La comunidad de propietarios formuló demanda acumulando la acción de nulidad por abusiva de la cláusula por la que los compradores de las viviendas integrantes de la comunidad renunciaron a toda reclamación contra la vendedora, y acción de incumplimiento de los contratos de compraventa por la vendedora con obligación de responder de los daños y perjuicios causados.
El Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda y condenó a la demandada a indemnizar a la actora en la cantidad de 276.322 euros. La Audiencia Provincial de Alicante revocó la sentencia de instancia y desestimó la demanda. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios.
La Sala señala que la regla general de que la comunidad está legitimada para defender los intereses del conjunto de sus propietarios, que es correcta en teoría y formulada de forma abstracta, en lo concreto puede resultar matizada. Como en el caso de autos en el que, consideradas las acciones ejercitadas, el interés de los propietarios se debe establecer en función de su condición de contratantes y de consumidores, lo que conlleva, si falta tal condición, que no quepa establecer dicho interés ni, por ello, plantear la posible legitimación de la comunidad para defenderlo.
En la demanda se pide, primero, al amparo de los arts. 82 y 86 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se declare nula por abusiva y contraria a derecho la cláusula contractual por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a toda reclamación contra la vendedora demandada; y después, al amparo de los arts. 1124 (LA LEY 1/1889) y 1101 CC, que se declare que esta incumplió el contrato y que por ello debe responder indemnizando a la comunidad por los daños y perjuicios derivados de los vicios constructivos.
Este planteamiento, en el que se reclama de forma indiferenciada por el daño total resultante de los vicios constructivos existentes tanto en los elementos privativos como en los comunes, y que pone en juego acciones derivadas de una pluralidad de contratos de compraventa en las que se vincula el interés de cada uno de los propietarios y, por lo tanto, el interés general de la comunidad, al hecho de que aquellos, además de propietarios, son contratantes y consumidores, incurre en el defecto argumental de la petición de principio al dar por sentadas y ciertas dichas condiciones, que ni resultan notorias ni están probadas.
La comunidad presupone: por un lado, que los propietarios que la integran son los mismos que contrataron con la demandada, que no fue promotora ni constructora, las compraventas de las viviendas; y, por otro lado, que sus propietarios, además de contratar dichas compraventas con la demandada, lo hicieron con la condición de consumidores.
Dichas condiciones no están probadas y por ello no cabe considerar a la comunidad legitimada activamente para ejercitar unas acciones derivadas de unos contratos de compraventa de las que tan solo resultarían verdaderos titulares e interesados, por lo que se refiere a la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual, los propietarios que, además, fueran contratantes, y por lo que se refiere a la acción de nulidad de la cláusula contractual de renuncia, los propietarios que, además de ser contratantes, fueran consumidores.