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I. El Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, y su derogación.

El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre (LA LEY 20076/2018), de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que, entre otras medidas, contemplaba importantes reformas en materia de propiedad horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio (LA LEY 46/1960), sobre Propiedad Horizontal), arrendamientos urbanos y arrendamientos de vivienda para uso turístico (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994)).

Dada la naturaleza provisional de todo Real Decreto Ley, el mismo debía convalidarse en el plazo máximo de treinta días hábiles por el Congreso de los Diputados desde su publicación en el BOE, en virtud de lo previsto en el art. 86.2 de la Constitución (LA LEY 2500/1978) y del art. 151 del Reglamento del Congreso de los Diputados (LA LEY 285/1982). Finalmente, y como algunos ya augurábamos teniendo en cuenta la fragilidad de este Gobierno, el texto legal no ha obtenido la confianza de la Cámara, produciendo el resultado negativo de la votación la inmediata cesación de sus efectos jurídicos, y su desaparición del ordenamiento jurídico.

Todo ello sin perjuicio de haber desplegado efectos jurídicos absolutamente plenos hasta dicho momento, por lo que todos los actos realizados a su amparo son válidos. Asimismo, y aun cuando la norma deje de estar en vigor, los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado en dicho lapso temporal en que el Real Decreto Ley 21/2018 (LA LEY 20076/2018) estaba en vigor continuarán rigiéndose conforme a dicho régimen legal en aras de garantizar la seguridad jurídica.

Sólo constan tres precedentes sobre acuerdos de derogación de Reales Decreto Ley en nuestra historia constitucional: el «acuerdo sobre derogación» del Real Decreto-ley 8/2017, de 12 de mayo (LA LEY 7190/2017), por el que se modifica el régimen de los trabajadores para la prestación del servicio portuario de manipulación de mercancías (BOE 24-03-17); el «acuerdo sobre derogación» del Real Decreto Ley 1/1979 (LA LEY 34/1979), adoptado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados el 6 de febrero de 1979 (BOE 23-2-79); y el «acuerdo sobre derogación» del Real Decreto Ley 1/2006, de 20 de enero (LA LEY 70/2006), por el que se modifican los tipos impositivos del impuesto sobre las labores del tabaco (BOE 11-02-06).

Estamos ante una situación jurídica anómala y excepcional que genera dudas en cuanto al cómputo de los efectos de dicho acuerdo de derogación del Real Decreto Ley. Si bien el art. 151.6 del Reglamento del Congreso (LA LEY 285/1982) prevé la publicación del acuerdo de derogación del Real Decreto Ley, no especifica que sea necesaria su publicación para desplegar sus efectos.

Para algunos autores, y dada la naturaleza jurídica sui generis del Real Decreto Ley, no se trata propiamente de la «derogación» de una norma jurídica, sino de la cesación de los efectos de una norma que estaba sujeta a una condición resolutoria que se ha cumplido, y por tanto, los efectos del «acuerdo de derogación» se producen de forma automática en el momento en que se cumple dicha condición resolutoria, esto es, en el momento del resultado negativo de la votación en el Congreso de los Diputados, y no en el momento de su publicidad en el BOE. No obstante, en aras de garantizar la seguridad jurídica, la tesis más acertada parece la de sostener que los efectos jurídicos se producen en el momento de la publicación de dicho acuerdo de derogación en el BOE.

Si bien el acuerdo de derogación se tomó el día 22 de enero de 2019, su publicación en el BOE se produjo el día 24 del mismo, por lo que la problemática jurídica planteada sobre el momento de la eficacia del acuerdo de derogación adquiere una gran relevancia si nos preguntamos cuál era el régimen legal aplicable a aquellos contratos que se celebraron el día 23 de enero de 2019. No inclinamos por la tesis más garantista, por lo que entendemos que en dicha fecha aún estaba en vigor el RDL 21/2018 (LA LEY 20076/2018), ya que aun no se había publicado en el BOE el acuerdo de derogación de dicho texto legal.

La causa de que el texto legal no haya recibido si quiera el apoyo de sus socios de Gobierno, reside en que no se han respetado las medidas de protección legal del arrendatario de vivienda que se habían pactado con el Grupo Parlamentarios de Podemos y que se rubricaron en el Acuerdo de Presupuestos de 2019.

Es más, el contenido del Real Decreto Ley 21/2018 (LA LEY 20076/2018) hoy derogado ni siquiera respeta las medidas de protección legal del arrendatario de vivienda que se previeron en la Proposición de Ley de medidas de fomento del alquiler estable que el propio Partido Socialista Obrero Español registró en fecha 23 de marzo de 2018.

La falta de calidad técnica del texto del Real Decreto Ley 21/2018 (LA LEY 20076/2018) evidencia que el Gobierno aprobó esta reforma de la LAU deprisa y corriendo — hasta el punto de que había errores de tal envergadura como equivocarse en el número de artículo supuestamente modificado (1) —, «olvidando» aspectos fundamentales para la protección legal del arrendatario de vivienda, que fue desmantelada por la tan criticada Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013), de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler.

II. Medidas legales para una nueva reforma de la LAU.

De forma resumida, las medidas legales que no incluye el texto del Real Decreto Ley 21/2018 (LA LEY 20076/2018), y que han motivado la frustración de este nuevo texto legal, son las siguientes:

• 1) Eliminación de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros, mediante la reforma de los arts. 7.2 (LA LEY 4106/1994), 13 (LA LEY 4106/1994), y 14 de la LAU. (LA LEY 4106/1994)
• 2) Aumento del plazo de preaviso de un mes a un plazo de seis meses para dar por extinguido el contrato de arrendamiento por el arrendador, mediante la reforma del art. 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994), y aclarar que se trata de prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, y no de una prórroga trienal, como parece deducirse del confuso redactado de la reforma recién derogada.
• 3) Modificación de los arts. 250.1.1ª (LA LEY 58/2000) y 251.9ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por atendiendo a criterio de cuantía y no de materia.

  De esta forma se garantizaría la igualdad de las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva al existir igualdad de armas procesales de defensa para arrendador y arrendatario.

  Debemos tener en cuenta que conforme a la legalidad vigente, solamente puede el arrendador acceder al proceso de juicio verbal para reclamar el pago de cualquier cantidad que le deba el arrendatario con independencia de cuál sea la cuantía — incluso cuando excede de los 6.000 € —, estando vetado para el arrendatario el acceso a este proceso declarativo más rápido y económico que el de juicio ordinario cuando es el arrendador quien adeuda alguna cantidad con motivo de la relación arrendaticia, aun cuando esta sea de un importe irrisorio.

  Asimismo, que debería permitirse comparecer por si mismo al arrendatario, esto es, sin necesidad de estar representado por abogado y procurador, cuando la cuantía reclamada sea de importe igual o inferior a 2.000 €, en aplicación de lo dispuesto por art. 23.2.1º de la LEC. (LA LEY 58/2000)

  Si bien algunos tribunales vienen mitigando los efectos negativos de esta regulación legal admitiendo la tramitación por juicio verbal de demandas de reclamación de devolución de la fianza arrendaticia y de otras garantías complementarias cuando su importe no exceda de seis mil euros (SAP Málaga, Sec. 4ª, de 23 de febrero de 2011 (LA LEY 116575/2011)), urge una reforma legal en el sentido expuesto para garantizar una aplicación homogénea de la norma legal por los tribunales en aras de garantizar la seguridad jurídica.

• 4) Obligación por ley de que el arrendador asuma todos los gastos del contrato de arrendamiento de vivienda, no admitiéndose pacto en contrario.

Debemos tener en cuenta que el arrendatario de vivienda tiene siempre la consideración jurídica de consumidor, es la parte débil del contrato, y por consiguiente, no debe dejarse al arbitrio de la voluntad de las partes una cuestión tan sensible que incide directamente en la asequibilidad del acceso a la vivienda del ciudadano.

Otro aspecto de la reforma que reclamaba el Grupo Parlamentario de Podemos es la limitación, temporal y excepcional, de rentas a precio de mercado en contratos de arrendamiento de vivienda en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado para evitar la especulación con el mercado de la vivienda, en la línea que vienen haciendo otros países europeos con elevadas tasas de alquiler de vivienda como Alemania, Francia, Suiza o Austria, mediante sistemas de renta referenciada (2) .

Para que las medidas legales de control de renta sean una medida atractiva para el arrendador, y por tanto, no redunden en el efecto indeseado de una caída de la oferta de viviendas en alquiler, deben garantizar siempre el principio de rentabilidad del arrendador, siendo pues las rentas de referencia siempre rentas de mercado, y no por debajo de dichos valores.

De lo contrario, caeremos en los errores del pasado, tal como sucedió en España con la congelación de rentas que se instauró a principios del S. XX a través del mecanismo de la «renta legal» y que se mantuvo con la entrada en vigor de la LAU 64, a pesar de la buena voluntad del legislador con la aprobación del art. 96 (LA LEY 81/1964)que establecía un régimen de revalorización de rentas para los contratos anteriores a 30 de junio de 1964 pero que resultó insuficiente tal como se evidenció con el paso del tiempo, y que dio lugar a una regulación pendular (3) en perjuicio de la seguridad jurídica.

III. Régimen aplicable a los contratos sujetos al RDL 21/2018

Como decíamos con anterioridad, a pesar de que haya sido derogado el RDL 21/2018 (LA LEY 20076/2018) de reforma de la LAU, dicho texto legal continuará siendo enteramente aplicable a todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado entre 19 de diciembre de 2018 y 23 de enero de 2019, ambas fechas inclusive; salvo que las partes hayan pactado someterse al nuevo régimen legal. Por tanto, estos contratos estarán sujetos a las siguientes normas:

a) Duración del contrato y prórrogas (arts. 9 (LA LEY 4106/1994)y 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): el inquilino podrá prorrogar el contrato hasta cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica. No cabe pacto en contrario (4) .

Cuando acabe ese plazo, el contrato se prorrogará tres años más si ninguna de las partes manifiesta por escrito, con 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo por más tiempo.

b) Fianza (art. 36 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): si la duración pactada del contrato no es superior a cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, el arrendador sólo puede tener, como garantía adicional al mes de fianza, una cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.

c) El régimen legal de los contratos de arrendamiento de viviendas de lujo (art. 4.2 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): si la vivienda arrendada ha tiene una superficie de más de 300 m², o cuya renta inicial en cómputo anual supere las 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el contrato de arrendamiento se rige por las condiciones pactadas libremente por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3 de la LAU (LA LEY 4106/1994), no estando sujetos pues al régimen legal del Título II de la LAU (LA LEY 4106/1994), conforme exige el art. 4.2 de la LAU para el resto de contratos de arrendamiento de vivienda del art. 2 de la LAU (LA LEY 4106/1994).

d) Actualización de la renta (art. 18 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): en los contratos de renta igual o inferior a 600 euros, durante los cinco primeros años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, sólo podrá actualizar la renta anualmente conforme a la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo (IPC), y solamente si se ha pactado en el contrato expresamente el derecho a actualizar la renta.

Si la renta pactada fuera de un importe superior a 600 €, se aplica la actualización pactada por las partes; y en su defecto, la renta no se actualizará. Las partes no deberán actualizar necesariamente la renta conforme a la variación del sistema de IPC, sino que podrán pactar otros sistemas de actualización de valores como por ejemplo, el Índice General de Competitividad (IGC).

El derecho a actualizar la renta es un derecho de carácter bilateral, y no exclusivo del arrendador, ya que su función es precisamente la de mantener una equivalencia entre las prestaciones contractuales a lo largo del tiempo, tratando de garantizar así un equilibrio contractual entre arrendador y arrendatario. Nuestro Tribunal Supremo lo definió en Sentencia de 23 de enero de 1985 (LA LEY 9600-JF/0000) en los siguientes términos:

«(…) con la finalidad de mantener la equivalencia de las prestaciones (uso del local igual a renta) y de adecuar o armonizar sus valores recíprocos, con la mira sobre todo en las fluctuaciones de valor o del poder adquisitivo del dinero, habrían de respetarse las cláusulas de estabilización pactadas, más siempre que se diera el presupuesto de otorgar la misma oportunidad a cada parte contratante en cuanto a sus intereses recíprocos, es decir, que se diera la previsión contractual de actualización de la renta tanto al alza como a la baja, independientemente del módulo o patrón de referencia como indicativo de la variación de los precios (coste de la vida, precios al consumo, cláusula oro o moneda constante, etc.)»

Conforme a ello, no es casual que los términos utilizados por el legislador de 2018 (art. 18 de la LAU (LA LEY 4106/1994)) hayan sido «actualización» y «revisión» de renta, en ningún caso «aumento» de renta. En este sentido, el apartado primero del art. 18 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) (que se ha mantenido en todas las redacciones legales del precepto), dice literalmente «podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario», indicando claramente que este derecho es también del arrendatario, y por tanto, confirmando la naturaleza bilateral de este derecho arrendaticio.

Asimismo, si atendemos a la redacción vigente del precepto legal dada por la Ley 2/2015, de 30 de marzo de 2015 (LA LEY 4999/2015), de desindexación de la economía y a la redacción recién derogada del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (LA LEY 20076/2018), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, podemos apreciar que el legislador utiliza tímidamente y de forma confusa —especialmente en la redacción dada por el RDL 21/2018 (LA LEY 20076/2018)— el término «mecanismo de revisión de valores» cuando hace referencia a la libertad de pacto de actualización de rentas, en los siguientes términos en ambos casos «en caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios».

Si conforme nos exige el art. 3.1 del Código Civil (LA LEY 1/1889) atendemos a una interpretación teleológica del precepto legal, esto es, estamos a la naturaleza jurídica del derecho de actualización de renta, y conforme a los antecedentes legales del mismo (arts. 98 y ss. de la LAU 64) (LA LEY 81/1964), así como lo ponemos en conexión con el resto de preceptos de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), en especial con el art. 6 prohibitivo de cláusulas perjudiciales para los derechos del arrendatario de vivienda (interpretación sistemática), llegamos a la conclusión de que el sistema de actualización pactado debe ser un sistema que permita la aplicación del principio de bilateralidad, es decir, permita la revisión de la renta al alza y a la baja. Si no fuere así no se sería un pacto de actualización, sino simplemente de aumento de renta. Así lo han venido interpretando los tribunales:

«La renta a tener en cuenta cada año, con la finalidad de guardar la necesaria equivalencia en las prestaciones, será la anterior, no la inicial» (SAP Barcelona-Sección 13ª- 19/10/2004 (LA LEY 217318/2004) — 727/2003).

Un sistema de actualización o estabilización de renta es un sistema cuyo índice de referencia es de escala móvil, que puede experimentar variaciones al alza o a la baja. El indicador de referencia puede tener cualquier ámbito territorial, y ser referido al módulo que se considere oportuno.

Creemos que no necesariamente dicha actualización debe ser conforme a un sistema de índices de valores oficiales, siendo válido cualquier otro pacto de actualización siempre que garantice la equivalencia de las prestaciones contractuales. En este sentido, estimamos la validez de un sistema de revisión de la renta de acomodación a precios de mercado conforme a lo dictaminado por un perito, o conforme a referencias a datos de determinadas publicaciones o estadísticas.

Por el contrario, no podemos admitir la licitud de un pacto de actualización de renta de escalonamiento de rentas o subidas porcentuales descontextualizadas de índices de mercado, en virtud de la doctrina jurisprudencial de la «ecuación prórroga-renta» (SSTS de 13 de febrero de 1980, de 23 de noviembre de 1981, de 28 de noviembre de 1983, y de 31 de octubre de 1984) que estimamos plenamente aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 94 en tanto, que también esta ley contempla una prórroga legal del contrato en beneficio del arrendatario si bien limitada en el tiempo y exclusivamente respecto del arrendatario de vivienda (art. 9 LAU 94 (LA LEY 4106/1994)). En este sentido se han pronunciado los tribunales (SAP Madrid, Sec. 8ª, nº22/2010, de 26 de enero (LA LEY 10714/2010)):

«La parte demandante y ahora apelante, en base a dicho contrato, indica que la renta mensual asciende a 540 euros desde el mes de junio de 2.007, fundando tal pretensión en lo dispuesto en el contrato citado, que establecía una renta inicial, a fecha 1 de junio de 2.003, de 450,80 euros y un incremento de 60 euros mensuales cada año en caso de tácita o expresa reconducción, sin embargo frente a tal argumento la parte reclamada ha acreditado que desde febrero de 2.003 y hasta octubre de 2.006 la renta que se ha venido pagando por el arrendamiento objeto de la litis, ha sido de 390 euros mensuales (documentos aportados con el n.^o 1 de los incorporados por la inquilina en el acto de la vista), siendo el importe de la última abonada de 480 euros, como también admite la demandante en la carta de fecha 7 de septiembre de 2.007 (documento n.^o 4 de la demanda), por lo que éste será el importe de la renta que debe considerarse a los efectos de la presente contienda, debiendo, en consecuencia, otorgar escasa, por no decir nula validez, al contrato ya citado, no sólo en cuanto al importe de la renta pactada que, como ha quedado demostrado no ha sido la que se ha venido abonado, sino en cuanto a lo previsto en el mismo en cuanto a las actualizaciones, en contra de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (LA LEY 4106/1994), siendo, por tanto, tal pacto nulo de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del mismo texto legal.»

Aunque no es una cuestión pacífica en los tribunales. La SAP Castellón, Sec. 1ª, nº13/2014, de 5 de marzo (LA LEY 46641/2014), declaró la validez de una cláusula de actualización de renta de aumento anual del 5% después del transcurso de los cinco primeros años del contrato.

Cuestión distinta es que tras la celebración del contrato de arrendamiento, es decir, estando ya en vigor el mismo, las partes pacten una novación del mismo, estableciendo aumentos de renta, lo cual es perfectamente lícito, porque vigente ya el contrato incluso el derecho de la prórroga legal del art. 9 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) es renunciable (5) , no siendo aplicable en estos casos tampoco el art. 6 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994). La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1974 es muy clara al respecto:

«(…) en efecto, aquella jurisprudencia se refiere al incremento indeterminado de momento y determinable sólo conforme a ciertos "módulos de alza" o sea, de una cláusula de aumento indefinido, en este caso no es eso lo pactado, sino que, con arreglo a la libertad de contratación proclamada en el artículo 1255 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y respetada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), para los primeros contratos se pacta libremente al inicio la renta fija de cada año con la particularidad, en el presente caso, de que, otorgando el arrendamiento entre las partes el 13 de noviembre de 1963, firmado y vigente dicho contrato, o sea, cuando ya la parte arrendadora está en posesión legal de la finca arrendada, el 25 de febrero de 1964 se pacta novando un aumento de renta a partir de 1 de abril de 1964 y se ratifica el incremento de renta a partir de 1968, lo que lleva a la consideración de que si bien, como dice el artículo sexto de la Ley locativa, cualquier renuncia anticipada a los beneficios otorgados por ella, se considera nula y sin ningún valor, no lo es cuando, en plena posesión del contrato, el arrendatario consiente voluntariamente en elevar la renta y ratificarlo de los incrementos periódicos; pues vigente ya el contrato, incluso el derecho de prórroga es renunciable a voluntad del arrendatario;»

En este sentido, y con referencia a la LAU 94, podemos citar la SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº187/2010, de 23 de marzo (LA LEY 96424/2010):

«Sin embargo, en este caso, según lo expuesto, en el acuerdo de 2006 (doc 3 de la demanda), no se pactó una actualización de la renta de la vivienda, sino un aumento de la renta conjunta del arrendamiento en contraprestación a la ampliación de su objeto, por lo que no es aplicable la norma del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994).

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), la renta será la que libremente estipulen las partes.

Y en este caso los demandados consintieron libremente en fijar la renta, por el nuevo objeto del contrato de arrendamiento, integrado por vivienda y trastero, a partir de junio de 2006, en 464 €/mes.»

Tampoco estimamos válidos los pactos que establecen que solamente podrá actualizarse la renta cuando la variación del índice o sistema sea positiva, es decir, cuando dicha variación de como resultado un aumento de renta, como se pretendió hacer valer por algunos arrendadores en tiempos recientes en que en España se dieron períodos temporales de descenso de la variación del IPC.

Esta tesis es compartida por la mayor parte de la doctrina (LOSCERTALES FUERTES, D. (6) ; CARRASCO PERERA, A. (7) ; y GONÁLEZ PACANOWSKA, I. (8) ); si bien algunos autores no la comparten (ROJO AJURIA, L. (9) ).

e) Obras de mejora (art. 19 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): salvo que las partes pacten otra cosa, si el arrendador hace mejoras en el piso no puede elevar la renta durante los cinco primeros años, o siete primeros años si el arrendador es persona jurídica. Transcurrido dicho plazo, puede incrementarla, pero el incremento nunca puede ser superior al 20% de la renta vigente en ese momento.

f) Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (art. 45.I.B), apartado 26, de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): se exime al arrendatario de vivienda del pago de este impuesto, sin perjuicio de la obligación de presentación del formulario del impuesto en Hacienda.

IV. Régimen aplicable a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

Conforme a lo anterior, el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de 24 de enero de 2019 es el mismo que se aplicaba con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 21/2018 (LA LEY 20076/2018), esto es, el régimen legal de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), con el redactado de las últimas reformas de 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (LA LEY 8684/2013)) y de 2015 (Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (LA LEY 4999/2015)), y que se caracteriza por las siguientes medidas:

• a) Duración del contrato y prórrogas (arts. 9 (LA LEY 4106/1994) y 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): el plazo mínimo obligatorio es de sólo tres años, y la prórroga adicional, si ninguna de las partes se opone con una antelación mínima de 30 días, es de un año más.
• b) Fianza (art. 36 de la LAU) (LA LEY 4106/1994): además del mes de fianza, el arrendador puede pedir otras garantías complementarias sin límite, existe plena autonomía de la voluntad de las partes.
• c) El régimen legal de los contratos de arrendamiento de viviendas de lujo: si alquila una vivienda de una superficie de más de de 300 m², o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, se sujeta a lo dispuesto en el art. 4.2 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) como el resto de contratos de arrendamiento de vivienda, y, por tanto, deberá respetarse lo dispuesto en el Título II de la LAU 94. (LA LEY 4106/1994)
• d) Actualización de la renta (art. 18 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): la renta se puede actualizar o revisar anualmente conforme a lo que pacten las partes, por lo que no es obligatorio que se actualice conforme al IPC en ningún caso; pero si nada pactan en el contrato la renta no se puede actualizar. Debemos recordar que dicha actualización debe respetar siempre la naturaleza bilateral del derecho de actualización de renta, conforme a lo expuesto anteriormente.
• e) Obras de mejora (art. 19 de la LAU (LA LEY 4106/1994)): si el arrendador hace obras de mejora en la vivienda arrendada no podrá elevar la renta durante los tres primeros años del contrato. Transcurrido dicho plazo, sí puede hacerlo, pero con el límite de 20% de la renta vigente.
• f) Sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): el arrendatario está sujeto al pago del impuesto de ITP.

V. Conclusiones

Tal como hemos analizado con anterioridad, la reforma de la LAU operada por el efímero Real Decreto Ley 21/2018 (LA LEY 20076/2018), es del todo insuficiente ya que vulnera el contenido esencial del derecho fundamental y universal del ciudadano a una vivienda digna y adecuada reconocido en nuestro art. 47 de la Constitución (LA LEY 2500/1978), en el art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre (LA LEY 22/1948), y reconocido como derecho fundamental por el TJUE en Sentencia de 10 de septiembre de 2014 (LA LEY 109642/2014), al no respetar los principios rectores de asequibilidad y estabilidad del derecho de vivienda.

De poco sirve que se haya extendido la prórroga legal hasta los cinco años, y siete años en caso de arrendador persona jurídica, si no se dota a dicho derecho del arrendatario de las garantías legales necesarias para que sea respetado por terceros (publicidad legal y no registral), dejando dicho derecho a la suerte y vaivenes del mercado, más si tenemos en cuenta que el mercado inmobiliario es un mercado en continuo movimiento donde los activos pasan de unas manos a otras con relativa frecuencia (10) .

Para que el arrendamiento sea una alternativa real al dominio, es preciso que se otorgue la seguridad en la tenencia que precisa el arrendatario para ver satisfecho su derecho a la vivienda. Y para ello, es necesario garantizar cierta permanencia en la vivienda, que aleje esta forma onerosa de tenencia, de otras formas, como por ejemplo, el comodato o el precario, que no se consideran formas de tenencia adecuadas para satisfacer este derecho (11) .

Dice el Preámbulo del Real Decreto-Ley de la Reforma dotar al arrendatario de las «condiciones mínimas de estabilidad y seguridad», sin embargo, son tan solo palabras bonitas carentes de contenido material, ya que no se revierten las medidas legales implementadas por la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013), dejándose incólume el redactado de los arts. 7.2 (LA LEY 4106/1994), 13 (LA LEY 4106/1994) y 14 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) que estableció dicha reforma legal (12) .

Existe pues una absoluta incongruencia entre el propósito del Gobierno y el texto normativo que fue finalmente aprobado y que revela su completa arbitrariedad, y se está jugando irresponsablemente con un sector normativo socialmente tan sensible como los arrendamientos de vivienda, en beneficio de determinados intereses corporativos, y no del ciudadano.

Esta reforma de la LAU (ha estado en vigor poco más de un mes) ha generado un enorme perjuicio a la seguridad jurídica de nuestro sistema. El enrevesado juego del derecho transitorio volverá a hacer de nuestra normativa arrendaticia un texto legal ininteligible para el ciudadano, siendo merecedora nuevamente del calificativo utilizado por la doctrina (FUENTES LOJO, J.V.) en el siglo pasado de Ley de «enredamientos» Urbanos.

Esperemos que el Gobierno aprenda del error cometido, y se ponga a trabajar de forma urgente en un nuevo texto de reforma de la LAU que incluya las medidas necesarias para garantizar una protección legal eficaz del arrendatario de vivienda.