I. Introducción
«La teoría del comunismo puede ser resumida en una frase: abolir toda la propiedad privada.» como decía Karl Marx en «El manifiesto Comunista»
Esta frase encaja también hoy en día, con otros sistemas.
Gandhi defendía que, «cuando un hombre entiende que obedecer leyes injustas va contra su dignidad como ser humano, ninguna tiranía puede dominarle».
Marsavelski, A. (2013), The Crime of Terrorism and the Rightor Revolution in International Law,Connecticut Journal of International law. «Los filósofos clásicos, decían que, el derecho de rebelión, de revoluciono de resistencia a la opresión está reconocido a los pueblos frente a gobernantes de origen ilegítimo, o que teniendo origen legítimo han devenido en ilegítimos durante su ejercicio, que autoriza la desobediencia civil o familiar y el uso de la fuerza con el fin de derrocarlos y reemplazarlos por gobiernos que posean legitimidad».
Dabin (1929), La filosofía del orden jurídico positivo, pág. 668. París, dice que solo se pueden considerar injustas las leyes que:
«1ª Las que contradicen los preceptos de la moral (Deberes hacia Dios, hacia consigo mismo, y con el prójimo, comprendida la moral familiar).
2ª Los que desconocen las normas de la moralidad política, significando un atentado a los de la personalidad humana (leyes opresoras), o el reparto, conforme a la justicia distributiva, de las ventajas y cargas de la vida social (leyes parciales o partidistas).
Dabin señala una serie de condiciones para que pueda ejercerse el derecho de resistencia ante una ley injusta, tales como:
1ª Que los recursos o medios técnicos de corrección de las normas previstas por el derecho positivo no hayan dado o no puedan dar ningún resultado satisfactorio y,
2ª Que el ejercicio de la resistencia no deba causar ningún escándalo o desorden más dañoso que la propia sumisión a la ley injusta».
El artículo 17 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (LA LEY 22/1948),garantiza el derecho a la propiedad.
En la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, en su artículo 17 (LA LEY 12415/2007), se recoge literalmente:
«1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de los bienes que haya adquirido legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida en que resulte necesario para el interés general. 2. Se protege la propiedad intelectual».
La Constitución española de 1978 (LA LEY 2500/1978) en su artículo 33 establece:
«1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. »
Principio del formulario
Sánchez Galán J. y Coll Morales F. (2020) «La propiedad privada es un concepto económico y del ámbito legal. Este establece el derecho del individuo, o las organizaciones, a la posesión, el control y la disposición de un bien».
La propiedad privada es cualquier tipo de bienes ya sean muebles o inmuebles como viviendas, vehículos, dinero y otras formas de capitales, objetos de todo tipo, fábricas, edificaciones enteras, fincas rústicas, sociedades, corporaciones y otros parecidos o equivalentes, también la propiedad intelectual e industrial, cuya posesión, compra, venta, o arrendamiento, y también, como herencia solo puede ser poseída o donada por las personas naturales y las personas jurídicas que no sean el propio Estado.
Queda pues, claro qué es la propiedad privada, su nivel de protección y cuándo determinadas leyes o disposiciones legales de cualquier tipo pueden ser consideradas injustas o atentatorias contra la misma y, el derecho de cualquier ciudadano a rebelarse contra estas, si así lo considera oportuno.
¿Y la vivienda qué es? Con arreglo a la Ley es la «edificación habitable destinada a residencia de las personas físicas, independientemente de su titularidad jurídica».
La Constitución Española en su artículo 47 (LA LEY 2500/1978) garantiza el derecho a la vivienda:
«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».
Es el Ministerio de Vivienda, creado por Real Decreto 553/2004, de 17 de abril (LA LEY 660/2004) de 2014, el que debe hacer la propuesta y ejecución de la política del Gobierno en materia de acceso a la vivienda.
Este plan incluye la vivienda en régimen de propiedad o de alquiler, la edificación, el urbanismo, suelo y arquitectura, así como la planificación y programación de las correspondientes inversiones relativas a estas materias.
II. La usurpación
Según el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico es:
1. Allanamiento de morada
La diferencia entre la usurpación y el allanamiento radica en que la primera necesita de violencia, o intimidación, si bien, el inmueble no debe estar ocupado por sus dueños y, el segundo sí debe ser morada habitual de sus propietarios y no hay violencia de por medio.
Cuando alguien ocupa una vivienda con o sin violencia, hay dos caminos para actuar:
Penalmente: denunciando previamente en la Comisaría de Policía o Cuartel de la Guardia Civil, que se activará si se estima una usurpación violenta del inmueble, prosperando siempre que concurran unos requisitos, principalmente, «notificar formalmente a los ocupantes que abandonen la vivienda por no contar con su consentimiento a su ocupación», lo cual parece surrealista, sobre todo, si comparamos esta situación con los países de nuestro entorno de derecho.
«Los requisitos según una sentencia, recurso de apelación, de la Audiencia Provincial de Valencia del 17 de febrero de 2023 (1) serían:
— La ocupación de la vivienda con cierta vocación de permanencia.
— Que la perturbación posesoria pueda ser calificada de ocupación.
— Que los okupas carezcan de un título jurídico que legitime la posesión de la vivienda (escritura de compraventa a su nombre, contrato de alquiler, etc.).
— Que conste la voluntad contraria a tolerar la ocupación por parte del propietario del inmueble.
— Que concurra dolo, que abarca el conocimiento de la ajenidad del inmueble y la ausencia de autorización».
Civilmente: Por la que se solicita de la Autoridad competente un desahucio sin acusar de la comisión de ningún delito, ello mediante «una demanda de desahucio por precario, con juicio verbal». Regulado en la Ley 5/2018, de 11 de junio (LA LEY 9487/2018), de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), en relación a la ocupación ilegal de viviendas.
III. Competencia de las Comunidades Autónomas
En virtud de lo previsto en el artículo 148.3 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) (CE) todas las Comunidades Autónomas (CCAA) han asumido, a través de sus estatutos de autonomía, competencias exclusivas en materia de vivienda. No obstante, debido al sistema de reparto competencial configurado en el texto constitucional español, ello no ha implicado un monopolio absoluto de la materia por parte de las CCAA ya que el Estado también ha incidido en la regulación de la vivienda con apoyo en títulos competenciales estatales de carácter transversal como el establecimiento de las bases de la ordenación del crédito (art. 149.1.11 CE (LA LEY 2500/1978)) o las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE (LA LEY 2500/1978)).
Si bien la vivienda es, como se sabe, una materia de competencia autonómica, el Estado, al amparo de su competencia exclusiva para la fijación de las «bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica» (art. 149.1.13 CE (LA LEY 2500/1978)), había adoptado con anterioridad a la aprobación de la norma autonómica una serie de medidas con el fin de hacer frente a las necesidades urgentes de las personas y familias que se encuentran en una situación de vulnerabilidad en el ámbito de la vivienda. Cabe recordar que la competencia del artículo 149.1.13 CE (LA LEY 2500/1978) es uno de los ejemplos más característicos de lo que se viene denominando competencia «horizontal» o «transversal», esto es «una competencia de ámbito material genérico y de titularidad estatal que atraviesa un gran número de materias sectoriales objeto de competencias de las Comunidades Autónomas» (Carrasco Duran M.)
Uno de los principales pilares del Estado de sociales, sin lugar a duda, la vivienda. Aunque la ubicación en el texto constitucional del derecho a la vivienda (art. 47 CE (LA LEY 2500/1978)) no nos permite afirmar que estemos ante un derecho fundamental sino ante un principio rector, ello no significa que se trate de una norma sin contenido o una simple declaración de intenciones, sino que, como en reiteradas ocasiones ha sostenido la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) 146/1986 (LA LEY 5904/1986), «se trata de una previsión que vincula la actuación de los distintos poderes públicos» (2) .
El hecho de que exista un elevado número de personas que no pueden acceder a la vivienda o que se vean privadas de ella como consecuencia de la disminución o pérdida absoluta de recursos, derivados del desempleo que generó la crisis económica, no parece compatible con la existencia de un elevado número de viviendas vacías y deshabitadas.
A solventar esta penosa situación de emergencia social van dirigidas las medidas, previamente expuestas, contenidas en la normativa autonómica aprobada con apoyo en las previsiones estatutarias que reconocen a las CCAA competencias exclusiva en materia de vivienda.
Por su parte, el Estado, en base a determinados títulos competenciales de carácter transversal, también ha adoptado una serie de medidas con el fin de aliviar la situación extrema de los deudores hipotecarios aprobando, al mismo tiempo, una serie de normas con las que trata de normalizar los mercados hipotecarios y de responder a la necesidad de recapitalización del sector financiero.
Es cierto que en un Estado territorial y políticamente descentralizado plantea una problemática particular la existencia de títulos competenciales transversales de titularidad estatal que tienen incidencia en materias como «vivienda» que el bloque de la constitucionalidad ha reservado a la exclusiva competencia autonómica.
Sin cuestionar que efectivamente la normativa estatal dictada al amparo de dichos títulos horizontales puede afectar a la materia de titularidad exclusiva autonómica, no parece constitucionalmente aceptable, en cambio, que dicha regulación estatal implique un agotamiento de la materia dejando sin apenas contenido la competencia autonómica sobre la misma.
Concretamente, en relación con el artículo 149.1.13 CE (LA LEY 2500/1978) la competencia estatal se limita a lo que se pueda entender como bases, coordinación y planificación general de la economía. A pesar de ello, hemos podido comprobar como el Estado, con la posterior conformidad del TC sentencia 79/2017 (LA LEY 75935/2017) de 22 (3) de junio entre otras, se ha servido de dicho precepto para justificar una ordenación uniforme en materia de vivienda con la consiguiente exclusión de la intervención autonómica. Ello, precisamente, para evitar las «interferencias» que se pudiesen producir con respecto a las medidas estatales de política económica previamente adoptadas en relación con dicha materia. Entendemos que este modo de actuación colisiona con la concepción general sobre la autonomía de las CCAA que, como es sabido, conlleva la capacidad de adoptar libremente las decisiones de carácter político necesarias para el ejercicio de sus competencias.
El TC ha confirmado la constitucionalidad de determinados preceptos contenidos en la normativa autonómica dictada para hacer efectivo el derecho a la vivienda
También es cierto que, en una resolución posterior, el TC ha confirmado la constitucionalidad de determinados preceptos contenidos en la normativa autonómica dictada para hacer efectivo el derecho a la vivienda (sancionar y/o expropiar viviendas deshabitadas). El Tribunal considera que las medidas contenidas en los mismos no implican interferencia alguna en la normativa estatal aprobada al amparo del citado art. 149.1.13 sobre el mismo ámbito material. Se valora muy positivamente esta decisión por su concordancia con la descentralización competencial y su respeto al principio de autonomía que informa la actuación de las CCAA. No obstante, consideramos que la subjetividad interpretativa del criterio utilizado produce cierta inseguridad ante la imprevisibilidad de las decisiones del órgano judicial.
IV. La nueva Ley estatal
El Parlamento a través del Senado, ha venido en aprobar la nueva ley de vivienda, la primera que se aprueba en España, que previamente aprobó el Consejo de ministros el 27 de abril de 2023 y, el 25 de mayo, se ha publicado en el BOE. La Ley regula el sector inmobiliario centrándose especialmente, en los alquileres incluyendo medidas adicionales de ayudas para poder acceder a una vivienda, regula los desahucios y limita los precios del alquiler en «zonas tensionadas», como pueden ser las grandes capitales y las zonas turísticas.
Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado: Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler. Nueva definición para grandes tenedores. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC (Índice de Precios de Consumo). Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres. Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras. Prohibición de «acuerdo entre las partes» contrarias a la Ley de Vivienda. Medidas de protección frente a los desahucios. Beneficios fiscales para propietarios. Recargo del IBI (Impuesto de bienes inmuebles) para viviendas vacías. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública.
Hay que señalar que, perjudicará gravemente el mercado y hará que los propietarios se abstengan de alquilar sus inmuebles o alquilen menos, un «gran tenedor pasa de diez a cinco viviendas», con todo lo que ello implica.
V. El derecho a la vivienda y la Ley de la vivienda
El derecho a la propiedad privada y el derecho a una vivienda digna son derechos reconocidos en la Constitución española, artículo 33 (LA LEY 2500/1978) en la sección 2ª del Título I, de los derechos y deberes de los ciudadanos que también establece en su punto 3 que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.» y en el artículo 47 del Capitulo tercero del Título I, de los principios rectores de la política social y económica, establece que: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos»
A los poderes públicos les corresponde también promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integra sean reales y efectivas. (art. 9.2 CE (LA LEY 2500/1978)).
Asimismo, se encuentra protegida en El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, hecho en Nueva York el 19 de diciembre de 1966 (LA LEY 128/1966).
En la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (LA LEY 14088/2006).
En la Carta Social Europea de 1961 (LA LEY 55/1961). la Carta Social Europea revisada en 1996 (LA LEY 13243/2021), y la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Europea el 7 de diciembre de 2000 (LA LEY 10902/2000) establece en su artículo 34.3 que «con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales».
Y con los antecedentes mencionados, la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) que entró en vigor el 26 de mayo 2023, si bien es difícil de equilibrar las disposiciones de la misma.
La disposición transitoria tercera habla de los procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 (LA LEY 4471/2020) y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Una de las medidas urgentes fue la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamientos y establece que los procedimientos suspendidos «cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda en los términos previstos por el artículo 3.k) de esta ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma»
Estos procedimientos suspendidos a partir del 20 de junio de 2023, para que se reanuden la parte demandante debe acreditar que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación que establecerán las Administraciones Públicas.
Difícilmente se puede llegar a un equilibrio de garantizar el derecho de ambas partes. Teniendo en cuenta que reanudar todos los procedimientos de desahucio y si ha lugar de lanzamiento nos encontramos con dos problemas puntuales: primero, falta de viviendas para las personas que están en precario, y segundo, falta de personal de servicios sociales que se pueda hacer cargo de tal magnitud de casos.
En otro aspecto quedan los desahucios o lanzamientos mejor dicho de las personas que okupan una propiedad. Se deben diferenciar de las personas que están en precario por no poder pagar el alquiler o los gastos básicos por motivos ajenos a su voluntad.
En lo referido a desahucios y lanzamientos dicha ley en la disposición final quinta, modifica la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (LEC).
La disposición final quinta modifica la LEC, introduciendo mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad a saber:
Se elimina la necesidad de obtener el consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones Públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio.
Si se detectan situaciones de vulnerabilidad, se amplía el ámbito de protección.
El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) no podrá suspender automáticamente si no que será el Tribunal quien decidirá valorando cada caso en concreto, debiendo resolver en el plazo de 2 meses para las personas físicas y 4 meses para las personas jurídicas.
Las entidades que tengan el concepto de «gran tenedor» deberán acudir obligatoriamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.
Esta ley pone fin a la moratoria del RD Ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020) que suspendía los procedimientos y los lanzamientos hasta el 30 de junio de 2023, «Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en junio de 2023»
El «gran tenedor» a tenor de lo establecido en el artículo 3.2º k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023): «Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa».
En principio este artículo tiene en cuenta tan solo los inmuebles urbanos o de uso residencial.
VI. Fin de la moratoria
Con el fin de la moratoria del RD-Ley de 11/2020, a partir del 30 de junio de 2023 se tiene que tener en cuenta los siguientes pasos:
- a) Primero siempre se activará el procedimiento a instancia de parte.
- b) En segundo lugar, directamente se señalará fecha de lanzamiento. No hace falta dar traslado previo a la parte ejecutada.
- c) Diferenciar si es o no gran tenedor.
- d) Si no es gran tenedor se aplicará directamente el artículo 1.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), «Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 30 de junio de 2023»
- e) Si es gran tenedor debe acreditar haberse sometido a conciliación o intermediación previa de las Administraciones Públicas, ello se puede acreditar:
- — Declaración responsable de haber iniciado el trámite en los últimos cinco meses y no haberse atendido o no haberse iniciado en dos meses.
- — Documento acreditativo de los Servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, estos servicios serán dados por las administraciones competentes.
- f) En el caso de que no quede acreditado que tipo de demandante es y, definir si es o no gran tenedor el Juzgado al que ha correspondido el procedimiento de desahucio.
VII. Servicios sociales
En cuanto a la asistencia de los Servicios Sociales, la ley de la vivienda, ha introducido las siguientes modificaciones en la LEC:
Así el artículo 150.4 LEC (LA LEY 58/2000) suprime el consentimiento de los interesados para consultar las bases de datos y demás organismos donde puedan actuar las administraciones públicas, quedando redactado: «4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.»
Asimismo, se elimina la información al interesado de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos, el art. 441 apartado 1 bis 5 LEC, queda redactado de forma que se elimina la información y la posibilidad de autorizar la cesión de datos del afectado, a los servicios sociales. Así, indica que en los casos de los números 1º, 2º 4º y 7º del apartado 1 del artículo 250 que son: «1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas (…) 2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario (…) 4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho (…). 7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación»
Art. 441 apartado 1 bis 5 LEC:
«Se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes (...) a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta (…)»
El nuevo redactado del art. 441.5 de la LEC (LA LEY 58/2000) establece: «siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social».
«Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada».
Y aquí se tiene que tener en cuenta si una vez admitida la demanda y de conformidad a lo establecido en el punto dos del artículo 441.5 de la LEC (LA LEY 58/2000): «Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social.»
Entendiéndose que una vez admitida la demanda se deberían comunicar de oficio los datos personales de la persona demandada a los Servicios Sociales, sin autorización previa. En este caso se debe detener en cuenta que parece que el legislador ha obviado, sin contar con las dos partes siguientes:
- 1.- Por un lado se tiene que tener en cuenta que para ceder los datos personales se necesita el consentimiento expreso del interesado o norma legal que lo ordene expresamente por lo tanto se debería informar de oficio la existencia del procedimiento, como se hacía anteriormente a esta ley.
- 2.- Por otro lado, se tiene que tener en cuenta que la norma en cuestión podría tomarse en el sentido de proteger a las personas vulnerables, en aplicación a esta ley se ha eliminado el trámite de que el juzgado informe y necesite la autorización del interesado. Y por otro lado, exige a los Servicios Sociales para que emitan informe de la vulnerabilidad en 10 días: «En caso de que estas Administraciones Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días».
VIII. Interposición de la demanda
En la interposición a la demanda con la reforma encontramos nuevos requisitos de predecibilidad al interponer las demandas art. 250.1 de la LEC (LA LEY 58/2000), apartados 1, 2, 4 y 7 que son:
Reclamación de cantidades por impago de rentas. Recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario. por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. Tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
El artículo 439.6 de la LEC (LA LEY 58/2000), hace referencia a los datos que han de figurar obligatoriamente en la demanda que son:
- 1.- Si es vivienda habitual o no, dato que es difícil de confirmar.
- 2.- Si el demandante es gran tenedor o no.
- 3.- Si el demandante no es gran tenedor bastara con la certificación expedida por el Registro de la Propiedad Central en el que conste la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- 4.- Si el demandante es gran tenedor, debe constar si hay vulnerabilidad de los habitantes en el domicilio indicado o no.
La vulnerabilidad la deben acreditar:
- a) Con un documento acreditativo de la Administración Pública Competente.
- b) Una declaración de responsabilidad de haber iniciado el trámite en los últimos 5 meses y no haberse atendido o no haberse iniciado en 2 meses.
- c) Un documento acreditativo de la Administración Pública de que la persona ocupante no consiente el estudio de su situación económica, este documento tiene una vigencia máxima de 3 meses.
1. Demandante Gran Tenedor
De conformidad a lo establecido en el artículo 439.7 de la LEC (LA LEY 58/2000), el demandante gran tenedor tiene la obligación de someterse a conciliación o intermediación previas a la interposición a la demanda y, debe acreditarlo ante el Tribunal:
- 1.- Con una declaración de responsabilidad de haber iniciado a trámite en los últimos cinco meses y no haberse atendido o no haberse iniciado en dos meses.
- 2.- Documento acreditativo de la Administración Pública competente del resultado del procedimiento de conciliación o intermediación previa, con una vigencia máxima de tres meses en el que conste: Identidad de las partes. Objeto de la controversia. Si alguna de las partes ha rehusado el procedimiento.
- 3- Si es entidad pública de vivienda: certificado de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad.
2. Normas de tramitación
Entrando en vigor de la Ley de la Vivienda y modificación de los correspondientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), se modifica también la tramitación de los juicios verbales en lo referente a las reclamaciones a que hace referencia el art. 250.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) puntos 1º, 2º, 4º y 7º, se establece al respecto al art. 441.1bis, 5 básicamente:
- 1.- La comunicación de oficio a los Servicios Sociales de la existencia del procedimiento. Quedando eliminado «la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos (el demandado)»
Esta comunicación tiene como finalidad que «puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna de alquiler social (…) y propuesta de medidas (..), así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones…»
Si se trata de un gran tenedor, se tiene unir la documentación sobre la vulnerabilidad del demandante gran tenedor.
- 2.- La Administración Pública, debe poner en conocimiento del Juzgado el informe en un plazo máximo de 10 días.
- 3.- Recibida la comunicación o transcurrido el plazo para ello, se dará traslado a las partes por el plazo de 5 días puedan instar lo que a su derecho convenga.
- 4.- Se podrá suspender la vista señalada o el lanzamiento, si fuera el caso por no dar tiempo a realizar todos los trámites previstos debido a la precariedad detectada.
- 5.- Presentado los escritos por las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto (art. 441.1bis 6), puede acordar:
- — Si se aportan medidas por las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, si se pueden adoptar se suspende por un pazo máximo 2 meses si es una persona física, o de 4 meses si es una persona jurídica.
- — El contra el auto dictado cabe reposición, pero este recurso no es suspensivo por lo que hasta que se resuelva sigue vigente la resolución recaída.
- 6.- Adoptadas la mediadas por las Administraciones Públicas o transcurrido el plazo máximo de suspensión, se alza automáticamente y continuará por sus trámites legales.
En el punto 7 del mencionado artículo tras una valoración ponderada y proporcional al caso concreto, el Tribunal podrá considerar los criterios de vulnerabilidad, considerando el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), incrementado en 0,3 veces por hijo de la unidad familiar, si hay discapacitados, o personas mayores de 65 años con dependencia a cargo de la unidad familiar.
Con la aplicación de la nueva reforma se deroga la suspensión de oficio por el LAJ. Al ocupante sin título, no se le exige posesión anterior a una fecha concreta. Nos encontramos ante una ralentización de la tramitación del incidente y auto en todos los procesos sobre vivienda.
3. Observaciones
Con la modificación de la LEC y de la tramitación del procedimiento una de las cosas que no queda clara, y es principal de resolver, es qué ocurre si transcurre el plazo máximo sin resolver vulnerabilidad.
IX. Ejecución
Una vez recaída sentencia firme sobre el procedimiento será de aplicación el artículo 549.3 (LA LEY 58/2000) y 4 de la LEC por el que:
«3. En la sentencia condenatoria de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones»
Asimismo, indica que: «sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado, todo ello según el apartado 5 del artículo 440.»
Por lo que la resolución fija el día y hora exacta del lanzamiento, punto importante ya que se suprimen los lanzamientos abiertos.
¿Qué quiere decir lanzamiento abierto?, de hecho hay pocos pero dependiendo de las características de la persona, personas o colectivo a desalojar era procedente hacerlo cuando la disponibilidad del servicio lo aconsejara para llegar a un buen fin y sin altercados públicos.
Con el nuevo redactado de la ley no se podrá hacer con lo que cuando nos encontremos en procedimientos con «características o particularidades» especiales será de difícil o imposible cumplimiento. Por ello mismo nos tenemos que hacer la pregunta de si ¿En todas las sentencias de procedimientos de arts. 250.1 (apdos. 1º, 2º, 4º y 7º) se ha de señalar lanzamiento para el caso de que no se recurran?
En cuanto al art. 549.4 de la LEC (LA LEY 58/2000): «El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido en los términos de los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 de esta ley.»
Dicho artículo genera las dudas respecto a cómo se tiene que ejecutar la resolución que por lo visto ya nace definitiva por lo que se decreta el lanzamiento con día y hora fijado, ¿Cuándo hay que hacer en ejecución el incidente del art. 441, apdos 5, 6 y 7? debido a la diversidad de casos en los que se tramitan se tendrá que tener en cuenta:
- — En todos los procedimientos que conlleven lanzamientos de vivienda («todos los tipos de desahucio»)
- — En ejecuciones que deriven de los verbales del art. 250.1, apdo 1º (por ser a lo que se refiere el párrafo primero del art. 549.4 LEC (LA LEY 58/2000)).
3) En ejecuciones que deriven de verbales del art. 250.1, apdos 1º, 2º, 4º y 7º (por coherencia sistemática, la finalidad es completar lo que no se ha hecho en fase declarativa).
1. Subasta
Dentro de la ejecución puede llegar el caso de que tenga que salir a subasta la finca. Según la nueva reglamentación del artículo 655 bis:
«Si se trata de vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda en los términos previstos por la letra b del apartado 6 del artículo 439 y no haya sido acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica».
«Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de la parte ejecutada se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de éste, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda(…)»
Debe aportarse el procedimiento previo de conciliación o intermediación si no ha sido acreditado con anterioridad.
También queda modificado el artículo 675, en el que se resuelve dar la posesión judicial y lo que ocurre con los ocupantes del inmueble: «1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado».
En el caso que el inmueble este ocupado:
- 1.- El LAJ acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta.
- 2.- Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Si no se ha procedido lo establecido en el art. 661.2: «El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución (…)».
El adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
- 3.- Esta petición se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el LAJ dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que a su derecho convenga.
- 4.- El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
Este auto se notificará a los ocupantes y debe señalar día y hora exacta en la que éste tendrá lugar y dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.»
2. Documentos necesarios para admitir la demanda ejecutiva
Modificado el art. 685.2 LEC (LA LEY 58/2000), se tendrá que tener en cuenta:
- 1. Si es vivienda habitual o no
- 2. Si la parte ejecutante es gran tenedor o no
- 3. Si la parte ejecutante no es gran tenedor deberá aportar certificado expedido por el Registro de la Propiedad Central.
- 4. Si la parte ejecutante es gran tenedor, deberá certificar si hay vulnerabilidad o no, y acreditarlo igual que se hace en el procedimiento de juicio verbal.
- 5. Si la parte ejecutante es gran tenedor, deberá acreditar la conciliación o intermediación previa que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
3. Lanzamiento abierto totalmente prohibido
En cumplimiento de la ley vigente y modificada la LEC, queda prohibido totalmente el lanzamiento abierto, que ya se ha comentado anteriormente, en base a lo establecido en:
Art. 440.5 de la LEC (LA LEY 58/2000) que queda redactado del siguiente modo: «En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.»
Tanto el art. 549.3 como el 675, exigen que en la resolución se fije el día y la hora exacta del lanzamiento.
El artículo 704.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) también resulta modificado en el sentido de que en caso de ser vivienda habitual del ejecutado el LAJ dará un plazo de un mes para su desalojo y si hay motivos suficientes podrá ampliarlo un mes mas: «1. Cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Letrado de la Administración de Justicia les dará un plazo de un mes para desalojarlo. De existir motivo fundado, podrá prorrogase dicho plazo un mes más.
Transcurridos los plazos señalados, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose día y hora exacta de éste tanto en la resolución inicial como en la que acuerde la prórroga o en cualquier resolución ulterior que acuerde el lanzamiento, aunque este se haya intentado practicar con anterioridad.»
X. Okupación vs Ley vivienda
Si analizamos el artículo 7 de la Ley de la Vivienda, dedicado a los principios rectores de la garantía de la función social de la vivienda, en su punto uno atendiendo al artículo 47 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) puntualiza que: «(…) las administraciones públicas velarán por garantizar el derecho a la vivienda en condiciones asequibles (…)»
Asimismo, en el punto dos del mismo artículo se refiere a los poderes públicos en el sentido que: «los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, deben articular los mecanismos efectivos para asegurar su debida protección, conservación, rehabilitación y mejora, en los términos dispuestos por esta ley y de acuerdo con la legislación y normativa vigente en materia de vivienda.»
En el Capítulo I, El estatuto básico del ciudadano en artículo 8, reconoce en el punto a) el derecho a una vivienda digna, sea cual sea el régimen LEGAL de tenencia.
El artículo 9 de los deberes del ciudadano en relación con la vivienda, puntualiza:
«a) Respetar y contribuir a preservar el parque de vivienda, evitando la realización de cualquier actividad molesta o insalubre, que sea perturbadora del ejercicio del derecho de uso y disfrute.»
«c) (…) respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte.»
Se incorpora una nueva Disposición adicional séptima: por la que establece que los procedimientos penales que se sigan por usurpación apartado 2 del artículo 245 del CP (LA LEY 3996/1995) en caso de que cautelarmente se procediera al desalojo también se tiene que tener en cuenta «(..) ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia (LA LEY 12016/2006), víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones»
No se impone que se suspenda el lanzamiento pero sí se tiene que dar traslado a las administraciones públicas para informe de dependencia, se presupone que no se ejecutará hasta que no se libre el mismo con las consecuencias de su resultado.
«Las mismas previsiones se adoptarán cuando el desalojo de la vivienda se acuerde en sentencia.»
XI. Consecuencias Ley de la vivienda
— Fin de los desalojos por sorpresa: se prohíben las intervenciones de la Policía y Cuerpos de Seguridad del Estado sin aviso previo. Para proceder a un desalojo, estos estarán obligados a comunicar a los okupas el día y la hora concretos de la intervención.
— El dueño del inmueble tiene la obligación de presentar todas las acreditaciones relacionadas con la vivienda.
— Especificar que el inmueble objeto de la demanda es o no vivienda habitual de la persona que okupa.
— El nuevo concepto de gran tenedor que pasa a ser el propietario de mas de 10 inmuebles a más de 5 viviendas, no especificando si son en la misma localidad o en conjunto en diversas localidades.
— Será más largo y tedioso el camino al desalojo de los okupas, con la nueva ley aumentan los plazos de negociación.
— El gran tenedor debe presentar un certificado de conformidad ha intentado la conciliación con los okupas y, si tienen la condición de personas vulnerables, de lo contrario se le cancelarán todos los procesos relativos a dicha tramitación.
— Se consideran personas vulnerables, cuando los ingresos sean 3 veces Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual. Y que gaste más del 30% del alquiler o hipoteca, sumando además los suministros básicos como luz, agua, gas …
— En cuanto a la Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, entrara en vigor a partir del 1 de enero de 2024, por la cual las actualizaciones de los alquileres se limitarán a un máximo de un 3% y ya no estarán vinculadas al IPC.
XII. Bibliografía
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Sánchez Galán, J y Coll Morales, F,: artículo actualizado el 1 abril 2020 Disponible en: https://economipedia.com/definiciones/presupuesto.html