I. Planteamiento
El comprador de un local se ve inmerso en una acción declarativa de dominio, promovida por un tercero, propietario del local adyacente. La base y fundamento de la acción declarativa es una servidumbre de paso inscrita en el Registro de la Propiedad, pero inexistente «extra tabulas» toda vez que por decisión del primitivo dueño de ambos locales, se extinguió físicamente, pero no registralmente.
Frente a la Sentencia de Instancia que desestimó la acción declarativa por entender que el actor no había cumplido con la probanza de la existencia y eficacia, indubitada, del título de dominio que reivindica, el Tribunal de Segunda Instancia, estimó la acción declarativa sobre la presunción de existencia de la servidumbre inscrita a favor del demandante.
La duda razonable sobre la prosperabilidad de un recurso de casación, por la posible vulneración de norma sustantiva y por un error en la valoración de la prueba (1) —que pondría de manifiesto la convergencia y colisión de una nota simple, en la que consta inscrita la carga de la servidumbre en el predio sirviente, frente a la inexistencia de descripción de local en la nota simple del predio dominante—, conduce al comprador del local a plantearse el saneamiento por evicción.
II. El saneamiento por evicción
El mismo, está previsto en el artículo 1461 del Código Civil (LA LEY 1/1889): «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».
Asimismo, en el caso que nos ocupa, la evicción se produce en los términos previstos en el artículo 1475 del Código Civil (LA LEY 1/1889): «Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato».
En este caso, como hemos expuesto, la SAP revoca la Sentencia de Primera Instancia y reconoce el derecho dominical del local adyacente sobre una superficie del local primitivo, presumiendo que, si existe una servidumbre de paso es porque el titular de la servidumbre lo es del predio dominante. Lo que se traduce en:
- — La declaración de un título dominical sobre un local que no estaba descrito en el título y, por ende, en inscripción registral correspondiente.
- — La declaración, ratificación de la existencia de una servidumbre de paso que sólo existe registralmente, difiriendo de la realidad extraregistral, en la que se ha probado su desaparición física con mucha antelación a la acción declarativa, e incluso, a la adquisición por el actor.
El análisis de las probabilidades de admisión de un recurso de casación (2) , abocan al dueño del local, que ha perdido parte de su superficie, a reclamar frente al vendedor, por razón de una sentencia firme que condena al comprador a la pérdida de parte del inmueble adquirido.
III. De los requisitos del saneamiento por evicción
Los mismos están regulados en el artículo 1480 y s.s. del Código Civil (LA LEY 1/1889): «El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme (3) , por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma».
Ahora bien, la principal duda que asiste a cualquier propietario que impetre esta acción de saneamiento se circunscribe a lo dispuesto en el artículo siguiente, en el artículo 1481 del Código Civil (LA LEY 1/1889): «El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento».
De manera que del tenor literal de este artículo — en conjunción con Sentencias pretéritas del Tribunal Supremo, como la de 10 de mayo de 1966 — pareciera que la simple comunicación que acreditase el conocimiento fehaciente de la demanda de evicción por parte del vendedor, cumple con el meritado requisito del artículo 1481.
Asimismo, con la máxima consideración y humildad, la redacción de este artículo era manifiestamente mejorable, habida cuenta que la expresión «se le notificó la demanda de evicción», pareciera redundante toda vez que el demandado por evicción es el propio vendedor, que «per se» va a ser notificado de la demanda de evicción.
1. De la comunicación de la demanda al vendedor
Por lo precedentemente expuesto, cumple aclarar: (i) a qué demanda se está refiriendo el anterior precepto y (ii) qué medio debe disponerse para notificar esa demanda al vendedor del inmueble, del que se ha visto privado el comprador, por la acción de un tercero.
Así, es precisamente la previa acción entablada por el tercero contra el comprador del inmueble la demanda a la que se refiere el artículo 1481 del Código Civil (LA LEY 1/1889), concretamente, en nuestro caso, estaríamos refiriéndonos a la acción declarativa de dominio.
Ahora bien, como «cualquier situación por mala que sea es susceptible de empeorar», en nuestro supuesto de hecho, el comprador y sujeto pasivo de la acción declarativa de dominio, decidió — acertadamente — solicitar la intervención provocada del vendedor del local, objeto de transmisión y de la acción declarativa, quien adopta la condición prevista en el artículo 14.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (4) , que no será la de codemandado, hasta que se pronuncie el actor, si bien la STS de 13 de enero de 1998 (LA LEY 1133/1998) concluye que no se trata de un simple interviniente, sino de un codemandado, de manera que si el demandante está de acuerdo con que se traiga al procedimiento a ese tercero, deberá modificarse la demanda solicitando también su condena, y, en ese caso, el interviniente será considerado como codemandado a todos los efectos.
Pero si el demandante se opone a la solicitud de intervención provocada, y se decidiera la llamada al pleito a ese tercero, éste no podría ser condenado en ese procedimiento, aunque sí intervendrá a todos los efectos en el procedimiento, contestando a la demanda, proponiendo prueba y participando en el juicio.
Como decíamos, en nuestro caso, el demandado en sede de la acción declarativa (Procedimiento Ordinario) interesó del Juzgado esta intervención provocada que, si se nos permite la expresión, es «de libro», a pesar de lo cual el Juzgado de Instancia la denegó, llegando a desestimar el correspondiente recurso de reposición (5) . Y haciendo honor al precitado axioma, el comprador inmerso en la pesadilla de una acción declarativa que ha prosperado, sin posibilidad de traer al vendedor al procedimiento — de cara a la ulterior acción de saneamiento — omite reiterar su solicitud de intervención provocada en la Segunda Instancia, lo que le conduce al abismo de su reproducción ante el Alto Tribunal o a la solicitud de nulidad actuaciones, en ambos casos, habiendo incumplido el agotamiento de las Instancias precedentes.
2. De la intervención provocada
Llegados a este punto, a nuestro leal saber y entender, el comprador se encontraría en el más oscuro de los túneles jurídico-procesales, toda vez que habiéndose conducido puntual y pertinentemente por los requisitos exigidos para el saneamiento, ha visto rechazada la imprescindible intervención provocada, que, a nuestro entender, resulta injustificable por muy mal que se hubiese planteado, escenario ante el cual el comprador se vio compelido a llamar al vendedor como testigo.
¿Cabría alegar que la intervención del vendedor como testigo en el procedimiento de la acción declarativa de dominio, suple y cumple el requisito de la notificación de la demanda de evicción al vendedor?
Veremos que no, a pesar de la posible confusión generada por la STS de 30 de abril de 2013 (LA LEY 55107/2013), que resolvió que si el vendedor ha sido demandado en el procedimiento que dio lugar a la evicción (en nuestro caso la acción declarativa de dominio), se cumple el requisito de notificación de la demanda al vendedor, obligado al saneamiento:
«El art. 1481 CC (LA LEY 1/1889) exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el art. 1482 CC (LA LEY 1/1889) articula el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso. En nuestrocaso no consta la vulneración de ninguno de estos preceptos, puesestá acreditado que los vendedores fueron demandados en el primer procedimiento, de forma que conocieron de la demanda de evicción y pudieron, en su caso, oponerse.Resulta irrelevante que no fueran llamados a instancia del comprador, pues esta llamada no fue necesaria, al estar ya demandados. Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 (LA LEY 1/1889) y 1481 CC (LA LEY 1/1889) , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento,todo lo cual se cumple en este caso, en que no puede negarse que fueran demandados en el primer procedimiento».
Sin embargo, la SAP de Jaén de 23 de mayo de 2019 (LA LEY 112884/2019), analiza exhaustivamente este requisito del artículo 1481 del Código Civil (LA LEY 1/1889), en los términos siguientes:
«Concretamente y por lo que se refiere al presupuesto de la notificación por el comprador demandado por tercero que ejercita la acción reivindicatoria, al vendedor de dicho procedimiento, establece la SAP de Lugo de 14-7-17 , que ciertamente el artículo 1.481 del Código Civil (LA LEY 1/1889) exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el artículo 1.482 del referido texto legal establece el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso...
Así dice el Tribunal Supremo en su Sentencia de 3 de diciembre de 1.975 que "la notificación mencionada tiende a evitar que el vendedor, por ignorar la presentación de la demanda de evicción, no pueda defender el derecho controvertido, no obstante, su interés en el saneamiento". Se trata, en definitiva, de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción con objeto de poder aportar al proceso los medios de defensa para oponerse a ella (en este sentido las sentencias de 11 de octubre de 1993 o de 10 de mayo de 1966), contestando a la demanda y alegando excepciones y proponiendo toda cuanta prueba estime procedente. Sin embargo, esta citación al vendedor a instancia de comprador demandado de evicción no obliga al primero a entrar en juicio como parte demandada; y no es, en principio parte, porque contra él no se propuso la demanda (STS 10-10-1963). La sentencia que se dicte, hecho el llamamiento en garantía, no podrá tener ningún pronunciamiento condenatorio o absolutorio para el vendedor, aunque, eso sí, quedará vinculado por las declaraciones que en ella se hagan(SAP de Pontevedra de 30 de noviembre de 2015). El art. 1.482 CC (LA LEY 1/1889), se refiere al modo en que se hace esa llamada, extremo sobre el que hoy hemos de estar a lo que dispone el art. 14 de la LEC. (LA LEY 58/2000)
Si el comprador no lleva a cabo el llamamiento al vendedor, este queda liberado de su obligación de sanear (STS 11-10-1993 )».
Y siguiendo la argumentación de la SAP de Almería de 27 de septiembre de 2022 (LA LEY 334332/2022), añadir que esta llamada en garantía por causa de evicción interesa a comprador y vendedor. A este, porque le importa defender la legitimidad de su venta, ya que de prosperar la reivindicatoria formulada contra su comprador, habrá de responder frente a él, es decir, viene obligado al saneamiento. El vendedor que interviene en el proceso, no solo defiende el título del comprador, sino que se defiende a sí mismo poniéndose a cubierto de la eventual responsabilidad que, de vencer el demandante, habrá de afrontar con el deber de saneamiento.
Pero, también al comprador ha de interesar la llamada al tercero, a su vendedor, desde el momento en que su omisión le hace perder las posibilidades de exigir el saneamiento por evicción. Desde esta perspectiva, puede decirse que quien se vea demandado sobre la propiedad de la cosa comprada, se ve abocado, si quiere conservar su derecho al saneamiento y dada la incertidumbre sobre el resultado próspero o adverso del litigio, a pedir el traslado de la demanda a su vendedor, por lo que se erige así en « conditio sine qua non» de la eventual y posterior reclamación frente al vendedor.
En esta misma línea, la SAP de La Coruña, Secc. 15ª de 18-2-15 (LA LEY 25689/2015)con cita de la STS de fecha 30-4-2013 (LA LEY 55107/2013), puntualiza que el art. 1481 CC (LA LEY 1/1889) exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento (...) Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 (LA LEY 1/1889) y 1481 CC (LA LEY 1/1889) , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento.
Y lo mismo declara la SAP de Oviedo, Secc. 6ª de 6-6-14, manteniendo la notificación al vendedor como presupuesto ineludible del saneamiento.
La Sentencia de la AP de Álava, Secc. 1ª de 20-3-14 (LA LEY 110872/2014), aclara quela participación como testigo del vendedor, no responde a las exigencias del art. 1482 CC (LA LEY 1/1889) que ordena sea notificada la demanda al vendedor en la forma que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) establece para emplazar a los demandados...En definitiva, la llamada en garantía de los arts. 1481 (LA LEY 1/1889) y 1482 CC (LA LEY 1/1889) no se ha producido en absoluto, y como señala la sentencia recurrida, tal circunstancia es suficiente para, al margen de que no se haya producido la privación de ningún derecho, pues no se ostentaba, que no pueda prosperar la evicción pretendida.
Por su parte, laSAP de Madrid de fecha 14-3-13se remite a la STS de fecha 11-10-93 que dice: «el comprador demandado, caso de ser privado por Sentencia firme de la cosa objeto de la venta, podrá ejercitar contra el vendedor las acciones de saneamiento por evicción siempre y cuando se haya notificado, como exige el art. 1.482 del Código, a aquél la demanda de evicción a instancia del comprador,es decir, que se produzca la litis denuntiatio a fin de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción».
Y en cuanto al extremo que aquí nos ocupa, analizando precisamente la obligatoriedad de la tan referida notificación al vendedor, éste estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento, y en el art. 1482 CC (LA LEY 1/1889) , se establece la forma en que la misma habrá de llevarse la notificación, que será la que la ley establece para emplazar a los demandados, durante el plazo concedido para contestar y con suspensión del mismo, hasta que no expire el concedido a aquellos con el mismo fin, a cuyo término, sino comparecieren, continuará respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.
La doctrina jurisprudencial viene exigiendo la necesidad de la notificación de la demanda al vendedor que contrató con el comprador demandado
Y por ello y con base en la STS de 11-10-93 que cita, mantiene que la doctrina jurisprudencial viene exigiendo la necesidad de la notificación de la demanda al vendedor que contrató con el comprador demandado. Y la cita que hace el apelante de la STS de 3 de diciembre de 1975 no es correcta porque es incompleta, ya que no menciona el supuesto de hecho de la misma en que se pone de relieve que el asunto había sido notificado por edictos a los derecho habientes o sucesores de la vendedora.
Concluye esta exhaustiva y clarificadora SAP de Almería:
«no consta que (sic) hubo llamada en garantía y notificación de la demanda a los vendedores en los términos del art 1482 del CC (LA LEY 1/1889) y art 14 de la LEC (LA LEY 58/2000), sino que del único documento aportado al objeto,(documento 4) simple copia de la sentencia firme de 5 de diciembre recaída en los autos de juicio verbal 40/15 seguidos en el Juzgado n.o 2 de Huércal Overa,se infiere y es de fácil presunción por su encabezamiento y antecedentes, que no fueron llamados en garantía los vendedores de la finca, pues ni una sola mención se hace a estos, ni al trámite del art 14.2 de la LEC (LA LEY 58/2000).
Como bien destaca la resolución de instancia, la parte actora debía probar esa notificación de la demanda a los vendedores a fin de que estos pudieran intervenir en ese proceso, lo hicieran o no, pero con plena notificación de la demanda y oportunidad de alegaciones, sin que la parte siquiera aporte simple copia o testimonio de referido juicio verbal 40/15 y sin que desde luego, siendo parte en ese proceso, pueda pretender la recurrente que no tuvo posibilidad de acceder al testimonio o copia de los autos a efectos del art 265 de la LEC. (LA LEY 58/2000)
La alegación de que en el acto de juicio declaró como testigo la intermediaria y apoderada de los vendedores, si bien consta en la copia de esa sentencia,es absolutamente irrelevante para cumplir las garantías del art 1481 y ss. del CC (LA LEY 1/1889)en los términos que hemos puesto de relieve anteriormente, pues la exigencia legal y presupuesto básico de la acción, es la notificación de la demanda de evicción al compradora fin de que estos puedan comparecer y contestar a la demandaen los mismos plazos que el demandado, lo hagan o no, siendo así que no consta esa notificación».
Esta misma línea argumental de exigencia de llamada al procedimiento del vendedor, es apuntalada por la Audiencia Provincial de Asturias en su Sentencia de 29 octubre de 2021:
«Existen ciertos supuestos en los que la falta de citación no provocaría la pérdida del derecho a reclamar el saneamiento por evicción: a) cuando así lo hayan pactado expresamente las partes,b) cuando la citación es innecesaria, por intervenir ya el vendedor en el procedimiento, así lo señala la STS de 30 de abril de 2013"En nuestro caso no consta la vulneración de ninguno de estos preceptos,pues está acreditado que los vendedores fueron demandados en el primer procedimiento, de forma que conocieron de la demanda de evicción y pudieron, en su caso, oponerse. Resulta irrelevante que no fueran llamados a instancia del comprador, pues esta llamada no fue necesaria, al estar ya demandados. Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 (LA LEY 1/1889) y 1481 CC (LA LEY 1/1889) , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento, todo lo cual se cumple en este caso, en que no puede negarse que fueran demandados en el primer procedimiento" y c) en los casos de evicción invertida, así la Sentencia de esta Audiencia, Sección 4ª de 24 de octubre de 2012, que cita la actora en su demanda, pero que no resulta aplicable al supuesto aquí enjuiciado, dado que se trata de un supuesto de evicción inversa».
En idéntico sentido se han pronunciado otros Tribunales de Apelación, tales como la AP de Granada en su Sentencia de 9 febrero de 2007, la AP de Segovia en su Sentencia de 10 noviembre de 2005 y la AP Murcia en su Sentencia de 23 febrero de 2010.
IV. Conclusiones
A la vista de los antecedentes y elementos jurídico procesales analizados, en concreto la convergencia de los artículos 1482 del CC (LA LEY 1/1889) y 14.2 de la LEC, podemos remarcar la pertinencia de la intervención provocada, como elemento integrador de la acción de saneamiento por evicción, en los términos siguientes:
- a. Si bien (i) la Audiencia Provincial de Madrid considera un hecho probado la existencia de una servidumbre de paso, por el hecho de estar inscrita en el Registro de la Propiedad, en contra de la realidad extraregistral —robustecida por otros medios probatorios— ; (ii) recurrir su Sentencia, probablemente, será tildado de «hacer supuesto de la cuestión»; (iii) no compartimos, con la máxima consideración, que la ausencia de descripción de un local en el título, nota simple y realidad física, sea suplida, por el Tribunal ad quem, por la inscripción de una servidumbre que no existe físicamente y cuya extinción fue ratificada por el primitivo propietario de ambos predios (sirviente y dominante) en sede del acto del juicio.
- b. En la génesis de esa fundamentación jurídica —y ulterior fallo—, pudo haber influido la decisión del demandado (en la acción declarativa de dominio instada por el predio sirviente) de no reproducir la pretensión de su recurso de reposición en la Segunda Instancia, concretamente la llamada al procedimiento del vendedor (y primigenio propietario de los predios sirviente y dominante) para que interviniese en el procedimiento (ex artículo 14.2 de la LEC (LA LEY 58/2000)).
- c. La falta de comunicación de la demanda (acción declarativa de dominio) al vendedor, su citación por parte del Juzgado, tiñe de ineficacia y procedencia una ulterior solicitud de saneamiento por evicción del comprador frente al vendedor, por ausencia del requisito previsto en el artículo 1482 del CC. (LA LEY 1/1889)
- d. La intervención como testigo del vendedor en el procedimiento (acción declarativa de dominio) que precede al del saneamiento, no cumple el requisito de comunicación previsto en el meritado artículo del CC, precisándose, por ende: (i) su intervención provocada o (ii) ser demandado en el seno de la acción declarativa de dominio.
- e. La negativa del Juzgado a admitir la intervención provocada, «de libro», del vendedor debe ser recurrida/reproducida en todas las Instancias, con el objeto de, en su caso conseguir reponer las actuaciones a dicho momento procesal para subsanar la inadmisión de la intervención provocada y continuar la tramitación procedimental, desde aquel momento, consiguiendo, además, asegurar el imprescindible requisito previsto en el precedente apartado c).