PRIMERO.- La sentencia de instancia estimó parcialmente las pretensiones ejercitadas por ARAMAJO, S.L. pues, aunque condenó al arrendatario contra D. Faustino al pago de la cantidad de 587,32 euros reclamada en la demanda, desestimó la pretensión de desahucio basada en el impago de dicha cantidad al estimar que ésta no tenía la consideración de "cantidad asimilada a la renta".
En su demanda la parte actora sostuvo que a finales del año 2018 el local situado bajo el inmueble arrendado sufrió una serie daños cuyo origen se encontraba en el defectuoso estado de las instalaciones de la vivienda, hecho que comunicó al demandado a fin de que asumiera su reparación al haberse obligado a ello en el contrato pues en la estipulación séptima se dispuso que sería "de cuenta del inquilino cuantas reparaciones fueran precisas a fin de conservar la vivienda en las mismas condiciones en la que la recibió, no responsabilizándose en modo alguno el arrendador por daños que pudieran sobrevenir como consecuencia de la rotura de desagües o cualesquiera otra causa". Añadía la parte actora en su escrito que ante la pasividad del arrendatario se vio obligada a atender la reclamación del perjudicado y procedió a costear no solo los trabajos de reparación de los daños provocados al local sino también los necesarios para reparar y sustituir las instalaciones de la vivienda arrendada que habían provocado dichos daños, ascendiendo el total de todas estas intervenciones a la cantidad de 775,32 euros.
Al entender que, conforme al contrato, el arrendatario debía asumir el coste de todos estos trabajos la entidad actora le reclamó el pago de los 775,32 euros, requerimiento que fue atendido parcialmente por el arrendatario al abonar solo la cantidad de 188 euros y además de forma fraccionada. Por tanto, al encontrarse pendiente de pago la cantidad de 587,32 euros que califica como "cantidad asimilada a la renta", solicitó que se declarara el desahucio y se condenara al arrendatario al pago de la citada cifra indicando expresamente en su escrito de demanda que, como consecuencia de este requerimiento previo, el arrendatario carecía de la posibilidad de enervar la acción de desahucio.
La sentencia de instancia desestimó la pretensión de resolución del contrato al entender que la cantidad que se reclamaba al demandado no podía tener la consideración de "cantidad asimilada a la renta"; no obstante, dado que el arrendatario consignó la cantidad de 587,32 euros y la puso a disposición del arrendador, condenó aquél al pago del citado importe al entender que dicha conducta suponía asumir voluntariamente la cantidad reclamada y que la condena resultaba procedente por razones de economía procesal y en aras de evitar un nuevo pleito sobre este extremo.
Frente a dicha sentencia se alza la entidad arrendadora alegando error en la valoración de la prueba pues la cantidad de 587,32 euros reclamada en la demanda y a cuyo pago fue finalmente condenado el arrendatario debe calificarse como "cantidad asimilada a la renta" y por tanto su impago debe justificar la resolución del contrato. Considera la apelante que "cantidades asimiladas" son todas aquellas que el arrendador puede repercutir al arrendatario y que éste debe pagar por imperativo legal o por pacto contractual por lo que, reclamándose el importe de trabajos que fueron necesarios al haber incumplido el arrendatario la obligación que asumió en la estipulación séptima del contrato, debe calificarse dicho importe como "cantidad asimilada a la renta".
Añade la entidad apelante en su recurso que al condenar al arrendatario al pago de la cantidad y no declarar pese a ello la resolución del arrendamiento se está admitiendo de forma encubierta la enervación de la acción lo que no resultaba posible al haber sido requerido de pago el arrendatario previamente a la interposición de la demanda. Por todo ello solicita que se dicte nueva sentencia en la que, manteniendo la condena dineraria impuesta en la sentencia de instancia, declare resuelto el contrato declarando haber lugar al desahucio del demandado.
La representación de D. Faustino se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- El Tribunal Supremo ha venido perfilando en sus resoluciones el concepto de "cantidades asimiladas a la renta" cuyo impago puede fundamentar la resolución de los contratos de arrendamientos conforme dispone el art. 114.1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, norma que resulta de aplicación al contrato litigioso concertado el 8 de junio de 1979.
La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2011 (LA LEY 119745/2011) (ROJ: STS 5085/2011 - ECLI:ES:TS:2011:5085 Sentencia: 537/2011 Recurso: 642/2008) recordó la doctrina sentada en su anterior sentencia de 15 de junio de 2009 donde se siguió la línea iniciada por la sentencia de 12 de enero de 2007 exponiendo los siguientes argumentos:
"A) Las «cantidades asimiladas a la renta» a las que se refiere la causa 1ª del artículo 114 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.
B) La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 del Código Civil (LA LEY 1/1889)) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114 (LA LEY 81/1964)-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964) ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994), con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
C) Igual consideración que el impago del IBI ha de tener el impago por el arrendatario de otras cantidades a cuyo pago al arrendador le obliga igualmente la ley, como son las referidas al importe del coste de los servicios y suministros producido a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), como se desprende de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.5 , pues tales importes merecen la misma consideración jurídica que la falta de pago del impuesto de bienes inmuebles ya que el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y la de la LAU 1964 (LA LEY 81/1964) , lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta" según la expresión utilizada por el artículo 114 (LA LEY 81/1964)-1ª de la LAU 1964 . Lo contrario supondría igualmente forzar a dicho arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra el arrendatario incumplidor de una obligación periódica de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, lo cual comporta del mismo modo su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta."
Y siguiendo esta misma línea la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (LA LEY 203078/2015) (ROJ: STS 5614/2015 - ECLI:ES:TS:2015:5614 Sentencia: 749/2015 Recurso: 2164/2013) se pronunció expresamente sobre el importe de la tasa de recogida de basuras calificándolo como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) señalando que
"esta Sala ha razonado que cuando la causa 1ª del artículo 114 LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar al arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( art. 3 CC (LA LEY 1/1889) ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114 (LA LEY 81/1964)-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
La aplicación de dicha doctrina al presente caso determina la consideración del importe de la tasa de recogida de basuras como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) , ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal. El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LA LEY 362/2004), establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos, tratamiento y eliminación de estos, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio. En particular, especifica el art. 23.2 que « [t]endrán la condición de sustitutos del contribuyente: a) En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios»."
TERCERO.- La aplicación de la anterior doctrina al presente supuesto lleva a la
desestimación del motivo del recurso pues la cantidad cuyo impago fundamenta la pretensión de resolución del contrato en el procedimiento de desahucio no puede tener la consideración de "cantidad asimilada a la renta".
Como resulta de lo expuesto en el fundamento anterior
solo tienen dicha consideración de "cantidades asimiladas a la renta" aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, debiéndose incluir en tal concepto necesariamente las reguladas en la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) apartado C), esto es: a) los costes de servicios o suministros (subapartado 10.5); b) la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (subapartado 10.1) y c) el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido en los términos del art. 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964) (subapartado 10.2) siempre que concurran los presupuestos que se contienen a continuación en dicha Disposición Transitoria debiéndose destacar, por lo aquí interesa, que ha de tratarse de obras de reparación solicitados por el arrendatario o acordadas por resolución judicial o administrativa firme;
Asimismo debe incluirse cualquier otra cantidad que le corresponda al arrendatario por mandato legal como ocurre con la tasa de basura tal y como se razona en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (LA LEY 203078/2015).
Pues bien, el importe que se reclama en la demanda se corresponde con el coste de los trabajos realizados por el arrendador para reparar tanto la avería existente en las instalaciones de la vivienda arrendada como los daños ocasionado como consecuencia de dicha avería al local situado en el piso inferior por lo que no puede subsumirse en ninguno de los supuestos antes examinados: no es un servicio o suministro en beneficio del arrendatario, no es una cantidad que debe asumir éste por mandato legal como el IBI o la tasa de basuras y tampoco se trata de cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario conforme al subapartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) apartado C) en relación con el art. 118 del mismo texto legal pues, aunque se llegara a reconocer que las obras ejecutadas son "obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido" reguladas en dicho art. 118 LAU 1964 (LA LEY 81/1964), no concurren el primer presupuesto exigido en la norma para que el pago de dichas obras sean legalmente a cargo del arrendatario pues ni las obras de reparación fueron solicitadas por el arrendatario ni fueron acordadas por resolución judicial o administrativa firme.
El hecho de que en la estipulación séptima se hubiera obligado el arrendatario a ejecutar todas las obras de conservación de la vivienda arrendada no convierte en "cantidad asimilada a la renta" el coste de dichas obras ni el de la responsabilidad civil derivada del incumplimiento de dicha obligación
por lo que, aunque se admitiera la validez de esta cláusula que implica renuncia de los derechos del arrendatario, en ningún caso procedería la resolución del contrato por el impago de estas cantidades a través de un procedimiento de desahucio. Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.