I. PREÁMBULO
Recientemente, y como consecuencia de la ratificación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) sufrió una más de las diversas reformas, en este caso la última, que ha experimentado este texto legal desde su promulgación en 1994. Sin embargo, son muchos los interrogantes que quedan por resolver y que a diario se suscitan en las relaciones arrendaticias. En efecto, no nos equivocaríamos si afirmamos que los procedimientos arrendaticios son los más numerosos de los que saturan a diario los juzgados civiles de los Juzgados y Tribunales de este orden jurisdiccional en España.
Uno de los temas más recurrentes es el que hace referencia a la revisión de las rentas, por la repercusión que esta tiene en la economía nacional y por el desequilibrio social que se suele producir entre las partes contratantes al momento de afrontar la revisión, sobre todo cuando la misma coincide con una prórroga del contrato. ¿Estamos en estos supuestos ante una mera revisión de renta? ¿Nos enfrentamos a un contrato nuevo? ¿Puede el arrendador subir la renta todo lo que considere oportuno? ¿Está el arrendatario obligado a aceptar la subida que le presenten?
Otro tanto podríamos decir sobre los problemas que se suscitan en torno a las obras a realizar en la vivienda arrendada, sobre si son necesarias o consecuencia del uso; sobre si el coste de las mismas lo debe soportar el arrendador o el arrendatario; sobre si la fianza puede o no aplicarse al abono del último período arrendaticio, etc.
Pero estas notas apresuradas, no obstante, tienen como tema central la revisión de la renta y, más concretamente, la revisión que se hace coincidir con alguna de las prórrogas del contrato y los problemas que se suscitan como consecuencia de esta revisión. Algunos de los interrogantes que se suscitan sobre este particular y que aún hoy están pendientes de resolución ya los hemos adelantado. Mi intención con estas notas es meramente aportar una opinión más y contrastarla con algunas otras, para, entre todos, tratar de encontrar un punto de coincidencia.
II. LA REVISIÓN DE LA RENTA
Lo que conocemos vulgarmente como revisión de la renta es lo que en la ley se denomina actualización de la renta. En este caso concreto, se establece en su art. 18. 1 (LA LEY 4106/1994)«Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». Si nos atenemos al precepto, la renta, que habrá sido pactada libremente por las partes (art. 17 LAU (LA LEY 4106/1994)), solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada anualidad de vigencia, a instancia del arrendador, si se trata de aumento, o a instancia del arrendatario, cuando de lo que se trate es de una rebaja de acuerdo con el índice de revisión acordado, y en los términos pactados por ellos mismos. Por lo tanto, la idea que trasciende del precepto es, en primer lugar, que pueden o no pactar una revisión. En caso de no haberlo pactado, no se podrá llevar a cabo actualización alguna.
Para el caso de que se hubiera pactado la actualización, la misma podrá fijarse poniendo como referencia cualquier índice de valores monetarios; para estos casos, en el párrafo tercero de este precepto se establece un límite máximo de aumento de renta como importe de actualización.
Las partes pueden pactar libremente el importe de la renta y su actualización
En caso de no establecerse ninguno de estos índices, no podrá llevarse a cabo ninguna actualización, en caso de pacto sobre actualización, si no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizaría para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad que corresponda al del último mes que estuviera publicado, cuando deba llevarse a cabo la actualización.
En definitiva, las partes pueden pactar libremente el importe de la renta y su actualización, siempre que ésta no supere el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Por último, considero difícil que pueda darse la situación en la que el arrendador deje pasar la oportunidad de dejar constancia en el contrato de arrendamiento de una cláusula que fije algún índice para la actualización de las rentas.
III. LA PRÓRROGA DEL CONTRATO
El segundo de los marcos que conforman la tesis es la prórroga voluntaria del contrato. Como tal hemos de entender aquel período de vigencia del contrato que, sin estar contemplado en la previsión inicial del contrato (art. 9 de la LAU (LA LEY 4106/1994)), se amplía de común acuerdo entre los contratantes. Sobre este particular, en el art. 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994)se establece: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato». Así las cosas, la prórroga del contrato supone el mantenimiento de la vigencia durante unos períodos de diferente duración, según los casos. A pesar de que cuando hablamos de prórroga del contrato lo identificamos con los supuestos de prórroga voluntaria, regulados en el art. 10 de la ley, y así lo denomina la propia rúbrica del artículo, en realidad esta no es la única. En efecto, junto a esta prórroga existen otras prórrogas de carácter forzoso para el arrendador y voluntario para el arrendatario, reguladas en el art. 9 del mismo cuerpo legal.
Las prórrogas forzosas dependen de la voluntad del arrendatario, de manera que aun pudiéndose celebrar contratos por períodos anuales, si el arrendatario lo desea podrá prorrogarse automáticamente hasta un máximo de cinco o siete años, según que el arrendador sea persona física o jurídica.
Es habitual poner en conexión el precepto de las prórrogas forzosas con los aumentos de las rentas, de forma que las revisiones forzosas, que serán por períodos anuales, coincidirán con los momentos de revisión de rentas (subidas o bajadas, según las oscilaciones del índice de referencia fijado en el contrato). Así, si el contrato se hubiera suscrito por períodos anuales y se prorrogase de manera forzosa por los plazos de cinco o siete años, al cumplirse los períodos anuales se producirán las revisiones de la renta.
Siguiendo esta tendencia, cuando se produce la prórroga voluntaria, la del art. 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994), es habitual que el arrendador plantee una subida de renta sin sujeción a índice alguno, como vamos a ver.
IV. EL AUMENTO DE LA RENTA JUNTO CON LA PRÓRROGA
Suele ocurrir con cierta normalidad que, aprovechado que se produce la finalización del contrato y sus prórrogas forzosas, el arrendador inste al arrendatario, con una antelación de cuatro meses, la prórroga del contrato de arrendamiento, pero dejando condicionada esta prórroga a que éste acepte una subida de renta aleatoria y sin necesidad de buscar índice de actualización, simplemente por razones de mercado o de adecuación de la renta a las oscilaciones del mercado arrendaticio.
La cuestión es determinar si la prórroga del contrato supone una mera continuidad del ya existente, o si se puede cambiar alguna de las cláusulas del contrato prorrogado. No está nada clara la solución a este dilema.
En primer lugar, desde un punto de vista lingüístico, aunque no jurídico, podríamos decir que, si se trata de una mera prórroga de lo ya pactado, no cabría ningún tipo de subida de renta, salvo la que pudiera corresponder como consecuencia de aplicar el índice de revisión fijado de antemano en el contrato que se prorroga. Sin embargo, por otra parte, se argumenta que, si el contrato ya ha finalizado y, por lo tanto, ha quedado liberado de la limitación contractual, sometido al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad, podría entenderse que las partes deciden «prorrogar el contrato», pero modificando alguna de las cláusulas del mismo, en este caso el referido al importe de las rentas. Desde este punto de vista, parece lógico pensar que, una vez cumplido el período de duración obligatoria, según los límites previstos en el art. 9 de la LAU, (LA LEY 4106/1994) las partes pueden mantener el mismo contrato de arrendamiento, añadiendo o modificando alguna de sus cláusulas y manteniéndose el resto.
Frente a esta idea, se levanta otra, sobre todo desde las asesorías o páginas web de algunas organizaciones de consumidores, según la cual, desde el momento en que se produce una subida de renta y, por lo tanto, desde el momento en que se varía el importe de la renta, aceptada por el arrendatario pero provocada por la posición dominante de arrendador, deberá considerarse, no una prórroga del contrato ya preexistente, sino la suscripción de un contrato nuevo, sometido a unos períodos de duración y prórrogas forzosas nuevos, los previstos en el art. 9 de la LAU (LA LEY 4106/1994) en lugar de una prórroga de tres años (art. 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994)).
No queda nada claro que no se pueda aumentar la renta con ocasión de la prórroga del contrato
No queda nada claro que no se pueda aumentar la renta con ocasión de la prórroga del contrato, pues, no lo hemos de olvidar, estamos ante un supuesto de prórroga voluntaria, de forma que el arrendatario no está obligado a aceptar el aumento ligado indefectiblemente a la prórroga, al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes y de las normas de la economía de mercado. Por el contrario, los que sostienen la negativa, amparan su opinión en que en estos supuestos el arrendador se encuentra en una situación de primacía respecto del arrendatario, quien, en aras a evitar una mudanza incómoda, aceptará una subida de renta por injusta que le parezca.
V. A MODO DE CONCLUSIÓN
De lo expuesto resulta cuando menos dudoso sostener que la prórroga del contrato acompañada de una subida de renta suponga un nuevo contrato, pues, en contra de los argumentos esgrimidos por los defensores de los consumidores, principalmente, se levantan argumentos tan solventes como el que estamos en un mercado libre, donde la oferta y la demanda es quien impone la ley del precio de los alquileres, o que el enorme plazo de preaviso (cuatro meses) al que debe ajustarse el arrendador, permite al arrendatario buscar un nuevo lugar para vivir o para preparar una mudanza, casi siempre incómoda. No parece razonable pensar que el cambio de una de las cláusulas del contrato, aparentemente al menos, de forma voluntaria, deba someter al arrendador a un nuevo contrato de arrendamiento de duración de siete años, si se trata de persona jurídica, o de cinco si fuese una persona física. No creo que una demanda reclamando una novación del contrato en lugar de una prórroga pueda tener muchos visos de prosperar, pues pienso que aquella tendría más arraigo en el voluntarismo de quien sostiene esta tesis que en argumentos jurídicos sólidos.
Sobre esta situación deberían plantearse una batería de medidas sociales
Resulta difícil un análisis sobre este tema introduciendo únicamente un aspecto social: la defensa del más débil. Parecería más lógico introducir al debate algunas cuestiones de esta naturaleza y no solo la regulación de la sostenibilidad de las rentas por medio de medidas coercitivas, aunque el mecanismo elegido sea de naturaleza legal. Creo que sobre esta situación deberían plantearse una batería de medidas sociales, tales como que las diferentes administraciones, según sus competencias, trataran de descargar la tensión arrendaticia mediante la construcción de viviendas para arrendamientos sociales, como ocurre en otros países, de modo que el parque de viviendas de esta naturaleza fuera lo suficientemente elevado como para reequilibrar las oscilaciones de las rentas, o la subvención de viviendas de alquiler en determinados supuestos de penuria económica. Todo ello sin renunciar a nuevas reformas legales que incluyeran también la regulación de la revisión de la renta en todos los supuestos de la pervivencia del contrato.
De cualquier forma, estos aspectos entran dentro del apartado social de los arrendamientos y supera con creces el núcleo de este artículo, referido, como decíamos, a la posibilidad de elevar la renta, sin sujeción a índice alguno, como condición imprescindible para llevar a cabo una prórroga voluntaria, una vez vencido el plazo forzoso de vigencia. Al final del debate, como en tantas ocasiones, deberán ser los Tribunales quienes al final fijen los términos de la controversia.