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I. Consideraciones iniciales acerca de la vivienda senior en la reciente regulación

En el presente trabajo (1) , se formula el contenido esencial de la intervención sobre vivienda para personas senior, en el marco de la Jornada JUBILARE del Colegio de Registradores «Vivienda y Seniors: Derecho y Experiencias», de 15 de noviembre de 2023. Las personas seniors no disponen de un tratamiento legal específico en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) (2) —en adelante LPDV—, más allá de vincular la vulnerabilidad habitacional a circunstancias personales o económicas.

II. La especial vulnerabilidad en la Ley por el derecho a la vivienda y las personas seniors vulnerables

El art. 14 LPDV dispone las denominadas «situaciones de especial vulnerabilidad», un concepto que, con un contenido diferente, se establece en algunas leyes de vivienda autonómicas, como destinatarios finales de la acción de los poderes públicos en materia de vivienda del art. 12 LPDV. El primer apartado del precepto indica que las políticas en materia de vivienda «tendrán especialmente en cuenta» a diversos destinatarios considerando, tras su tramitación parlamentaria, «las personas, familias y unidades de convivencia»: las personas que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, con independencia de su ubicación urbana o rural; las personas sin hogar; las personas con discapacidad y los menores extutelados, e incorpora a «los menores en riesgo de pobreza o exclusión social», así como «cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación».

En el segundo apartado del art. 14 LPDV, se establece como deber de la Administración la identificación, dentro de su ámbito territorial, de las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana. La finalidad de este deber es la «erradicación» de situaciones de infravivienda, mediante acciones integradas que «prevengan y reparen» —en lugar de «eviten» como en la redacción original— la exclusión social y residencial. Sin embargo, olvida que la infravivienda requiere una inversión pública, especialmente en las viviendas protegidas que, por el transcurso del tiempo, han sido descalificadas pero que sus propietarios carecen de capacidad económica suficiente para hacer frente al coste de determinadas obras. En este sentido, cabe formular dos críticas a este segundo apartado del precepto, respecto de la coercibilidad del deber previsto. El legislador estatal olvida que la vivienda requiere inversión pública, para evitar fenómenos como la «inquiocupación» y la ocupación ilegal de inmuebles en general, la sobreocupación y la infravivienda, en dos sentidos: por una parte, mediante subvenciones directas, algunas de las cuales no se están utilizando, como el 60% de los fondos Next Generation, o su destino solo atiende a la eficiencia energética, olvidando otras reformas como la accesibilidad, solo predicable universalmente respecto del 0,6% de viviendas en España; y, por otra parte, la reinversión directa en vivienda protegida descalificada, respecto de las que han perdido dicha condición por el transcurso del plazo de 30 años, y habida cuenta de que el concepto de vivienda adecuada varía en función de las exigencias legislativas y estándares internacionales.

Finalmente, el precepto concluye con acciones concretas para hacer frente al fenómeno del sinhogarismo, precisando tras la tramitación, según el marco normativo y en atención a un contenido concreto, lo siguiente: «la programación de medidas específicas para afrontarlo, promoviendo en su ámbito territorial el acceso a soluciones habitacionales de alojamiento en condiciones adecuadas por parte de las personas en situación de sinhogarismo y la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial, y posibilitando una adecuada complementariedad entre las distintas políticas, recursos y servicios, especialmente en el ámbito sanitario, social, educativo y de empleo». A este respecto, debemos mencionar, también, que de conformidad con los estándares internacionales de la European Federation of National Organisations Working with the Homeless, las situaciones de ocupación de bienes inmuebles mediante el delito de usurpación son calificadas de sinhogarismo.

III. Las medidas de afectación directa a la vivienda senior

1. Control de rentas generalizado en el arrendamiento de vivienda sita en zona de mercado residencial tensionado

El control de rentas previsto en la Ley por el derecho a la vivienda es un legal transplant de lo dispuesto en septiembre de 2018 en el § 556 BGB como Mietpreisbremse, para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, tras su aplicación en Berlín, así como a nivel global en otras ciudades como Nueva York, San Francisco, París, Copenhague o Estocolmo, entre otros. Este mecanismo ha fracasado donde se ha aplicado y, para ello, nos remitimos a unos oportunos estudios estadísticos comparados, de más de 70 experiencias de aplicación, del Prof. Dr. Kholodilin (3) , también con lecciones para el legal transplant de este mecanismo en Cataluña. El control de rentas ocasiona diversos efectos negativos: la reducción de la oferta, con el consiguiente incremento del plazo de espera para los arrendatarios y aumento de la renta; la disminución de los commuters o la movilidad residencial, habitualmente por razones laborales; el aumento del coste oculto o no declarado sobre la renta de la vivienda; y, finalmente, la falta de ejecución de las obras de conservación necesarias y el deterioro de las viviendas.

En cuanto a la modificación del art. 17.6 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), para los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas sitas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, se establecen la limitación permanente de la actualización de la renta —como control de rentas impropio, por su carácter definitivo— y el control de rentas propio y generalizado; en suma, un tratamiento legal de la renta «duro» para los grandes tenedores y «blando» para el resto de los arrendadores. A estos efectos, se regularán las rentas de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado, previa declaración por la Administración competente autonómica, donde se aplicará un control de rentas impropio para los contratos de arrendamiento en vigor, mediante la limitación permanente de su actualización, así como un control de rentas propio para los nuevos contratos.

2. Suspensión de los lanzamientos de vivienda habitual sin alternativa habitacional ni compensación al propietario

La DF quinta LPDV introduce modificaciones en diversos preceptos relativos a la regulación del procedimiento ejecutivo de lanzamiento de la vivienda, cuando el ejecutado se encuentre en una situación de vulnerabilidad. Tras su tramitación parlamentaria, se han añadido como preceptos nuevos los arts. 439.6 (LA LEY 58/2000), 439.7 (LA LEY 58/2000) y 440.5 LEC (LA LEY 58/2000), respecto de la recuperación de la posesión de una finca y el señalamiento del lanzamiento, respectivamente. Advertimos que, en las situaciones de vulnerabilidad económica habitacional, no cabe prolongar la ocupación de la vivienda sin lanzamiento a costa del propietario, condicionando la respuesta a que la Administración autonómica ofrezca una alternativa habitacional: ello justifica la calificación de estas situaciones de «inquiocupación». Por el contrario, procede aligerar y coordinar la respuesta administrativa y judicial, bifurcada en Administraciones competentes diferentes, para proveer una alternativa habitacional a las personas vulnerables previa al lanzamiento. Ello garantiza que la atención a los colectivos vulnerables no devenga abusiva para el propietario, encontrando como única excepción material que este concurra en los supuestos de la obligación legal de alimentos, previstos en el art. 143 CC. (LA LEY 1/1889)

IV. Reflexiones finales acerca del alcance de la regulación en materia de vivienda

Tras la lectura de la Ley por el derecho a la vivienda, podremos comprobar la vigencia de las palabras del Prof. Dr. De Castro, en la obra de referencia acerca de la teoría general del contrato, respecto del intervencionismo de la Administración en las relaciones jurídico-privadas: «se advierte la injerencia del Estado y de la burocracia, constante y creciente, la dependencia de los servicios públicos para proporcionar a las masas lo necesario para su existencia». Lamentablemente, la intervención de la Administración en las relaciones jurídico-privadas posee cada vez más relevancia; y, con la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, apreciamos como el legislador estatal, a pesar de haber comprobado los efectos de los múltiples incentivos negativos autonómicos —iniciados hace más de una década—, actualiza dichos instrumentos mediante el control de rentas y otras medidas inoportunas e ineficaces para la mejora del acceso a la vivienda.