Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 1154/2021, 22 Sep. Rec. 293/2020 (LA LEY 168983/2021)
El Supremo ha estimado el recurso de casación y ha declarado nula y sin efecto la sentencia del TSJ Galicia (LA LEY 140441/2019) que confirmó la resolución del Jurado de Expropiación que fijó el justiprecio de una finca urbana de la que era propietario el recurrente, que le había sido expropiada por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo para la ejecución de las previsiones de los sistemas generales contemplados en el planeamiento en la ciudad. En contra del criterio sostenido por el Jurado y por la Sala de instancia, el TS entiende que no cabe deducir del justiprecio fijado para el propietario la indemnización por la extinción del arrendamiento concertado sobre la vivienda construida sobre la finca expropiada, sujeto a la legislación arrendaticia, y en concreto, al régimen transitorio contenido en la vigente LAU 1994 (LA LEY 4106/1994).
Explica la Sala que esa manera de determinar el justiprecio se basó en el art. 6.2 b) RVLS (LA LEY 20705/2011)
, que considera como una "carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad... los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado".
Remarca que este precepto contempla dos supuestos de arrendamientos: aquellos en los que el propietario puede concertar un contrato cuyas condiciones puedan pactarse libremente conforme a las reglas del mercado, y aquellos otros en los que, por estar sometidos a una legislación específica, la determinación de la renta está condicionada por dicha normativa que excluye esa rentabilidad del mercado. Para estos segundos, las indemnizaciones que deban reconocerse en favor del arrendatario al que se extingue su derecho de arrendamiento deberán descontarse del justiprecio fijado a la propiedad y, por tanto, deben ser soportadas por el propietario y expropiado. Por el contrario, cuando se trate de arrendamientos sujetos a las reglas del mercado, esas indemnizaciones no pueden descontarse del justiprecio, sino que deben ser con cargo a la expropiación y ser satisfechas por la Administración expropiante, o la beneficiaria de la misma, en su caso.
Deja claro el Supremo que resulta indudable que, atendiendo a los términos de este precepto, la decisión, tanto del Jurado como de la Sala de instancia, es plenamente acorde a su contenido, pues no ofrece ninguna duda interpretativa, por lo que el debate suscitado en sede casacional pasa ineludiblemente por analizar la legalidad del precepto.
Para ello parte del art. 44 LEF (LA LEY 43/1954), cuya vigencia ha mantenido el TRLS (LA LEY 16530/2015), según el cual en los supuestos en los que la finca expropiada se encuentre arrendada, el contrato de arrendamiento se extingue por la expropiación, y será la Administración expropiante, o el beneficiario de la expropiación, quien deberá hacer efectiva la indemnización correspondiente al arrendatario; esto es, sin merma del justiprecio que se determine para el propietario por el dominio.
Pone de manifiesto la Sala que, sin exista referencia alguna en el TRLS (LA LEY 16530/2015), el precepto examinado fija un diferente régimen sobre las indemnizaciones que corresponden a los arrendatarios en función de si el contrato de arrendamiento tiene establecida una renta conforme a las reglas de mercado o si la renta viene marcada legalmente y fuera de esas reglas.
Afirma el TS que, si bien la finalidad del reglamento es la de servir de desarrollo a las previsiones generales recogidas en la norma de rango legal, lo cierto es que cuando la norma reglamentaria establece una disposición que no aparece ni expresa ni implícitamente contemplada por la norma legal, se produce una extralimitación de su contenido, incurriendo en vicio de "ultra vires".
Estima que eso es lo que ocurre en el caso de autos, en el que el RVLS, al disponer en el art. 6.2 b) (LA LEY 20705/2011) ese régimen discriminatorio de los arrendamientos, no solo está apartándose de la regla impuesta en el TRLS (LA LEY 16530/2015), que no contempla tal discriminación, sino que incluso está contraviniendo lo establecido en esa norma legal, cuya regla general es la de que las indemnizaciones que deben abonarse a los arrendatarios deben ser de cuenta de la Administración expropiante, o de los beneficiarios de la expropiación, sin que ninguna disposición del TRLS faculte al desarrollo reglamentario a establecer supuestos en los que se excepcionara dicha regla general.
Concluye de este modo que el art. 6.2 b) RVLS (LA LEY 20705/2011) vulnera el TRLS (LA LEY 16530/2015), de superior jerarquía normativa, lo cual vicia el precepto de nulidad de pleno derecho, conforme al art. 47.2 LPACAP (LA LEY 15010/2015).
Para terminar, el Supremo fija doctrina en interés casacional y declara que no es admisible, en ningún caso, que con ocasión de la expropiación de una finca que se encuentre arrendada por el propietario, la indemnización por la extinción del arrendamiento en favor del arrendatario como consecuencia de la expropiación, pueda reducir el justiprecio fijado a la propiedad, debiendo abonar dicha indemnización al arrendatario la Administración expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación.