El artículo 9.1.e), párrafo segundo, de la LPH (LA LEY 46/1960), en conexión con el artículo 1.923 del CC (LA LEY 1/1889) (LA LEY 1/1889), reconoce en favor de las Comunidades de Propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal el derecho a cobrar de forma preferente aquellos créditos derivados del impago de cuotas comunitarias respecto de cualesquiera otros derechos de créditos, a excepción de los del Estado y las entidades aseguradoras, que se reclamen en un procedimiento ejecutivo.
Ese carácter preferente se aplica únicamente a las deudas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.
La preferencia en el cobro de esos créditos debe distinguirse de la afección real prevista en los artículos 9.1.e), párrafo tercero, de la LPH y 553-5.1 del CCCat (LA LEY 5055/2006), la cual solamente opera en caso de transmisión del inmueble y afecta a aquellas deudas derivadas del impago de cuotas comunitarias, ordinarias y extraordinarias, pero nunca a otras deudas de carácter personal que el anterior titular pudiera tener con la Comunidad. Precisamente, la finalidad de la afección real es impedir que la transmisión de un inmueble frustre las expectativas de cobro del crédito, mientras que el carácter privilegiado de los créditos comunitarios obedece a cuestiones de política legislativa.
Podría pensarse que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 553-5.1 del CCCat, el privilegio de los créditos comunitarios sería el de «la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores», pero lo cierto es que la STSJ de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, núm. 13/2013, de 21 de febrero, Rec. 124/2012 (LA LEY 36322/2013), ponente Ilma. Sra. D.ª María Eugenia Alegret Burgués ( (LA LEY 36322/2013)) ya dejó claro que el legislador catalán no quiso incluir en el capítulo de la propiedad horizontal el privilegio crediticio, por lo que resulta de aplicación en Cataluña el privilegio reconocido a las Comunidades de Propietarios conforme a lo previsto en el artículo 9.1.e) de la LPH con relación al artículo 1.923 del CC (LA LEY 1/1889).
Pues bien, uno de los supuestos en los que el privilegio crediticio se ejercita son aquellos procedimientos judiciales en los que la Comunidad de Propietarios, mediante demanda de tercería de mejor derecho, opone a otro acreedor su preferencia en el cobro de la deuda.
A través de este procedimiento de tercería la Comunidad de Propietarios puede hacer valer su derecho de cobro preferente con ocasión de un procedimiento ejecutivo de otro acreedor, y ello, aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito en el Registro de la Propiedad. El objetivo de este procedimiento es declarar la condición de acreedor preferente de la Comunidad de Propietarios.
El cobro de la deuda hipotecaria está subordinada al cobro de la deuda comunitaria
Como consecuencia de ello, el producto obtenido tras la adjudicación del bien inmueble subastado en un procedimiento de ejecución hipotecaria se destinará en primer lugar a abonar el crédito impagado a la Comunidad de Propietarios y, solo después, el que mantenía el comunero con el acreedor hipotecario, lo cual significa que el cobro de la deuda hipotecaria está subordinada al cobro de la deuda comunitaria.
Llegados a este punto, la pregunta que nos debemos formular es: ¿cualquier título es suficiente para acreditar la deuda y exigir la preferencia en el derecho de cobro?
La reciente SAP La Rioja núm. 378/2024, de 13 de septiembre, Rec. 373/2023 (LA LEY 332100/2024), ponente Ilmo. Sr. D. Fernando Ferrero Hidalgo (LA LEY 332100/2024) analiza un supuesto en el que, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, la Comunidad de Propietarios presentó una demanda de tercería de mejor derecho solicitando que se declarase preferente su crédito derivado de cuotas impagadas por el demandado respecto del crédito que la acreedora hipotecaria estaba ejecutando.
Por su parte, la entidad bancaria se opuso a la demanda alegando que la Comunidad de Propietarios no disponía de ninguna resolución judicial susceptible de ser ejecutada por cuanto no había instado previamente ningún procedimiento judicial contra el deudor en reclamación de las cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes, por lo que su título no era suficiente a los efectos de otorgar el carácter preferente del crédito.
En primer lugar, debemos recordar que la tercería de mejor derecho se encuentra regulada en los artículos 614 y siguientes de la LEC (LA LEY 58/2000) y, que según el Tribunal Supremo: «tiene por objeto la determinación de la preferencia del crédito invocado por el tercerista frente al del ejecutante, a efectos de aplicación del importe que se obtenga con la venta de lo embargado al pago preferente de uno de los créditos en pugna, debiendo representar, por tanto, el título del tercerista un crédito vencido, líquido y exigible, es decir, una indiscutible realidad crediticia, pues de otro modo no puede haber concurrencia de créditos» (1) .
Pues bien, la referida Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de La Rioja concluyó que la LEC no exige al tercerista aportar un título ejecutivo para interponer la demanda de tercería de mejor derecho, en el sentido de que pueda llegar a ser estimada, si bien deberá acompañar un principio de prueba del crédito que se afirma preferente.
Así, cuando el tercerista no disponga de ningún título ejecutivo, deberá solicitar que se declare la existencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios y que se condene al ejecutado a pagar ese crédito con carácter preferente al que pudiera ostentar el acreedor hipotecario, debiendo, en todo caso, dirigir la demanda contra el ejecutante y el ejecutado.
En cambio, cuando el tercerista disponga de un título ejecutivo, por haber reclamado previamente su crédito al comunero moroso, deberá dirigir la demanda de tercería de mejor derecho únicamente contra el ejecutante, si bien el ejecutado podría «participar en el proceso judicial».
La Sentencia examinada reconoce que la Ley procesal civil (LA LEY 58/2000) no exige «en ningún momento que el crédito del demandante de tercería hubiera sido reconocido por sentencia, ni menos aún que se haya procedido ejecutivamente en reclamación de tal crédito y se haya embargado el bien objeto de la tercería», y añade «el legislador distingue entre un crédito ejecutivo y no ejecutivo a efectos del trámite procesal de la tercería, pero en todo caso, el tercerista no necesita tener ningún título ejecutivo, ni tampoco haber embargado el bien objeto de la tercería».
Así, a los efectos de acreditar la deuda existente cuando el tercerista no disponga de un título ejecutivo, ¿sería suficiente el certificado de deuda emitido por el Administrador-Secretario de la Comunidad de Propietarios fijando el importe concreto que se pretende cobrar de forma preferente al crédito hipotecario?
La mencionada Sentencia reconoce que, efectivamente, el certificado de deuda es un documento plenamente válido que permite acreditar la deuda que ostenta el comunero con la Comunidad de Propietarios, siempre que no conste ninguna otra prueba que lo contradiga, cuyo contenido deberá regirse de conformidad con lo previsto en los artículos 21.3 de la LPH y 553-5 apartados 2º y 3º del CCCat.
En este caso, cuando el tercerista no disponga de título ejecutivo, la preferencia del crédito deberá computarse desde la fecha de la presentación de la demanda de tercería de mejor derecho, tal y como sostiene la Sentencia:
«La demanda de tercería fue presentada en diciembre del año 2022, por lo tanto, con base a esta jurisprudencia, la preferencia del crédito de la Comunidad de Propietarios demandante frente al crédito de la SAREB estaría comprendida entre la anualidad vigente, es decir, el año 2022, y los años 2019 a 2021.»
No obstante, cuando el tercerista sí disponga de un título ejecutivo, el dies a quo para computar los gastos que abarca esa preferencia se produce de forma retroactiva a partir de la fecha de la interposición de la demanda declarativa en que la Comunidad de Propietarios ejercita la acción dirigida a obtener su cobro, momento en que el acreedor agota todas las posibilidades legales a su alcance para obtener la satisfacción de su crédito, y no en el momento de interponer la demanda de tercería de mejor derecho en el correspondiente procedimiento ejecutivo (2) .
Por último, en cuanto a los plazos procesales, la Comunidad de Propietarios, conforme al artículo 615 de la LEC (LA LEY 58/2000), podrá presentar la demanda de tercería desde el momento en que se haya embargado el bien a que se refiere la preferencia, si esta es especial, o desde el despacho de la ejecución, si fuera general; y el plazo final para interponer la tercería corresponde al momento de la entrega al ejecutante de la suma obtenida por la adjudicación del bien embargado.
La LEC no requiere que el tercerista disponga de un título ejecutivo para interponer una demanda de tercería de mejor derecho
En conclusión, la LEC no requiere que el tercerista disponga de un título ejecutivo para interponer una demanda de tercería de mejor derecho en la que solicite la preferencia de su derecho de cobro de un crédito derivado de cuotas comunitarias impagadas respecto de otros derechos de crédito, siendo suficiente para ello el certificado del Administrador-Secretario de la finca que acredite, siempre que no exista prueba en contra, la existencia de una deuda vencida, líquida y exigible consistente en la anualidad en curso y los tres años anteriores.