El artículo 437.4.3ª LEC (LA LEY 58/2000) prevé la posibilidad que el demandante acumule la acción de reclamación de rentas y «otras cantidades análogas vencidas y no pagadas» a la acción de desahucio por falta de pago o a la acción de desahucio por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame, así como la posibilidad de acumular las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho. Lo que no cabe es acumular la acción de desahucio por falta de pago y la de expiración de plazo (SAP Cáceres, Sec. 1ª, no 188/2005, de 13 de mayo (LA LEY 107469/2005); y SAP Girona, Sec. 1ª, no 436/2021, de 14 de julio (LA LEY 166220/2021)).
La problemática habitual que se plantea en la práctica forense es qué debe entenderse por la locución «otras cantidades análogas vencidas y no pagadas». No cabe duda de que procede la acumulación de la acción de reclamación de aquellos gastos, tributos y servicios que se hayan repercutido por contrato al arrendatario de conformidad con el art. 20 de la LAU (ej: IBI, suministros, gastos generales, etc.), pues a estos conceptos parece estar refiriéndose el legislador cuando utiliza el concepto «cantidad análogas» a renta (SAP Barcelona, Sec. 13ª, no 23/2019, de 22 de enero (LA LEY 1611/2019)).
La cuestión se torna compleja cuando los importes reclamados al arrendatario proceden de otros conceptos
La cuestión se torna compleja cuando los importes reclamados al arrendatario proceden de otros conceptos, como es el caso habitual de indemnizaciones derivadas del incumplimiento de una obligación contractual. Piénsese, por ejemplo, en el caso de las cláusulas penales moratorias por devolución extemporánea de la posesión del local de negocio arrendado vencido el contrato de arrendamiento, que suele consistir en una penalidad diaria del triple de la renta pactada. Este es el caso de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, no 853/2021, de 10 de diciembre (LA LEY 242275/2021), si bien allí la cláusula penal moratoria pactada era del cuádruple de la renta diaria pactada.
Una parte de la doctrina (BROCA-MAJADA-CORBAL (1) ; ACHÓN BRUÑÉN, M.J. (2) ; entre otros) y la tesis predominante en los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 13ª, no 333/2021, de 17 de mayo (LA LEY 90401/2021); SAP Barcelona, Sec. 4ª, no 90/2020, de 24 de febrero (LA LEY 6535/2020); y SAP Barcelona, Sec. 4ª, no 216/2017, de 31 de marzo (LA LEY 111059/2017)) considera que no procede la acumulación en este proceso especial sumario de acción de reclamación de indemnizaciones pactadas o cláusulas penales o convencionales para el caso de incumplimiento.
Sin embargo, esta tesis no es pacífica. Algunos tribunales consideran que la indemnización exigida en virtud de una cláusula penal entra dentro de la categoría de «cantidad análoga» a renta de la regla especial del art. 437.4. 3ª de la LEC (LA LEY 58/2000) (SAP Córdoba, Sec. 3ª, no 180/2011, de 29 de julio (LA LEY 204582/2011); Sentencia de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de diciembre de 2010 y Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada de 18 de septiembre de 2009 (LA LEY 351153/2009)). En palabras de la SAP Córdoba, Sec. 3ª, no 180/2011, de 29 de julio (LA LEY 204582/2011):
«La parte actora-apelante, con cita de algunas resoluciones de Audiencias Provinciales que abonan su tesis, argumenta que la cláusula penal no podía ser objeto de reclamación en el juicio de desahucio, porque en el mismo únicamente puede acumularse la acción de reintegración de la posesión y la reclamación de rentas y cantidades asimiladas (artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)), no teniendo las cantidades resultantes de la aplicación de la cláusula penal dicha naturaleza. Sin embargo, el mencionado precepto procesal utiliza un concepto más amplio que el estrictamente arrendaticio de "cantidades asimiladas a la renta", al hablar de "cantidades análogas"; aparte de que el artículo 17.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994), que contiene —a su vez— un concepto más amplio que el de la Ley de 1964 que se cita en la Sentencia del Tribunal Supremo que se invoca, permite la resolución del contrato a instancia del arrendador por "la falta de pago de las renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario". Es decir, si la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) permite la resolución por el impago de cualquier cantidad a cargo del arrendatario y la cláusula penalizadora estaba incluida en el contrato de arrendamiento en que se pactaron las rentas y, por tanto, tiene una misma causa de pedir, resulta patente que en el juicio de desahucio y reclamación de rentas podía haberse solicitado la cantidad resultante de la penalización anudada a dicho incumplimiento, claramente incluible en el concepto "cantidades análogas" contenido en el mencionado artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (en este sentido, Sentencia de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de diciembre de 2010 y Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada de 18 de septiembre de 2009 (LA LEY 351153/2009))....»
Tal como declara la citada Sentencia, «cantidades análogas» y «cantidades asimiladas» a renta son conceptos distintos, a pesar del confusionismo existente en los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº23/2019, de 22 de enero; SAP Barcelona, Sec. 13ª, no 938/2019, de 24 de julio (LA LEY 107197/2019); SAP Valladolid, Sec. 1ª, no 218/2007, de 8 de junio (LA LEY 153152/2007); y SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, no 249/2006, de 7 de septiembre (LA LEY 110957/2006)). Las «cantidades asimiladas» a renta es un concepto jurídico acuñado por la LAU 64 (LA LEY 81/1964) para referirse al resto de conceptos distintos de renta a cargo del arrendatario exigidos por ley —los aumentos por razón de servicios y suministros a que se refiere el derogado art. 102; los aumentos por razón de obras de reparación de que habla el art. 107; los aumentos por razón de contribuciones especiales a que se refiere el art. 108.2—, que fue desterrado por el legislador de 1994 dada la problemática interpretativa que generó en la práctica forense (STS, Sala Civil, de 15 de junio de 2009), mientras que el concepto de «cantidades análogas» a renta que utiliza la LEC 2000 (LA LEY 58/2000) se refiere a toda obligación dineraria a cargo del arrendatario por razón del vínculo arrendaticio —y no necesariamente que venga exigida por ley— y que tenga carácter periódico.
Existe una categoría conceptual más a tener en cuenta en los juicios de desahucio arrendaticios que puede generar problemática interpretativa en la práctica forense. Nótese que los arts. 249.1.6º (LA LEY 58/2000) y 250.1.1º de la LEC (LA LEY 58/2000) no utilizan el término «cantidades análogas» a renta para hacer referencia a la regla de tramitación de esta tipología de acciones judiciales, sino el concepto más genérico de «cantidades debidas». Se trata de una categoría más general que engloba toda obligación dineraria a cargo del arrendatario por virtud del título arrendatario —no solo las de carácter periódico—, en las que sí quedarían englobadas las pretensiones económicas derivadas de la aplicación de una cláusula penal. De tal forma, y como apunta GARCÍA CENICEROS, R. (3) , que si bien en aplicación de lo dispuesto en el art. 250.1.1º de la LEC (LA LEY 58/2000), la acción de reclamación de la indemnización derivada de una cláusula penal debe tramitarse por razón de la materia por el cauce del juicio verbal, no cabe su acumulación a la acción de juicio de desahucio arrendaticio que debe tramitarse por un juicio especial sumario, por no autorizarlo el art. 437.4.3ª de la LEC (LA LEY 58/2000) que se circunscribe a la categoría de «cantidades análogas» a renta.
La razón de este diferente tratamiento jurídico diferenciado que hace la LEC lo encontramos en que, por naturaleza, las acciones de reclamación indemnizatoria puede que requieran de su exigibilidad y liquidación previa —aun habiéndose fijado el quantum en virtud de la estipulación de una cláusula penal, pues se trata de una obligación de carácter accesorio y que puede ser objeto de moderación ex art. 1154 del CC—, en cuyo caso, deberá ser objeto de una previa declaración judicial en el procedimiento plenario pertinente, pues sobrepasa el ámbito restringido de cognición del juicio de desahucio (art. 440.3 (LA LEY 58/2000), primer párrafo, de la LEC), no pudiéndose discutir en dicho proceso sumario cuestiones que por su complejidad obliguen a una previa aclaración o puntualización (4) .
No procede la acumulación de una acción de reclamación de rentas o de IBIs a la acción de desahucio cuando dichos importes no estén claramente determinados
En virtud de la sumariedad del juicio de desahucio arrendaticio, tampoco procede la acumulación de una acción de reclamación de rentas o de IBIs a la acción de desahucio cuando dichos importes no estén claramente determinados. Este es el caso habitual de la improcedencia de la acumulación de la acción de reclamación de actualización de rentas a la acción de desahucio por haberse opuesto a dicha actualización el arrendatario y estar en discusión la determinación del importe de la renta (SAP, Málaga, Melilla, Sec. 7ª, no 33/2010, de 26 de abril (LA LEY 85112/2010); y SAP Madrid, Sec. 19ª, no 371/2009, de 10 de julio (LA LEY 190971/2009)).
Respecto de la reclamación del IBI, conviene traer a colación la SAP Madrid, Sec. 25ª, no 260/2016, de 4 de julio (LA LEY 119816/2016), que declaró que el proceso de desahucio no era el adecuado para exigir el pago del IBI y tasa de basuras en un caso en que el arrendatario había ampliado la superficie construida, al existir dudas respecto del importe repercutido por estos conceptos.