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«Para plantear nuevas preguntas, nuevas posibilidades y considerar los viejos problemas desde un nuevo ángulo; se requiere imaginación creativa y marcar un avance real en la ciencia.» Albert Einstein

I. Problemas que plantea la defunción del arrendatario

Ha guiado este trabajo el deseo de plantear un problema vivido en la práctica, para el que si bien no me atrevo a plantear una solución contundente y protegida de reacciones y resoluciones en diverso sentido, sí que con esta aportación espero prestar algún servicio que es, en definitiva, la ventaja de toda investigación científica.

El punto de partida para las reflexiones que voy a permitirme realizar se encuentra en dos momentos distintos. Un primer momento es aquél en que el legislador de 1994 decidió afrontar una nueva regulación de los arrendamientos urbanos con la que buscó equilibrar los intereses de arrendador y arrendatario, superando la prórroga forzosa y la amplitud y posibilidades de las subrogaciones que reconocía la regulación contenida en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (LA LEY 81/1964), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en adelante TRLAU de 1964 (LA LEY 81/1964)).

Al igual que sucedía con el artículo 58 del TRLAU de 1964 (LA LEY 81/1964), el artículo 16 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU de 1994), que resulta de aplicación a los arrendamientos anteriores por así disponerlo la disposición transitoria segunda letra B número 9, prevé que el cónyuge se subrogue en la posición jurídica del arrendatario fallecido sustituyéndole en todos sus derechos y obligaciones, entre ellos el de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Para ello dicho precepto exige que concurran ciertos requisitos encontrándose, en primer lugar, el grado de parentesco con el arrendatario; en segundo lugar, la convivencia con éste al tiempo del fallecimiento; y finalmente, que en el plazo de tres meses desde la defunción, el arrendador reciba «notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse». En caso contrario, el arrendamiento quedará extinguido. La diferencia con la anterior regulación estriba en que la actual ha suprimido la obligación del arrendador que no hubiese recibido en tiempo tal notificación, de requerir al cónyuge que en el plazo de treinta días le comunicara su voluntad de subrogación con advertencia de que, transcurridos los mismos sin recibir respuesta, tendría lugar la resolución del contrato de arrendamiento.

Hasta aquí podría parecer que la cuestión de la situación del cónyuge del arrendatario fallecido está resuelta con el mecanismo de la subrogación que prevé la regulación especial sobre arrendamientos urbanos.

Sin embargo, y aquí el segundo momento del que parto para esta reflexión, la praxis ha puesto de relieve la existencia de contratos de arrendamiento de vivienda concertados bajo la vigencia de la anterior regulación sobre arrendamientos urbanos que únicamente aparecen firmados por el esposo. Y si bien de entrada y dado la época de la que proceden estos contratos a nadie sorprende el hecho de que solo los firmara el esposo, sucede que en la práctica para poder continuar en el arrendamiento y evitar la resolución del contrato de arrendamiento, esas mujeres se han visto obligadas a tener que notificar su voluntad de subrogarse en el contrato en el breve plazo de tres meses desde la defunción de su marido.

El problema planteado en estos términos no ha encontrado una unicidad de criterio ni en la doctrina ni en la praxis judicial, que durante las dos últimas décadas han tratado de resolverlo con base en distintos argumentos.

Por un lado y defendiendo el argumento de la cotitularidad de la esposa, un sector se basó en que el arrendamiento concertado para ser la vivienda familiar constituía un arrendamiento común de ambos cónyuges con base en la doctrina sustentada por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 135/1986 de 31 de octubre (LA LEY 657-TC/1987). Sin embargo este criterio decayó porque fue matizado en resoluciones posteriores que difieren a la jurisdicción ordinaria el determinar si se aprecia la existencia de cotitularidad arrendaticia en los contratos suscritos por uno de los cónyuges (SSTC núm. 126/1989 de 12 de julio (LA LEY 2286/1989), y núm. 289/1993 de 4 de octubre (LA LEY 2368-TC/1993)).

Otro grupo entendió que la titularidad del derecho arrendaticio se encontraba vinculada al régimen económico del matrimonio del que firmaba como arrendatario y su consorte, de manera que si era el de sociedad de gananciales y el contrato se celebraba constante el matrimonio, la titularidad del arrendamiento también era ganancial, ergo ambos cónyuges eran cotitulares del arrendamiento y, al fallecer el titular, dada la condición de cotitularidad material del cónyuge no firmante no debía comunicar al arrendador su voluntad de subrogarse.

Finalmente otro grupo que contó con una muy buena acogida en un buen número de Audiencias Provinciales, entre ellas las de Barcelona, Madrid y Valencia (1) , vino pronunciándose a favor de la cotitularidad de la esposa viuda del arrendatario acogiendo el argumento de que en aquellos contratos concertados antes de la instauración del nuevo régimen jurídico matrimonial que tuvo lugar con la entrada en vigor de la Ley 14/1975 de 2 de mayo (LA LEY 696/1975), el marido actuaba además de en su propio nombre en representación de su esposa.

Por otro lado se encontraba otro sector que defendía que la esposa debía subrogarse en el contrato bajo el razonamiento común del principio de especilidad y consiguiente aplicación preferente de la normativa sobre arrendamientos urbanos, unido a que el legislador ya había previsto el mecanismo de la subrogación para permitir la continuidad en el arrendamiento de determinado miembro o miembros de la familia. Sin embargo, dentro de este sector diferían los que propugnaban una aplicación estricta de los requisitos de la subrogación del artículo 16 (LA LEY 4106/1994), de aquellos otros que se inclinaban por una interpretación más flexible por entender que la finalidad de la subrogación es facilitar la continuidad a la vez que permitir al propietario arrendador que pueda conocer quién será en adelante el titular.

Y dentro de este segundo grupo que se inclinaba por la interpretación flexible de los requisitos para la subrogación, un subgrupo que contó con una muy buena acogida por parte de muchas Audiencias Provinciales entre las que se encontraban las de Barcelona y Madrid (2) , consideraba que el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) no debía interpretarse de forma tan automática y rigurosa, de forma que si se acreditaba que por cualquier medio el arrendador había llegado a conocer dentro de los tres meses el fallecimiento del arrendatario y la continuidad de su cónyuge, así como el resto de circunstancias exigidas por la norma, aunque no hubiera habido notificación formal no debía declararse la resolución del arrendamiento.

Por contra, otro subgrupo cuyo criterio contó con buena acogida por ejemplo en las Audiencias Provinciales de Palma de Mallorca y Huesca, entendió que a estos contratos les seguía resultando de aplilcación el artículo 58 TRLAU de 1964 (LA LEY 81/1964), por lo que de no efectuarse la comunicación de subrogación en el plazo de tres meses establecido, era el arrendador quién debía requerir a la esposa ocupante de la vivienda para que manifestara su intención de subrogarse. Se basaban en que se trataba de un derecho sustantivo a favor de la parte arrendataria y no de una cuestión ni de procedimiento ni de orden de prelación, supuestos a los que según la disposición transitoria segunda B. 9 resulta de aplicación el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). Como veremos, esta tesis pronto fue superada por la anterior que considera de aplicación el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (3) .

II. Titularidad del arrendamiento y régimen económico matrimonial: doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009

Como decíamos, una de las cuestiones planteadas fue la de si la titularidad del arrendamiento se encontraba vinculada al régimen económico matrimonial del arrendatario y su cónyuge. Para los que sostenían esta tesis, si el régimen económico era el de sociedad de gananciales y el contrato de arrendamiento se concertaba constante el matrimonio, el contrato de arrendamiento era ganancial (artículos 1347.3 del Código Civil (LA LEY 1/1889)). Consecuentemente, ambos cónyuges eran cotitulares arrendaticios, con lo que a la defunción no se debía comunicar al arrendador subrogación alguna.

Por el contrario, si el arrendamiento era anterior al matrimonio o el régimen matrimonial el de separación de bienes o participación, el titular arrendatario lo era solo el firmante del contrato y, a la defunción de éste, el cónyuge viudo debía comunicar su subrogación conforme viene establecido en el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994).

La Sala Primera puso fin a la discrepancia declarando en su Sentencia de 3 de abril de 2009 (LA LEY 58189/2009) (4) , de la que fue ponente Encarna Roca Trías, la siguiente doctrina jurisprudencial: «el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante el matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento».

Esta sentencia se basó en el criterio de que el arrendamiento es una relación obligacional que, por el principio de la relatividad de los contratos del artículo 1257 del Código Civil (LA LEY 1/1889), solo vincula a los concretos contratantes, por lo que dada la regulación legal especial del arrendamiento, sujeto a un régimen específico de sucesión mortis causa (artículos 58 TRLAU de 1964 (LA LEY 81/1964) y 16 LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994)), obliga a que deba respetarse dicho régimen especial.

Además de lo anterior esta sentencia también refiere que vincular la situación arrendaticia con la sociedad de gananciales supondría hacer de peor condición a los matrimonios que viven bajo otro régimen conyugal sin razón legal alguna, sin que por lo tanto los derechos que al cónyuge le puedan corresponder en relación con una vivienda familiar de la que no es titular proceda de su régimen económico matrimonial, sino del hecho del matrimonio.

En consecuencia dicha sentencia asumiendo la instancia declaró resuelto el contrato de arrendamiento concertado el día uno de enero de 1968 porque la viuda del arrendatario no había comunicado a la arrendadora el fallecimiento de su esposo, por lo que no podía seguir ocupando la vivienda al faltar los requisitos para la subrogación exigidos por el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994).

III. Titularidad formal del arrendamiento: Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2013

Cosa distinta es sostener de forma desvinculada al régimen económico matrimonial que pese a no haber firmado el contrato de arrendamiento, se ostenta la cotitularidad arrendaticia cuando se pueda concluir que el arrendador contrató con los dos cónyuges (5) .

Se trata de un criterio sostenido principalmente por la Audiencia Provincial de Barcelona, Madrid, Valencia y A Coruña (6) que vino fundamentando la cotitularidad del arrendamiento de la esposa en el hecho de que hasta la Ley 14/1975 de 2 de mayo (LA LEY 696/1975) ésta carecía de capacidad de obrar, dependiendo del marido, que era a todos los efectos su representante legal, y conforme al entonces vigente artículo 58 del Código Civil (LA LEY 1/1889) estaba obligada a seguir a su esposo donde éste fijara el domicilio conyugal. Según este criterio, aunque la titularidad formal la tenía el marido, el arrendamiento se concertaba para ambos cónyuges, con la consecuencia de que en estos casos no se aplicarían las normas sobre subrogación, especialmente la notificación en el plazo de los tres meses desde el fallecimiento que exige el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994).

Sin embargo, la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia del Pleno de 22 de abril de 2013 (LA LEY 57828/2013) (7) de la que fue ponente Román García Varela y que revocaba la de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de octubre de 2009 (LA LEY 229466/2009), zanjó la cuestión con base en la doctrina fijada en sus anteriores Sentencias de fecha 3 de abril de 2009 (LA LEY 58189/2009), 10 de marzo de 2010 (LA LEY 5300/2010), y 24 de marzo de 2011 (LA LEY 6078/2011), cuyo fundamento esencial se encuentra como decíamos en el apartado anterior, en la naturaleza del contrato de arrendamiento como generador de derechos personales celebrado entre dos partes, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, por lo que los derechos y obligaciones creados afectan solo a las mismas y a sus herederos. Y tratándose de derechos personales, su conclusión es compatible con el régimen de subrogaciones dispuesto tanto en el artículo 58 del TR LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) como en el actual artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). De manera que para que tenga lugar la subrogación es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16 de dicha LAU.

Y por lo que respecta a la subrogación, la doctrina jurisprudencial que sentó esta sentencia y que se ha venido aplicando hasta recientemente quedó resumida en que «una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.».

La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso concreto comportó la declaración de resolución del contrato de arrendamiento concertado el día 1 de abril de 1970 porque la esposa comunicó la subrogación transcurridos cuatro meses (mes de agosto incluido) en vez de en los tres meses que establece el artículo 16.3 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). Y ello pese a que el contrato expresamente decía que el matrimonio llevaba ocupando la vivienda y abonando la renta desde cuatro meses antes a la fecha en que tuvo lugar su formalización por escrito, y que en la misma conviviría junto con el arrendatario su esposa a la que se identificaba con nombre y apellidos. Y pese a ser un hecho acreditado que la arrendadora conocía tanto el hecho de la defunción como la intención de la esposa de continuar cuando a los cuatro meses desde que tuvo lugar la defunción le comunicó personalmente a ella la resolución del arrendamiento por la defunción del titular concretando incluso la fecha exacta en que se produjo el óbito.

IV. Subrogación en el arrendamiento sin notificación escrita: Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2018

Así las cosas, desde el año 2009 y descartados tanto el argumento de que el arrendamiento dependa del régimen económico matrimonial, como el de la titularidad material de la esposa, la única forma válida para que el cónyuge supérstite pudiera continuar en la vivienda era mediante el mecanismo de la subrogación. Y para que ésta tuviera lugar, resultaba imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), esto es, la notificación por escrito al arrendador de la voluntad de subrogarse dentro del plazo de los tres meses a contar desde la defunción (8) .

No obstante, una nueva Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 20 de julio de 2018 (LA LEY 85734/2018) (9) de la que fue ponente María de los Ángeles Parra Lucán, reconsideró dicha doctrina por resultar, empleando sus propios términos: «excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso las exigencias que imponga la buena fe», principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1.4 (LA LEY 1/1889) y 7 CC (LA LEY 1/1889)), por cuya razón el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

Según esta matizada doctrina jurisprudencial, el consentimiento del arrendador no es un requisito de la subrogación, pues lo que en realidad se pretende con la exigencia de notificación es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Además, y dando un giro copernicano respecto de su anterior doctrina lanza un serio aviso a navegantes cuando advierte a los arrendadores que a partir de la misma va a reputarse contrario a la buena fe «invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse».

Finalmente y tras asumir la instancia, el resultado de aplicar esta nueva doctrina jurisprudencial al caso concreto comporta un resultado totalmente distinto al visto hasta ahora al considerarse válidamente producida la subrogación en el contrato de arrendamiento concertado el día 15 de julio de 1969 porque, a la vista de los hechos probados resulta acreditado que la arrendadora, pese a que no se le remitió una notificación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria desde el momento en que antes de interponer la demanda estuvo negociando el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Y si bien es cierto que los términos del debate del caso enjuiciado quedaron circunscritos a determinar si se debía considerar producida la subrogación del hijo de la arrendataria, y por lo tanto no se pronunció sobre la cuestión de la cotitularidad de las mujeres no firmantes, no cabe duda de que se trata de una resolución de gran trascendencia práctica porque la doctrina jurisprudencial que sienta al interpretar los requisitos que exige el artículo 16 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) resulta de aplicación a todas las subrogaciones de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994).

V. Situación del cónyuge supérstite desde una perspectiva de género

Sin embargo, no parece la solución más razonable para aquellos contratos de arrendamiento anteriores a la Ley 14/1975, de 2 de mayo (LA LEY 696/1975), que se firmaron únicamente por el esposo cuando y porque nuestro ordenamiento jurídico establecía importantes limitaciones a la capacidad de obrar de la mujer casada.

Retrocediendo al texto del entonces vigente Código Civil, se trataba de una época en que el marido era el representante legal de su mujer (artículo 60); la mujer casada no podía adquirir, sin licencia del marido, por título oneroso ni lucrativo, ni podía obligarse (artículo 61); estaba obligada a seguir a su marido donde fuera que éste fijara su residencia (artículo 58); el marido era el administrador de los bienes de la sociedad conyugal (artículo 59); y todos los actos que la mujer hiciera contraviniendo todo lo anterior eran nulos, salvo que se tratara de cosas de poca importancia como el consumo diario de la familia (artículo 62); es decir, jurídicamente la mujer casada era tratada como una menor o incapacitada.

Sin duda un trato desigual y discriminatorio por razón de género impuesto por una concepcion social y legal que limitó a la mujer casada su capacidad de obrar sometiéndola a la representación del esposo, razones por las que precisamente son los hombres y no las mujeres los que aparecen como firmantes de aquellos contratos.

No resulta razonable tratar estas situaciones como si la mujer hubiera optado por no firmar el contrato pudiendo hacerlo. Ha pasado mucho tiempo pero no el suficiente como para olvidar que la realidad era bien distinta y que en las décadas de los sesenta y setenta resultaba impensable que la mujer impusiera, exigiera, ni tan siquiera solicitara, no solo al arrendador sino también a su marido, firmar el contrato de arrendamiento cuando, por otro lado y como decíamos el marido tenía por imperativo legal la representación de su esposa.

En este contexto, cuando el esposo firmaba el contrato lo hacía en su propio nombre y en el de su esposa, lo que comporta que se deba descartar una interpretación que provoque tan inaceptables y discriminatorias consecuencias para las mujeres como la de no considerarlas cotitulares del contrato en condiciones de igualdad con sus maridos; cuando además, y dada la antigüedad de esos contratos, las consecuencias de ello se producen precisamente en el momento de mayor vulnerabilidad para ellas, cuando cuentan con una edad avanzada y en situación de reciente viudedad, por lo que aplicar a estos supuestos el mecanismo de la subrogación además de un trato desigual y discriminatorio per se, comporta un trato y un resultado a todas luces injusto.

Precisamente cuando el espíritu de la Ley Orgánica 3/2007 para la Igualdad Efectiva de Mujeres y Hombres (en adelante Ley de Igualdad), reflejado en su Exposición de Motivos (LA LEY 2543/2007), donde se encuentra un pasaje de la obra El sometimiento de la mujer —escrita por John Stuart Milll y Harryet Taylor Mill— resume la esencia de lo que el legislador pretende con esta norma mediante la que se incorpora a nuestro ordenamiento el gender mainstreaming: alcanzar una «perfecta igualdad que no admitiera poder ni privilegio para unos ni incapacidad para otros». (10)

Debe tenerse en cuenta que después de que la Ley de Igualdad haya elevado la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres a la categoría de principio informador del ordenamiento jurídico (11) , su eficacia ha pasado a ser la característica de los principios generales del Derecho según el artículo 1.4 del Código Civil (LA LEY 1/1889), sin que pueda olvidarse el impacto directo que tiene o debiera tener, sobre los criterios de interpretación recogidos en el artículo 3.1 del Código Civil (LA LEY 1/1889) sobre los que repercute «como un toque de billar preciso, meditado y certero» (12) , entre los que se encuentra la obligación de efectuar una interpretación de las normas teniendo en cuenta los antecedentes históricos.

Así como que dado que dichos preceptos 1 y 3 se encuentran dentro del Título Preliminar del Código Civil, y el carácter o valor cuasiconstitucional del mismo que la doctrina y hasta la jurisprudencia ha venido repitiendo (13) del que resulta su ineludible aplicabilidad a todo el ordenamiento jurídico, no puede obviarse su preponderancia también sobre la normativa especial sobre arrendamientos urbanos, que en cualquier caso debería ser interpretada bajo esa perspectiva de género atendiendo, también, a la realidad social y legal del momento histórico expuesto.

Y es que el atractivo de la transversalidad de género, traducción del neologismo inglés gender mainstreaming, descansa en su potencial transformador a gran escala, esto es, en las múltiples posibilidades de este principio como eje transformador simultáneo y unívoco en todas las áreas de la política. Ello es así, porque este proceso excede del mero proceso de elaboración de las normas, reatravesando su aplicación e interpretación, y su planeamiento político, y su óptima implementación, con el fin último de neutralizar los estereotipos de género latentes en los mismos (14) .

Bajo esta perspectiva de género no se sostiene que en los arrendamiento anteriores a 1975 se siga considerando de peor condición a aquellas mujeres, ora viudas supérstites, porque en los contratos solo apareza la firma de sus maridos. Y no se sostiene porque cuando firmaron esos contratos representaban a sus esposas precisamente porque la ley no les reconocía capacidad de obrar. Por lo tanto, bajo una perspectiva de género debería reconocerse su titularidad en condiciones de igualdad respecto de sus maridos, y no deberían verse obligadas a tener que comunicar una subrogación, y mucho menos a que se puedan resolver esos arrendamientos por no hacerlo.

Esta misma conclusión sería la que se alcanzaría aplicando las normas sobre interpretación de los contratos que se contienen en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889) según han venido siendo aplicados por reiterada juriprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que para juzgar la intención de los contratantes ha de atenderse a los actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de sus otorgantes, de manera que aunque se tenga que partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas, se ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio (15) , que en el supuesto que nos ocupa no es otra que la de que el esposo firmaba actuando también en representación de su mujer concertando el contrato de arrendamiento para los dos.

Resultado asimismo congruente con el principio de relatividad de los contratos porque, en definitiva y en palabras del propio Tribunal Supremo: «el mencionado artículo 1257 Código Civil (LA LEY 1/1889) establece, en principio la norma de eficacia relativa de los contratos; pero dicha eficacia relativa no puede, ni debe entenderse como estimatoria de los contratos como unidades absolutamente estancas, y por ello la Doctrina científica moderna, recogida por la Jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 30 de octubre 1979 y 2 de noviembre 1981, entre otras muchas) reduce la norma antedicha de eficacia relativa de los contratos a la denominada eficacia indirecta de los mismos con respecto a terceros, especialmente en aquellos casos en que los terceros ostentan derechos que de algún modo encuentran su fundamento en anteriores contratos» (16) , y aquellos en que como no podría ser de otro modo se actúa por representación, como sucede con el supuesto que se plantea.

Y a ello tampoco obsta el hecho de que los legisladores de 1964 y 1994 previeran un régimen de subrogaciones, que seguirá resultando de aplicación a todos aquellos arrendamientos concertados a partir de la entrada en vigor de la Ley 14/1975, de 2 de mayo (LA LEY 696/1975), o siempre que no pueda entenderse producida la existencia de una cotitularidad efectiva no obstante su discrepancia con la titularidad formal por la interpretación de la intención de las partes acerca del elemento subjetivo del contrato. Por lo tanto, los casos de las esposas supérstites de los arrendamientos anteriores a 1975 constituyen una excepción a reinterpretar bajo una más reciente y avanzada perspectiva de género a que nos obliga la normativa que adapta a nuestro sistema la gender mainstreaming entre las que se encuentra la Ley de Igualdad.

VI. Reflexión final

Según lo hasta aquí expuesto, la actual doctrina jurisprudencial sigue enfocando la cuestión de la situación del cónyuge supérstite desde la aplicación de la legislación especial sobre arrendamientos urbanos y el mecanismo de la subrogación, si bien flexibilizando su anterior doctrina en relación a los requisitos para que se produzca la subrogación que establece el artículo 16 (LA LEY 4106/1994), pasando de que «el conocimiento de la muerte no puede equipararse al consentimiento de la subrogación» de la Sentencia de 23 de octubre de 2013 (LA LEY 163204/2013) que obligaba a notificar la subrogación en el plazo de tres meses bajo sanción de resolución, a que «el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta», entendiéndose producida la subrogación «a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito» que establece la Sentencia del Pleno de 20 de julio de 2018.

Este nuevo prisma a parte de resultar mucho más adecuado a la finalidad propia de la subrogación, que no es otra que permitir que el cónyuge (o cualquier familiar con derecho a subrogarse) pueda continuar en la vivienda asegurando a su vez que el arrendador tenga conocimiento de ello en un plazo razonable, evita el resultado injusto del efecto extintivo del contrato de arrendamiento que comportaba aquella otra interpretación más rígida de los requisitos del artículo 16 (LA LEY 4106/1994) del deber de notificación en el plazo de tres meses desde la defunción contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo analizadas de 3 de abril de 2009 (LA LEY 58189/2009) y de 22 de abril de 2013 (LA LEY 57828/2013).

Es por ello que esta flexibilización de la doctrina jurisprudencial es sin duda un paso importante y necesario desde el punto de vista del mecanismo de la subrogación, pero resulta insuficiente e inadecuadapara resolver el supuesto de la cónyuge supérstite de los arrendamientos anteriores a 1975, cuya situación precisa ser reinterpretada bajo una perspectiva de género que atienda también a la realidad y la legalidad de la época en que esos contratos fueron concertados, con el fin último de evitar que aquella situación de desigualdad y discriminación legal padecida por las mujeres por razón de su genéro, hoy las haga de peor condición, reconociéndoles definitivamente su cotitularidad sobre dichos arrendamientos en condiciones de igualdad con sus maridos que firmaron los contratos por los dos, porque en defintiva y como dijo Martin Luther King: «Siempre es el momento apropiado para hacer lo que es correcto».