La copropietaria del local arrendado ejercita acción de extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, con apoyo en los párrafos cuarto, quinto y sexto de la Disposición Transitoria Tercera B) 3 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). Dicho contrato fue concertado antes del 9 de mayo de 1985.
Fallecido el arrendatario, su hija se subrogó en su lugar para, posteriormente, en el año 1992, ceder por traspaso sus derechos arrendaticios al ahora demandado.
La actora considera que, al haberse transmitido el local, por traspaso, en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la vigente LAU, el arrendamiento se extingue por el transcurso del número de años que quedaran hasta computar veinticinco años.
El titular del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por no considerar aplicable la normativa invocada. Dicha resolución fue revocada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, que estimó la demanda interpuesta dando lugar al desahucio por expiración del plazo solicitado.
Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el arrendatario demandado, casa la sentencia recurrida y confirma la dictada en primera instancia.
La cuestión controvertida estriba en la interpretación que ha de darse a la Disposición Transitoria Tercera B) 3. de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) por cuanto el arriendo fue suscrito con antelación al 9 de mayo de 1985, en el que, además, el arrendatario actual es una persona física, cuyo título posesorio proviene de un traspaso y que disfruta de prórroga legal.
A estos efectos el Alto Tribunal dispone que, cuando la citada disposición transitoria tercera se refiere al arrendatario, hace alusión al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), con independencia de que se trate del originario arrendatario o el que hubiera ocupado su posición contractual por traspaso o subrogación.
El párrafo cuarto de la transitoria tercera hace referencia a que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, es decir quienes lo sean a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art. 32 de la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), con lo que la norma se está refiriendo a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU, si bien fijando un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento.
De esta manera, en el párrafo quinto se norma que «este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley».
El párrafo sexto, cuando establece que si «en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años», se refiere igualmente a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), en coherencia con lo normado en su párrafo primero, y respetuosa con los derechos arrendaticios adquiridos por los cesionarios en un momento en el cual no se había dictado la nueva ley de 1994.
Por consiguiente, la regla del párrafo sexto se refiere a los traspasos que se lleven a efecto tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), por quienes ostentaban, en tal momento, la condición de arrendatarios, en virtud de un traspaso llevado efecto en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de dicha ley, y, con la probable finalidad de compensar la pérdida de valor que implica la extinción del régimen de la prórroga forzosa, se amplía en 5 años el plazo legal de duración del contrato previsto en el párrafo quinto.
No cabe, pues, interpretar dicha norma en el sentido de que se establece una específica causa de extinción de los contratos de arrendamiento, cuyos derechos se adquiriesen por traspaso en los diez años anteriores a la vigencia de la nueva LAU, a modo de excepción a la regla general de pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.