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Introducción

La vivienda y su disfrute, proclamado como derecho por el artículo 47 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) —aunque en rigor formal sólo goce del rango de principio rector de la política social y económica— es una materia jurídica de primer nivel por cuanto ostenta una cualidad transversal sobre la sociedad, haciéndolo, además, sobre un elemento fundamental para el libre desarrollo de la persona y de su dignidad: aquel espacio en el que el individuo podrá desenvolverse sin constricciones, pudiendo desplegar su vida privada y familiar.

Pilar del bienestar social y de la familia, las políticas de vivienda en España, no obstante, nunca han estado exentas de un intenso debate ideológico, político y económico, consecuencia irremediable de su posición instrumental como elemento para la tensión continua entre los detractores y defensores de una mayor o menor intervención del Estado en la actividad económica. La vivienda, antes, y ahora con mayor ardor, es un objeto jurídico de tratamiento específico, pero, como una superficie inestable y volátil, las incisiones en su tejido regulatorio generan inmediatamente efectos múltiples en la economía y la vida social; por ello mismo, el consenso político, pero sobre todo la certidumbre y la exactitud jurídicas se tornan indispensables, so pena de espantar los deseos buscados y perjudicar las expectativas creadas.

En el marco jurisdiccional, la ausencia de una política común sobre vivienda y, de manera más concreta, sobre la conciliación de su disfrute posesorio con el derecho de propietarios y acreedores ha generado un espacio normativo difuso y una práctica judicial cambiante y expuesta a excesivos virajes regulatorios y jurisprudenciales, necesariamente lesivos para con el principio elemental de seguridad jurídica (artículo 9.3 Constitución (LA LEY 2500/1978)). Se ha comprobado lo anterior en procesos tan importantes como los destinados a la tutela de la posesión, los arrendaticios o los sustentados sobre préstamos con garantía hipotecaria.

En este contexto —social, económico y judicial— el Anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda aprobado muy recientemente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana abre, nuevamente, el debate periódico sobre la vivienda en España, y lo hace con iniciativas que han provocado relativa controversia, tales como los mecanismos de contención de precios o de identificación de viviendas vacías o deshabitadas. Sin embargo, superando la simple confrontación de argumentos ideológicos, urge situar el texto legislativo y sus medidas bajo la lupa precisa del rigor jurídico y su análisis. ¿Qué dice y qué no dice el Anteproyecto? ¿Qué perspectiva regulatoria tiene por delante la vivienda en España? ¿Qué impacto se espera sobre el sector del arrendamiento? ¿Cuáles serán las consecuencias en la judicialización del conflicto entre propietarios y poseedores? Los interrogantes, otra vez, reclaman un diálogo para localizar sus respuestas.

1º. La primera discusión que ha creado el Anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda es la que atañe a su oportunidad política y jurídica. ¿Es necesaria la regulación propuesta o se trata de mera «normativa de artificio»?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«A mi juicio, es una normativa muy necesaria para dotar de seguridad jurídica al mercado de vivienda. Si bien es cierto que las Comunidades Autónomas tienen atribuida la competencia en materia de vivienda (art. 148.1.3ª CE (LA LEY 2500/1978)), no debemos olvidar que se trata de una materia de carácter transversal, en la que concurren también competencias del Estado, tal como ha declarado el Tribunal Constitucional (Sentencia nº152/1988, de 20 de julio), como son la competencia para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (art. 149.1.1ª CE (LA LEY 2500/1978)), y la competencia sobre las bases y coordinación de la planificación económica (art 149.1.13º CE (LA LEY 2500/1978)); a todas ellas afecta este ambicioso Anteproyecto de ley.

A título de ejemplo, en materia de contención de rentas, el Anteproyecto no instaura un régimen de renta legal para los arrendamientos de vivienda en zonas urbanas tensionadas, sino que se trata de una mera habilitación legal para que, en su caso, las Administraciones territoriales competentes, en ejercicio de su competencia en materia de vivienda, implementen o no dicha regulación legal.

En esta misma línea se ha expresado la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, en la que se pide a la Comisión y a los Estados miembros que se aseguren de que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y nacionales aplicables, y que garanticen la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna.

Es más, hasta el propio Tribunal Constitucional, en una suerte de reproche al legislador estatal, ha puesto en evidencia la inexistencia de una legislación estatal sobre vivienda que sirva como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica en la materia (SSTC nº 16/2018, nº 80/2018, nº 32/2018 y nº 43/2018).»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«La regulación del mercado de la vivienda en España está muy fragmentada y dispersa en multitud de leyes, que precisan de un denominador común que dé estructura y coherencia a todo el sistema. La aprobación de una Ley estatal de vivienda brinda la oportunidad de fijar unos objetivos a largo plazo que mejoren nuestro mercado de vivienda y así dotarlo de la estabilidad y seguridad que precisa para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada de los ciudadanos. Además, de establecer unos principios comunes y orientadores de las políticas públicas, es necesario regular elementos claves que deben aplicarse y respetarse de forma homogénea por todas las Comunidades Autónomas, y que debe inspirar sus regulaciones propias.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«En mi opinión, la norma es necesaria. Es claro y evidente que España —y sobre todo, determinadas ciudades— tiene un problema con el arrendamiento. No obstante ello, la cuestión no es tanto si hace falta legislar o no, sino cómo legislamos y si esto basta.

El Anteproyecto parte de un diagnóstico certero pero yerra en los medios para solucionar el problema detectado.

Desgraciadamente, en nuestro país creemos que una ley nueva sirve para resolver una situación social o económica controvertida, pero ni mucho menos es tan sencillo. Junto a la propuesta legislativa que, creo que habría que modificar en muchos planos, sería imprescindible una apuesta seria de las Comunidades Autónomas y el Gobierno por la planificación y ejecución de políticas públicas en vivienda. Sin esas políticas la ley será un fracaso absoluto por muy bondadosas que puedan ser sus intenciones.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«Dado que la competencia sobre vivienda y muchas de las medidas recogidas deben adoptare a iniciativa de las Comunidades Autónomas, cuestión que no debe de haber pasado por alto a los proponentes, la respuesta se inclinaría más por la segunda de las opciones.

Además, y atendiendo a su contenido, por lo que respecta por ejemplo a las medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, no añade nada nuevo a lo ya regulado en nuestro ordenamiento para este tipo de contratos. Tampoco en cuanto a la información previa a facilitar, que además, y cuando intervienen consumidores, se encuentra mucho más ampliamente regulada en el TRLGDCU (LA LEY 11922/2007). Lo mismo sucede con los deberes de los intermediarios de facilitar una información completa, objetiva y veraz, sin omitir datos esenciales en términos capaces de inducir a error a los destinatarios, que son solo una parte de las obligaciones de la lex artis de la profesión.

Y en cuanto a la contención de renta, es algo que cada Comunidad Autónoma debería decidir en función de las competencias que tiene atribuidas, si bien la solución al problema de la vivienda debería pasar por asumir, de una vez por todas, que este país necesita dotarse de un buen parque de vivienda pública en todas las zonas, también las tensionadas, que sería la manera tanto de que haya una buena oferta como de bajar el precio.»

2º. Tomando en consideración que la vivienda es una materia que competencialmente se distribuye entre distintas Administraciones territoriales, ¿Qué valoración se hace de la «cogobernanza» que pretende el Ejecutivo con la iniciativa legislativa? ¿Es factible la anterior en los términos planteados o sería pertinente introducir fórmulas alternativas o complementarias para garantizar una acción común y conjunta de todos los poderes públicos?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«El Anteproyecto es el instrumento jurídico que pretende garantizar una adecuada y eficaz cogobernanza intradministrativa, fijando las condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme para todos los españoles del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución, así como del derecho de propiedad privada, y estableciendo los criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística.

En tanto que estamos ante una competencia de carácter concurrente, la cuestión más problemática a la que se enfrenta esta futura normativa legal es la de conjugar adecuadamente esta cuestión competencial sin caer en la tentación de excederse e invadir competencias autonómicas en aquellos territorios que cuenten con una consolidada normativa legal autonómica en materia de vivienda como, por ejemplo, Cataluña.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«El Estado pretende fijar las bases de las obligaciones que posteriormente tienen que ser desarrolladas por las Comunidades Autónomas y las Administraciones locales en ejercicio de sus competencias. Por ello, es esencial que se respeten las competencias de estas Administraciones, sin invadirlas. Pero a su vez, es esencial que el Estado desarrolle unas bases comunes que establezcan las bases estructurales para evitar que las Comunidades Autónomas no cumplan su labor de satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada de los ciudadanos. En este sentido, por ejemplo, considero que debería haber establecido la posibilidad de que el propio Estado o las Administraciones locales declarases las zonas de mercado residencial tensionado de forma subsidiaria, cuando la Comunidad Autónoma no lo haga, siempre y cuando el municipio lo demande y cumpla los requisitos para tal declaración. Pues, de otra manera no solo se está vulnerando el derecho a la vivienda de los ciudadanos de dicha zona, sino que es una medida que desincentiva que otras comunidades autónomas lo hagan. Pues las que sí declaren dichas zonas, pueden verse afectadas por el traslado de las actividades de inversión inmobiliaria a las zonas que no formalicen dicha declaración, a pesar de ser zonas de mercado fuertemente tensionado.

La Ley reconoce competencias a órganos cuyo funcionamiento es necesario para garantizar una eficiente coordinación y cooperación entre las diferentes administraciones competentes, como son la Conferencia sectorial de vivienda y suelo, la Comisión multilateral y las Comisiones bilaterales. No obstante, no establece la participación de las Administraciones locales en dichos órganos y cabe tener en cuenta, que son órganos que tienen un papel fundamental en el desarrollo de las políticas de vivienda, pues son las administraciones más cercanas al ciudadano y que conocen mejor las necesidades y carencias del sector de la vivienda en sus territorios.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«Volvemos a uno de los grandes temas de la cuestión de la vivienda en España: la dispersión competencial por territorios.

Lógicamente, no es la misma la política en vivienda en Barcelona la que sería conveniente en Madrid, Alicante o Málaga. Por ello mismo, a mi juicio, la clave se localiza en disponer una regulación legal de mínimos, que es un poco lo que pretende el Anteproyecto y, a partir de ella, viabilizar una legislación complementaria o de desarrollo por las Comunidades Autónomas.

Sin embargo, y en atención a lo evidente del hecho de encontrarnos ante una materia normativa concurrente, la gran pregunta es qué pasa con los Ayuntamientos. Otra vez, por muy razonable y sólida que sea la cogobernanza entre Ejecutivo y Comunidades Autónomas, en un asunto tan trascendental es imperativo establecer un consenso básico con los entes locales. Pensemos que una correcta iniciativa de vivienda en España, delimitada territorio por territorio, corporación por corporación, podría ser de gran ayuda para acabar con la "España vaciada" y, al mismo tiempo, con diferentes herramientas, pero en una misma estrategia general, favorecer el alquiler en condiciones sensatas en ciudades con precios muy saturados como Barcelona o Madrid. Ahora bien, la cogobernanza con los entes locales es insoslayable para ello. Indiscutiblemente.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«Si bien hay partes del Anteproyecto que son competencia exclusiva del Estado, como por ejemplo la relativa a arrendamientos urbanos, si esta ley llega a aprobarse sin duda acabará en el Tribunal Constitucional, que será el que tenga la última palabra en materia de competencia.»

3º. ¿Qué opinión técnico-jurídica merece la «declaración de zonas de mercado residencial tensionado» que introduce el artículo 18 del Anteproyecto? ¿Ofrece dudas desde el prisma que delimita el juicio de constitucionalidad o la norma es viable?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«Sobre el papel me parece correcto, pero habrá que ver cómo se aplica en la práctica dicho procedimiento para la declaración de una zona de mercado residencial tensionado, en aras a garantizar que se cumplan los requisitos de objetividad, temporalidad y necesidad. En la medida que la normativa exige dichos requisitos para que la aplicación de una renta de carácter legal sea de carácter excepcional, creo que supera sin problemas el canon de constitucionalidad, salvo mejor criterio de nuestro tribunal de garantías.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«Cabe tener en cuenta que el artículo 18 del Anteproyecto no limita las rentas de los contratos de arrendamiento de forma generalizada, es decir, lo limita a los contratos de vivienda habitual y permanente con la finalidad de satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada del artículo 47 CE. (LA LEY 2500/1978) Y, además, lo hace de forma temporal y excepcional, es decir, sólo para aquellas zonas que se acredite que tienen un mercado tensionado y cumplan determinados requisitos, que deben acreditarse y que tendrán una duración máxima de tres años. Posteriormente podrá modificarse, anularse o renovarse de forma justificada. Por lo tanto, se establece esta medida de casi congelación de las rentas de alquiler, como un mecanismo transitorio y excepcional, que es necesario ante la evidente carencia del propio mercado para frenar las subidas abusivas de las rentas de alquiler, que las hace inasequibles para el ciudadano medio. (1)

La STS de 29 de mayo de 2000 (2) recoge que la propia Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LA LEY 4106/1994) en la exposición de motivos reconoce como antieconómicas las rentas congeladas, pero dicha medida se justifica en las circunstancias coyunturales del momento, en la función social de la propiedad (art. 33.3 CE (LA LEY 2500/1978)) y en la finalidad de promover el mercado de alquiler para la satisfacción del artículo 47 CE. (LA LEY 2500/1978) Así, una regulación que pone límites a los precios de los arrendamientos supone una limitación para el derecho de propiedad de los arrendadores. Sin embargo, esta medida parece que encuentra su justificación en la función social de la propiedad (art. 33.2 CE (LA LEY 2500/1978)). Así, lo ha determinado la jurisprudencia del Tribunal Constitucional (3) cuando rechaza que la pasividad del gobierno ante la revalorización de las rentas durante 25 años y en cumplimiento del artículo 100.1 LAU 1964 (LA LEY 81/1964) vaya en contra del derecho de propiedad (art. 33 CE (LA LEY 2500/1978)). En el mismo sentido, resuelve la STEDH de 10 de abril de 1995 (4) al justificar la diferenciación de trato recibida por los propietarios dependiendo de la legislación aplicable (LAU 1964 (LA LEY 81/1964), RDL 1985, LAU 1994 (LA LEY 4106/1994)) en la protección social de los antiguos arrendatarios y los efectos devastadores que tendría para ellos la aplicación de una renta a precio de mercado. (5) Sin embargo, lo que sí se ha reconocido por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos es el derecho de los propietarios a obtener un beneficio razonable por sus viviendas arrendadas en el mercado privado, pues en caso contrario, puede suponer una vulneración del derecho de propiedad del artículo 1 del Protocolo del Convenio Europeo de Derechos Humanos (LA LEY 16/1950) (6) . La STEDH de 15 de septiembre de 2009 (7) reconoció que, independientemente del margen de discrecionalidad de los Estados, su regulación no puede dar lugar a resultados que son manifiestamente irrazonables como la obtención de rentas que solo permitan a sus arrendadores obtener un beneficio mínimo (8) .

Además, cabe tener en cuenta que el Anteproyecto exige, en todo caso, que la Administración competente apruebe un "plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo para un período de referencia de tres años". Por lo tanto, se busca que estas medidas se apliquen mientras sean idóneas y necesarias, mientras el resto de medida aprobadas, que son menos lesivas e intrusivas para el mercado, producen los efectos necesarios para corregir las deficiencias del propio mercado para satisfacer el derecho a la vivienda de los arrendatarios, reequilibrando la oferta y la demanda del mercado de alquiler y haciéndolo más accesible.

No obstante, respecto de la medida de regulación para grandes propietarios, cabe destacar que será una medida de escasa aplicación, pues no afectará a más del 5% de las viviendas alquiladas. Además, se da una injustificable prórroga de hasta 18 meses posteriores a la entrada en vigor de la Ley bajo la excusa de la necesidad de crear el Sistema de Índices de Precios. Esta medida no parece justificada teniendo en cuenta que ya existe un sistema estatal de alquileres de vivienda y diferentes índices de precios autonómicos en funcionamiento como, por ejemplo, el catalán o el valenciano. Finalmente, no queda establecido, ni mencionado, las sanciones específicas por el incumplimiento de la norma, ni se establecen mecanismos, judiciales o extrajudiciales específicos, para agilizar las reclamaciones de los particulares que puedan derivarse de la aplicación de la norma.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«En mi opinión, no. La previsión normativa supera el juicio negativo de constitucionalidad, pero otra cosa muy distinta es cómo vaya a funcionar en la práctica.

El artículo referente a la "declaración de zonas de mercado residencial tensionado" parte de una premisa que no es sencilla y que, quizá, sería conveniente acotar, bien en el tramite parlamentario posterior cuando el proyecto de ley sea aprobado, bien, tal vez, a través de Real Decreto de desarrollo.

Igualmente, se echa en falta más allá de la prosa de la norma jurídica, un estudio riguroso sobre el impacto previsto para un artículo así.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«La limitación de las rentas en el alquiler supone una restricción del derecho constitucional a la propiedad privada de los propietarios de las viviendas (art. 33.1 CE (LA LEY 2500/1978)) y a la libertad económica (art. 38 CE (LA LEY 2500/1978)). A mi modo de ver no encuentra justificación porque el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE (LA LEY 2500/1978)) no es un derecho fundamental sino un principio rector de la política social y económica, y es responsabilidad de la administración pública facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos más vulnerables, y hacerlo sin trasladar su responsabilidad al propietario privado, afectando a sus también legítimos derechos.

La fórmula debe tratar de alcanzar un equilibrio entre los derechos de los propietarios a obtener una renta de mercado, y los derechos de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna y acorde con sus ingresos. Para ello, otros Estados de nuestro entorno han dirigido sus políticas de vivienda para favorecer a los ciudadanos más necesitados, elaborando programas de rehabilitación en determinadas zonas de su territorio que implican una colaboración entre el sector público, el privado y la colectividad y propician que la inversión y la gestión de las viviendas estén integradas en las acciones sociales.

Mientras España tiene uno de los parques públicos en alquiler más reducidos de toda la Unión Europea, otros Estados llevan años estudiando y aplicando fórmulas para conseguir un incremento del parque de vivienda pública, de manera que un gran número de ciudadanos vulnerables accede a estas viviendas, a la vez que este mismo parque público hace de contrapeso a la oferta limitando los repuntes de los precios de alquiler.

Es decir, la manera de ajustar el precio de los alquileres es incidiendo en la oferta incrementando el número de vivienda pública, no limitando el precio del parque privado sin responsabilizarse ni emprender las acciones necesarias en el parque público.»

4º. El Anteproyecto de ley dispone una regulación profusa sobre los parques públicos de vivienda. ¿Cómo se valora la misma? ¿Y los criterios básicos para su gestión o destinos enunciados por el artículo 28 de la iniciativa?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«Sobre el papel, la regulación es completa y dota a la Administración de los instrumentos jurídicos necesarios para potenciar la vivienda pública, pero si estas medidas no van acompañadas de unas adecuadas dotaciones presupuestarias no tienen eficacia alguna y además hay que tener en cuenta que son medidas que perturban gravemente el tráfico inmobiliario.

Por poner un ejemplo: los tanteos y retractos a favor de la Administración son instrumentos eficaces para ampliar el parque público de vivienda, pero a su vez, constituyen importantes barreras jurídicas para la inversión inmobiliaria, por lo que si no se hace uso de este instrumento es preferible contemplar otras vías alternativas de adquisición de vivienda pública menos limitativas de la autonomía privada, como la compraventa.

Nótese que España es el país de Europa Occidental con una tasa menor de vivienda social de alquiler, tan solo representa el 2,5% del total del parque de alquiler, por lo que es urgente aumentar nuestro parque público de vivienda social.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«Esta Ley recoge adecuadamente demandas sociales importantes del movimiento por la vivienda, como la prohibición de la venta de parque público, la calificación permanente de las viviendas protegidas o la apuesta por el alquiler. Además, mejora los mecanismos de gobernanza y transparencia a través del Consejo Asesor de la Vivienda, la obligación de realizar inventarios de parque público y suelo o contabilizar las viviendas vacías. El artículo 28 es una declaración de intenciones que prevé las principales medidas que deben incentivarse por las Administraciones competentes para garantizar una correcta gestión de la vivienda pública, aunque por si solos no son suficiente para garantizar un parque de vivienda social suficiente. Además, este artículo debería hacer hincapié en que la vivienda púbica sea en régimen de alquiler y establecer los mecanismos para garantizar una correcta rotación de la misma.

Ahora bien, aunque el artículo 16.1.d del Anteproyecto reconoce que las viviendas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estén sometidos a un régimen de protección pública de carácter permanente, el texto permite que las comunidades autónomas puedan aprobar normativas que excepcionen este requisito por causa justificada, siempre que se respete un plazo de protección mínimo de treinta años. Y, además, la norma no define qué debe entenderse por causa justificada, sólo establece que se considerará causa justificada la promoción de viviendas protegidas en suelos cuya calificación urbanística no impusiera dicho destino y que no contaran con ayudas públicas para su promoción. Para garantizar que las viviendas públicas estén calificadas de forma permanente y evitar que realmente vuelvan a producirse indebidas enajenaciones de este parque es necesario que se sometan a este régimen todas las viviendas que se obtengan con recursos públicos y en el ejercicio de los derechos adquiridos por la Administración. Por lo tanto, la imposibilidad de descalificación de las viviendas públicas debería hacerse extensivo a todos los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos de suelo y a la compra o captación de vivienda privada para destinarlas a parque público de vivienda en alquiler. Esta regulación debería aplicarse como mínimo a las viviendas que se ubiquen en zonas de fuerte y acreditada demanda, donde resulta aplicable el objetivo de solidaridad urbana, pues es evidente que es necesario un incremento del parque de vivienda social.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«Teóricamente, la previsión normativa que plantea el Anteproyecto no es mala…Pero volvemos a lo de siempre: ¿Qué acompañamiento presupuestario van a tener estas medidas?

De forma respetuosa con el Gobierno, considero necesario subrayar que el Anteproyecto es un buen ejemplo de medidas de intervencionismo "low cost". Se quiere establecer un patrón de intervención en el mercado inmobiliario, pero nada se dice sobre la necesidad económica preliminar que ello exige. Esto me despierta dudas respecto a la eficacia del planteamiento legal.

En otro orden de cosas, es importante ser conscientes de que ninguna medida de intervención administrativa es neutra. Todas generan distorsiones y tensiones en el mercado. Lo debe saber (y calcular) el Gobierno y las CC. AA, las empresas y, sobre todo, los ciudadanos.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«Lo único positivo del Anteproyecto en este aspecto es que los poderes públicos puedan ver limitados sus derechos dispositivos sobre los parques públicos de vivienda conseguidos tras muchos años de esfuerzo común, de manera que sólo se puedan transmitir a otras Administraciones Públicas, sus entes instrumentales, o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales, y mediante la obligación por parte del nuevo titular de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derecho y obligaciones.

Es una buena medida si con ello se evitan errores del pasado de transmisiones a empresas privadas y fondos sin trasladarles la obligación de respetar las condiciones que tenían.»

5º. Es muy difícil elaborar un pronóstico razonable, pero si el Anteproyecto de ley se aprobase mañana en sus mismos y estrictos términos, ¿Qué consecuencias cabría esperar para el mercado de la propiedad inmobiliaria, incluido el hipotecario? ¿Y para el sector del arrendamiento?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«Esta es una cuestión de índole económica y no jurídica, por lo que mi opinión debe analizarse en términos estrictamente jurídicos.

Como decía, a mi juicio, las medidas que contempla el Anteproyecto son necesarias y, a grandes rasgos, van en la buena dirección para dotar de transparencia a nuestro mercado inmobiliario y para combatir la grave problemática de acceso a la vivienda que padece nuestro país, pero lo relevante es cómo se aplicarán en la práctica estas medidas, es decir, si se realiza por la Administración competente una aplicación ponderada, razonable y proporcionada de las mismas que respete el derecho constitucional de propiedad privada.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«El elemento determinante para calificar los efectos del Anteproyecto reside en la publicidad y las noticias que los medios de comunicación realicen sobre el mismo, pues es evidente que la información que se facilite sobre las posibles consecuencias puede afectar sensiblemente a un mercado de la vivienda poco maduro, estable y confiable.

Creo que es importante no especular con los efectos que pueden producirse y dar una oportunidad a una Ley que ofrece ciertas garantías a los ciudadanos y ver cómo evolucionan los mercados.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«Es muy difícil poder responder a esa pregunta. Casi imposible.

Probablemente, al menos en los primeros meses, cabe esperar una retracción más o menos intensa de los inversores privados… Más tarde, quizá, la situación general podría volver a parámetros de venta, alquiler y constitución de hipotecas más ordinarios. Pero es muy difícil adelantar un pronóstico.

En este punto, convendría ser muy cautelosos y no especular demasiado. El mercado sobre todo pide seguridad jurídica, y a priori, una ley ayuda a ello…Ahora bien, hay que matizar muchas cosas del Anteproyecto.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«La experiencia en nuestro país ya evidenció que cargar sobre el arrendador el peso del arrendamiento "social" no era la solución, pues lo que consigue es el efecto totalmente opuesto de desalentar y disuadir a los propietarios. Sólo tenemos que recordar los efectos que produjeron la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) y la deficiencia de los procesos judiciales de la LEC de 1881 (LA LEY 1/1881) para resolver los problemas y conflictos derivados de aquélla, y que estuvimos aplicando hasta la LEC del 2000 (LA LEY 58/2000), para divisar el futuro que deparará al Anteproyecto en caso de ser aprobado.

La combinación, por una parte, del alargamiento de la duración de cinco y siete años a tres años más, y por otra la limitación/reducción de la renta durante todo ese plazo que comportará que solo se podrá incrementar durante esos ocho y diez años con el índice aplicable (IPC o sustitutivo), muy probablemente producirá el efecto de reducir la oferta y la calidad de las viviendas.

Habrá propietarios a los que ya no les salga a cuenta arrendar al precio máximo fijado y optarán por la venta, y con la reducción de la oferta se agravará la escasez de vivienda en alquiler. También bajará la calidad de las viviendas arrendadas al verse dificultado recuperar y recompensar el coste de la rehabilitación. Con lo que el resultado, en el mejor de los escenarios, será justo el contrario del perseguido: las viviendas en arrendamiento serán menos y de más baja calidad.

La solución al "problema" de la vivienda pasa por que se asuma y emprenda una verdadera política de vivienda pública, como han hecho otros estados de nuestro entorno.

Si bien corresponde a los políticos y a los técnicos idear soluciones imaginativas para solventar el problema, a nivel urbanístico se nos ocurren fórmulas sencillas que todavía no se han puesto en práctica y que en parte podrían ayudar a ello. Una opción podría consistir en que, por razones de utilidad pública e interés social para conseguir la obtención de viviendas asequibles, se permitiera edificar en suelo no urbanizable no protegido que sea limítrofe con zona urbana, por ejemplo, mediante una calle. La Administración podría hacerlo directamente, expropiando a los propietarios de ese suelo no urbanizable, abonándoles el valor que tenga según su calificación urbanística y asumiendo los costes de urbanización y edificación, y se reduciría notablemente el coste porque se ahorraría el valor del suelo urbano que sin duda supone una parte importante del coste de la vivienda. También podría llegar a acuerdos con los propietarios de ese suelo de reparto del porcentaje que corresponda del suelo entre éstos y la Administración, por ejemplo, a razón del 20%-80%, con el consiguiente reparto proporcional de los gastos de urbanización. Con esta solución se conseguiría el equilibrio entre la parte pública y la privada ya que el propietario privado ganaría edificabilidad donde no tenía ningún derecho a cambio de ceder suelo para vivienda social pública.

Otra opción podría consistir en facilitar la rehabilitación de viviendas subvencionando gran parte de su importe, controlando que ese dinero se destine efectivamente a la rehabilitación. Con esta fórmula se evitaría el crecimiento mediante nuevas edificaciones a la vez que se fomentaría la rehabilitación y uso de edificaciones antiguas.

Y en las zonas tensionadas o centros urbanos muy habitados con un gran parque de locales comerciales vacíos, también se podría facilitar que esos bajos se convirtieran en viviendas. Añadiendo además medidas urbanísticas, fiscales y subvenciones a la rehabilitación.»

6º. El Anteproyecto modifica con su Disposición Final 5ª la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su regulación de la tutela posesoria… ¿Más incertidumbre y congestión legislativa-procesal o la propuesta es necesaria?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«La propuesta va en la buena dirección, aunque es incompleta.

La medida principal consiste en legalizar la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (Sentencia de 24 de abril de 2012, Caso Yordonova y otros contra Bulgaria y de 17 de octubre de 2013, Caso Winterstein y otros contra Francia) sobre el juicio de razonabilidad que debe realizar la autoridad judicial que condene al desalojo forzoso de una vivienda y que ha sido interiorizada por nuestro Tribunal Constitucional (STC, Sala Segunda, nº113/2021, de 31 de mayo; y STC nº161/2021, de 4 de octubre), de tal forma que se termina con el sistema de suspensión de lanzamiento automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, y se adopta un sistema de decisión facultativa por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto.

En este sentido, debe recordarse que el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas ha condenado en varias ocasiones al Estado español por violación del derecho a la vivienda de ocupantes que fueron lanzados de sus viviendas sin haberse examinado la razonabilidad y proporcionalidad de la medida del desalojo por parte del juez que resolvió el lanzamiento (Dictamen nº 85/2018; Dictamen nº 27/2018; y Comunicación nº 5/2015).

Si bien estas cautelas ya fueron previstas por el legislador español en el RDL 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, al exigir que sea el juez (y no el LAJ) quien resuelva sobre la suspensión o no de un desahucio de vivienda, y declarando que para ello en su art. 1bis, que el "El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto", se trata de una normativa de carácter meramente coyuntural, por lo que se hacía preciso preverla con carácter estructural, como se pretende hacer ahora al modificar la LEC en este sentido.

No obstante, echamos de menos que no se tengan en cuenta como parámetros objetivos las circunstancias económicas de la propiedad, sino solamente del ocupante, olvidando el legislador la necesaria protección que debe dispensarse al derecho de propiedad privada.

El especial canon de proporcionalidad al que deben someterse los tribunales que resuelvan la colisión de bienes jurídicos constitucionales y el posible sacrificio del derecho de vivienda exigen no solamente que la resolución que se dicte esté especialmente motivada, sino que se dote a la regulación del proceso en el que se sustancie el desalojo de la vivienda de las herramientas jurídicas necesarias para permitir un examen completo y contradictorio, que permita al demandado afectado alegar las cuestiones que considere pertinentes en su defensa (SSTEDH de 16 de julio de 2009, Caso Zehenter contra Austria; Sentencia de 29 de mayo de 2012, Caso Bdjedov contra Croacia; Sentencia de 22 de octubre de 2009, Caso Paulic contra Croacia).

En este sentido, el Comité DESC de la ONU en Dictamen de 20 de junio de 2017 (Comunicación nº5/2015), establece la específica necesidad de habilitar espacio procesal en los procesos de desalojo para dar audiencia a las partes y realizar el necesario juicio de proporcionalidad por parte del órgano judicial.

En virtud de todo lo anterior, y en aras a evitar la inseguridad jurídica existente sobre la materia derivada de la falta de cobertura legal que tiene la doctrina del TEDH sobre protección de la vivienda en nuestro derecho interno, sería deseable reformar nuestra normativa procesal dotando al afectado en una situación de riesgo de pérdida del hogar de las herramientas jurídicas necesarias para garantizar que pueda ejercer su derecho de tutela judicial efectiva con todas las garantías legales, ampliando al efecto las causas de oposición del juicio de desahucio por impago de rentas y de la oposición al proceso de ejecución, y de otros procesos de naturaleza sumaria que pueden conllevar la pérdida del hogar familiar.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«Es una regulación necesaria para la protección de los colectivos vulnerables, por ejemplo, respecto a su definición y los plazos de suspensión del proceso. Además, para apreciar la situación de vulnerabilidad económica utiliza el criterio "de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar", reconocido por el Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales 1996 y la observación general número 4 que lo integra, muy demandado por la sociedad civil en aras de proteger el derecho a la vivienda de los colectivos en riesgo de exclusión residencial.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«No. La previsión del prelegislador es buena. Por desgracia, venimos de unos años y meses muy inciertos en todo lo que afecta a esta cuestión. Por otra parte, la ausencia de criterio común en los Juzgados y Tribunales y los virajes legislativos han torpedeado la correcta tutela posesoria y la protección a los más desfavorecidos a rasgos generales.

La reforma era necesaria y la dicción que propone el Gobierno va en la línea de las pautas marcadas por Europa. No me parece mal. Además, como digo, creo que introduce seguridad jurídica y permite el control judicial directo en situaciones de vulnerabilidad.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«Los arrendadores y el resto de operadores que ponen en el mercado sus viviendas necesitan soluciones rápidas que les permitan recuperarlas frente a ocupantes incumplidores… necesitan seguridad jurídica.

Corresponde a los poderes públicos darles esa seguridad a la vez que idear soluciones para las situaciones de vulnerabilidad, poniendo en marcha nuevos sistemas que funcionen y les den salida, en vez de seguir cargando sobre los particulares situaciones injustas tanto para unos como para otros, aplicando fórmulas fallidas del siglo pasado que por la experiencia que tenemos lo único que consiguen es desalentar la puesta de viviendas de alquiler en el mercado.»

7º. Un pronóstico: ¿El Anteproyecto de ley se aprobará en esta legislatura o no existen todavía los consensos políticos y sociales precisos?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)

«Espero que sí, ya que como digo considero que se trata de una normativa necesaria. No obstante, dada la trascendencia jurídica de la misma, es preciso que cuente con los máximos consensos políticos y sociales, en aras a evitar el riesgo de terminar aprobando una normativa de carácter pendular que se vaya modificando periódicamente en función del color político del Gobierno, como ha sucedido con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en las pasadas reformas de 2013 y 2019, lo cual dañaría muchísimo la seguridad jurídica, y por extensión, la salud de nuestro mercado de vivienda.»

Elga Molina Roig (Doctora en Derecho Civil. Asesora jurídica en Derecho inmobiliario)

«Creo que probablemente no se aprobará este año y quizás tampoco en esta legislatura, creo que no hay demasiado consenso y parece ser una norma que no acaba de gustar a nadie.

Los sectores más conservadores consideran que recoge medidas demasiado intrusivas para el mercado como, por ejemplo, el sistema de contención de rentas. En cambio, la sociedad civil y las organizaciones protectoras de los derechos humanos consideran que es poco garantista y se ha quedado a medio camino, desaprovechando una oportunidad histórica de dar cumplimiento al derecho a una vivienda digna y adecuada.»

Pedro Blanco Gómez (Abogado)

«No. Es muy difícil que un texto legislativo así pueda encontrar los respaldados políticos suficientes. Por un lado, creo que nadie lo ve como una prioridad (aunque lo sea) y, por otro, no hay acuerdo político mayoritario.

Desgraciadamente, todo lo que atañe a vivienda, urbanismo, etc. es algo muy politizado y, como tal, arma arrojadiza entre los parlamentarios; no instrumento para el diálogo el acuerdo o el desarrollo de políticas públicas apropiadas.

No obstante, los próximos meses nos podrán dar una pista del auténtico compromiso político con la materia.»

Sonia Navarro Rodríguez (Abogada y árbitro)

«Va a ser muy difícil que una norma con este contenido encuentre los consensos políticos y sociales necesarios para ser aprobada.

El Gobierno no puede diseñar la política social de vivienda a costa de la propiedad privada. Le corresponde favorecer un parque de vivienda social al que se acceda por nivel de renta y se mantenga también por nivel de renta; regular por ley una bajada de impuestos para contribuir de forma activa a la reducción del precio de la vivienda, ya que una buena parte del precio final son impuestos estatales, autonómicos y locales; dejar de gravar en renta los periodos de desocupación entre el anterior y el nuevo arrendamiento, sobre todo cuando ese tiempo se destina a rehabilitar la vivienda mejorando su calidad; y dotar al alquiler de la necesaria seguridad jurídica de forma tal que también se incentive a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado del alquiler ofreciéndoles tranquilidad, garantizando así una oferta suficiente, variada y de calidad.»