temporal, durante el tiempo que acontezca la circunstancia excepcional que ha impedido su cumplimiento.
De hecho, aunque tal vencimiento no aparece recogido ni regulado por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 (LA LEY 2640/2014), sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, dicha Directiva sí que establece en su considerando 27 que se deben establecer las medidas necesarias para garantizar que losprestamistas se muestren razonablemente tolerantes y hagan todos los esfuerzos razonables para resolver la situación antes de iniciar un procedimiento de ejecución, e, igualmente, el art.28 establece que los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.
Por ello, esta «tolerancia razonable» entendemos que comprende perfectamente casos como los aquí tratados, por todos los motivos que hemos expuestos, en donde el prestamista debe verse obligado a soportar un plazo prudencial antes de llevar a cabo unos efectos tan determinantes como es la resolución del contrato y ejecución hipotecaria.
3. Aplicabilidad de la moratoria a deudores morosos con anterioridad al estado de alarma
Cabe preguntarse en este punto cómo se compatibiliza esta moratoria prevista en el Real Decreto con aquellos préstamos hipotecarios ya incumplidos o con una serie de cuotas impagadas. Ante esta situación, cabría analizar diferentes supuestos.
A) Préstamo hipotecario ya vencido, se haya iniciado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria
En estos casos, según el tenor del propio Real Decreto en su artículo 8, señala que las medidas previstas se aplicarán a los préstamos hipotecarios que estén vigente en la fecha de la entrada en vigor. Por tanto, aquellos préstamos que ya se hayan dado por vencido o resuelto, se haya iniciado o no la ejecución, no estarían dentro del ámbito de aplicación, y no podrían acudir a la citada moratoria. El fundamento se encuentra en que el incumplimiento del pago no se ha debido a esta circunstancia extraordinaria fruto de la crisis sanitaria, sino que se ha producido con anterioridad, por lo que dichos impagos producidos no se beneficiarían de esta falta de imputabilidad y exoneración.
Asimismo, el hecho de que se haya iniciado una ejecución hipotecaria no va a implicar que la misma quede en suspenso, ya que en dicho procedimiento se va a proceder al cobro forzoso de la deuda con el bien hipotecado, sin que la situación del deudor y su capacidad de pago afecte en principio a dicho procedimiento.
B) Préstamo hipotecario cuyos impagos habilitan a dar por vencido el préstamo, pero tal vencimiento no se ha producido
Es posible que el deudor hipotecario haya incumplido un número de pagos que, en virtud de los requisitos fijados por el art.24 de la Ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019), habilite para ejercitar el vencimiento anticipado, pero tal vencimiento no se haya efectivamente producido. Más allá de la duda que puede plantear el nuevo precepto en cuanto a que, según su redacción literal, parece que dicho vencimiento opera de forma automática, lo cierto es que, al menos, hasta que el acreedor no realice el requerimiento del art.24.1.c) y el anuncio de que reclamará el total de la deuda, dicho préstamo no estará vencido.
Así, en estos casos en que dicho préstamo no se ha dado por vencido, si se reúnen los requisitos del Real Decreto, sí que sería aplicable la moratoria, por lo que las obligaciones de pago quedarían en suspenso, y, en virtud del art.14, no podría aplicarse la cláusula de vencimiento anticipado, aun cuando con anterioridad a dicha moratoria podría haberse producido.
Igualmente, no consideramos procedente que, ante la solicitud de moratoria por el prestatario, el prestamista no la conceda y ejercite el vencimiento del préstamo. Existiría una mala fe en la actuación del prestamista, que intenta evitar la aplicación de un derecho que le reconoce legalmente la normativa, por lo que, una vez realizada la solicitud, si se cumplen los requisitos, debería de estimarse la misma, y quedar igualmente en suspenso la facultad de vencimiento anticipado.
Una vez transcurrido el tiempo moratorio concedido, que como hemos expuesto, no resulta determinado ni determinable según el mencionado Real Decreto, la entidad, si se siguen cumpliendo los requisitos del art.24 de la Ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019), podría ejercitar dicho vencimiento anticipado, ya que la normativa no lo prohíbe, sin perjuicio de las consideraciones que realizaremos con posterioridad.
C) Préstamo hipotecario con algunos impagos, sin alcanzar los mínimos requeridos para habilitar el vencimiento anticipado
En estos casos, parece claro que, si se cumplen los requisitos para solicitar la moratoria, la deuda estará suspendida, sin que las futuras cuotas no abonadas dentro de dicho período de la moratoria se tengan en consideración para el cómputo de impagos que fija el art.24.
Una vez superado el período de la moratoria, sólo las cuotas impagadas con anterioridad a la misma se seguirán teniendo en consideración, a efectos de alcanzar el mínimo de cuotas que fija el mencionado art.24, que deberá completarse con futuros impagos. No existe causa legal que permita condonar o no tener en consideración los impagos anteriores, ya que, al igual que hemos expresado anteriormente, los mismos son incumplimiento de los que sí responde el prestatario con todas sus consecuencias, al no deberse a esta situación excepcional.
D) Consideraciones sobre lo expuesto en este apartado
Lo expuesto en los epígrafes 1 a 3 son los diversos supuestos y sus consecuencias que tendrían lugar conforme a la normativa vigente y el Real Decreto. Ahora bien, ello debería ser completado con las consideraciones expuestas sobre la aplicación de la moratoria fuera de los supuestos previstos, así como con las consecuencias que tal estado excepcional conlleva para las personas. Así, existirían una serie de supuestos en donde tal escenario debería tenerse en consideración y afectar al normal funcionamiento de los procedimientos.
Así, hemos hecho alusión en el primer supuesto indicando que, si el préstamo está vencido, no se puede aplicar la moratoria por aplicación del Real Decreto. No obstante (más allá de la suspensión que se lleve a cabo en el sistema judicial en su conjunto a causa del estado de alarma), sí que podría plantearse la imposibilidad de ejecución o la no prosecución de la misma, debido a que dicha situación excepcional puede impedir al deudor ejercer el derecho previsto en el 693.3 y proceder a la liberación del bien con la consignación de la deuda, pretensión que podría haberse intentado por el deudor, pero que, a causa de esta crisis sufrida, se haya visto imposibilitado de reunir tal cantidad. Esto puede requerir también algún elemento probatorio o indiciario de que el deudor pretendía tal liberación o que podría optar a ella, pero, debido a la situación extraordinaria e imprevisible acontecida, se le ha hecho imposible.
Asimismo, en dichos supuestos en el que el deudor quede incluido dentro de los supuestos de vulnerabilidad, aunque el préstamo no esté vigente, se podría plantear igualmente algún tipo de suspensión en el proceso de ejecución ya que el prestatario se va a ver despojado de su vivienda, en una situación de mayor precariedad, que se ha visto agravada fruto de esta circunstancia excepcional.
Igualmente, en los otros supuestos en donde existían impagos previos a la moratoria concedida, hemos indicado que con posterioridad a la misma se seguirían teniendo en cuenta para alcanzar el mínimo del art.24, pudiendo ejercitarse tal vencimiento si ya se habían cumplido los requerimientos de dicho artículo. No obstante, es posible que una vez superado el estado de alarma, y pasado el plazo de la moratoria (que reiteramos, es incierto según el Real Decreto), puede ser que el prestatario o los miembros de la familia, especialmente en los casos en donde ya previamente tenían dificultades de pago, se vean en una situación de mayor empobrecimiento respecto a la situación anterior, donde exista una dificultad generalizada para encontrar empleo, y, por tanto, las capacidades económicas se vean afectadas, por lo que no sería muy pertinente que, en tal estado, el prestamista ejercitase inmediatamente el vencimiento o esperase justo a sumar los nuevos incumplimientos junto a los anteriores para proceder a la ejecución hipotecaria.
En tales supuestos, se debería de permitir igualmente una moratoria adicional, fuera de lo contemplado en el Real Decreto (que puede no estar ya en vigor y haber dejado de ser aplicable) y, en casos de cronicidad de la situación, proceder a una reestructuración de la deuda según el Código de Buenas Prácticas si resulta aplicable, o, en su caso, por la cláusula rebus sic stantibus, en la medida en que sea posible, como se indicó anteriormente.
V. CONSIDERACIONES FINALES SOBRE LO EXPUESTO
Ante todo lo expuesto, tenemos que señalar que resulta plausible que desde el Gobierno se haya tomado la decisión de facilitar la suspensión del pago del préstamo hipotecario para determinados deudores que se encuentren afectados por una situación tan excepcional como la que se está viviendo en este estado de alarma. No obstante, dicho Real Decreto resulta limitado en cuanto a su ámbito de aplicación, quedando excluidos numerosos supuestos que igualmente son necesitados de protección, al igual que, como hemos visto, resulta impreciso en determinados aspectos, como ocurre respecto a la duración de la medida.
Venimos insistiendo que, en casos como el presente en donde se establecen medidas para favorecer a los deudores, especialmente en aquellos casos en donde se busca la protección de los más desfavorables, resulta esencial que se establezcan medidas de salvaguarda del cumplimiento de las mismas, estableciendo unas consecuencias en caso de incumplimiento de la entidad crediticia, así como unos mecanismos de defensa para el prestatario ante la reclamación de la deuda. De lo contrario, se vacían de contenido dichas medidas protectoras.
Por ello, resulta también determinante, como se ha venido reclamando reiteradamente por un sector doctrinal, que se modifique el sistema de ejecución hipotecaria vigente para permitir una mejor defensa del prestatario ante una ejecución hipotecaria planteada por el acreedor indebidamente, de modo que cuestiones como las aquí analizadas, en donde el prestamista se niega injustificadamente a aplicar estas medidas, deberían tener un encaje claro como mecanismo de defensa. E igualmente, como hemos recogido, se debe permitir un mecanismo de oposición y defensa en aquellos casos como el presente en que ante una circunstancia excepcional e imprevisible impida temporalmente el correcto cumplimiento, debiendo permitirse una debida moratoria o plazo adicional para que, superada esa situación excepcional, puede seguir con el cumplimiento regular de lo contratado.
Ante lo mencionado, entendemos que, en defecto de una regulación legal al respecto, los preceptos deben ser entendidos de un modo flexible y acorde a la realidad social del momento, de modo que se permitan estas causas de oposición mencionadas aunque no estén recogidas expresamente, especialmente cuando lo contrario denote una situación manifiestamente injusta, siendo patente que se crea una situación gravemente perjudicial e irreversible con la continuación del procedimiento ejecutivo hipotecario.