Volver a página de inicio

La ejecución dineraria está regulada en el Título IV (art. 571 (LA LEY 58/2000) al 698) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), que comprende V capítulos, siendo este último (art. 691 (LA LEY 58/2000) al 698 (LA LEY 58/2000)) el que recoge las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados.

El Capítulo V comienza precisando en su art. 681.1 (LA LEY 58/2000), que la ejecución judicial hipotecaria debe regularse conforme a lo dispuesto en el Título IV, si bien con las especialidades de este Capítulo.

Por tanto al hilo de lo anterior y relacionado con la pregunta, se trata de determinar, si en el capítulo V, está regulada la liberación de los bienes del deudor, mediante el pago de la totalidad deuda o, de no estarlo, hay que aplicar las reglas generales del Título IV.

Pues bien de la lectura detenida del Capítulo V, el artículo que más se aproxima al interrogante de la pregunta, es el art. 693, el cual regula la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, así como el vencimiento anticipado de deudas a plazos, siendo su regla tercera la que permite al acreedor solicitar, que se comunique al deudor, que antes del cierre de la subasta, podrá liberar el bien o bienes, mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviera vencida en la fecha de la presentación de la demanda, sumándole las nuevas cuotas vencidas de préstamo e intereses de demora durante la tramitación del procedimiento, dando lugar a la posibilidad de ampliación de la ejecución de la demanda ejecutiva, en la forma establecida en el art. 578.2 LEC. (LA LEY 58/2000)

Es decir, se trata de la facultad que tiene el acreedor de permitirle al deudor, liberar el bien o bienes, pagando la parte del crédito e intereses vencidos que han provocado la reclamación de la totalidad de la deuda y por tanto han dado lugar al vencimiento anticipado.

Y ello, sin entrar a valorar en este trabajo, las posibilidades de que, no pidiéndolo el acreedor, el deudor quiera hacer uso de esta posibilidad de pago de la parte vencida. Lo cual es claramente posible cuando se trata de vivienda habitual, por lo establecido en el segundo párrafo de la regla 3º del art. 693 (LA LEY 58/2000), siendo el supuesto controvertido cuando no siendo vivienda habitual, el acreedor se opone expresamente a esta posibilidad.

Ahora bien, este no es el supuesto planteado. Recordando el enunciado estamos en la situación de que el deudor o ejecutado hipotecario, quiere pagar la totalidad de las cantidades debidas, por todos los conceptos, siendo lo cierto que no está expresamente regulado en el Capítulo V y por ello, se debe acudir a las reglas generales del Título IV, siendo en la sección 6ª, art. 670.7 LEC (LA LEY 58/2000), donde para la ejecución dineraria, en sus variantes de ejecución de título judicial, como de título no judicial, tiene su regulación la liberación de los bienes, mediante pago.

En esta regla 7º, se permite antes de la aprobación del remate a favor de cualquier licitador o de la adjudicación al ejecutante, liberar el ejecutado sus bienes, pagando íntegramente lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, por lo que abonado el principal determinado en la demanda, que es por la que se despachó ejecución y consignada la presupuestada para intereses y costas, se deberá aportar por el ejecutante la propuesta de liquidación de intereses y de los documentos con los que practicar la tasación de costas, para que dada vista de ambas al deudor y restantes partes ejecutadas y declarada su firmeza, proceder a su inmediato pago, y así, a continuación, llegar al dictado por el Letrado de la Administración de Justicia, del oportuno Decreto acordando la suspensión de la subasta o dejando sin efecto la misma, comunicándolo al Portal de Subasta del Boletín Oficial del Estado (BOP), al objeto de poder liberar la posible consignación del depósito de aquel licitador que ofreció la mejor postura, pero también de aquellos otros licitadores, que sin ofrecer mejor postura, quedaron a la cola, con reserva de su depósito (art. 648.6º (LA LEY 58/2000), en relación con el art. 652.1 (LA LEY 58/2000)), por si el primer licitador no entregare en el plazo de cuarenta días, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

Este Decreto del Letrado de la Administración de Justicia, también conlleva la terminación del proceso de ejecución por total satisfacción de las pretensiones del ejecutante (art. 570 (LA LEY 58/2000)).

Los momentos procesales, para el pago parcial del art. 693.3 (LA LEY 58/2000) o para el pago de la totalidad de la deuda del art. 670.7 (LA LEY 58/2000), son distintos.

Respecto del que determina el art. 693.3 para el pago de la parte del crédito e intereses vencidos es «antes de que se cierre la subasta», por tanto, se está refiriendo al último día de admisión de posturas, es decir, al vigésimo día natural desde la apertura de la subasta en el Portal de Subastas del BOE (art. 649.1 (LA LEY 58/2000)) o 24 horas más, en el supuesto de ampliación de plazo, hora a hora, por sucesivas licitaciones, en que se produce la terminación de la misma.

A su vez, el art. 670.7, describe dos momentos procesales, dependiendo de que existan o no licitadores:

a) En cualquier momento anterior a la aprobación del remate, para el supuesto de existencia de licitadores.

Esta aprobación del remate debe realizarse mediante el oportuno Decreto del Letrado de la Administración de Justicia y debe dictarse el mismo día o el día siguiente del cierre de la subasta (art. 670.1 (LA LEY 58/2000)), por tanto, difiere muy poco en horas del plazo del art. 693.3. Pero esto es, en el supuesto de que la cantidad ofrecida por el licitador supere el 70% del tipo de tasación, porque de no superarlo, tenemos que acudir al resto de reglas del art. 670, que pueden dar lugar a que la aprobación del remate se demore un tiempo considerable, como en el caso de que, haya que dar traslado al ejecutado para que presente tercero que mejore la postura o en el caso de que la postura ofrecida sea inferior al 50% del tipo de tasación (art. 670.4 (LA LEY 58/2000)), etc.

b) En cualquier momento anterior a la adjudicación al ejecutante, para el supuesto de ausencia de licitadores.

Este supuesto, si deja más tiempo para que cerrada la subasta, el deudor pueda liberar sus bienes mediante el pago total de la deuda, porque ante la ausencia de postores, puede el acreedor en el plazo de veinte días siguientes al del cierre de la subasta (art. 671 (LA LEY 58/2000)) pedir la adjudicación del bien, pero es más, dependiendo de que el importe de la adjudicación interesada, supere la deuda por principal, puede llegar a ser necesaria aportar propuesta de liquidación de intereses, así como documentos con los que practicar la tasación de costas, para poder determinar la necesidad o no de consignación por el acreedor/adjudicatario, en el caso de que el principal, intereses y costas firmes, no superen el importe de la adjudicación interesada.

En este supuesto la Ley no regula el plazo para consignar la diferencia, por lo que por analogía, aplicando el art. 4.1 del Código Civil (LA LEY 1/1889), se le deberá conceder el mismo plazo de los cuarenta días, para el supuesto descrito anteriormente (670.1 (LA LEY 58/2000)).

Este es el plazo lógico a conceder, toda vez que en el supuesto de que se quiera hacer uso por el ejecutante de la cesión del remate, esta debe llevarse a cabo de forma previa o simultánea al pago o consignación del precio del remate, aunque en este caso, se trate del precio ofrecido para la adjudicación por cantidad superior a la deuda (art. 647.3 (LA LEY 58/2000))

Es cierto, que la aplicación del art. 670.7 (LA LEY 58/2000), supone para el licitador que ha ofrecido la mejor postura y también para los demás postores que intervinieron con reserva de las cantidades consignadas (art. 652 (LA LEY 58/2000)), una incertidumbre durante la tramitación del procedimiento y un bloqueo de sus consignaciones, y en definitiva, quizás un perjuicio cuando menos en su patrimonio, y ello básicamente por la carga de trabajo de los juzgados de primera instancia, que hacen que difícilmente, se pueda dictar el decreto de aprobación del remate, el mismo día o al día siguiente del cierre de la subasta (art. 670.1) o el decreto de adjudicación a favor del ejecutante, por las situaciones descritas. Ahora bien, en el caso, de que este decreto se demore días y meses, ¿qué sucede si el deudor paga en ese intervalo de tiempo?, ¿debemos remitirnos al momento procesal en que el órgano judicial debió haberlo dictado por establecerlo así la ley? ¿o debemos admitir el pago, porque el Decreto se ha dictado trascurridos varios días/meses desde que debió haberse hecho? La contestación a estas preguntas, deben ser objeto de otro trabajo, más reposado, si bien, puede servir de camino, el AAP Sevilla 225/2005, de 30/12/2005 (LA LEY 281470/2005), sección 6ª, rec. 5332/20065, Roj: 2791/2005, Id Cendoj 41091370062005200207, el cual ante el retraso en el dictado, en aquel entonces, del auto de adjudicación, admite el pago efectuado por el deudor, en ese intervalo de tiempo con retraso, haciendo uso del art. 670.7 LEC (LA LEY 58/2000), con plena eficacia jurídica.

Pero también esa inquietud del licitador, puede venir de cuestiones ajenas a la demora o no del órgano judicial. Así, piénsese en el caso, de un segundo licitador que hizo la reserva de su consignación, que debe esperar a que el licitador mejor postor, a cuyo favor se aprobó el remate, consigne en el plazo de cuarenta días (art. 670.1 (LA LEY 58/2000)) la diferencia entre lo depositado y el precio final del remate, porque de no hacerlo, deberá dictarse nuevo Decreto de aprobación del remate a favor del segundo licitador, transcurriendo por tanto un tiempo considerable entre el cierre de la subasta y la segunda aprobación del remate.

Esta interpretación, viene reforzada por el propio Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, cuando al tiempo de regular la ejecución hipotecaria extrajudicial, en su art. 236 d) (LA LEY 3/1947), permite también al deudor, liberar sus bienes, mediante el pago, antes del remate:

Artículo 236 d

1. Transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca.

La interpretación contraria, llevaría a la consideración de dos tipos de deudores hipotecarios, unos con más derechos en el ámbito de la ejecución extrajudicial, que pueden liberar sus bienes antes del remate y otros, con menos derechos en la ejecución judicial, que solo podrían liberar sus bienes, «antes de que se cierre la subasta», de acogerse el planteamiento de que no cabe aplicar el art. 670.7 LEC (LA LEY 58/2000)., sino el 693.3 (LA LEY 58/2000) en las ejecuciones hipotecarias.

Igualmente el RD 939/2005 de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, en su artículo 101 (LA LEY 1313/2005), permite la misma posibilidad al deudor de liberar sus bienes mediante el pago (del importe de la deuda no ingresada; los intereses que se hayan devengado o se devenguen hasta la fecha del ingreso en el Tesoro; los recargos del período ejecutivo y las costas del procedimiento de apremio. art. 169.1 LGT (LA LEY 1914/2003)), antes de la emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o de otorgamiento de escritura pública, momentos equiparables al procedimiento judicial en que cerrada la subasta, quedan las actuaciones pendientes del dictado de decreto de aprobación del remate o del dictado del Decreto de adjudicación.

Artículo 101 Acuerdo de enajenación y anuncio de la subasta.

4. En el Portal de Subastas se recogerán los datos esenciales de la subasta y de los bienes a subastar, indicando:

d) Advertencia de que la subasta se suspenderá en cualquier momento anterior al de emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes , o, en su caso, al de otorgamiento de la escritura pública de venta si se efectúa el pago de la cuantía establecida en el art. 169.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LA LEY 1914/2003).

Y finalmente el RD 1415/2004, de 11 de junio (LA LEY 954/2004), por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad social que también permite la misma posibilidad al deudor de liberar sus bienes mediante el pago, en cualquier momento anterior a la adjudicación de los bienes, por tanto, también una vez cerrada la subasta.

Artículo 117 (LA LEY 954/2004) Anuncio de subasta

2. En el anuncio de la subasta se hará constar:

h) Advertencia de que la subasta se suspenderá en cualquier momento anterior a la adjudicación de los bienes si se hace el pago de la deuda, intereses en su caso, recargos y costas del procedimiento, y se procederá, en su caso, a la devolución de los cheques que se hubieran formalizado para la constitución del depósito.

El procedimiento de apremio de subasta indicado anteriormente, ante la Seguridad Social, como ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se equiparan a los de la ejecución de título judicial y de título no judicial, con la diferencia de que esta posibilidad de liberación de los bienes por pago en los momentos indicados, deben necesariamente indicarse en el edicto anunciador de sus subastas.

Igualmente esta interpretación, está avalada por la STS de 5.3.2009 (LA LEY 8749/2009)(La Ley 8749/2009), que resolviendo un recurso de casación, respecto del antiguo procedimiento del art. 131 LH (LA LEY 3/1946) y cuando todavía no había entrado en funcionamiento la subasta electrónica, dice:

El momento final para la enervación de la acción hipotecaria es el anterior a la consignación del precio, tras la aprobación del remate

«Se trata de resolver el tiempo en que el deudor o la persona hipotecante puede liberar los bienes enervando la acción hipotecaria y dando por terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria. La Ley Hipotecaria no lo prevé; sí lo hace la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 en el artículo 693,3 (LA LEY 58/2000): hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta.... La Ley Hipotecaria contempla una aprobación provisional del remate (regla 15ª del artículo 131 (LA LEY 3/1946)) tras la que el adquirente debe consignar en breve plazo el resto del precio, por lo que tiene carácter provisional. Transcurrido el plazo, cumplidos los requisitos de consignación de diferencia y en su caso, la cesión de remate, se procede a la aprobación definitiva de la adjudicación a favor del adjudicatario o cesionario (regla 17ª (LA LEY 3/1946)). En el presente caso, la sociedad hipotecante hizo la consignación pretendiendo la enervación de la acción hipotecaria, tras la aprobación provisional de remate, la adjudicación, la consignación y la cesión a tercero. Pero antes del auto de aprobación definitiva. Los planteamientos jurisprudenciales sobre tercería de dominio y retracto legal que parten como dies a quo del día en que se dictó el auto de aprobación definitiva, no son asimilables al caso de la enervación de la acción hipotecaria. Esta es la ejecución de la hipoteca por incumplimiento de la obligación garantizada. Cuando se ha practicado la subasta, la consignación del precio total e incluso la cesión a tercero, la hipoteca ha sido totalmente ejecutada, la acción se ha consumado, no puede resucitar, es decir, no puede ser enervada; se ha producido la perfección del acto transmisivo, a la espera de la actividad judicial consistente en dictar el auto que será título bastante para la inscripción, como dice la regla 17ª; pero la acción hipotecaria está consumada y la hipoteca, ejecutada. Así, se concluye que el momento final para la enervación de la acción hipotecaria, es el anterior a su consumación, es decir, el anterior a la consignación del precio, tras la aprobación del remate».

E igualmente por sentencias de AAPP:

• — AAP Gran Canarias 149/2010, de 22/4/2010, sección 4ª, rec. 583/2008, Roj: 917/2010, Id Cendoj 35016370042010200105, la cual haciendo alusión a la sentencia anterior dice en su Razonamiento Jurídico Sexto, párrafo séptimo, debiendo tener presente el error padecido en la resolución, en el sentido de que donde dice 671,7, quiere decir 670,7 (LA LEY 58/2000):

  «Realmente el artículo 693,3 de la LEC (LA LEY 58/2000) no supone una regla que excluya la aplicación del art. 671,7 de la LEC sino una regla que la complementa confiriendo al deudor de obligación aplazada en la que se ha procedido al vencimiento anticipado de la deuda, cuyo total se reclama en el procedimiento, el derecho a liberar el bien prescindiendo del vencimiento anticipado, pagando lo que por principal, intereses remuneratorios e intereses de demora sería debido por vencimiento natural de los plazos del préstamo a la fecha en que se produzca la liberación por ese pago. Este derecho lo conserva el ejecutado hasta el mismo día en que se celebra la subasta, pero desde el día de la subasta hasta que se aprueba la adjudicación o el remate su derecho, establecido en el artículo 671,7 de la LEC, se limita al de liberar los bienes pagando toda la deuda —la totalidad de la vencida anticipadamente, por tanto— por todos los conceptos (es decir, ya sin el beneficio de "rehabilitar el aplazamiento" que confería el art. 693,3 LEC).»

• — AAP Tenerife 248/2016, de 4/10/2016, sección 3ª, rec. 160/2016, Roj: 388/2016, Id Cendoj 38038370032016200088, el cual en una ejecución hipotecaria, permite al tercer poseedor, liberar los bienes ejecutados, mediante pago de la totalidad de la deuda, haciendo uso del art. 670.7 LEC (LA LEY 58/2000).
• — AAP Almería 391/2016, de 16/9/2016, sección 1ª, rec. 737/2015, Roj: 488/2016, Id Cendoj 04013370012016200206, el cual también en el seno de una ejecución hipotecaria, falla lo siguiente:

  «LA SALA ACUERDA : La estimación del recurso de apelación interpuesto contra el Auto de 13 de abril de 2015, dictado por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Almería en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria n.^o 903 de 2011, y en consecuencia SE REVOCA la referida resolución, adjudicando al ejecutante la finca registral n.^o NUM000, objeto de la subasta por la totalidad del crédito previa verificación de lo dispuesto en el art. 670,7 de la Lec, (LA LEY 58/2000) sin expresa mención a las costas de esta alzada».

• — AAP Tarragona 100/2016, de 27/5/2016, sección 1ª, rec. 125/2015, Roj: 114/2016, Id Cendoj 43148370012016200032, el cual también en el seno de una ejecución hipotecaria, en su fundamente de derecho segundo, contempla ambas posibilidades de enervación:

SEGUNDO. Sobre la posibilidad de enervación solicitada hay dos posibilidades:

• — El art. 693.3 LEC (LA LEY 58/2000) establece que el deudor podrá liberar el bien, pagando las cuotas vencidas a la presentación de la demanda, así como sus intereses, hasta el día señalado para la subasta. Una vez celebrada, dicha posibilidad precluye: sólo hasta el día señalado para la subasta podrá liberar el bien consignando las cantidades adeudadas.
• — El art. 670.7 LEC (LA LEY 58/2000) establece, que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar el bien pagando íntegramente lo que se le deba al ejecutante de principal, intereses y costas.

En todo caso, considero que en el edicto anunciador de la subasta, en sus condiciones generales o particulares, debe indicarse expresamente, esta posibilidad del deudor de liberar sus bienes por pago al acreedor hasta cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, para mayor claridad tanto de las partes, como de los posibles licitadores. Y ello es posible, por vía del art. 668.2, en relación con el 646.2, que permite incluir en el edicto anunciador «cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta».

La cuestión planteada, partiendo de que se trata de la aplicación de la ley, tiene mucha importancia, porque permite al deudor y resto de partes ejecutadas, disponer de más tiempo para obtener recursos con los que poder pagar su deuda y liberar sus bienes.