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I. REGULACIÓN LEGAL

Pese a que el art. 14 de la LPH relaciona las competencias que, de manera indelegables, le corresponde exclusivamente a la Junta de propietarios, en cuyo apartado e) incluye una cláusula amplia conforme a la cual sólo la Junta puede «Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común», así como que incluso la propia Exposición de Motivos dispone que el administrador «ha de actuar siempre en dependencia de la misma», en cambio el apartado c) del art. 20 atribuye al administrador la posibilidad de disponer «las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.»

La única duda es determinar cuándo estamos en presencia de una urgencia que autorice su adopción y su encaje con la actual situación producida tras la declaración del estado de alarma declarado por el Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ante la imposibilidad de convocar y celebrar Juntas de propietarios, así como las concretas medidas puede adoptar el administrador, sin necesidad de que le autorice la Junta de propietarios.

II. ¿QUÉ SE HA DE ENTENDER POR URGENCIA A LOS EFECTOS DE LA LPH?

Una de las acepciones del vocablo urgencia según el Diccionario de la RAE es la «necesidad o falta apremiante de lo que es menester para un negocio», por lo que parece evidente que guarda estrecha relación con la condición de necesidad e incluso con una cuestión temporal, dado el vocablo apremiante que emplea.

1. Opinión de la doctrina

La doctrina le ha dedicado poca atención a la cuestión objeto de este estudio. Para MAGRO SERVET (La responsabilidad civil del administrador de fincas por incumplimiento de la obligación del art. 20.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), Práctica de Derecho de Daños, n.^o 4, Sección Estudios, abril 2003, LA LEY 1009/2003) obra urgente es toda aquella que no pueda esperar y deba ser ejecutada de forma inminente sin dar tiempo a la adopción del acuerdo por la Junta, cuya adopción necesita el consentimiento del presidente sólo si es posible pues, en caso contrario, el administrador procederá a su adopción y cuando le sea posible se lo comunicará. Y en caso de que el presidente se opusiera a su adopción, pese a que el administrador insiste en que la urgencia no admite demora, éste queda exento de responsabilidad remitiéndole la comunicación de su adopción.

Sostiene CARRERAS MARAÑA (La responsabilidad civil del administrador de fincas, Parte II, Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, n.^o 65, 2006) que la adopción de estas medidas urgentes constituye una función de gestión o de propia iniciativa del administrador, que puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de propietarios y define la urgencia como inmediato e inaplazable.

Considera FLORES RODRÍGUEZ (ADMINISTRADOR DE FINCAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. ANÁLISIS DE SU RELACIÓN CONTRACTUAL, edit. El Derecho, 2010, págs. 263 y 264) que esta posibilidad constituye una competencia del administrador que emana directamente de la LPH, lo que le permite en su opinión contratar directamente con terceros, con capacidad de representación de la Comunidad en estas situaciones, por lo que la comunicación que debe dirigir obligatoriamente al presidente tiene un carácter meramente informativo.

Finalmente, LOSCERTALES FUERTES (Propiedad Horizontal. Legislación y Comentarios, edit. Sepin, 10ª edición, 2013, pág. 317) considera muy aconsejable que el administrador obtenga, en general, el permiso o consentimiento del presidente y, si es posible, de la Junta, pues, en otro caso, le pueden pedir responsabilidades.

En nuestra opinión, de la lectura de este apartado c) del art. 20 se desprende claramente que dichas reparaciones y medidas urgentes no necesitan autorización previa de la Junta, bastando con dar inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, lo que viene a confirmar el apartado c) del citado art. 14 cuando dispone que a la Junta le corresponde tan sólo «ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).»

La no necesidad de autorización de la Junta viene dada por su carácter de urgente y así lo han entendido algunos pronunciamientos de las Audiencias Provinciales como las SSAP de Burgos de 13 septiembre 2002 (LA LEY 149514/2002)) y de Murcia de 11 enero 2012 (LA LEY 1565/2012).

También de su lectura parece claro que el administrador puede tomar las medidas oportunas y, posteriormente, comunicárselo al presidente o a los propietarios, sin necesidad de que uno u otros presten su consentimiento, pues su adopción no es competencia suya, sino exclusivamente del administrador.

Si que es conveniente que el administrador documente por escrito la comunicación al presidente o a los propietarios, por cualquier medio que quede constancia (email o wasap), a fin de acreditar haber dado cumplimiento a la exigencia contenida en dicho precepto.

2. Criterio de los tribunales

Escasos son los pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, excepción hecha de la STS de 6 marzo 2000 (LA LEY 5595/2000)) que, aunque referido al presidente, relaciona la urgencia con la necesidad, afirmando que «en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes».

Por ese motivo, las Audiencias han ido perfilando qué se entiende por urgencia, cuya apreciación constituye una valoración especial por parte del propio administrador según afirma la SAP Baleares de 8 octubre 2012 (LA LEY 170877/2012), pudiendo concretar los siguientes criterios utilizados para su determinación:

• a) Criterio de la necesidad y del daño a evitar: se consideran urgentes las medidas cuya adopción se considere necesaria, necesidad que además «venga exigida bien para evitar un daño inminente o bien, incluso, una incomodad grave» [SAP Asturias de 22 abril 2004 (LA LEY 94931/2004)] o que resulten «absolutamente necesarias para garantizar la seguridad o evitar daños en la propiedad o terceros» [SAP Murcia de 11 enero 2012 (LA LEY 1565/2012)].
• b) Criterio temporal: son urgentes aquellas medidas cuya adopción no permiten demora [SAP Zaragoza de 16 noviembre 2005 (LA LEY 223951/2005)] o tienen naturaleza «perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas» [SAP Pontevedra de 1 febrero 2007 (LA LEY 7831/2007)], por lo que no pueden dilatarse en el tiempo, dado que resultan «inaplazable para evitar perjuicios irreparables» (SAP Baleares de 8 octubre 2012 citada).

III. ¿QUÉ MEDIDAS CONCRETAS PUEDE ADOPTAR EL ADMINISTRADOR?

Casi todos los pronunciamientos analizados se refieren más a las reparaciones urgentes que a las medidas de esta naturaleza, lo que impide hacer una relación detallada de estas últimas, por lo que habrá que estar al caso concreto.

Si han de tratarse de medidas «concretas y específicas» como ha apuntado la citada SAP Zaragoza de 16 noviembre 2005, por lo que se excluyen las que tengan carácter general.

En este sentido, la SAP de Baleares de 8 octubre 2012 citada recomienda al administrador, en caso de duda, adoptar la medida y pecar en exceso, pues de esta manera no incurre en responsabilidad si ha adoptado dicha medida para evitar un daño «…, y con ello ha cumplido con el deber objetivo de previsibilidad y evitabilidad del daño.»

Un ejemplo lo podría constituir la STS de 9 febrero 2000 (LA LEY 4456/2000), aunque en el caso resuelto no se aplicara la condición de medida urgente, en la que se admite que el administrador firme el contrato de limpieza dado que «es una simple mutación de la empresa encargada de realizar tal servicio, es un acto de pura y simple administración, que … entra de lleno en las facultades del administrador.»

IV. CONCLUSIONES

1) El administrador puede unilateralmente adoptar medidas urgentes, sin necesidad de estar autorizado por la Junta de propietarios.

2) La apreciación de la existencia de la urgencia constituye una valoración especial por parte del propio administrador.

3) Han afirmado los Tribunales que, en caso de duda, es preferible adoptar la medida y pecar en exceso, pues de esta manera no incurre el administrador en responsabilidad si ha adoptado dicha medida para evitar un daño.

4) La urgencia responde, de un lado, a criterios de necesidad en relación con el daño a evitar con su adopción y, de otro, a un criterio temporal, cuando su adopción no permite demora, es perentoria, no puede dilatarse en el tiempo o es inaplazable.

5) El administrador cumple con su obligación legal y en principio queda exento de responsabilidad con dando cuenta de forma inmediata de las medidas tomadas al presidente o a los propietarios, debiendo documentar dicha documentación, pero a los sólo efectos de que uno u otros estén firmados.

6) La actual situación derivada de la declaración del estado de alarma, que prohíbe tácitamente la celebración de Juntas al estar limitada la libertad de circulación de las personas conforme al art. 7 del Decreto 463/2020, de 14 de marzo, justifica la concurrencia de la urgencia en la adopción de cuantas medidas deba adoptar el administrador, sin autorización de la Junta, siempre y cuando concurran los requisitos de necesidad y circunstancias de perentoriedad, de demora en su adopción.