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I. Introducción

Han sido muchas las novedades que se han introducido en la Ley de vivienda 12/2023, de 24 de Mayo (LA LEY 6823/2023) que han llamado la atención, porque en la mayoría de los casos suponen un serio perjuicio para los propietarios de inmuebles que han visto cómo les va a costar más ahora la recuperación de los inmuebles en casos de incumplimientos contractuales de los arrendatarios. Muchos son los trámites a seguir ahora para recuperar los inmuebles como ya hemos explicado en estas mismas líneas del Diario La Ley (1) , y para evitar determinadas situaciones hemos aconsejado la introducción de determinadas cláusulas en los contratos de arrendamiento y elevarlos a escritura pública notarial para inscribirlos en el registro de la propiedad (2) .

Cuándo se aprobó la normativa sobre la ley de vivienda se publicitó que la reforma de la ley arrendaticia por aquella ley llevaba a imponer la utilización de la cuenta corriente y medios electrónicos de pago para eludir el fraude y la circulación de dinero en efectivo en el pago de la renta de los arrendamientos. Pero la realidad era todo lo contrario como veremos, porque es cierto que se establece una norma obligatoria en tal sentido, para, a continuación, introducir una excepción fácil de cumplir mediante la simple alegación de no disponer de cuenta corriente, o medios electrónicos de pago, lo que supone abortar la exigibilidad del pago de la renta en los arrendamientos por medios electrónicos o cuenta corriente, dejando en manos de una de las partes la decisión de huir del carácter preceptivo impuesto en la primera parte de la norma.

Ello conlleva que la realidad va a ser distinta, y, además, con la introducción de las molestias que va a generar la posible exigencia de que el arrendador tenga que acercarse al domicilio del arrendatario, que es, a su vez, de su propiedad, para cobrar la renta, lo que supone generar molestias a los propietarios de vivienda que toman la decisión de alquilar las mismas, pero que en este artículo doctrinal se va analizar una vía mediante cláusula contractual para evitar más gastos a los arrendadores de vivienda, que, de todas maneras, tendrían la opción de no querer alquilar el inmueble siempre y cuando el arrendatario exija que el pago lo sea en efectivo

Por ello, la cuestión central del tema que debatimos se ubica en que frente a las primeras noticias tras la aprobación de la ley que giraban sobre la prohibición de pago em metálico de la renta de los arrendamientos de alquiler, la realidad ha sido bien distinta, ya que, como estamos comentando, el régimen de la excepcionalidad a esa regla, que no llega a ser tal en la realidad, es de fácil aplicación, ya que, como insistimos, el mero alegato del arrendatario de que no dispone de cuenta corriente conllevaría que el arrendador, para exigir el pago mediante cuenta corriente o medios electrónicos, tendría que abrir una investigación para poder averiguar si el arrendatario dispone de cuenta corriente, para lo cual no dispone de medios para llevarlo a cabo, ya que no puede abrir un procedimiento judicial en virtud del cual se averigüe si el arrendatario dispone de cuenta corriente, ya que se trata de una relación inter partes en virtud de la cual un juez no puede, para resolver una cláusula contractual, averiguar si el arrendatario dispone de cuenta corriente.

Pero la segunda cuestión es simplemente de alegación subjetiva, ya que se refiere al desconocimiento por el arrendatario de los medios electrónicos de pago, en virtud de lo cual el simple alegato de no saber cómo efectuar un pago por Bizum, u otro mecanismo similar, conlleva que la regla general de la prohibición de pago en efectivo se ha convertido en una quimera y supone un pasaporte a la habilitación del pago de la renta en efectivo o metálico, salvo que el arrendador se niegue a esta opción que, por cierto, no es vinculante para él y opte por no celebrar el contrato de arrendamiento con una persona que se niega a realizar el pago de la renta mediante cuenta corriente o medios electrónicos de pago.

Por todo ello, en las presentes líneas atendemos a este tema que ha llamado la atención por su carácter sorpresivo, como es la nueva redacción del art. 17.3 LAU introducido en la Ley 12/2023, de 24 de Mayo (LA LEY 6823/2023) de vivienda, respecto al lugar de pago de la renta si el arrendatario manifiesta que no tiene cuenta corriente ni mecanismos electrónicos de pago. Algo realmente extraño o llamativo en estos días y que ello le habilita, en virtud de un artículo de una norma jurídica, a pagar en metálico, es decir lo contrario a lo que se dijo en un principio que perseguía el art. 17.3 LAU en la ley de vivienda.

De esta manera, causa especial sorpresa que se haya incluido una opción en la propia Ley de vivienda trasladada a la LAU para que se otorgue una viabilidad legal de que una persona pueda pagar la renta fuera de los cauces reglados que permiten acreditar un pago concreto; en este caso, el pago de la renta. Y llama la atención, por cuanto en un momento en el que se postula que todos los pagos sean por vía electrónica, dejando rastro del pago, cantidad que paga, quién lo hace y a quién se paga, resulta que se recoge en una norma legal que se permite el pago en metálico.

Además, se deja, como veremos, a la opción del arrendatario que sea él quien decida si no desea hacer el pago por medios electrónicos y es con ello con lo que ya toma la decisión de hacer el pago en metálico. Ahora bien, si eso es así también podría el arrendador señalar que no quiere realizar el arrendamiento si el arrendatario le compele a que tenga que acudir a su domicilio para cobrar las rentas en lugar de, como siempre se ha hecho, que el pago se haga en una cuenta corriente.

En este contexto hay que concluir que la Ley de vivienda ha modificado la LAU para dar esta opción a quien desea alquilar un inmueble como arrendatario, pero ante esta exigencia que puede requerir el que va a alquiler el mismo también puede conllevar que muchos arrendadores se nieguen a desplazarse a los inmuebles de los que son propietarios, pero que han alquilado para cobrar todos los meses la renta cuando siempre se ha pagado la misma en la cuenta corriente del arrendador y desde la cuenta del arrendatario. Ello va a llevar a que muchos arrendadores no quieran aceptar la inclusión de esta exigencia de cobro de la renta en el domicilio que será del arrendatario, ya que a diferencia del art. 20.1.5º LAU donde es obligatorio que Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, en este caso se trata de una opción que se plantea en el contrato de arrendamiento y que el arrendador puede aceptar, o no.

Veamos, en consecuencia, lo que recoge el art. 17.3 LAU:

3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada

Con ello, del precepto que transcribimos se desprenden las siguientes consecuencias:

• 1.- La regla general es que El pago se efectuará a través de medios electrónicos.
• 2.- Pero la literalidad de la norma permite que el arrendatario la cambie simplemente alegando que no dispone de los mismos.
• 3.- En el caso de que el arrendatario alegue que no dispone de esos medios el término «excepcionalmente» desaparece, ya que no se trata de una «excepcionalidad», sino que depende del arrendatario.
• 4.- Es el arrendatario el que puede exigir que el pago de la renta se haga en su domicilio, que es el del arrendador.
• 5.- Lo que marca la LAU en este art. 17.3 es que «solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada». Nada más. Ello conlleva que dependa exclusivamente del arrendatario que pueda alegar que no dispone de esos medios para interesar que tenga el arrendador que acudir al inmueble que es de su propiedad y ha arrendado a cobrar las rentas. Y debería hacerlo todos los meses, por lo que se trata de una enorme incomodidad para el arrendador tener que acudir a cobrar la renta cada mes.
• 6.- Pero, sobre todo, hay una cuestión añadida, ya que nos podemos encontrar con casos en los que los arrendadores vivan en otra ciudad distinta a la que se refiere el arrendamiento y tuviera que asumir el pago de unos gastos para cobrar las rentas cada mes, lo cual no será admitido, a buen seguro, por el arrendador, y muy posiblemente no va a querer arrendar el inmueble a quien le exija que el pago se haga en el inmueble.
• 7.- Resulta obvio afirmar que aunque la norma otorgue este derecho al arrendatario es el arrendador el que tiene libertad para aceptarla, o no, y la negativa lo será en tanto en cuanto no querrá alquilar el inmueble, salvo que pueda utilizarse la cláusula que proponemos en las presentes líneas, siempre que, aunque esos gastos los pague el arrendatario, el arrendador quiera asumir cada mes la incomodidad de tener que ir todos los meses al inmueble para cobrar las rentas.
• 8.- En cualquier caso, esta medida será inviable si el arrendador reside en otra ciudad, por cuanto el pago de los gastos será elevado y ni tan siquiera le compensará al arrendatario pagar estos gastos además de la renta. Y tampoco le será atractivo al arrendador tener que desplazarse todos los meses para cobrar las rentas.

II. Consecuencias del art. 17.3 LAU en el contrato de arrendamiento y particularidades

Por lo que estamos comentado, toda esta nueva regulación en la LAU ex ley de vivienda 12/2023, de 24 de Mayo (LA LEY 6823/2023) resulta más una declaración de intenciones, ya que pese a que se indique que es obligatorio pagar por medios electrónicos basta con que el arrendatario alegue que no tiene acceso a medios electrónicos de pago para que pueda pagar al contado en el propio hogar en que habita, para lo cual debería desplazarse el arrendador a cobrar físicamente al inmueble arrendado como estamos comentando.

Supone la introducción de una referencia en la LAU que no es práctica y que va a dar lugar a innumerables problemas, y lo que es más grave, ya que si el arrendatario desea incluirlo y que sea el arrendador el que vaya a cobrar las rentas al inmueble este tiene la opción de no firmar el contrato y no entregar las llaves al arrendatario.

Además, resulta extraño que se permitan estas disposiciones legales y cláusulas opcionales en los contratos de arrendamiento cuando hoy en día, como hemos expuesto, se fijan normas para que los pagos se hagan por medios bancarios para que quede rastro del pago y como medidas de prevención del blanqueo de capitales.

Por ello, nos planteamos en este punto una cuestión referida a que podemos preguntarnos:

¿Hay límite en el pago de la renta en efectivo?

En efecto, la primera cuestión que nos planteamos es si puede un arrendatario legalmente, fuera del ámbito de la LAU pagar en efectivo la renta.

Hay que recordar a estos efectos la reducción del límite máximo para pagos en efectivo, que desde julio de 2021 es de 1000 euros. Así quedó establecido por la ley 11/2021 (LA LEY 15852/2021) «de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal», que modificó ese tope (que era de 2.500 euros desde 2012).

Pero este máximo afecta a todas las transacciones «en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional».

Quedan fuera de esta restricción, por lo tanto, los pagos entre particulares y aquellos realizados en entidades financieras.

Este tope de 1000 euros se establece siempre que una de las dos partes de la transacción sea un empresario o profesional independiente, mientras que pueden darse excepciones en otros casos.

Las excepciones son las siguientes:

• a.- En el caso de que el pagador tenga su domicilio fiscal fuera de España y no actúe en calidad de empresario o profesional independiente, el máximo para el pago en efectivo será de 10.000 euros.
• b.- También en los pagos de efectivo entre particulares, en los que ninguna de las dos partes actúe como empresario o profesional independiente, el importe máximo que es posible abonar en efectivo es de 10.000 euros.

Con ello, el límite de pago en metálico entre particulares lo es en 10.000 euros. Pero pongamos el caso de que una de las partes actúe como empresario o profesional independiente, lo que podría darse en el caso de que el arrendador lo sea, en cuyo caso ya no podría admitirse este pago en metálico si la renta mensual estuviera por encima de los 1.000 euros.

Puede que esta cuestión no haya sido atendida o tenida en cuenta por el legislador, porque muchas rentas están por encima de esa cantidad y si el arrendador es profesional no le estará permitido cobrar en efectivo.

Pero en todo caso, la medida de permitir el pago en efectivo está abiertamente en contra de la lucha contra la economía sumergida que persigue, precisamente, evitar pagos en efectivo que quedan al margen del control de la Administración y que coadyuvan a que se mueva el dinero sin control cuando se llevan a cabo pagos en efectivo.

Sorprende, en consecuencia, la permisividad de realizar pagos en efectivo, huyendo del control de los pagos mediante medios electrónicos y con la exigencia de disposición de una cuenta corriente que es el mejor mecanismo para prevenir tanto el blanqueo de capitales como la circulación de dinero en efectivo. Y más en un momento donde a nivel legislativo se estaban adoptando medidas para escapar de los pagos en efectivo, y que exista un debido control que garantizan siempre los pagos por medio de la cuenta corriente, evitando la circulación de pagos en efectivo.

Nótese que sorprende, como estamos manteniendo, que frente a un inicio del art. 17.3 LAU que propugna que El pago se efectuará a través de medios electrónicos, a continuación introduzca la «ruptura» de esta regla general obligatoria de perseguir que los pagos de renta se hagan por medios electrónicos se añada de inmediato que Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

El problema, como estamos señalando, es que esta «puerta abierta» al pago en efectivo se articule con la expresión «excepcionalmente», pero que puede conllevar una potenciación de pagos en efectivo si es el arrendatario el que lo insta evitando, incluso, el control de la agencia tributaria en la tributación de los alquileres, ya que si se admiten pagos en efectivo en la propia LAU con la Ley de vivienda resultará difícil el rastreo de los medios de pago por la agencia tributaria. Y más aún en un momento en el que ya se había transmitido el «convencimiento» de la ciudadanía de que las rentas percibidas por arrendamiento hay que declararlas como ingreso que son. Pero ahora resulta que con esta admisibilidad legal del pago en efectivo pueden escapar del control de la agencia tributaria muchos arrendamientos donde se pague la renta en efectivo.

La propia agencia tributaria reconoce a estos efectos que:

«Como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, el arrendamiento lo puedes realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.»

Pero la agencia tributaria podrá controlar mejor el rastro del alquiler si se hacen pagos periódicos de la misma cantidad en ingreso en la cuenta del arrendador, pero será difícil, por no decir imposible si el pago lo es en efectivo.

Otro tema es que la LAU dispone que el pago de la renta se realizará «En la vivienda arrendada»

Las dudas que surgen en este caso son variadas, ya que:

• a.- ¿Y si el arrendador le dice al arrendatario que si no paga por transferencia que le pague, pero en casa del arrendador?
• b.- ¿Por qué debe serlo en casa del arrendatario?
• c.- ¿Y si el arrendador vive lejos de ese inmueble? ¿Puede cobrarle el desplazamiento?

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que quien debe acreditar el pago es el arrendatario, por lo que al arrendador le basta si demanda por desahucio por falta de pago con señalar en la demanda que no ha cobrado las rentas concretas que fije en la demanda, y corresponde al arrendatario acreditar con documentos que el pago se ha llevado a cabo, por lo que exigir al arrendador que tenga que desplazarse al domicilio que tiene alquilado supone añadir más inconvenientes ex lege al arrendador con desequilibrio en sus relaciones con el arrendatario.

Por ello, a quien le interesa acreditar el pago es al arrendatario y para ello le convendría poder preconstituir la prueba del pago mediante transferencia bancaria o cualquier mecanismo que le permita poder documentar que ha pagado debidamente las mensualidades que le reclama el arrendador

Así, si no paga el arrendatario y el arrendador demanda es el demandado el que debe acreditar que pagó. Pero si paga en metálico solo podrá acreditar el pago si el arrendador le entrega el recibo.

En cualquier caso, si el arrendador le demanda por falta de pago y el arrendatario opone que lo que ocurrió fue que el arrendador no se pasó a cobrar cuando consta así en el contrato aportando, incluso, el mismo, el arrendador podría alegar que pasó a cobrar, pero que el arrendatario no le pagó.

¿Qué es lo que pasaría en un juicio?

Pues que en esta tesitura una cosa es que conste en el contrato que los pagos se hacen en el domicilio del arrendatario y otra que la prueba seguirá siendo del arrendatario de que el pago se ha hecho. En el caso de que alegara que el arrendador es el que no le cobra, y no le quiere cobrar, seguiría corriendo de su cargo la prueba de esta circunstancia. En su caso podría tener cruce de whatsapps en los que pudiera acreditar que el arrendador no se acerca al inmueble para cobrarle, si así hubiera enviado estos mensajes, pero resulta difícil que si el arrendador no se quiere pasar a cobrar la renta lo reconozca por escrito.

III. Cláusula en el contrato de arrendamiento por el arrendador de pago de gastos de desplazamiento para cobrar la renta

Por todo lo expuesto, el arrendador deberá cubrirse sus espaldas en sus contratos de arrendamiento, y tal como hemos señalado recientemente en este Diario La Ley (2) y deberá hacerlo mediante la existencia de «cláusulas preventivas» por las que si el arrendatario parte desde el principio de la voluntad de cumplir el contrato y de pagar la renta sin obligar al arrendador a impetrar la acción de la justicia le firmará las cláusulas que le ponga delante el arrendador, pero si su voluntad inicial es de no hacerlo y de aprovechar los retrasos en la tramitación del procedimiento de desahucio que habilita la Ley de vivienda llevará al arrendatario a no querer firmas esas cláusulas, y ante ello el arrendador no querrá firmar el contrato.

Las «cláusulas preventivas» ante la Ley de vivienda son medida de autoprotección del arrendatario ante las consecuencias que a va a generar la norma. Y en este caso, la cláusula referida al tema del que estamos hablando giraría sobre el siguiente contenido:

«Para el caso de que el arrendatario interese que los pagos los hará en su domicilio debiendo acudir el arrendador a cobrar la renta cada mes conforme al art. 17.3 LAU se fija por las partes el importe de pago por gastos de desplazamiento de... euros por los gastos devengados para acudir al cobro de la renta mensual que serán de cargo del arrendatario.»

Y esta medida tiene su sentido como se desprende de lo que estamos explicando, ya que cómo es posible exigir al arrendador nada menos que acuda al domicilio que es de su propiedad e inmueble que tiene arrendado para que acuda todos los meses entre los días 1 a 5 de cada mes a cobrar la renta, teniendo que pactar con el arrendatario la hora en la que puede acercarse a cobrar la renta, simplemente con la circunstancia de que el arrendatario le haya alegado que:

• A.- No tiene cuenta corriente, o
• B.- Que no utiliza, o no sabe utilizar mecanismos electrónicos de pago.

Hemos insistido que no es posible admitir la circulación de mecanismos de pago en efectivo cuando la tendencia es hacia todo lo contrario.

IV. Conclusiones

1.- Si el arrendatario alega no disponer de cuenta corriente o que no utiliza, o no quiere utilizar, mecanismos electrónicos de pago el arrendador puede negarse a firmar el contrato de arrendamiento.

2.- El art. 17.3 LAU no puede obligar al arrendador a aceptar el alegato del arrendatario de que no quiere pagar por cuenta corriente o medio electrónico de pago. Es una opción de la LAU, pero no una obligación al arrendador.

3.- Ante ello, si el arrendador aceptara podría poner una cláusula en el contrato para que el arrendatario sea el que pague los gastos de desplazamiento.

4.- Incluso, cabría poner en el contrato el pago de un canon por «molestias de desplazamiento» para que el arrendatario pague un fijo por esa molestia que le lleva al arrendador a tener que acudir al inmueble que ocupa el arrendatario.

5.- Resulta positiva la inclusión de cláusulas preventivas en el contrato de arrendamiento que pueden determinar cuál puede ser la intención del arrendatario respecto a su «vida» en el arrendamiento.

6.- La constancia en el art. 17.3 LAU antes citada está en contra de la evitación de los pagos en efectivo para luchar contra la economía sumergida.

7.- El control de la agencia tributaria respecto a la tributación por los arrendamientos de inmuebles se dificulta si se favorece en la LAU el pago en efectivo y no mediante cuenta corriente.