- Comentario al documentoRealiza el autor una serie de consideraciones jurídicas sobre la situación actual del alquiler vacacional en cuanto a los planteamientos que se están llevando a cabo en algunas comunidades de propietarios de plantear prohibir el alquiler vacacional en las mismas por el régimen del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal con un quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas en lugar del quórum de unanimidad del artículo 17.6 referente a que se exige este último quórum cuando se realiza una modificación estatutaria.Apoya el autor que para prohibir al alquiler vacacional en una comunidad de propietarios se debe exigir un quórum de unanimidad, ya que si se pretende modificar los estatutos incluyendo la prohibición de alquiler vacacional el quórum que se exige es el de unanimidad para elevarlos a escritura pública notarial con posterior inscripción en el registro de la propiedad.Por el quórum de 3/5 apoya el autor que lo que se permite es la redacción y aprobación de unas normas de régimen interno para regular el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios, apostando que es en el caso de incumplir el propietario estas normas por parte de sus inquilinos y permitirlo este, causando molestias al resto de propietarios es cuando la comunidad de propietarios podrá ejercer la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de propiedad horizontal para instar del juez la orden judicial de prohibición del alquiler vacacional, pero ya con justa causa, por haber incumplido el propietario y sus inquilinos las normas de convivencia y régimen interno de la comunidad aprobadas en la regulación del alquiler vacacional. I. Introducción
Existe una tendencia en la actualidad a plantear en las convocatorias de las juntas de propietarios en el orden del día el referente a la prohibición del alquiler vacacional. Y ello, motivado porque esa tendencia viene enraizada en la consideración de que este tipo de arrendamiento turístico por pocos días suele ocasionar molestias al resto de vecinos de una comunidad de propietarios.
Esta misma tendencia está enmarcada en una pretensión más generalizada en la sociedad de realizar prohibiciones a los ciudadanos, limitándole sus derechos y coartando el ejercicio de sus acciones en las legítimas expectativas de obtener un rendimiento económico con sus propiedades, y no basadas en presuntas irregularidades o actividades molestas realizadas tanto por el propietario, como por sus inquilinos.
Se pretende prohibir el alquiler vacacional, así, sin ninguna apoyatura en consideraciones objetivas acerca de posibles incumplimientos de una persona, sino impedir el ejercicio de los derechos de los ciudadanos cuando otros consideran que esos derechos no se deben ejercitar, planteándose unos vecinos en una junta de propietarios impedir los derechos de otros a realizar la actividad de alquiler vacacional destinada a obtener un rendimiento económico a sus propiedades, siempre y cuando, claro está, no se vulneren por los inquilinos las normas de convivencia.
En el caso de los arrendamientos, y en este caso, en lo que se refiere al alquiler vacacional, se considera que este tipo de arrendamiento conlleva una especie de presunción de actividad molesta, antes de que los inquilinos la hayan ejercido en una comunidad de propietarios, estableciendo una presunción ex ante sobre posibles molestias y daños que unos inquilinos puedan ocasionar en una comunidad de propietarios, planteándose muchas de estas que en junta de propietarios se apruebe la prohibición de que los propietarios de viviendas que las tengan vacías y quieran darle un rendimiento económico puedan destinarlas a la actividad del alquiler vacacional.
Pues bien, sobre el desarrollo de las posibles medidas a adoptar en una comunidad de propietarios que pudiera su presidente de la comunidad plantear la posible prohibición del ejercicio de la actividad del alquiler vacacional vamos a exponer una serie de reglas de conducta con respecto a cuál es el punto de vista correcto con relación al enfoque de la posible medida de prohibición del alquiler vacacional que se puede plantear en una comunidad propietarios y cuáles son los aspectos jurídicos relevantes que hay que tener en cuenta en este caso.
1. Solo se puede prohibir el alquiler vacacional por unanimidad del art. 17.6 LPH, no por 3/5 del art. 17.12 LPH
Hay que tener en cuenta que, como punto de partida, las comunidades de propietarios podrían prohibir el alquiler vacacional, pero adoptando el acuerdo por unanimidad del artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), pero no por el quórum de 3/5 al que se refiere el artículo 17.12 de la ley citada, que lo que permite es el establecimiento de normas de régimen interno para regular el alquiler vacacional al referirse en los verbos que utiliza el referido precepto a los de limitar o condicionar el alquiler vacacional, pero no se utiliza el verbo prohibir, y si el legislador hubiera querido que por la vía del quórum de 3/5 se hubiera podido prohibir el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios, hubiera utilizado, literalmente, el verbo prohibir y no los verbos limitar o condicionar que son, finalmente, los que ha utilizado.
La claridad interpretativa de los verbos utilizados por el legislador en el artículo 17.12 de la ley no incluyendo el verbo prohibir determina con claridad interpretativa que la pretensión de legislador era que se pudiera regular el ejercicio de la actividad del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios, lo que tiene su sentido si se entiende que, de esta manera, se van a intentar fijar unas normas de conducta de los inquilinos de este tipo de arrendamiento de alquiler vacacional, evitando la causación de molestias de forma anticipada mediante la advertencia al propietario de que los inquilinos que ocupen sus viviendas en régimen de alquiler vacacional tendrán que observar las normas de conducta de la comunidad de propietarios para garantizar la paz y convivencia de todos los vecinos cuando ocupen la vivienda del propietario en régimen de alquiler vacacional.
2. Si se incumplen las normas de régimen interno de la comunidad aprobadas por 3/5 del art. 17.12 LPH es cuando se podría ejercer la acción de cesación del art. 7.2 LPH para prohibir el alquiler vacacional con «justa causa»
De esta manera, solamente si se incumplieran estas normas de régimen interno de forma reiterada, la comunidad sí que podría utilizar la vía del artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) para ejercitar contra el propietario la acción de cesación de la actividad de alquiler vacacional, pero ya de forma justificada con justa causa, y no estableciendo una especie de presunción de molestia del alquiler vacacional por un quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas, que solo permite el establecimiento de esta norma de régimen interno, y no la prohibición absoluta ex ante, para lo que se exigiría la unanimidad, por lo que aquellos propietarios que tuvieran licencia concedida por el Ayuntamiento para poder ejercer la actividad de alquiler vacacional votarían en contra impidiendo esa prohibición absoluta que pretendiera ejercitar la comunidad de propietarios en la misma.
Lo que está claro es que si, finalmente, se pudiera aprobar por unanimidad en una junta de propietarios la prohibición del alquiler vacacional se exigiría que en la junta de propietarios todos los asistentes voten a favor de esa prohibición
Lo que está claro es que si, finalmente, se pudiera aprobar por unanimidad en una junta de propietarios la prohibición del alquiler vacacional se exigiría que en la junta de propietarios todos los asistentes voten a favor de esa prohibición y que ningún propietario de los ausentes en los 30 días concedidos por el artículo 17.8 de la ley de propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) votara en contra, o emitiere expresamente por correo al administrador de fincas un voto de abstención, ya que tanto la abstención como el voto negativo impedirían la adopción del acuerdo, al exigirse que todos los que voten lo hagan de forma positiva para poder alcanzar la pretendida unanimidad para la viabilidad de la prohibición del alquiler vacacional, elevándose, posteriormente, a escritura pública notarial y con la inscripción en el registro de la propiedad.
Solamente de esta manera, y con la constancia registral, los posibles adquirentes posteriores a la adopción del acuerdo tendrían el pleno conocimiento de la publicidad registral de que en esa comunidad se adoptó un acuerdo por unanimidad, e inscrito en el registro de la propiedad que prohíbe el alquiler vacacional, de tal manera que quien adquiera un inmueble en esa comunidad ya sabe de antemano que no puede destinar su inmueble a alquiler vacacional, porque ha debido tener conocimiento, por la publicidad registral de que se aprobó antes de su adquisición, de una expresa prohibición que le impide destinar su inmueble al alquiler vacacional, sin que ello suponga una afectación al ejercicio de su derecho de posesión sobre el inmueble, porque ya era conocedor, o debía serlo, de la prohibición existente de alquiler vacacional en esa comunidad, pese a lo cual realizó la adquisición del inmueble en la misma, por lo que no puede plantear queja alguna, al haber tenido conocimiento ex ante de la adquisición del inmueble de que existía una expresa prohibición fijada en la publicidad registral.
3. El art. 17.12 LPH no incluye en las posibilidades de su alcance el verbo prohibir. Solo habla de limitar o condicionar el AV
Señala el art. 17.12 LPH que El acuerdo por el que selimite o condicioneel ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá elvoto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos
Solo cita para aplicar este quórum los verbos limitar o condicionar. Si el legislador hubiera querido admitir que se prohibiera por ese quórum hubiera utilizado el legislador el verbo prohibir y no lo hizo.
II. SSTS, Sala Civil, 1643/2023, de 27 de noviembre, y 1671/2023, de 29 de noviembre
El Tribunal Supremo ha resuelto en dos sentencias del pasado mes de noviembre de 2023 (1643/2023 y 1671/2023 de 27 y 29 noviembre respectivamente) admitiendo que cabe que por unanimidad pueda fijarse en los estatutos de una comunidad de propietarios la prohibición del alquiler vacacional, bien directamente mediante la constancia de que está prohibido el ejercicio de actividades económicas, debiendo entenderse que la interpretación del destino de un inmueble alquiler vacacional puede estar incluido dentro del concepto de actividad económica, lo que propicia que si en los estatutos consta la prohibición de actividades económicas se debe entender también que está prohibido el alquiler vacacional.
Es la fórmula por la que se entiende que si se produce una modificación estatutaria, para lo que se requiere unanimidad y se incluye en los mismos estatutos que está prohibido el alquiler vacacional y se aprueba por ese quórum del artículo 17.6 LPH se eleva escritura pública notarial y se inscribe en el registro de la propiedad para constancia frente a terceros adquirentes con posterioridad a la adopción de acuerdo, será correcta la prohibición de alquiler vacacional en una comunidad de propietarios, pero lo que no puede hacerse es aprobarlo por 3/5 del artículo 17.12 LPH, que lo que permite solamente la aprobación de normas de régimen interno.
Pues bien, en ambas sentencias se considera que la referencia o mención en los estatutos, inicialmente en la constitución de la comunidad, o mediante su modificación por unanimidad, a que están prohibidas las actividades económicas implica que también está prohibida la actividad del alquiler vacacional. Y ello por las siguientes razones:
- 1.- Las limitaciones en estatutos tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.
- 2.- Diferencia el TS entre el arrendamiento de vivienda que no lo considera «actividad económica» y el alquiler vacacional, que sí lo considera.
- 3.- El arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (art. 2 LAU), nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a «proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada».
- 4.- Recuerda, también, el TS las sentencias 145/2013, de 4 de marzo (LA LEY 26744/2013), y 729/2014, de 3 de diciembre (LA LEY 180384/2014) y 233/2015, de 5 de mayo (LA LEY 50725/2015) respecto a las prohibiciones estatutarias que pueden establecerse y deben ser acatadas, y que son vinculantes a los comuneros, porque están inscritas en el registro de la propiedad.
- 5.- El alquiler vacacional no es destinado a uso residencial. Y si se prohíben las actividades económicas está prohibido el alquiler vacacional.
- 6.- Con ello, bajo estas dos fórmulas (inclusión en estatutos o acuerdo por unanimidad) será posible indicarlo que queda prohibido el destino de los inmuebles de vivienda a la actividad económica, lo que abarcará al destino prohibitivo del AV.
- 7.- El TS valida, en consecuencia, que puedan establecerse prohibiciones respecto al ejercicio del derecho de posesión en cuanto al destino de un inmueble al régimen de alquiler vacacional mediante su inclusión inicial en estatutos o bien por acuerdo por unanimidad, que es lo que se exige para una modificación de estatutos.
III. Jurisprudencia de Audiencias Provinciales que considera que por la vía del art. 17.12 LPH no puede prohibirse el alquiler vacacional
Citamos los argumentos expuestos por varias sentencias que consideran que para prohibir el alquiler vacacional se exige quórum de unanimidad del art. 17.6 LPH, no pudiendo hacerlo por el quórum de 3/5 del art. 17.12 LPH que solo permite regular el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios.
1. Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia 552/2022 de 23 Jun. 2022, Rec. 161/2021
1.- Cuando el acuerdo implica la total prohibición de poder destinar el predio privativo al régimen de alquiler vacacional es exigible que sea adoptado por unanimidad. En el ámbito del art. 17.12 LPH, y por ello en el marco de la mayoría de tres quintos, se permitiría a la comunidad de propiedad perfilar, modular, imponer mayores gravámenes o incluso, restringir el uso de un derecho por los comuneros, pero el precepto, en ningún caso, permite que con fundamento en tal mayoría pueda ser objeto de prohibición absoluta.
2.- Para el supuesto que el acuerdo implique la total prohibición de poder destinar el predio privativo al régimen de alquiler vacacional es exigible que el mismo sea adoptado por unanimidad, por resultar así exigido por el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), ya que la mayoría cualificada de 3/5, tal y como establece el apartado 12 del invocado precepto, únicamente se prevé para el supuesto, como claramente se determina, de limitación o condicionamiento del ejercicio de la referida actividad, considerándose que una interpretación distinta no solo iría en contra de la propia literalidad de la norma y de lo afirmado en la propia exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y teniendo presente que tal actividad no solo encuentra oportuna regulación legal, sino que, en abstracto y per se no puede reputarse como molesta.
2. Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 1ª, Sentencia 690/2022 de 12 Jul. 2022
1.- No cabe negar que en régimen de propiedad horizontal puede haber actividades prohibidas, pero así tienen que constar en el título constitutivo, como lo demuestran los casos en los que en aquél se dice expresamente que se prohíbe el desarrollo de alguna o de cualquier actividad profesional abierta al público.
2.- En las acepciones del diccionario de la RAE de los verbos limitar y condicionar, se trata bien de poner límites o condiciones a algo.
Adelantamos que no es que se «limite o condicione» el derecho de uso que tiene el propietario de esos elementos privativos, hasta el punto de privarle de ciertas manifestaciones de ese derecho, aquí el derecho de ceder la vivienda para esa actividad. El precepto no limita el derecho de uso de la vivienda con esa finalidad por el propietario, sino que lo que hace es limitar o condicionar «el ejercicio» de una concreta actividad, que no prohibirla o excluir alguna de entre las posibilidades de uso que el propietario pueda tener. Esto es, cabe pensar que la actividad podría ejercitarse pero con los límites derivados de ese acuerdo.
3.- En la exposición de motivos del RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019) ,al igual que en el Real Decreto Legislativo 21/2018 que le precedió con igual contenido a estos efectos pero que no fue convalidado, se habla de que «se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales» no se hace mención a que se tratara de facultar a las comunidades de propietarios a cubrir intereses públicos o objetivos de política de vivienda de la Administración
3. Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, Sentencia 301/2021 de 29 Sep. 2021, Rec. 7/2021
1.- Nadie discute que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido en el art. 33 de la CE (LA LEY 2500/1978), sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, pero ello no quiere decir que aquella no esté sometida, en el ámbito de la propiedad horizontal, a las limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. En esta idea la STS de 5 de mayo de 2015 sobre que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad.
2.- El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, por lo que, además de que el régimen de cesión del uso del apartamento está calificado como apartamento turístico, esa actividad que en él se desarrolla resulta molesta o incómoda para el resto de los propietarios, pues hay que disciplinar la vida de la Comunidad en aras de asegurar que el derecho propio de un comunero (el uso y disfrute de la cosa como manifestación del dominio) no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto.
(Se abre en este punto la fórmula del art. 7.2 LPH de la actividad de cesación para que cuando los inquilinos de AV de un propietario que destina su inmueble a AV incumplan las normas de régimen interno de la comunidad y nada haga el propietario la comunidad podrá ejercitar la acción de cesación para instar del juez la condena a la prohibición del alquiler vacacional al propietario como acción de cesación, con lo que ya se trataría de una condena judicial por actividades del art. 7.2 LPH; esto es una prohibición ex post al acuerdo de poner limitaciones o condiciones al AV aprobado entonces por 3/5 y que el propietario ha incumplido, de ahí que se hable en estos casos de prohibición «con justa causa».
3.- Por ello, se trató en este caso de una condena por el ejercicio de una acción de cesación de la actividad de explotación de la vivienda para uso turístico, al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), frente a…, propietario de la vivienda sita en el n.o… de dicha comunidad, por ser una actividad molesta insalubre y peligrosa.
4. Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4ª, Sentencia 175/2022 de 28 Abr. 2022, Rec. 120/2022
1.- No puede admitirse la presunción de que el alquiler vacacional es una actividad molesta.
2.- Se declara nulo el acuerdo por el que se entendía que los Estatutos impedían cualquier destino de las viviendas distinto al propiamente residencial. El precepto estatutario prohíbe destinar los predios a actividades que «menoscaben la finalidad para la que fueron construidos» y realizar actividades molestas. El destinar una vivienda al alquiler vacacional no menoscaba la finalidad, obviamente residencial, para la que fueron construidas, ni supone, en principio, una actividad molesta, por más que sea evidente que al existir una mayor alternancia de personas por cortos espacios de tiempo, en especial en épocas vacacionales.
3.- En el caso de que tal hipótesis (actividades molestas) se llegara a producir, la Comunidad siempre tendrá a su alcance el ejercicio de las acciones que prevé el art. 7 de la Ley Especial para lograr el cese de esas molestias. Al igual que podrá, en cualquier momento, limitar o condicionar en la medida que fuere pertinente, el alquiler turístico, con observancia de los presupuestos y limitación de efectos que señala el repetido apartado 12 del art. 17 LPH
5. Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, Sentencia 404/2022 de 20 Oct. 2022, Rec. 401/2021
1.- En las acepciones del diccionario de la RAE de los verbos limitar y condicionar, se trata bien de poner límites o condiciones a algo.
2.- No es que se «limite o condicione» el derecho de uso que tiene el propietario de esos elementos privativos, hasta el punto de privarle de ciertas manifestaciones de ese derecho, aquí el derecho de ceder la vivienda para esa actividad. El precepto no limita el derecho de uso de la vivienda con esa finalidad por el propietario, sino que lo que hace es limitar o condicionar «el ejercicio» de una concreta actividad, que no prohibirla o excluir alguna de entre las posibilidades de uso que el propietario pueda tener. Esto es, cabe pensar que la actividad podría ejercitarse, pero con los límites derivados de ese acuerdo.
6. Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia 361/2022 de 6 Jul. 2022, Rec. 249/2022
1.- No puede prohibirse el AV por acuerdo de 3/5 del art. 17.12 LPH que solo permite limitar o condiciona, no prohibir.
2.- Ni en los estatutos de la comunidad ni en el título constitutivo se prohíbe el alquiler vacacional de las viviendas; no pudiendo establecerse dicha prohibición mediante un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, que en todo caso ha de circunscribirse a limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad, como indica el art. 17.12 LPH.
IV. El art. 17.12 LPH permite aprobar normas de régimen interno de Alquiler vacacional no prohibirlo
Los verbos limitar o condicionar permiten la aprobación por el quorum de 3/5 del art. 17.12 LPH de normas de régimen interno, entre las cuales se pueden establecer las siguientes:
1.- Registro de actividad y tenencia de licencia de AV. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá haber cumplimentado el registro correspondiente de su actividad en las dependencias habilitadas en la Administración local, a fin de llevar a cabo su declaración administrativa de actividad de alquiler vacacional y que se le haya entregado la licencia de destino de su inmueble a alquiler vacacional. Así, si no dispone de licencia de AV se faculta al presidente/a a denunciar tal situación ante el Ayuntamiento.
Así, en el caso de no hacerlo y no disponerse de licencia de AV se faculta a la comunidad de propietarios para llevar a cabo, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado, la puesta en conocimiento ante el organismo competente del incumplimiento de esta obligación administrativa a los efectos sancionadores procedentes.
2.- Entrega de las normas de régimen interno a los arrendatarios. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá entregar a los arrendatarios las normas completas de régimen interno de la comunidad, incluidas las presentes, trasladando en el contrato de arrendamiento la necesidad de cumplirlas, y bajo la advertencia de poder ejercitar el inmediato derecho de expulsión en 24 horas con pérdida de las cantidades entregadas modo anticipado y sin derecho de devolución, dado el incumplimiento de las normas entregadas. Se advertirá de esta circunstancia y se hará constar en el propio contrato de alquiler vacacional para recordar la posibilidad de expulsión sin derecho de oposición en el plazo de 24 horas.
(Art. 37 del Decreto 10/2021, de 22 de enero (LA LEY 1857/2021), del Consell, por el que se regula el alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana modificado por el Decreto-Ley 9/2024, de 2 de agosto (LA LEY 18309/2024), del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV 7-8-24).
3.- Suscripción por el arrendador de póliza de seguro de daños. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá suscribir cada año una póliza de seguro cuya cobertura atienda los daños producidos durante el año por los inquilinos de alquiler vacacional a los elementos comunes de la comunidad o elementos privativos de otros propietarios o inquilinos que residan en la comunidad.
4.- Máximo de personas en la vivienda. El número de personas permitido en la vivienda de AV es el de… y de personas que pueden usar los elementos comunes.
5.- Prohibición de uso de elementos comunes. En el caso de que el propietario y arrendador de vivienda en AV esté en deuda de la totalidad de sus gastos comunes sus inquilinos, sea el tipo de arrendamiento que sea, no podrán utilizar elementos comunes no necesarios para la habitabilidad tales como, entre otros, piscina, juegos recreativos, pistas deportivas, aparcamientos de cortesía en elementos comunes, local social, sauna, jacuzzi, etc. (art. 21.1 LPH).
6.- Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá «vigilar» el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la expulsión a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas. En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias que causan los inquilinos de alquiler vacacional el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos de alquiler vacacional. En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler vacacional con «justa causa» por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.
7.- Imposibilidad conjunta de elementos comunes. Cuando un propietario alquile su inmueble, sea por arrendamiento de larga duración o por régimen de alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble. Por tanto, queda prohibido el ejercicio conjunto de los mismos por arrendador y arrendatario.
8.- Recargo por exceso de ocupantes. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá pagar a la comunidad de propietarios la suma de … euros en el caso de que el número de personas que ocupen el inmueble cedido en arrendamiento sujeto a la LAU, de temporada, o de alquiler vacacional sea de… ocupantes del inmueble por entender que se produce un excesivo uso de elementos comunes.
9.- Cesión de datos de ocupantes. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá comunicar de forma inmediata los datos de la persona firmante del contrato de arrendamiento al administración de fincas a los efectos de que por la comunidad pudiera tener que ejercitarse algún tipo de acción judicial por cualquiera de las acciones previstas en el art. 7.2 LPH, o por obras inconsentidas. Para ello, deberá hacerse constar en el contrato de arrendamiento la cesión de sus datos para el tratamiento de los mismos por el arrendatario con su consentimiento expreso en atención a lo previsto en el art. 6 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LA LEY 4633/1999) y Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016 (LA LEY 6637/2016), relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos.
10.- Recargo por destino al AV. Se aprueba la subida de la cuota del propietario que destine su inmueble al AV en un 20% como permite el art. 17.12 LPH.
Por ello, por el quorum de 3/5 del art. 17.12 LPH se permite aprobar normas de régimen interno de alquiler vacacional. Y ello, al punto de que el reciente Decreto ley 9/2024, de 2 de agosto (LA LEY 18309/2024), del Consell, en la comunidad valenciana de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV 7-8-24) que regula el AV en la comunidad valenciana no prevé en modo alguno la prohibición por las comunidades de propietarios, ya que la fiscalización para su ejercicio se lleva a cabo por la propia Administración pública como recoge este Decreto en el art. 30 del Decreto 10/2021, de 22 de enero (LA LEY 1857/2021), del Consell, por el que se regula el alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana modificado por el Decreto Ley 9/2024 (LA LEY 18309/2024) al dar de baja su ejercicio en una comunidad de propietarios y el art. 65 que regula las viviendas de AV en cuyo caso se exige licencia.
La comunidad de propietarios lo que puede hacer es fijar normas de régimen interno como prevé el art. Art. 37 del Decreto 10/2021, de 22 de enero (LA LEY 1857/2021), del Consell, por el que se regula el alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana modificado por este Decreto-Ley. Pero en modo alguno se permite la prohibición del AV por 3/5 de quorum.
V. Medidas a adoptar por un comunero que acuda a una junta donde se pretenda prohibir el alquiler vacacional tan solo por 3/5 y no por unanimidad
En el caso de que una comunidad de propietarios quiera plantear en el orden del día la posibilidad de prohibición del destino de viviendas a alquiler vacacional en la misma, utilizándose el quórum de 3/5 del artículo 17.12 LPH, aquellos propietarios que estén absolutamente en contra del quórum citado en lugar del de unanimidad del artículo 17.6 LPH, deberían votar negativamente a la adopción de este acuerdo, expresando claramente que «salvan el voto», al objeto de hacer constar expresamente en la junta que en el caso de que se impugne judicialmente por algún comunero que tenga licencia de destino de alquiler vacacional de su vivienda, entendiendo que se exige unanimidad, no se le derive la derrama por las costas impuestas a la comunidad, ya que al exigirse unanimidad, y no 3/5, con su voto negativo impediría la adopción del acuerdo al utilizarse un quórum irregular de 3/5 que no es el adecuado para prohibir al alquiler vacacional en una junta de propietarios.
Por ello, cuando se impugne por algún propietario este acuerdo y se dicte sentencia condenatoria en costas se interesa, al votar que «no» y «salvar el voto», que no se derive derrama a estos propietarios respecto a las costas que se impongan a la comunidad de propietarios en estos casos, y, de la misma manera, esta expresión de salvar el voto y votar que «no» podrá servir, también, para que en el caso de que se ejercite al mismo tiempo una demanda de reclamación de daños y perjuicios por lucro cesante por los propietarios que no puedan destinar su inmueble al alquiler vacacional ante la prohibición de la comunidad de propietarios tampoco se deriven las derramas correspondientes en el caso de dictarse sentencia condenatoria a la comunidad de propietarios imponiendo la cuantía económica derivada de los daños y perjuicios reclamados por lucro cesante por los propietarios que destinaban su inmueble alquiler vacacional a los que se les ha prohibido indebidamente por el quorum de 3/5 el destino de su vivienda de alquiler vacacional. Todo ello, para que las derramas derivadas de los procedimientos judiciales por la adopción del acuerdo no se distribuyan a los que han votado que «no» expresamente y salvado el voto en la junta o como ausentes.
VI. En caso de incumplimiento de normas aprobadas por 3/5 se permite acudir al uso del art. 7.2 LPH de la acción de cesación para prohibir el alquiler vacacional, pero «con justa causa» por orden judicial
Dado que no se puede prohibir directamente el alquiler vacacional si no es por el quorum de unanimidad de la totalidad de propietarios de la comunidad (art. 17.6 LPH), tanto el día de la junta, como posteriormente en los 30 días concedidos para el voto presunto del ausente, hay que señalar que para el caso de que una vez aprobada la norma de régimen interno por la vía del quórum de 3/5 del artículo 17.12 LPH los inquilinos de alquiler vacacional del propietario que destina su inmueble a este tipo de arrendamiento incumplan las normas de régimen interno y sea advertido expresamente el propietario del incumplimiento de estas normas por parte de la comunidad de propietarios, ésta podrá, tras haberse efectuado este requerimiento al propietario de estos incumplimientos por parte de sus inquilinos, incluir en una junta extraordinaria el punto del orden del día referido al ejercicio de la acción judicial de cesación por parte de la comunidad contra el propietario cuyos inquilinos han incumplido las normas de régimen interno de AV para pedir al juez que dicte sentencia prohibiendo a este propietario el destino de alquiler vacacional mediante la acción de cesación por el incumplimiento grave de estas normas de régimen interno, pudiendo la comunidad instar la adopción de la medida cautelar urgente en el caso de que sean graves estos incumplimientos y cause perturbaciones y molestias graves a la comunidad de propietarios.
Con ello, se debe acudir a una prohibición que sería judicial con justa causa en lugar de lo que se está pretendiendo en algunas comunidades de propietarios de realizar esa prohibición ex ante al incumplimiento de las normas de régimen interno por parte de los propietarios que quieren destinar su vivienda alquiler vacacional mediante el acuerdo de 3/5 del artículo 17.12 por el cual no se puede realizar directamente la prohibición del ejercicio de alquiler vacacional, como ya se ha expuesto anteriormente al exigirse unanimidad.
VII. Quien puede impedir el ejercicio de la actividad vacacional en una zona donde esté ubicada una comunidad de propietarios es la Administración competente en expedir la licencia de AV mediante la limitación de este tipo de alquiler en esa zona no dando licencias
Señalar, por último, que quien tiene la competencia exclusiva y excluyente para prohibir de forma tácita el alquiler vacacional en alguna comunidad de propietarios es la propia Administración local, que es la que puede introducir estas limitaciones de expedición de licencias en zonas concretas y determinadas donde existan comunidades de propietarios, de tal manera que al no expedirse licencia de alquiler vacacional lo que la comunidad de propietarios podría incluir en sus normas de régimen interno, como se ha expuesto, es que aquellos propietarios que destinen su inmueble a alquiler vacacional en una comunidad de propietarios y no dispongan de la licencia oportuna para llevar a cabo esa actividad serán denunciados ante el Ayuntamiento correspondiente para que se proceda a la inspección y la imposición del régimen de sanciones por llevar a cabo la actividad de alquiler vacacional sin detentar la licencia correspondiente.
Son las propias Administraciones locales las que, en definitiva, pueden prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional y no la comunidad de propietarios, que tan solo podría hacerlo por unanimidad
Con ello, son las propias Administraciones locales las que, en definitiva, pueden prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional y no la comunidad de propietarios, que tan solo podría hacerlo por unanimidad. Pero resulta más eficaz que la propia corporación local sea la que distribuya dónde se puede llevar a efecto la actividad de alquiler vacacional, o introducir limitaciones en el sentido de no expedir más licencias de alquiler vacacional, o prohibirlas o limitarlas en alguna zona concreta determinada por el objetivo concreto que se plantea esa propia Administración local en esa zona concreta.
VIII. Conclusiones
1.- Solo es posible la prohibición del alquiler vacacional para el caso de que los estatutos lo indiquen expresamente, o que se haga constar que están prohibidas las «actividades económicas en los pisos».
2.- Otra fórmula si no está de origen en los estatutos la prohibición del AV es que se adopte el acuerdo por unanimidad del art. 17.6 LPH.
3.- La vía del art. 17.12 LPH lo es, tan solo, para aprobar normas de régimen interno de alquiler vacacional , pero para prohibirlo.
4.- Si los inquilinos de alquiler vacacional incumplen estas normas y lo consiente el propietario y sigue alquilando la comunidad podrá acordar en junta por mayoría simple el ejercicio de una acción judicial de cesación del art. 7.2 LPH para instar del juez la sentencia con orden judicial al propietario de prohibición del alquiler vacacional, que lo sería en este caso «con justa causa».
5.- En consecuencia, no se podrá prohibir el AV por el quórum de 3/5 del art. 17.12 LPH: Este artículo y ese quórum solo permite su «regulación» pero no su prohibición. Para prohibirlo hace falta acuerdo por unanimidad, elevarlo a escritura pública la prohibición en estatutos e inscribirlo en el registro de la propiedad.
6.- Es la propia Administración local la que podría prohibir el alquiler vacacional en una zona concreta afectante a las comunidades de propietarios allí ubicadas mediante la no expedición de licencias de AV.