Para determinar el tipo de IVA aplicable a las obras necesarias para transformar un local sin cédula de habitabilidad, en vivienda habitable que cumplirá con el código técnico de edificación al dotarse de instalaciones nuevas de fontanería, electricidad, gas y aislamiento térmico, adquirido por una comunidad de bienes formada por el consultante y su socio, es necesario puntualizar que para que la comunidad de bienes, o una entidad sin personalidad jurídica propia, sea sujeto pasivo del Impuesto, es necesario que sea ella misma, y no sus miembros o integrantes, quien desarrolle la actividad empresarial o profesional; mientras que sin son los miembros o componentes de la entidad los que realizan las operaciones propias del ejercicio de la actividad, no cabe entender que sea la entidad quien ostente la condición de sujeto pasivo del Impuesto.
Entendiendo que se trata de una transformación para uso empresarial, se desconoce si los proyectos de transformación cumplen o no los requisitos exigidos en el artículo 20.Uno.22 B) de la NFIVA para ostentar la consideración de obras de rehabilitación.
Procede la aplicación del tipo reducido del 10 por 100 previsto en este artículo 91.Uno.3, número 1º de la NFIVA, cuando se cumplan las siguientes condiciones: 1) que las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra; 2) que se efectúen como consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista; 3) que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados; y 4) que las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción o rehabilitación, al menos parcial, de los citados edificios, o en instalaciones realizadas directamente en ellos por el sujeto pasivo que las efectúe.
El tipo reducido solo se aplica a las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones, o partes de las mismas, destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios en ellas situados. A este respecto, se consideran destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que, al menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización.
Las obras de rehabilitación de edificios terminados (de la totalidad o parte de los mismos), se aplica el tipo reducido del 10% a las ejecuciones de obra de rehabilitación de edificaciones destinadas a vivienda que reúnan los requisitos señalados en el artículo 20.Uno.22º B) de la NFIVA, para recibir dicha consideración, y que sean contratadas directamente por el promotor.
El concepto de rehabilitación está desarrollado en el artículo 20.Uno.22 B) de la NFIVA en el que el concepto de rehabilitación se desglosa en dos componentes, uno cuantitativo y otro cualitativo, que han de ser cumplidos simultáneamente para que una ejecución de obra pueda recibir la calificación de obra de rehabilitación: cuando más del 50% del coste del proyecto corresponde a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación, y que el coste de las obras debe ser superior al 25% del precio de adquisición de la edificación, si dicha adquisición ha sido realizada en el plazo de los dos años anteriores al inicio de las obras, o, en otro caso, del valor de mercado que tenga la edificación, o parte de la misma, antes de su rehabilitación (es decir, al referido momento de inicio de las obras).
Solo si se cumplen los requisitos, cualitativo y cuantitativo, cabe aplicar el tipo reducido, con independencia de que el promotor de las obras contrate la totalidad de las mismas con un solo empresario, o con distintos gremios, de modo que cada uno de ellos realice una parte de las mismas, según su especialidad. Ahora bien, en cualquiera de estos supuestos, las operaciones contratadas han de tener la naturaleza de ejecuciones de obra y han de consistir materialmente en la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a vivienda.
Para la definición del término "ejecuciones de obra" se debe acudir al Código Civil que distingue entre los contratos de "arrendamiento de obras" (que se equipararían a los de ejecución de obra) y los de "arrendamiento de servicios". Lo característico de las ejecuciones de obra es la persecución de un resultado futuro, sin tomar en consideración el trabajo que lo crea. Mientras que el arrendamiento de servicios se instrumenta atendiendo a la prestación en sí misma considerada, y no a la obtención del resultado que dicha prestación produce. Con lo que, en un contrato de ejecución de obra, debe existir una obra o resultado concreto, de cuya obtención se responsabiliza el ejecutante.
Procede la inversión del sujeto pasivo prevista en este artículo 84.Uno.2 f) de la NFIVA, cuando se cumplan los siguientes requisitos: que el destinatario de las operaciones sujetas al Impuesto actúe como empresario o profesional, y no como consumidor final; que dichas operaciones tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, y consistan materialmente en la urbanización, construcción o rehabilitación; que las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, incluida la cesión de personal para su realización; que las operaciones se efectúen como consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista principal (o los contratistas principales), si bien, la inversión del sujeto pasivo también se producirá, en los casos de ejecuciones de obra y cesiones de personal efectuadas para el contratista principal u otros subcontratistas, cuando las mismas sean consecuencia, o traigan causa, de un contrato principal que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma, oral o escrita, de los contratos celebrados.
Para que resulte de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo regulado en el artículo 84.Uno.2º.f) de la NFIVA es necesario, en primer lugar, que el destinatario de las operaciones actúe con la condición de empresario o profesional, y que las ejecuciones de obra tengan por objeto la urbanización de terrenos, o la construcción o rehabilitación de edificaciones, y que consistan materialmente en dicha urbanización, construcción o rehabilitación.
Se insiste en que en el caso, se desconoce el carácter con el que actúan los promotores, si como empresarios o como particulares pero el tipo reducido para el caso de renovación o reforma no se aplica cuando el destinatario es un empresario o profesional.