Volver a página de inicio

I. El problema de las comunidades de propietarios durante los estados de alarma y la pandemia, y su solución —tardía y coyuntural— dada por el Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo

Entre los deberes del Presidente de cualquier comunidad de vecinos, junto al de representar a los propietarios, dentro y fuera de juicio (según dice el art. 13.3 LPH), sin duda, uno de los más importantes es el de convocar a la Junta de propietarios al menos una vez al año a fin de aprobar las cuentas anuales, los presupuestos venideros y, en su caso, renovar los cargos en la dirección y administración de la comunidad de vecinos (según impone el art. 16 LPH, cuando comienza diciendo en su ap. 1: «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación», añadiendo al comienzo del siguiente apartado: «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión») (1) .

Durante la pandemia, sin embargo, y, especialmente, durante el extenso tiempo de confinamiento y, después, durante la imposición de restricciones menos severas en la movilidad y en posibles reuniones (según cuál fueran los índices de contagios, hospitalizaciones, …), siempre se planteó la cuestión de qué hacer ante tal obligación: si cumplirla o no, y, en caso de que se intentara celebrar una Junta de propietarios, cómo hacerlo. Una duda provocada porque nada se decía sobre tal cuestión en ninguno de los Decretos en que se vinieron a declarar los sendos estados de alarma en 2020 (uno en marzo, y el otro en octubre, este por seis meses), ni en la pléyade de normas, estatales y autonómicas, que vinieron a complementarlos o a interpretarlos (con la excepción de Cataluña, según veremos luego). Parecía, pues, haber al respecto lo que se denomina una laguna legal, que no se supo muy bien cómo colmar, siendo varias las propuestas que a tal fin hizo parte de la doctrina (2) .

Finalmente, a instancia de una propuesta, hecha en marzo de 2021, por parte del Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas, muy inspirada en el Decreto-Ley 26/2020, de 23 de junio (LA LEY 10349/2020), de la Comunidad catalana, el Gobierno de la nación vendría a aprobar el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo (LA LEY 9827/2021), por el que se adoptaron medidas urgentes de muy diversa índole, entre ellas, una que afectaba al asunto que aquí nos ocupa; una norma que fue publicada en el BOE del 5 de mayo y que entraría en vigor el 9 de mayo; es decir, tras más de un año desde que se declarara el primer estado de alarma en marzo de 2020, y justamente el mismo día en que decaía el segundo estado de alarma (3) , aunque aún estuviésemos inmersos en una de las tantas oleadas padecidas en número de contagios y hospitalizaciones provocados por el Covid-19, lo que justificaba la instauración de nuevas restricciones en la movilidad y en la posibilidad de reuniones, impuestas ahora, con más o menos dificultades (por su debido refrendo judicial), a nivel autonómico.

¿Por qué, entonces, y para qué aquel Decreto-Ley de mayo de 2021? A ello responderá la propia norma, como suele ser habitual, en su propio Preámbulo, donde se contienen lo que los clásicos denominaban la occasio legis y la ratio legis, expuestas, respectivamente, en los dos siguientes párrafos contenidos en aquel Preámbulo:

«El capítulo II establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal. En dichas comunidades no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática.

Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas, que afecta a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, para paliar esta situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno».

Y es así, casi literalmente, como se dispone en el art. 2 de aquel Decreto-Ley 8/2021 (bajo el título de «Suspensión de obligaciones y prórrogas»): «1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021. (…) 2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. (…) 3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto-ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.».

1. La «suspensión» de la obligación del Presidente de convocar Juntas de propietarios: ¿prohibición o perdón?

A la vista de lo dispuesto en dicho art. 2 (antes transcrito), no son pocos quienes (4) han entendido contenida en tal norma una prohibición de celebrar Juntas de vecinos para tales menesteres hasta finales de 2021, entendiendo que «suspender» equivale a prohibir, al quedar impuesta legalmente la prórroga de los últimos presupuestos de la comunidad así como la de sus cargos de dirección y gestión.

No nos parece, sin embargo, que así sea, no solo porque así no lo diga tal norma, y porque, como veremos, excepcionalmente en su art. 3 se permita celebrar Juntas para —otros— asuntos que no admitan demora, sino también porque de interpretarse así aquel art. 2 habría que entenderlo hoy sobrevenidamente inconstitucional, a la vista de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 julio —la STC 148/2021 (LA LEY 97853/2021)— (posterior, por tanto, a aquella norma), que vino a declarar en parte inconstitucional el primer Decreto de estado de alarma (en particular, los apartados 1, 3 y 5 de su art. 7, referidos a la movilidad de las personas), por entender que en él no se había limitado simplemente el ejercicio de algunos derechos fundamentales, sino que más bien se habían suspendido, cesado temporalmente en su ejercicio, lo que, según el TC, solo podría haberse hecho a través del estado de excepción, y no en el de alarma. De ahí, por ejemplo —y el ejemplo no es baladí—, que no se declarasen inconstitucionales algunos preceptos de aquel Decreto que afectaban al derecho de reunión (consagrado en el art. 21 de nuestra Constitución (LA LEY 2500/1978)), como los relativos a los actos de culto, a los fúnebres, o a la educación misma a todos los niveles (incluido el universitario), porque en ellos no se suspendía, no se cesaba temporalmente el ejercicio de tal derecho (impidiendo celebrar tales actos de culto, funerales, …), sino que tan solo se limitaban, se restringían de algún modo (en el aforo, en la distancia interpersonal, o vetando la presencialidad corporal, pero permitiendo la modalidad online como sucedió en la enseñanza), mas sin impedir, ni cesar su ejercicio.

A su vista, si el art. 2 del Decreto-Ley 8/2021, que nos ocupa, se interpretara de aquella forma que se propone, como prohibición para la celebración de Juntas de vecinos, habría que entender que el derecho de reunión queda suspendido, y no meramente limitado, lo que, sin duda, resultaría inconstitucional.

¿Cómo, entonces, interpretar aquella «suspensión» a que se refiere el art. 2 del Decreto-Ley 8/2021? Según creo (5) , es una especie de salvoconducto, perdón o «indulto» —permítaseme la expresión—, de exoneración o liberación concedida por el Gobierno ante cualquier posible responsabilidad en que pudiera incurrir el Presidente de cualquier comunidad de vecinos por no haber cumplido con su obligación legal de convocar la Junta de propietarios que le impone el art. 16.1 LPH; una exoneración, fundada en un incumplimiento justificado por una suerte de caso fortuito (como fue el estado de alarma declarado, con su confinamiento y su imprevisión de la cuestión que aquí nos ocupa), que opera con efectos retroactivos, excusando de aquella responsabilidad para el caso de no haberse celebrado ninguna Junta desde que fuese declarado el estado de alarma en marzo de 2020, y también para el futuro, al menos hasta el 31 de diciembre de 2021, según dispone aquel art. 2. De ahí que, de no haber tal Junta ordinaria, sea lógico que el mismo art. 2 de aquel Decreto-Ley entienda prorrogadas las cuentas, presupuestos y cargos.

Excusada, pues, aquella obligación legal, ¿acaso no queda, entonces, el derecho, la posibilidad de convocar Juntas de propietarios durante todo ese tiempo que resta de año?; y, ¿qué sucederá después, a partir de 2022?

2. La «posibilidad» de celebrar Juntas de propietarios para asuntos sin demora

Ya sin referirse al asunto particular del art. 2 (sobre cuentas, presupuestos y cargos de la comunidad), el siguiente artículo —el 3— (no en vano, bajo la rúbrica «posibilidad de celebrar reuniones»), dispone (íntegramente):

«1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación lo que se muestra acorde al art. 16.1 LPH, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), que sí requieran acuerdo de la junta.

2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.

A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.

4. No obstante lo dispuesto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

5. A los efectos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), será causa de impugnación de los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en este artículo, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen.».

A) Sentido —relativo y, por tanto, amplio— de los acuerdos que no admitan demora

Como se ve, en su apartado 1, —aunque— como medida excepcional («Excepcionalmente», comienza diciendo), durante la suspensión de la obligación de convocar la Junta de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, se permite, no obstante, su convocatoria y reunión siempre que se trate de «un acuerdo que no pueda demorarse» hasta tal fecha, como el caso, que indica la propia norma, de obras que pongan fin a cualquier barrera arquitectónica y así aseguren la accesibilidad al inmueble y a los elementos privativos del inmueble. Pero no es el único caso posible, ni imaginable: «Entre los acuerdos», se dice, dejando claro que el citado lo es a título meramente ejemplificativo, no taxativo ni único (6) , pudiendo ser cualquier otro que «no pueda demorarse», esto es, que sea urgente, inaplazable, que no admita espera ni retraso, …; todo lo cual, ciertamente, es harto relativo, subjetivo (7) , …; podría incluso estimarse como un concepto jurídico indeterminado, cuya concreta determinación o concreción, conforme al propio art. 3 del Decreto-Ley 8/2021 y al art. 16.1 LPH, corresponderá al convocante de la Junta de propietarios, sea el Presidente o una cuarta parte de los vecinos, a cuya libre apreciación quedará qué es y qué no es inaplazable, lo que, consabida la gestión ordinaria habitual de las comunidades de vecinos, donde todo importa y urge, puede venir referido a cualquier asunto (8) : ¿inclusive también la aprobación de cuentas, de nuevos presupuestos y la renovación de cargos, a que se refiere el art. 2 del propio Decreto-Ley 8/2021? ¿acaso no pueden ser tales, asuntos que no admiten demora (9) ? Los ejemplos al respecto pueden ser muchísimos: que un cargo de la comunidad haya fallecido o haya vendido el piso (10) , que se quiera cambiar de administrador, que se quieran realizar obras —sean o no de reparación o mantenimiento, según creo— que, incluso, requieran de un incremento de la cuota, o de una cuota extraordinaria, que afecta al presupuesto de la comunidad (no en vano, estamos en pleno período de ITE, …).

B) Modos de celebrar la Junta de propietarios: entre la virtualidad y la presencialidad

Admitida, pues, la posibilidad de celebrar Juntas de propietarios para tratar aquello que la misma estime como asunto sin demora, queda, lo que no es poco, decidir el modo en que convocar y realizar dicha Junta; a ello se refiere el propio art. 3, en sus siguientes apartados, estableciendo una serie de requisitos y condiciones destinados principalmente a garantizar la identidad y la participación de los vecinos (11) , y cuyo incumplimiento es impugnable (según advierte el propio art. 3, en su ap. 5 y último (12) ).

Siguiendo el propio orden expuesto en aquel art. 3, cabe una primera opción telemática u online (bien «por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple», según dice en su ap. 2), una segunda opción —aunque— «sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática» (a que se refiere en su ap. 3), y una tercera y última, que es «de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables» (según su ap. 4).

La interpretación de tal norma, sin embargo, no ha sido unánime entre sus estudiosos: respetando aquel orden, hay quien estima que la Junta presencial debe quedar como mecanismo residual, como el más excepcional de todos ellos (13) . Tal vez tal lectura pudo hacerse en aquel momento en que la norma entró en vigor, el 9 de mayo, cuando aun derogado ya el segundo estado de alarma ese mismo día, los índices de contagios, hospitalizaciones y muertes eran muy altos, haciendo que las propias Comunidades Autónomas tomaran medidas restringiendo el aforo en cualquier tipo reuniones. Pero desde entonces la realidad sanitaria (que es parte de la realidad social desde la que se han de interpretar las normas en el momento en que se aplican, según permite —y exige— el art. 3.1 CC (LA LEY 1/1889)), ha cambiado mucho, gracias sobre todo a la vacunación masiva, haciendo que aquellos índices —de contagios, fallecimientos y hospitalizaciones— disminuyan tanto hasta el punto de que actualmente (14) se permita el 100 % del aforo en casi todas las reuniones y eventos en la mayoría de Comunidades Autónomas. Súmese a ello la propia literalidad de aquel art. 3 del Decreto-Ley 8/2021: frente a los sistemas online (a que se refiere en sus aps. 2 y 3 con idéntico comienzo: «En el supuesto previsto en este artículo»), cuando se refiere a la Junta presencial (en su ap. 4), comienza diciendo: «No obstante lo dispuesto en este artículo», lo que hace entender que tal opción quede fuera de todos los condicionantes de aquella norma, incluido que el asunto no admita demora, incluso aunque se trate de la aprobación de cuentas, presupuestos y renovación de cargos (a que se refiere el Decreto-Ley en su art. 2) (15) ; eso sí, siempre que «se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables» (las consabidas mascarilla y distancia interpersonal), que es la única condición que la norma impone para tal modalidad de Junta.

No diría yo, sin embargo, por ello, como en cambio creen otros, que la opción presencial queda como la regla general, siendo cualquiera de las modalidades virtuales residual o excepcional (16) . Creo que todas ellas, virtuales y presenciales, están en pie de igualdad, siendo en cada caso y según las circunstancias decisión del propio convocante de la Junta (el Presidente o una cuarta parte de los vecinos, recuérdese) optar por una de ellas; todo ello al margen de que, personalmente (17) , me parezca la menos aconsejable aquella modalidad consistente en la emisión de voto por correo —ordinario o electrónico— al tratarse, como dice la norma estatal inspirada aquí también en la catalana, de una modalidad «sin celebración de junta» (una «Junta sin Junta», como es común decir (18) ), donde, por tanto, el derecho a deliberar queda muy mermado, hasta suspendido, tal vez, lo que no sé yo si bien pudiera hacer cuestionar incluso la constitucionalidad de tal modalidad en la toma de decisiones, lo que, sin duda, en absoluto sucede con las demás modalidades, donde el derecho de reunión, aunque condicionado y en cierto modo restringido, no queda suspendido en su ejercicio.

Más aún, atendidas las circunstancias de cada caso (de cada vecino, según su acceso a recursos electrónicos y telemáticos, de lugar o espacio en que celebrar las Juntas, …), nada impediría que fuera posible una modalidad mixta, híbrida (o «bimodal», al estilo de lo que ha sucedido en los últimos tiempos en nuestras Universidades (19) ), siempre que en su combinación se respeten las exigencias del Decreto-Ley 8/2021 previstas para cada una de ellas separadamente.

Solo si las circunstancias vuelven a cambiar bruscamente, a ellas de nuevo (a esa realidad social, ex art. 3.1 CC (LA LEY 1/1889)), habría que amoldar la interpretación y aplicación de aquel Decreto-Ley. Mientras tanto, no parece que así vaya a suceder —y es de esperar que— por mucho tiempo.

Ahora bien, ¿qué sucederá el día de mañana, después del 31 de diciembre de 2021 a que se refiere como término final el Decreto-Ley 8/2021? En una posible —y deseable— nueva normalidad, ¿habrá que entender ya derogado tal Decreto-Ley y volver así a las Juntas presenciales —no en vano, en su Preámbulo habla de una «solución coyuntural»—, o cabría predicar una suerte de ultra-actividad en tal Decreto-Ley y estimarlo como aplicable para el futuro, para el día después, permitiendo así Juntas de propietarios presenciales, telemáticas o mixtas?

II. Posible futuro (pos-pandémico) de las Juntas de vecinos ante el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: de nuevo, entre la virtualidad y la presencialidad

Ciertamente, a diferencia del CC catalán, cuyo art. 553-22.1, al margen de la pandemia, permite en general la asistencia a las Juntas de vecinos «por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares», a nivel estatal la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) no prevé expresamente tal posibilidad; no en vano, recuérdese, el Decreto-Ley 8/2021, en su Preámbulo habla sobre el tema de la existencia de una «laguna legal» por cuanto aquella LPH «omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática».

Ahora bien, que la LPH no prevea tal posibilidad de forma expresa, ¿quiere acaso ello decir que no la admita, que la prohíba, o podría, en cambio, entenderse implícitamente admitida?

El quid quaestionis radica, concretamente, en el art. 15.1 de la LPH (así ya redactado desde la primigenia LPH de 1960 (LA LEY 46/1960)), donde se exige que la asistencia a las Juntas de propietarios sea «personal», dice, lo que suele entenderse como un posible obstáculo a la asistencia virtual o telemática.

Para sortear dicho obstáculo y así legitimar reuniones telemáticas o virtuales hace un tiempo que se viene defendiendo la aplicación por analogía del art. 40 del Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, dictado ya a comienzos del primer estado de alarma, que así lo vino a permitir para cualquier tipo de personas jurídicas (fundaciones, asociaciones y sociedades, civiles o mercantiles) (20) . Parece, sin embargo, difícil tal aplicación analógica, no tanto porque pudiera estimarse aquel art. 40 como una norma temporal y excepcional (que, según prohíbe el art. 4.2 CC (LA LEY 1/1889), no cabe extender por analogía), como en cierto modo también lo es el Decreto-Ley 8/2021, sino más bien porque al venir referida aquella a cualquier persona jurídica, difícil resultará de aplicar a las comunidades de vecinos, carentes de suyo todas ellas de personalidad jurídica alguna; sería tanto como defender la aplicación por analogía de las normas del matrimonio a las parejas de hecho, las de la fianza a la hipoteca por deuda ajena, … (y así como tantos otros posibles ejemplos, en los que la jurisprudencia niega la analogía).

Sin la necesidad de tal recurso a la analogía, ni siquiera al de una interpretación extensiva (21) , creo que en las propias palabras del art. 15.1 LPH encaja la posibilidad de una Junta online o virtual, si así lo admite la comunidad. Que tal norma no admita tal modalidad, según es común decir, obedece ello más bien a una interpretación excesivamente literal, o incluso tergiversada de sus palabras, que muchos hacen de aquella intervención que la ley exige se haga de «personal» (rectamente, como diversa de la asistencia «por representación legal o voluntaria»), por entender que tal presencia personal ha de ser física o —mejor dicho— corporis, cuando, haciendo una interpretación razonable de aquella expresión (tan solo declarativa —ni siquiera lata, me atrevería a decir—), bien puede admitirse que, aunque a distancia física o corporal, la presencia sea virtual u online (a través de videollamada, videoconferencia,…). Esta sí es la nueva realidad social y jurídica (extraíble no solo de aquel art. 40, sobre personas jurídicas, ni del mismo Decreto-Ley 8/2021, sino también de otras muchas normas que así recientemente lo demuestran, como las referidas al teletrabajo, a las intervenciones testificales en juicio, o a la mediación online, …, tan garantistas todas ellas de la identidad y voluntad del sujeto), y conforme a la cual, según permite el art. 3.1 CC (LA LEY 1/1889) (todo él), cabría interpretar el art. 15.1 LPH sin violentar ni su espíritu ni su letra. Una nueva realidad social, además, que debería hacernos pensar que una interpretación diversa de aquella norma estaría hoy desfasada, anacrónica.