El Decreto 80/2023, de 26 de mayo (LA LEY 8542/2023), del Consell, aprueba las normas de diseño y calidad que deben cumplir las viviendas ubicadas en la Comunitat Valenciana, así como los edificios de uso principal residencial vivienda que las albergan, para garantizar que sean dignas y adecuadas, para lo cual establece las exigencias básicas para satisfacer los requisitos de la edificación particularizados para el uso residencial vivienda, en desarrollo de lo previsto en la disposición final segunda de la Ley 3/2004, de 30 de junio (LA LEY 1067/2004), de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
Ámbito de aplicación, principios y cumplimiento
La norma es aplicable todas las viviendas y edificios de vivienda en el ámbito de la Comunitat Valenciana, incluyendo los edificios de vivienda colaborativa contemplados en la Ley 3/2023, de 13 de abril (LA LEY 4949/2023), de viviendas colaborativas de la Comunitat Valenciana o norma que la sustituya, con las particularidades que se recogen expresamente para este tipo residencial en los artículos 9, 12, 45, y 60. 2. En el caso de que las viviendas se ubiquen en edificios cuyo uso principal no sea residencial vivienda, se aplicará también a los elementos comunes vinculados a estas.
Se excluyen los edificios de uso principal residencial público, destinados a proporcionar alojamiento temporal, regentados por un titular de la actividad diferente del conjunto de los ocupantes, incluidos los bloques de apartamentos turísticos, residencias, hoteles, hostales, pensiones, o análogos, que se rigen por su normativa específica.
Por otra parte, el texto señala que las normas de diseño y calidad se fundamentan en el principio de calidad en la arquitectura, definido en el artículo 4 de la Ley 9/2022, de 14 de junio (LA LEY 13325/2022), de calidad de la arquitectura, y se inspiran en los principios generales definidos en el artículo 9 de la Ley 3/2023 (LA LEY 4949/2023).
Asimismo, recoge la obligación de organismos o corporaciones que intervengan preceptivamente en el visado, supervisión o informe de los proyectos, así como en la concesión de las pertinentes autorizaciones municipales, de verificar dentro de sus respectivas atribuciones y competencias, la adecuación de los proyectos y documentos técnicos a las disposiciones de la norma.
Recoge la posibilidad de que ayuntamientos eximan del cumplimiento de alguna de las condiciones de diseño y calidad contenidas en los títulos I, II y III, así como que la Generalitat autorice soluciones alternativas para intervención en edificios existentes y edificios de nueva construcción que, aunque difieran de las condiciones establecidas, según el caso, en los títulos I, II y III de esta norma, satisfagan los requisitos básicos de la edificación y las exigencias básicas.
Además, se constituye una comisión de seguimiento que será un órgano colegiado de la conselleria competente en materia de calidad en la edificación y cuyo funcionamiento se regirá por la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público (LA LEY 15011/2015) o norma que la sustituya.
Exigencias de funcionalidad
En primer lugar, la norma se ocupa de la utilización o adecuación al uso, determinando las exigencias que deben cumplir las viviendas y edificios de vivienda en este ámbito, debiendo proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal modo que permitan el desarrollo del proyecto de vida de las personas que las habitan y sean aptos y conformes a los usos que en los mismos se desarrollen. En este sentido detalla los usos que tienen la consideración de básicos.
Se regulan los espacios básicos de la vivienda y del edificio, incluyendo disposición y dimensiones de los mismos, y se establece que la superficie total de la vivienda debe ser la adecuada al número de ocupantes que residen en ella con carácter permanente, para evitar situaciones de sobreocupación por explotación económica.
En segundo lugar, y respecto a la accesibilidad, el texto señala que los edificios de vivienda deben estar diseñados para todas las personas, por lo que han de concebirse, proyectarse, construirse, mantenerse, utilizarse y en su caso, rehabilitarse siguiendo criterios de accesibilidad universal, en los términos y condiciones previstas en el Decreto 65/2019, de 26 de abril (LA LEY 8171/2019), del Consell, de regulación de la accesibilidad en la edificación y en los espacios públicos, que actualiza y armoniza la normativa de desarrollo de la Ley 1/1998, de 5 de mayo (LA LEY 2208/1998), de la Generalitat, de Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación, o norma que lo sustituya.
En tercer lugar, por lo que se refiere a las exigencias de dotación, los edificios deberán disponer de la dotación suficiente de equipamiento, elementos auxiliares e instalaciones que permitan el desarrollo de los usos básicos y suministro necesarios, así como el acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información. En este sentido la especifica las condiciones que debe cumplir la dotación que debe existir en toda vivienda.
Exigencias de seguridad y habitabilidad y mantenimiento
Las viviendas y los edificios que las contienen deberán conformar una construcción estable, con condiciones de seguridad adecuadas para la residencia permanente de personas, debiendo cumplirse las exigencias de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio y seguridad de utilización y accesibilidad reguladas en el CTE y demás normativa de aplicación. Además, los espacios comunes, incluidos zaguán y escaleras, serán proyectados y ejecutados con una configuración espacial adecuada en orden a garantizar la percepción de seguridad, debiendo ser calara y regular su configuración espacial y contar con iluminación adecuada.
Asimismo, las viviendas y edificios que las contienen han de concebirse, proyectarse, construirse, mantenerse, utilizarse y en su caso, rehabilitarse según lo dispuesto en el CTE y demás normativa de aplicación en cuanto a las exigencias de salubridad, exigencias de ahorro de energía y exigencias de protección frente al ruido.
De forma específica la norma recoge las exigencias en materia de iluminación y ventilación.
Para prolongar el mantenimiento de estas exigencias las personas usuarias y propietarias de los edificios deberán usarlos de forma apropiada y realizar los trabajos y las obras precisas para su conservación o mejora. Si se dispone de Libro del edificio se seguirán las disposiciones correspondientes. En caso de realizarse intervenciones en el edificio, las mismas no alterarán el diseño original de las fachadas (revestimientos, carpinterías, etc.) salvo que cuente con las licencias y autorizaciones preceptivas.
Condiciones mínimas en los edificios existentes
La norma dispone que, salvo las excepciones específicamente contempladas, los edificios de vivienda existentes deben haberse construido al amparo de las autorizaciones preceptivas en el momento de su ejecución y en ulteriores intervenciones, o en su caso deberán legalizarse conforme a la legislación urbanística de aplicación vigente, y encontrarse en buen estado de uso y conservación, adecuándose a las condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad que en ella se establecen. Y añade que los edificios con antigüedad superior a 50 años deberán contar con el Informe de evaluación del edificio de viviendas (IEEV.CV) en las condiciones establecidas en el Decreto 53/2018, de 27 de abril (LA LEY 7025/2018), del Consell, por el que se regula la realización del informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda y su Registro autonómico en el ámbito de la Comunitat Valenciana o norma que lo sustituya.
A la hora de establecer las condiciones mínimas a cumplir, distingue entre los elementos comunes del edificio y las viviendas.
Por lo que se refiere a los primeros, detalla las condiciones de funcionalidad (circulación e instalaciones de suministro de energía eléctrica, fontanería para suministrar agua a los aparatos y equipos higiénicos existentes y saneamiento para evacuar correctamente las aguas residuales), de seguridad y habitabilidad (iluminación artificial en accesos y circulaciones horizontales y verticales del edificio y ausencia de agua o humedad inadecuada).
En cuanto a las viviendas, determina las condiciones mínimas de funcionalidad (composición y superficie útil de los espacios, incluyendo de relación y ocio, preparación e ingestión de alimentos, limpieza de las cosas, descanso e higiene personal, dimensiones lineales, equipamiento e instalaciones), de seguridad y habitabilidad (iluminación, ventilación y salubridad).
Criterios de las intervenciones en edificios existentes
La norma define la intervención en viviendas y edificios de vivienda existentes como aquella que tenga por objeto la reforma, la ampliación o el cambio de cualquier uso a residencial vivienda, debiendo tender a las condiciones que deben cumplir las viviendas de nueva construcción. No obstante, se podrá aplicar criterios de flexibilidad en el cumplimiento de esta exigencia en función del tipo de intervención a realizar y en función del tipo de inmueble de la actuación.
Se consideran cinco tipos de intervención:
- Reforma sin alteración de la distribución interior: se incluyen en este tipo de intervención las actuaciones en baños, cocinas, instalaciones, envolvente y los refuerzos estructurales, entre otras.
- Reforma con alteración parcial de la distribución interior de la vivienda o de los elementos comunes: se incluyen en este tipo de intervención las actuaciones que incluyan la demolición de algunas particiones interiores de la vivienda o de los elementos comunes del edificio, la instalación de un nuevo ascensor, la modificación de la rasante del zaguán, etc.
- Reforma con alteración generalizada de la distribución interior de la vivienda o de los elementos comunes: se incluyen en este tipo de intervención las actuaciones globales en un inmueble, como la demolición de las particiones interiores de las viviendas o la de los elementos comunes del edificio, la variación de la posición de la escalera, la modificación de los patios de iluminación y ventilación o la alteración sustancial de la estructura.
- Cambio de uso: se incluye en este tipo de intervención la adecuación al uso residencial vivienda en un edificio o en una parte de este destinados originalmente a otro uso, o viceversa.
- Ampliación: se incluyen en este tipo de intervención las actuaciones en las que se incrementa la superficie o el volumen construidos.
Y en función del tipo de intervención y del tipo de inmueble (vivienda unifamiliar o vivienda incluida en un edificio residencial colectivo y edificio residencial colectivo) el texto establece los criterios de flexibilidad.
Además, contempla las exigencias a cumplir en los supuestos de cambio de uso, así como las actuaciones prioritarias a llevar a cabo en los edificios existentes.
Condiciones en los edificios de nueva construcción
El texto especifica las condiciones que debe cumplir los edificios de vivienda de nueva construcción, salvo las excepciones señaladas.
Por lo que respecta a los elementos comunes, en cuanto a su funcionalidad, se establecen las condiciones que deben cumplir la puerta de acceso, zaguán, pasillos, escaleras y rampas a efectos de la circulación por los mismos, así como el ascensor y los aparcamientos.
Además, debe ser obligatoria la existencia de un local de uso colectivo en edificios de más de 24 viviendas, de un local para vehículos de acceso doméstico en edificios que no cuenten con ascensor o de un cuarto de limpieza.
Asimismo, los edificios de tipo residencial colectivo deberán prever emplazamientos específicos, seguros, protegidos y accesibles para el estacionamiento de bicicletas o VMP a razón de una o dos plazas por vivienda.
La norma también se ocupa de los trasteros anejos a las viviendas, locales destinados a este fin exclusivo, sin incorporación posible a ninguna de las viviendas, de los espacios para el uso común en edificios de vivienda colaborativa, incluyendo los lavaderos comunitarios, y de las instalaciones con que debe contar el edificio.
En cuanto a la habitabilidad, se relacionan tres tipos de patios (tipo 1, incluidos los patios de manzana, que podrán servir simultáneamente a cualquier espacio común del edificio o espacio de la vivienda; tipo 2, que podrán servir simultáneamente a cualquier espacio común del edificio o espacio de la vivienda, excepto al estar; y tipo 3, que podrán servir únicamente a baños, aseos, lavaderos y a las escaleras del edificio), las condiciones de los huecos exteriores, de la iluminación natural en las escaleras del edificio que dispongan de ventilación natural y de las condiciones de calidad del aire interior.
Por otra parte, y en cuanto a las viviendas, la norma determina las condiciones relativas a la funcionalidad de las mismas, tales como la accesibilidad en las circulaciones horizontales y verticales, a los espacios que la componen y a la relación entre ellos, a la superficie útil interior mínima total de la vivienda, que será de 35 m², y a la altura libre mínima.
Además, dispone que son dos los tipos de figuras mínimas que podrán inscribirse en los recintos o espacios, esto es, las figuras libres de obstáculos que permitan la circulación por la vivienda, que se pueden superponer entre sí, si los usos se agrupan en el mismo recinto, y las figuras para mobiliario que permitan la ubicación de muebles en la vivienda, que no se pueden superponer entre sí.
Igualmente, el texto detalla las condiciones que debe cumplir el equipamiento de la vivienda (zona de acceso, almacenamiento, gestión de residuos, aparatos y acabados superficiales), así como sus instalaciones y espacios exteriores.
Asimismo, contempla de forma específica las condiciones de la vivienda colaborativa y dispone que los edificios de más de 24 viviendas ya sean de promoción pública o privada y utilicen fondos públicos o no, dispondrán de al menos un 4 % de viviendas accesibles, con un mínimo de una, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa en materia de accesibilidad.
Y por lo que se refiere a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, la norma detalla las condiciones de iluminación y ventilación natural de la misma.
Modificaciones legislativas
Se derogan el Decreto 151/2009, de 2 de octubre (LA LEY 17728/2009), del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento, así como la Orden de 7 de diciembre de 2009 (LA LEY 22585/2009), de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se aprueban las condiciones de diseño y calidad.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto 80/2023, de 26 de mayo (LA LEY 8542/2023), de la Generalitat, entrará en vigor el 2 de diciembre de 2023, a los seis meses de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Las disposiciones transitorias se ocupan de la aplicación a los planes urbanísticos y licencias en tramitación, así como de las instalaciones de captación, recuperación y reutilización de aguas.