El constante cambio en el sistema educativo universitario da lugar a que los estudiantes elijan otros sistemas para residir durante el curso, ya no son los colegios mayores o las residencias universitarias las que en gran medida acogen a este colectivo, sino que es muy frecuente el alquiler de viviendas, bien individualmente o entre varios régimen de coarrendamiento, o en la modalidad cada vez más popularizada del coliving o alquiler de habitaciones con uso compartido de elementos comunes que garantiza una mayor asequilibidad en el acceso a la vivienda para ciudadanos con exiguos ingresos económicos. Así sucede con los estudiantes españoles que se desplazan a otra ciudad y también, cada vez más, con los universitarios europeos que obtienen una beca Erasmus y llegan a España, al menos, para un curso.
Los tribunales (SSTS de 4-2-1975, 19-2-1982, 30-6-1996, y 15-12-1999; SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, nº221/2005, de 14 de junio; SAP Granada, Sec. 3ª, nº51/2016, de 2 de marzo) vienen determinando que se trata de un contrato de arrendamiento de temporada del art. 3.2 de la LAU en tanto que falta el elemento de «permanencia» que exige el art. 2.1 de la LAU para que el contrato de arrendamiento sea considerado de vivienda. Reiteradas Sentencias del Tribunal Supremo han establecido que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. Así pues, el requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Al respecto, es muy ilustrativa la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999:
«La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm.1º el art. 2º LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de "temporalidad" de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala, según la cual la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes.»
Nos preguntamos si tendría derecho a desistir del contrato el inquilino en aquellos casos en que, como éste, el curso académico ha finalizado de forma anticipada y abrupta
Nos preguntamos si tendría derecho a desistir del contrato el inquilino en aquellos casos en que como consecuencia de la declaración del estado de alarma el curso académico ha finalizado de forma anticipada y abrupta, o no habiendo finalizado, se han suspendido sine die las clases viéndose obligado el alumno a confinarse en su vivienda familiar para dar cumplimiento al art. 7 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
El arrendatario no puede invocar en estos casos el derecho de desistimiento previsto en el art. 11 de la LAU para desligarse del contrato, pues este derecho de origen legal solamente lo ostentan los arrendatarios de vivienda permanente del art. 2 de la LAU, no siendo aplicable en esta relación contractual, sin perjuicio de que las partes lo hayan podido prever en el contrato. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 considera que no puede aplicarse analógicamente el art. 11 LAU, por lo que el plazo pactado es obligatorio para las partes (art. 1.255 CC (LA LEY 1/1889)), también en lo referido al pago de la renta.
No obstante, a mi juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, en estos casos se podrían dar, llegado el caso concreto, los presupuestos jurídicos para que sea de aplicación la cláusula rebus sic stantibus en su modalidad más intensa, aquella que tiene efectos resolutorios del contrato y no meramente novatorios y que ha sido acogida por nuestro Tribunal Supremo en su nueva doctrina jurisprudencial (SSTS de 18 de julio de 2019 y de 6 de marzo de 2020). En palabras del Alto Tribunal en sendas Sentencias citadas:
«(...)según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.»
Tradicionalmente, los tribunales se habían mostrado reticentes a la aplicación de la cláusula o regla rebus, especialmente de aplicación restrictiva frente a las pretensiones de los arrendatarios de locales de negocio de resolución del contrato o de modificación del mismo, si bien reconociendo la posibilidad abstracta de su aplicación. Las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014 flexibilizaron la aplicación de dicha doctrina frente al criterio jurisprudencial anterior (SSTS de 27 de abril de 2012, de 22 de abril de 2004, 23 de abril de 1991, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, de 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002, de 21 de marzo de 2003, entre otras). De tal forma que, conforme al criterio jurídico actual de la Sala, no solo está prevista su aplicación pensando en un efecto meramente modificativo del contrato sino también el efecto propiamente resolutorio o extintivo en aquellos casos en que se produce la frustración del contrato (1) .
En estos casos, sobreviene un suceso de fuerza mayor que impacta directamente en la base negocial del contrato frustrando la finalidad del mismo, haciendo desaparecer la causa del negocio de forma sobrevenida y ajena a la voluntad de las partes, produciéndose la ineficacia del contrato.
Las circunstancias sobrevenidas constituyen un factor destructivo de la causa del contrato que impiden el uso convenido del contrato (2) .
El propósito negocial querido y compartido por las partes, ha desaparecido sobrevenidamente
El propósito negocial querido y compartido por las partes, o al menos querido por una parte y asumido como relevante por la otra parte, ha desaparecido sobrevenidamente y por un hecho no imputable ni previsible a la parte afectada (SSTS de 10 de octubre de 1980, de 20 de abril de 1984, de 30 de diciembre de 1985, de 14 de octubre de 1988, de 19 de enero de 1990, de 11 de noviembre de 2003, de 19 de junio de 2009, y otras).
No estamos ante la frustración de un mero motivo o móvil subjetivo del arrendatario perjudicado, sino ante la frustración de la causa del contrato, de la condición motriz de la voluntad contractual, pues el destino del objeto arrendado es exclusivamente morar en la vivienda para poder asistir a las clases universitarias o del tipo formativo que sea, de tal forma que la finalidad de morar está ligada y es dependiente de la existencia de dicho curso académico, sin el cual, se frustra la causa del contrato sinalagmático que nos ocupa produciendo su ineficacia. Como dice el Tribunal Supremo en Sentencia de 15 de diciembre de 1999, en estos contratos de arrendamiento de temporada «el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente
a la condición de causa por las partes
». Naturalmente, para que estemos ante una frustración de la causa y no de un mero motivo del arrendatario, las partes deben haberla incorporado como presupuesto determinante del pacto, como declaración de voluntad conjunta a modo de causa impulsiva o determinante del contrato, de tal forma que sea reconocida por ambas partes y exteriorizada como relevante, a modo de causalización de dicho motivo que originariamente, esto es, antes de la perfección del contrato, solo residía en el fuero interno del arrendatario (SSTS de 21 de julio de 2003, de 17 de enero de 1985, de 30 de diciembre de 1985, de 28 de abril de 1993, de 2 Oct. 1972 y 3 Feb. 1981, entre otras)
Sin embargo, no debemos olvidar que en aquellos casos en que el contrato haya previsto un mecanismo de ajuste de riesgos eficaz en el caso concreto para absorber el impacto negativo de la pandemia COVID-19 en la relación contractual, como estimamos sería en el presente caso un derecho desistimiento del arrendatario asimilable al del art. 11 de la LAU, entendemos que el arrendatario debería sujetarse a la misma siendo inaplicable la regla rebus.
Conforme al principio de subsidiariedad que rige en la cláusula o regla rebus, no cabría su aplicación al caso concreto si el propio contrato de arrendamiento ya prevé, como decía, mecanismos de «salida» del contrato para la parte perjudicada ante el impacto de la crisis sanitaria, como es el mencionado derecho de desistimiento, entre otros.
Por tanto, a mi juicio, y siempre y cuando se den los presupuestos jurídicos habilitantes de la cláusula rebus sic stantibus en el caso concreto, el estudiante arrendatario podrá exigir la resolución anticipada del contrato para desligarse del contrato.