La perentoriedad del plazo de la acción de impugnación de acuerdos comunitarios del art. 18 de la LPH exige computar adecuadamente dicho plazo para evitar la caducidad de la acción.
Distingue el art. 18.3 de la LPH en función de si el impugnante asistió o no a la reunión de la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo objeto de impugnación, declarando que para los presentes el plazo de caducidad de la acción se computa desde la adopción del acuerdo, mientras que para los ausentes dicho plazo comienza en el momento de la notificación del acta.
Si bien este tratamiento jurídico diferenciado en función de si el impugnante asistió a la reunión de la junta de propietarios puede parecer adecuado en tanto que atiende al momento en que el comunero ha podido tener conocimiento del acuerdo objeto de impugnación en cada caso, la praxis evidencia que hubiera sido más acertado que el legislador hubiera fijado el dies a quo del plazo de impugnación para todos los comuneros —asistentes y ausentes— en el momento de notificación del acta, y no antes, como con buen criterio sí que previó el legislador catalán en el homólogo art. 553-31.4 del Código Civil de Cataluña.
Nótese que, con frecuencia, el contenido exacto del acuerdo adoptado no se conoce hasta que se recibe el acta aun cuando se haya asistido a la reunión, porque en el fragor de la misma, intervienen sujetos distintos, cada uno haciendo sus valoraciones y comentarios, a menudo, interrumpiéndose entre sí y sin un orden fijo de turno de palabra, que hace dificultoso para todo asistente cerciorase con exactitud del resultado de la votación y del acuerdo finalmente alcanzado, especialmente cuando el objeto del acuerdo entraña complejidad o admite matices, además de que, en ocasiones, el contenido del acuerdo que refleja el acta no es un fiel reflejo del acuerdo realmente adoptado.
En estos casos, el comunero asistente no tiene un conocimiento pleno y exacto sobre el contenido del acuerdo hasta el momento en que recibe el acta, por lo que lo razonable sería comenzar a computar el plazo de caducidad de la acción impugnatoria en este segundo momento, más aún si tenemos en cuenta los exiguos plazos de caducidad que contempla la ley, así como que los diez días de plazo legal que tiene el secretario para cerrar y notificar el acta (art. 19.3 de la LPH) raramente se cumplen en la práctica.
Aplicar de forma literal la letra de la ley obligaría a los comuneros a comparecer en todas las reuniones de juntas de propietarios asistidos de abogado y a consensuar en la propia reunión el redactado del acta para evitar generar indefensión a los disidentes, eternizándose las reuniones de forma insoportable, entorpeciendo la labor del secretario y dificultando el funcionamiento de dicho órgano colectivo.
Debemos abogar por una interpretación del art. 18.3 de la LPH garantista, que permita al disidente hacer valer sus derechos
Debemos abogar por una interpretación del art. 18.3 de la LPH garantista, que permita al disidente hacer valer sus derechos, pues recordemos que manifestar la oposición al acuerdo es insuficiente —es necesario acudir a los tribunales— frente al rodillo de la mayoría por mucho que el acuerdo contravenga flagrantemente la ley o no se alcance el quórum legalmente exigido, ya que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción (art. 19.3 de la LPH) y se convalidan si nadie los impugna judicialmente, salvo supuestos de nulidad radical (SSTS no 159/2018, de 21 de marzo (LA LEY 17292/2018); no 131/2014, de 5 de marzo (LA LEY 26578/2014); entre otras).
La cuestión se torna aún más compleja cuando el acuerdo objeto de impugnación es un acuerdo para el que la ley exige una mayoría cualificada —3/5 de propietarios y cuotas, unanimidad, etc.— y dicho quórum legal reforzado no se ha alcanzado entre los comuneros presentes en la reunión de junta de propietarios, alcanzándose a posteriori con el cómputo favorable de los votos de los ausentes que no han manifestado su discrepancia en el plazo de los 30 días desde la notificación del acta, por mor de la ficción legal del art. 17.8 de la LPH.
Nótese que en estos casos el acuerdo no se alcanza en la reunión de la junta de propietarios, sino con posterioridad, esto es, transcurrido el plazo legal de los 30 días que disponen los ausentes para manifestar, en su caso, su discrepancia.
La ley no prevé una regulación específica del cómputo del plazo de la acción de impugnación para los acuerdos de formación sucesiva en el tiempo, pero es evidente que el plazo no puede comenzar a contar ni en el momento de la adopción del acuerdo, ni en el momento de la notificación del acta, pues el acuerdo no ha nacido todavía en ninguno de estos momentos, estando aún en proceso de formación. A mayor abundamiento, el impugnante ni si quiera sabe si el acuerdo finalmente se ha llegado a alcanzar, ni el momento en que en su caso se ha alcanzado.
Naturalmente, en estos casos, el acta no se puede cerrar ni al terminar la reunión ni dentro de los diez días siguientes como mandata el art. 19.3 de la LPH, debiendo esperar presidente y secretario a que haya transcurrido el plazo legal de los 30 días de los ausentes para cerrar y mandar el acta a los comuneros. Luego, en puridad, y de conformidad con la letra de la ley, los acuerdos que contiene el acta —no solamente el acuerdo que es objeto de formación sucesiva— no serán ejecutables hasta que se cierre el acta y se notifique a los comuneros.
Sería deseable que la LPH contemplara un tratamiento jurídico diferenciado del cómputo del plazo de caducidad cuando el acuerdo objeto de impugnación es de formación sucesiva, contemplando la redacción y envío por parte del secretario de un complemento o anexo del acta que recoja si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han devenido finalmente efectivos o no, y el resultado final de la votación, como con buen criterio contempla el art. 553-27.5 del Código Civil de Cataluña en estos casos. En este sentido, la reforma debería prever que el plazo de impugnación de esta categoría de acuerdos comience desde la notificación del complemento o anexo del acta, momento en el cual el impugnante puede tener pleno conocimiento del contenido del acuerdo objeto de impugnación.