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El pasado 31 de diciembre entró en vigor el Decreto Ley catalán 17/2019, de 23 de diciembre (LA LEY 20130/2019), de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, si bien dada la naturaleza jurídica del instrumento normativo, debe ser convalidado por el Parlamento de Cataluña en el plazo máximo de 30 días desde su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), para que continúe vigente. Todo hace pensar que se convalidará dada la composición y relación actual de fuerzas políticas de la cámara catalana.

El DL 17/2019 contiene un significativo paquete de medidas de protección del derecho a la vivienda para los ciudadanos en riesgo de exclusión residencial, de promoción de vivienda pública protegida mediante medidas de fomento del parque público y mediante la articulación de un nuevo modelo de vivienda de protección oficial, y de medidas para combatir la subida de los precios del alquiler de viviendas que han sufrido las zonas urbanas más tensionadas de Cataluña.

Este nuevo Decreto Ley forma parte de la batería de leyes que viene aprobando el Parlament de Catalunya en los últimos años para combatir la problemática socioeconómica de acceso a la vivienda —Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo (LA LEY 4632/2015), de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria; y Ley 4/2016, de 23 de diciembre (LA LEY 20454/2016), de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial— reforzando, redefiniendo y ampliando los instrumentos jurídicos que ya contenían dichas normativas.

Una de las medidas estrella y a la vez más polémicas es la obligación que se impone a los grandes tenedores de vivienda de ofrecer un alquiler social a los ocupantes de viviendas en riesgo de exclusión residencial. Si bien esta medida ya se previó en la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, este nuevo Decreto Ley modifica dicha regulación reforzando este instrumento jurídico para la protección del derecho a la vivienda de los más vulnerables.

A continuación, detallamos los pasos a seguir por un gran tenedor de vivienda para cumplir con la obligación de ofrecer un alquiler social.

I. CONFIRMACIÓN DE QUE SOY GRAN TENEDOR DE VIVIENDA

El Decreto Ley 17/2019 (LA LEY 20130/2019) modifica el concepto de gran tenedor de vivienda previsto en el art. 5.9 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) substituyendo el criterio de la titularidad de más de 1.250 metros cuadrados de superficie habitable por el nuevo criterio de que la persona jurídica sea titular, por si sola o mediante un grupo de empresas, de más de 15 viviendas, con independencia de la superficie de estas; con la salvedad de ser promotor social o de tener más de un 15% de la superficie habitable calificada como vivienda de protección oficial para el alquiler.

Se amplía el concepto de gran tenedor de vivienda a toda persona física que sea titular de más de 15 viviendas con la salvedad comentada con anterioridad relativa a personas jurídicas; asimismo se amplía el concepto también a fondos de capital riesgo y de titulización de activos, estos últimos con independencia del volumen de activos que tengan. Recordemos que el concepto de gran tenedor de vivienda también se aplica a entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, a fondos de inversión y a entidades de gestión de activos (con independencia del volumen de activos que tengan) conforme a lo dispuesto en el art. 5.9 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015).

Téngase en cuenta que el art. 5.9 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) también equipara a grandes tenedores de vivienda a estos efectos obligacionales a las personas jurídicas que hayan adquirido posteriormente a 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago, o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

II. COMPROBACIÓN DE QUE EL AFECTADO ESTÁ EN SITUACIÓN DE RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL

El gran tenedor de viviendas debe comprobar si el afectado cumple los requisitos legales que establece el art. 5.10 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) para estar en riesgo de exclusión residencial, consistente en que no tenga una alternativa propia de vivienda, y que perciba unos ingresos mensuales inferiores a 2 veces el IRSC, si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia.

Para ello, deberá requerir al afectado para que le facilite dicha información recomendablemente por burofax o por cualquier medio de comunicación fehaciente en el domicilio afectado dándole un plazo mínimo de 30 días para que conteste aportando en su caso la documentación justificativa de que cumple con los requisitos de exclusión residencial.

En dicho requerimiento debe indicarse que sus datos serán cedidos a los servicios sociales de su municipio para que procedan a la emisión del correspondiente informe que confirme que se encuentra en riesgo de exclusión residencial, salvo que se oponga a dicha cesión, de conformidad con lo dispuesto en el art. 14 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal (LA LEY 13934/2007).

En el requerimiento se deberá especificar la información y documentación exigida relativa a sus circunstancias familiares y económicas consistente en lo siguiente:

• a) Fotocopia del DNI o NIE vigente.
• b) Libro de familia o certificado de pareja de hecho.
• c) En caso de separaciones o divorcios, aportar sentencia judicial.
• d) Certificado de empadronamiento.
• e) Últimas tres nóminas del afectado y conviviente en caso de que sea trabajador por cuenta ajena; última declaración trimestral del IRPF en caso de autónomos; certificado actualizado expedido por el INSS que detalle la percepción mensual en caso de pensionista; certificado actualizado de la prestación del INEM debiendo constar el período de prestación con carácter mensual, en caso de parados; y la sentencia judicial en caso de recibir pensión para la manutención.

De tal forma que para el caso de que en el plazo de los 30 días el afectado no contestara a dicho requerimiento o no justificara documentalmente su situación económica, el gran tenedor deberá solicitar dicha información a los servicios sociales —salvo negativa expresa de tratamiento de sus datos del afectado—, agotando así de buena fe y con la diligencia máxima que le es exigible todas las vías que están a su alcance para recopilar la información del afectado.

III. COMUNICACIÓN DE OFERTA DE ALQUILER SOCIAL

Confirmado que el afectado está en riesgo de exclusión residencial, se le deberá notificar el ofrecimiento de alquiler social preferiblemente por burofax o por cualquier otro medio de comunicación fehaciente.

El comunicado deberá contener las condiciones del futuro contrato de alquiler social (renta de aplicación, duración, datos de la vivienda ofrecida, etc.), así como deberá manifestarse que la oferta tiene una validez de 30 días desde la fecha de recepción de la notificación, y que transcurrido dicho plazo sin contestación confirmando de forma expresa la aceptación de la oferta, esta quedará caducada, procediéndose a iniciar las acciones judiciales correspondientes para su desalojo.

En el caso de interposición de demanda de ejecución hipotecaria, dado que el gran tenedor aun no es titular de la vivienda afectada, se deberá indicar que la formalización del contrato no tendrá lugar hasta la adjudicación a su favor de la vivienda afectada, o en caso de no resultar finalmente adjudicataria, en todo caso antes del momento del lanzamiento de la vivienda, en otra vivienda de su titularidad.

IV. COMUNICACIÓN DE LA OFERTA DE ALQUILER SOCIAL A LA ADMINISTRACIÓN

De conformidad con lo dispuesto en el nuevo redactado del art. 5.4 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) dado por el DL 17/2019, deberá comunicarse, preferiblemente por medio de comunicación fehaciente, la oferta de alquiler realizada en el plazo de tres días hábiles desde su realización al ayuntamiento del municipio en que encuentra situada la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

V. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ALQUILER SOCIAL

Tras haber aceptado el afectado el ofrecimiento de alquiler social, se deberá formalizar en documento privado contrato de arrendamiento social, que deberá cumplir las siguientes condiciones:

• a) Duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, o de siete años si el arrendador es persona jurídica;
• b) La renta debe ser social, es decir, cumplir con los requisitos que prevé al efecto el art. 5.7 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), de tal forma que en ningún caso podrá superar el umbral del 18% sobre el total de los ingresos ponderados de la unidad familiar;
• c) Se podrá actualizar la renta solamente en caso de que mejore la situación económica del arrendatario o familia afectada, pero siempre con el umbral máximo del 18% del 5.7 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), y siempre que así se haya previsto en el contrato; y
• d) Se deberá incluir la obligación de renovar el contrato por otro plazo de cinco o siete años —según la condición del arrendador— para el caso de que el inquilino continúe en situación de riesgo de exclusión residencial al vencimiento del plazo contractual.