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I. LA REGULACIÓN DEL PLAZO EN LAS LEYES DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LA APLICACIÓN DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN

El artículo 1543 del Código Civil (LA LEY 1/1889) define el contrato de arrendamiento como aquel por el que se cede el goce o disfrute de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

La existencia de un plazo es consustancial al arrendamiento, ya que de efectuarse esa cesión del disfrute de forma ilimitada o perpetua ello significaría la transmisión para siempre del derecho de uso desmembrándolo del dominio o creando una enfiteusis.

El plazo puede concretarse señalando un período de duración cierto y determinado en el tiempo, pero también vinculando la duración del contrato a un acontecimiento futuro pero que irremisiblemente ha de suceder aunque no se conozca de antemano su fecha (incertus quando).

Ahora bien, cuando concurren los demás elementos de esta clase de contratos y las partes, queriendo concertar un arrendamiento, no señalan el plazo, ya sea porque no mencionan en el contrato ninguna referencia temporal, ya sea porque se refieren a la duración utilizando vagas expresiones tales como «meses», «años» o «indefinido», es la Ley la que suple esa carencia señalando plazo al arrendamiento y regulando incluso (para determinada clase de arrendamiento de inmuebles) sus prórrogas y renovaciones.

Es aplicable, refiriéndonos ya a los arrendamientos urbanos y en defecto de regulación específica en sus leyes especiales (Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LA LEY 4106/1994) y Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (LA LEY 81/1964)), lo establecido respecto del plazo de los arrendamientos en el Código Civil ya que su artículo 4.3 (LA LEY 1/1889) dice que «Las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes». Además, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 4 (LA LEY 4106/1994), relativo al régimen jurídico aplicable, se remite con carácter supletorio a lo establecido en el Código Civil tanto para los arrendamientos de vivienda (apartado 2 de este artículo) como para los arrendamientos concertados para un uso diferente de vivienda (apartado 3 del mismo artículo).

Respecto de estos últimos, arrendamientos de fincas urbanas destinadas a un uso diferente de vivienda, la aplicación de las normas arrendaticias comunes adquiere especial relevancia ya que la normativa de la ley especial no es tan completa como en las viviendas, y tiene, con las pocas excepciones que la propia ley señala, carácter dispositivo.

La regulación del arrendamiento de inmuebles urbanos del Código civil pese a la existencia de leyes especiales, y singularmente respecto de los arrendamientos concertados a partir del día 1 de enero de 1995, fecha en que entró en vigor la LAU de 1994, sigue vigente, y dentro de ella lo establecido en los artículos 1566 (LA LEY 1/1889) y 1581 (LA LEY 1/1889) aporta soluciones jurídicas para resolver los problemas derivados de la finalización de los plazos, ya sean contractuales o legales, del arrendamiento.

En cuanto a los arrendamientos urbanos anteriores a la actual LAU de 1994, la aplicación de lo dispuesto en aquellos artículos del Còdigo Civil acerca de la renovación del arrendamiento por tácita reconducción y el plazo de duración de ésta, carecía en la práctica de trascendencia respecto de aquellos arrendamientos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, cuyo artículo 9 (LA LEY 1039/1985)suprimió la imperatividad de la prórroga forzosa arrendaticia consagrada para todos los arrendamientos urbanos sometidos a la ley especial en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos Texto Refundido de 24 de noviembre de 1964. (LA LEY 81/1964)

Este artículo establecía que «Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.»

Este régimen jurídico atinente al plazo de duración del arrendamiento establecido por una norma imperativa, inderogable por la voluntad de los contratantes (el artículo 6 (LA LEY 81/1964) de esta Ley proclamaba la nulidad intrínseca de la renuncia contractual a la prórroga), acarreaba una indeterminación del término final de los contratos de arrendamiento urbanos ya que la expiración del arrendamiento quedaba vinculada bien a la existencia y prueba por el arrendador de causas tasadas de denegación de la prórroga forzosa (artículo 62 (LA LEY 81/1964)), bien en el caso de arrendatario persona física al fallecimiento del arrendatario e inexistencia de personas con derechos subrogatorios en el arrendamiento (artículos 58 (LA LEY 81/1964), 59 (LA LEY 81/1964)y 60 (LA LEY 81/1964)), bien a la concurrencia de una de las causas de resolución del contrato contempladas en su artículo 114 (LA LEY 81/1964).

En este régimen de duración diseñado por el legislador adviértase que no existían plazos determinados de duración de la prórroga forzosa, lo que llevaba consigo la imposibilidad de aplicar la tácita reconducción del artículo 1566 del CC (LA LEY 1/1889), institución que según la doctrina requiere como requisito para su nacimiento la extinción previa de un plazo determinado de duración. Esta LAU de 1964 no determinaba, como hace la actual de 1994 en su artículo 9 (LA LEY 4106/1994) para las viviendas, plazo contractual del arrendamiento a falta de convenio de las partes, por lo que para esos casos resultaba de aplicación lo que dice al respecto el artículo 1581 del Código Civil (LA LEY 1/1889), pero como hemos dicho antes la duración del arrendamiento no quedaba afectada por ello, ya que una vez transcurrido dicho plazo inicial o contractual entraba en juego la prórroga legal con duración temporal indeterminada. Por esta razón era tan frecuente en aquella época que los contratos de arrendamiento no contuvieran precisión sobre el plazo del arrendamiento.

La regulación legal del plazo de los arrendamientos urbanos experimentó profundos cambios primero con el Real Decreto Ley 2/1985 (LA LEY 1039/1985), y transcurridos diez años de éste con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994), que afectó también a la duración de los contratos anteriores por contener sus disposiciones transitorias trascendentes modificaciones de su régimen jurídico.

La promulgación del Real Decreto Ley 2/1985 supuso un cambio radical en la regulación legal del plazo de los arrendamientos urbanos porque a partir de su entrada en vigor y al amparo de la nueva permisividad legal surgieron dos modalidades de arrendamiento por razón de su plazo de duración: aquéllos en los que las partes en legítimo uso de la libertad contractual se sometieron al régimen de duración basado en la aplicación de la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU, (LA LEY 81/1964) y aquellos otros en los que las partes igualmente de forma legítima pactaron un plazo de duración determinado recuperando el verdadero alcance y sentido del artículo 1543 del CC (LA LEY 1/1889) desvirtuado durante décadas por una legislación especial que había impuesto al arrendador la prórroga indefinida del plazo del arrendamiento.

El artículo 9 (LA LEY 1039/1985) de este Real Decreto Ley no derogó el artículo 57 de la Ley especial, sino su carácter imperativo para los contratos de arrendamiento que se concertaran a partir de su entrada en vigor. por lo que la problemática práctica respecto de su duración pasó a centrarse en dos cuestiones básicas. La primera y sin duda la más relevante radica en la interpretación del contrato respecto de la intención de las partes de convenir la prórroga forzosa cuando no existe una cláusula expresa de sometimiento o de exclusión. La segunda se refiere a la duración de aquellos arrendamientos en los que las partes no habían pactado la prórroga forzosa pero tampoco habían determinado contractualmente su plazo de duración. En este caso la jurisprudencia viene aplicando el artículo 1.581 (LA LEY 1/1889) para determinar el plazo, y el artículo 1.566 (LA LEY 1/1889) para la continuidad del arrendamiento, no por prórrogas, sino por reconducciones o renovaciones tácitas.

La aplicación de estas dos normas legales es especialmente trascendente en los contratos concertados en la modalidad de no sujeción a la prórroga forzosa ya que implica por una parte que el arrendador puede extinguirlos a su requerimiento y por otra que con la renovación por tácita reconducción el régimen legal del arrendamiento pasa a ser el vigente en el momento de la renovación y no el anterior a ésta. Cuestión ésta no menor.porque la normativa especial arrendaticia experimentó un profundo cambio con la aprobación y entrada en vigor de la nueva LAU de 24 de noviembre de 1.994 (LA LEY 4106/1994). Los contratos de arrendamiento urbano posteriores a 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del RD Ley 2/1985 (LA LEY 1039/1985)) vigentes en período de tácita reconducción pasaron a partir de la primera renovación producida después de la entrada en vigor de la nueva Ley a regirse por ésta y no por la anterior LAU de 1964 (LA LEY 81/1964). Lo cual dicho sea de paso es totalmente coherente con la naturaleza de la tácita reconducción. No es una simple prórroga del arrendamiento sino una renovación.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se refiere en forma expresa a la tácita reconducción al regular el régimen jurídico transitorio de los contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor no sujetos a la prórroga forzosa, esto es, los posteriores a 9 de mayo de 1985 en los que no se convino por las partes su aplicación.

Lo hace en su Disposición Transitoria Primera (LA LEY 4106/1994) sobre el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento concertados a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la nueva ley puntualizando para los de vivienda, de los que se ocupa su apartado primero que «la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil (LA LEY 1/1889) lo será por un período de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 10 de esta Ley» y que tanto para éstos como para los de local de negocio y asimilados, a los que se refiere su apartado segundo, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la nueva Ley. Las relativas al arrendamiento de vivienda para los primeros y las del arrendamiento para uso distinto de vivienda para los de local de negocio, para los asimilados a local de negocio y para los asimilados a vivienda.

Respecto de los arrendamientos urbanos anteriores a 9 de mayo de 1985, sujetos por imperativo legal a la aplicación de la prórroga forzosa establecida en el artículo 57 de la anterior LAU, la nueva LAU regula su extinción en las disposiciones transitorias 2ª (LA LEY 4106/1994)(arrendamientos de vivienda), 3ª (LA LEY 4106/1994) (arrendamientos de local de negocio) y 4ª (LA LEY 4106/1994) (arrendamientos asimilados a vivienda y a local de negocio). En cuanto a las viviendas la extinción de estos arrendamientos se vincula al fallecimiento del inquilino estableciendo determinados límites, incluso temporales, a los derechos de subrogación de sus familiares directos. En lo que se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio se aborda el régimen jurídico de su extinción diferenciando entre los arrendatarios que a la entrada de la nueva ley eran personas físicas y los que eran personas jurídicas. Respecto de estos últimos la ley determina plazos máximos de duración de la prórroga forzosa entre cinco y veinte años contados desde su entrada en vigor. Sin embargo respecto de los arrendatarios personas físicas se vincula su extinción al hecho de la jubilación del arrendatario pero con posibilidad de subrogación por palazo no determinado temporalmente del cónyuge, y por plazo máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la nueva ley para el caso de que la subrogación que acaezca a partir de entonces sea la de un descendiente. Para los arrendamientos urbanos asimilados al inquilinato o al local de negocio regulados en la Ley anterior el legislador no distingue entre personas físicas y jurídicas estableciendo en la disposición transitoria cuarta un calendario de extinción.

A la vista de este complejo régimen jurídico contenido en las disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta sobre la duración de los arrendamientos urbanos a que se refieren y aunque no haya referencia expresa en estas disposiciones a su renovación por tácita reconducción, transcurridos los plazos legales máximos la continuidad del arrendatario en el disfrute de la finca arrendada con la conformidad del arrendador y a falta de nueva convención entre las partes habrá de producir la renovación del arrendamiento conforme a los dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y por los plazos previstos en el artículo 1581 (LA LEY 1/1889) de este mismo Código ya que como se ha dicho con anterioridad la normativa sobre el arrendamiento de fincas del Código Civil sigue operando como en defecto de norma de la ley especial y de convenio entre las partes, siempre y cuando se cumplan los requisitos clásicos para la aplicación de esta institución, cuya problemática a continuación analizaremos.

II. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Antecedentes históricos de la institución

La tácita reconducción del artículo 1566 tiene sus raíces en el derecho romano, en el que existía la institución de la relocatio tacita en virtud de la cual el contrato de arrendamiento (llamado en latín locatio conductio) era renovado por el entendimiento de la existencia de una voluntad tácita del arrendador derivada de su silencio y de la continuidad del arrendatario en el uso y disfrute de la cosa arrendada. No se trataba de una prórroga del contrato primitivo sino un nuevo contrato de arrendamiento, renovándose el anterior (reconducere).

La institución romana tenía sustancialmente las mismas características que la actual. Los derechos y obligaciones de las partes son los mismos que en el contrato anterior salvo su plazo de duración y las garantías existentes. Sin embargo el derecho romano no contenía norma sobre la duración del arrendamiento renovado que no recayera sobre una finca rústica. Cualquiera de las partes con esta excepción lo podía dar por terminado en cualquier momento.

En el derecho medieval castellano en encontramos la institución en las «Siete Partidas», añadiéndose respecto de la regulación del derecho romano la determinación de un plazo a partir del cual debe considerarse producida la relocatio tacita, que se fija en tres días.

Ya en el Siglo XIX en el Proyecto de Código Civil de García Goyena se regula la tácita reconducción en su artículo 1497 en los términos siguientes: «Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando la cosa arrendada con aquiescencia del dueño, se entiende que hay tácita reconducción, a menos que haya procedido desahucio.» Y respecto de la duración de la tácita reconducción el proyecto distinguía entre los arrendamientos de inmuebles rústicos y los urbanos, estableciendo respecto de estos últimos en el artículo 1521 que «en el caso de tácita reconducción se entiende prorrogado el arrendamiento bajo las mismas condiciones». Adviértase que este texto utilizaba equívocamente el término «prórroga» en lugar de «renovación» cuando según los antecedentes y origen de esta institución la relocatio tacita no era una simple prórroga del contrato anterior sino una renovación del mismo.

2. La regulación actual de la institución. Concepto y características generales

La regulación y características de la institución en el vigente Código Civil de 1889 (LA LEY 1/1889) sigue la tradición del derecho romano configurando la tácita reconducción como creadora de un nuevo contrato de arrendamiento, una renovación si se prefiere este término, que reproduce, salvo el plazo y las garantías, los pactos del contrato anterior.

Castán entiende que se trata de un contrato nuevo, aunque se presuma sujeto a iguales condiciones e igual precio que el anterior, con las siguientes precisiones: 1.ª Que el tiempo de duración del nuevo arrendamiento no es el estipulado para el primitivo, sino el que señalan los artículos 1577 (LA LEY 1/1889) y 1581 (LA LEY 1/1889) para los arrendamientos rústicos y urbanos (artículo 1566 (LA LEY 1/1889), confirmado por las sentencias de 20 de noviembre de 1909 y 15 de diciembre de 1953, entre otras); 2.º Que no se entienden subsistentes para el nuevo arrendamiento las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato primitivo (artículo 1567 (LA LEY 1/1889)) pues estas obligaciones, como accesorias que son, quedan extinguidas al extinguirse la principal.

La doctrina del Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente en el mismo sentido:

«Según reiterada doctrina de esta Sala (SS 14 de junio de 1984 (LA LEY 8912-JF/0000) y 21 de febrero de 1985) el artículo 1566 del CC (LA LEY 1/1889) da por concluso el primitivo contrato de arrendamiento y por nacido —reconducción, consentimiento tácito— otro que de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1581 (LA LEY 1/1889)».

En estos claros términos se pronunciaron las sentencias de 15 de octubre de 1996 (LA LEY 9840/1996) y de 14 de abril de 2004 (LA LEY 87099/2004).

A) La duración del nuevo contrato nacido de la tácita reconducción

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es unánime al afirmar que será por el tiempo previsto en el artículo 1581 (LA LEY 1/1889) y no por el estipulado en el contrato originario de la reconducción (Entre otras muchas las entencias de 29 de septiembre de 1896, 12 de octubre de 1900, 20 de noviembre de 1909, 11 de octubre de 1966, 3 de noviembre de 1973, 30 de diciembre de 1971, 21 de febrero de 1985 y de 14 de junio de 1984.

La más reciente STS de 26 de septiembre de 2018 (530/2018 (LA LEY 124481/2018)) reitera las anteriores resumiendo la doctrina tradicional de la Sala sobre esta cuestión:

«La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.566 del Código Civil (LA LEY 1/1889) da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1566 del CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato" dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir —salvo casos especiales— con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1.581CC (LA LEY 1/1889)la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije la duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")».

Esta misma sentencia resuelve las dudas que se habían planteado acerca de la interpretación del artículo 1581 CC (LA LEY 1/1889) cuando se fija en el contrato la renta respecto de un período anual (euros/año) pero se conviene asimismo que el pago de la misma se hará efectivo por mensualidades (euros/mes).

Se razona en la sentencia al respecto que no es lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello bastaría una mera operación aritmética.

En conclusión, lo relevante a estos efectos no es la periodicidad del pago sino la fijación de la renta con referencia a un período temporal determinado.

La remisión del artículo 1566 al 1581 es, lógicamente, para el caso de que las partes no hayan fijado la duración de la tácita reconducción, porque si las partes pueden pactar la exclusión de la tácita reconducción también pueden determinar la duración del contrato reconducido.

B) Requisitos para que se dé la tácita reconducción

Son, según se desprende del artículo 1566 del Código (LA LEY 1/1889) y señala la jurisprudencia, los siguientes: 1.º Que haya finalizado el plazo del arrendamiento; 2º. La permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa por quince días una vez finalizado el plazo; 3.º La aquiescencia del arrendador; y 4.º Que no haya precedido requerimiento de desahucio.

a) Finalización del plazo del arrendamiento precedente

Respecto del primer presupuesto o requisito hay que señalar que puesto que la tácita reconducción consiste no en una prórroga del contrato de arrendamiento preexistente sino en el nacimiento de un nuevo contrato sobre la misma finca en base a un consentimiento de las partes que la ley presume (salvo prueba en contrario) por la continuidad en el uso y disfrute inherente a la locación, es necesario que el contrato anterior haya finalizado.

Esa terminación del contrato hay que referirla no solamente al transcurso del plazo pactado, sino también al de sus prórrogas e incluso las reconducciones anteriores. Con cada nueva reconducción se crea por aplicación de esta institución un nuevo contrato.

En este sentido, por ejemplo, se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1923.

También se puede producir la tácita reconducción por finalización de un plazo o de una prórroga que la ley aplicable determine aplicable a un arrendamiento. Es el caso, por ejemplo, de la finalización de la prórroga legal tácita señalada para el arrendamiento de vivienda en el artículo 10 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (246/2013 (LA LEY 34925/2013)) declaró asimismo como doctrina jurisprudencial que tras el transcurso de la tácita reconducción de tres años que excepcionalmente impuso la Disposición Transitoria 1ª apartado 1 (LA LEY 4106/1994)de esa ley especial, las siguientes tácitas reconducciones lo serán al amparo del artículo 1566 (LA LEY 1/1889) y por el término señalado en el artículo 1581.

Tampoco vemos inconveniente jurídico en que una vez transcurridos los plazos legales de duración máxima de la prórroga forzosa estatuidos en las Disposiciones Transitorias 2ª (LA LEY 4106/1994), 3ª (LA LEY 4106/1994) y 4ª (LA LEY 4106/1994) de esa Ley pueda entrar en juego la tácita reconducción.

No así cuando la extinción de estos arrendamientos se determine legalmente por el hecho del fallecimiento o jubilación del arrendatario sin derechos subrogatorios de familiares, ya que en este caso se produce ope legis la extinción definitiva del contrato por causa ajena al transcurso de un plazo temporal determinado; tampoco existe identidad de partes que permita la continuidad en el arrendamiento; ni se puede considerar fundamentado en el contrato de arrendamiento precedente el uso y disfrute de la finca por quien a efectos del contrato es un tercero por carecer de derechos subrogatorios.

b) La continuación del arrendatario en el uso y disfrute de la finca

MANRESA en sus comentarios al Código Civil ya matizó que este artículo 1566 (LA LEY 1/1889) no se refiere a la mera permanencia en la posesión de la cosa arrendada sino a la permanencia en el disfrute.

El uso y disfrute a que se refiere el texto legal es el arrendaticio en las mismas condiciones, y necesariamente en esa misma calidad de arrendatario que con la tácita reconducción no se pierde. No habría reconducción si la posesión pasa a fundamentarse en otro título jurídico, o si poseen terceros ajenos al arrendamiento.

SCAEVOLA por su parte en sus comentarios a este precepto se refiere a determinadas circunstancias por las cuales el arrendatario continúa en la posesión pero no en condición, por faltar su voluntad de renovar el contrato como la imposibilidad física o moral de devolver la cosa arrendada en el plazo de los quince días.

Además se requiere que la prolongación de ese disfrute lo sea por un período mínimo de quince días posteriores a la extinción del plazo del arrendamiento anterior.

c) La «aquiescencia» del arrendador

Para que opere la tácita reconducción es preciso siempre que el nuevo disfrute se haya verificado con la aquiescencia del arrendador, pues sin ese consentimiento mutuo no surgirá un nuevo contrato, sino que podría constituir un acto de violencia o de mera tolerancia. Por eso el artículo 1566 (LA LEY 1/1889)emplea una palabra más expresiva que «tolerancia»; usa la de «aquiescencia», que significa «conformidad, asenso o consentimiento» (como dice el Diccionario de la Academia) con la situación del arrendatario, lo cual exige el conocimiento y la voluntad de las partes.

Lo que hace esta norma legal es dar valor de consentimiento mutuo de cara a la renovación del arrendamiento al silencio de las partes durante un plazo determinado, de quince días naturales, contados a partir de la fecha de expiración del contrato de arrendamiento originario, de sus prórrogas o de sus renovaciones.

Por ello este requisito de la aquiescencia no concurrirá cuando antes de transcurrir los quince días de terminación del arriendo, el arrendador efectúa cualquier clase de notificación al arrendatario comunicándole su voluntad de que el contrato no se renueve, o de darlo por extinguido, y asimismo si interpone directamente dentro de ese plazo la correspondiente demanda de desahucio por expiración de plazo contra el arrendatario (Sentencia del TS de 6 de febrero de 1934), aunque no haya practicado un requerimiento extrajudicial.

Tampoco concurrirá cuando las partes hayan excluido contractualmente la aplicación de la tácita reconducción. Pacto cuya inclusión es frecuente en los contratos de arrendamiento, que está amparado en la libertad contractual y que no es contrario a ninguna norma imperativa o de orden público, ya que el artículo 1.566 no tiene contenido imperativo. Admite la validez de esta clase de convenios la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1951 que entiende válida la renuncia por aplicación del artículo 6.2º del Código Civil (LA LEY 1/1889) y sus artículos 1255 (LA LEY 1/1889) y 1091 (LA LEY 1/1889).

El cobro de las rentas por el arrendador, si se ha efectuado aquella notificación, no es acto propio del que se pueda colegir la aquiescencia del arrendador a la tácita reconducción, según ha declarado una reiterada jurisprudencia, sino por el contrario «dicha circunstancia no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del arrendamiento ya terminado y concluido». En este sentido se pronuncian por ejemplo las sentencias del TS de 2 de marzo de 1993 (LA LEY 15336-R/1993) y 28 de julio de 1999.

Sin perjuicio de que esos pagos más que de rentas propiamente dichas (ya que el contrato de arrendamiento se extinguió) puedan ser consideradas más bien como una indemnización por la persistencia ilegítima en la ocupación y disfrute por el arrendatario (Sentencia del TS de 28 de junio de 1979), lo que podría tener como consecuencia que el arrendador no podría reclamar indemnización de perjuicios por el mismo concepto por un importe superior.

Tampoco la mera tolerancia del arrendador concediendo al inquilino algunos días más sobre el del vencimiento, para efectuar la mudanza, no significa ampliación del contrato (Sentencia de 1 de diciembre de 1922).

d) El requerimiento de extinción

La notificación contraria a la tácita reconducción puede efectuarse por el arrendador o por el arrendatario antes de la finalización del plazo del arrendamiento no siendo preciso que se efectúe dentro del plazo de los quince días siguientes (Sentencia del TS de 5 de mayo de 1970).

Es jurisprudencia del TS, que el artículo 1.566 (LA LEY 1/1889) no limita el ejercicio de la acción de desahucio al término de 15 días en él señalado, si precedió el requerimiento; porque en tal supuesto, aquélla permanece viva y eficaz, a menos que actos posteriores revelen la voluntad de los contratantes a la prórroga del arriendo (Sentencia de 10 de mayo de 1950).

En cuanto a la necesidad de que la notificación de extinción sea recibida por el arrendatario para que despliegue sus efectos impeditivos la llamada «pequeña jurisprudencia» se pronuncia en el sentido de que si el arrendador intentó la notificación y ésta no fue entregada por el arrendatario por causas a éste imputables se ha de tener por efectuada. Es el caso por ejemplo de notificaciones por burofax o postales que el arrendatario no pasa a recoger: «Si el arrendador remitió un burofax al arrendatario requiriéndole de la entrega de llaves y dejándole un aviso postal, y dicho inquilino no pasó por la oficina a recogerlo, no puede decirse que se inició la tácita reconducción por este.» (Sentencia 17 de septiembre de 2004 (LA LEY 191396/2004), Sección 4ª, AP Barcelona).

Declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1979 que es válido el requerimiento efectuado por un apoderado del arrendador, ya que «ningún obstáculo existe para que en un poder ad litem, cuyo ámbito no puede ser restringido en contra de lo dispuesto después en las leyes rituarias, le sean concedidas al representante atribuciones que aun no siendo propiamente procesales guardan relación con posible litigios, como acontece con los requerimientos que constituyen antecedente o presupuesto para la viabilidad de algunas acciones de desahucio (art. 1.566, in fine, del Código civil, 1.565, n.^o 3 de la ley adjetiva); pero aunque se entendiera que ha existido extralimitación del apoderado al realizar la manifestación referida, siempre sería incuestionable que la ratificación del dominus sucedida en el litigio que iniciara por su viuda e hijos a los efectos previstos en los artículo 1.259 y 1.727, párrafo 2.º del citado Código sustantivo, con el alcance que a tal convalidación ha de ser atribuida en lo tocante a la retroacción de eficacia del acto negocial a la fecha en que se produjo, según la jurisprudencia ha declarado en sentencias de 14 de diciembre de 1940, 5 de abril de 1950, 27 de mayo de 1958, 10 de octubre de 1963 y 25 de octubre de 1975».

C) Los efectos de la tácita reconducción respecto a terceros

Dice el artículo 1567 del CC (LA LEY 1/1889) que en el caso de tacita reconducción cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

El precepto es perfectamente congruente con la naturaleza de esta institución. Si como hemos visto el contrato primitivo expiró y la tácita reconducción supone la conclusión de un nuevo contrato, al terminar el contrato primitivo termina con todo aquello que le es accesorio.

Y además la extinción de las garantías originarias, sobre todo las del fiador, es congruente con lo dispuesto en el artículo 1851 (LA LEY 1/1889) de este mismo Código.

Admítese, sin embargo, el pacto en contrario, puesto que como dice la Sentencia del TS de 8 de julio de 1915 «habiéndose pactado de un modo expreso por las partes contratantes, que si antes de terminar el plazo marcado para la duración del contrato de arrendamiento no manifestaba alguna de ellas su voluntad contraria, se entendía prorrogado, por otro igual, y comprometiéndose el fiador recurrente a responder de las responsabilidades derivadas y que pudieran derivarse del mismo en toda su extensión, es indudable que al no hacer unos ni otros, las manifestaciones referidas, quedaron vivas y para el mencionado fiador, durante la prórroga, las obligaciones que contrajo para la seguridad de lo convenido».