I. Datos de identificación
Sentencia del pleno de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo no 1217/2023, de 7 de septiembre (LA LEY 220487/2023).
Ponente: D. Juan María Díaz Fraile.
II. Resumen del fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la del Juzgado, en un juicio de desahucio por precario contra los ocupantes de una vivienda, potenciales beneficiarios de la suspensión del lanzamiento prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo (LA LEY 7255/2013), promovido por quien no tiene la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria con lo que la entrega de la posesión de la vivienda y la eventual suspensión del lanzamiento, si procede, debe sustanciarse dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria.
III. Disposiciones aplicadas
Artículos 5.2 (LA LEY 58/2000), 12.2 (LA LEY 58/2000), 149.2 (LA LEY 58/2000), 225.3 (LA LEY 58/2000), 227.1 (LA LEY 58/2000) y 437.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).
IV. Antecedentes de hecho
Una entidad bancaria instó un procedimiento de ejecución hipotecaria contra unos prestatarios que habían incumplido las condiciones de amortización del préstamo garantizado con hipoteca. La ejecución concluyó con la adjudicación del inmueble a la ejecutante, quien posteriormente cedió el remate a una sociedad participada por ella. No consta la entrega de la posesión de la finca a la cesionaria conforme a lo previsto en el art. 675 LEC (LA LEY 58/2000) .
La cesionaria del remate y adjudicataria final de la vivienda la aportó como aportación no dineraria en la ampliación de capital de otra sociedad, CH, que la inscribió a su nombre en el Registro de la Propiedad. El socio único de ambas sociedades era la entidad bancaria ejecutante.
CH interpuso una demanda de juicio de desahucio por precario contra los «ignorados ocupantes» de la vivienda objeto del reseñado procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitó que se les condenara al desalojo de la misma.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que no concurrían los requisitos para el éxito de la acción de desahucio porque: (i) aunque constaba probado por el demandado que la demandante era propietaria de la vivienda litigiosa, por el contrario, no resultaba probado que tuviera la «posesión real» de la vivienda a título de dueño, «extremo necesario para la estimación de la pretensión ejercitada», ya que dicha posesión estaba siendo «ejercida legítimamente y mientras no se resuelva lo contrario en el procedimiento de ejecución hipotecaria existente a tal efecto, por el demandado»; (ii) tampoco concurría el requisito consistente en que el demandado disfrutara de la vivienda sin justo título, puesto que era quien venía poseyéndola como anterior dueño y actual ocupante; y (ii) carecía de fundamentación la alegación de la demandante de que no podía interesar la entrega de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria al no haber sido parte en el mismo, puesto que podía solicitar la correspondiente sucesión procesal a fin de ocupar la posición de la ejecutante en dicho procedimiento.
CH interpuso un recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que fue estimado por la Audiencia Provincial, por las siguientes razones: (i) corresponde al titular de la finca la posibilidad de acudir al juicio verbal del desahucio por precario para recuperar la posesión del inmueble, pero permitiendo plantear en ejecución de la sentencia de desahucio por precario un incidente para obtener la declaración de especial vulnerabilidad y evitar así el lanzamiento; (ii) aunque la demandante no está obligada a acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria para obtener el lanzamiento de un deudor hipotecario-ocupante, por no ser la demandante parte ejecutante ni cesionaria del remate, no obstante, no se debe privar al que era deudor hipotecario de la posibilidad de alegar y acreditar, a fin de obtener la protección que le dispensa la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013), la concurrencia de los requisitos necesarios, si bien dichos extremos han de acreditarse y solicitarse la suspensión cuando se inste la ejecución del lanzamiento, es decir, cuando se inicie el correspondiente procedimiento de ejecución de la sentencia, momento en que deberá valorarse si concurren esos requisitos.
El ocupante demandado interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.
V. Doctrina del Tribunal Supremo
La Sala de lo Civil comienza remitiéndose a la sentencia del Pleno de la propia sala 771/2022, de 9 de noviembre (reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril, y 999/2023, de 20 de junio (LA LEY 131908/2023)), en la que, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (LA LEY 7255/2013), se distinguía entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Para el primer caso, la citada sentencia de pleno concluyó que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC (LA LEY 58/2000), y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado.
Por el contrario, indicó el Tribunal Supremo en esa misma sentencia de pleno, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble.
No obstante, aclara la Sala que lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013) (sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio (LA LEY 97333/2021), así como en la 719/2021, de 25 de octubre (LA LEY 189475/2021)).
En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Conforme a reiterada jurisprudencia, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.
En un caso muy similar al presente, resuelto por la sentencia 999/2023, de 20 de junio (LA LEY 131908/2023), la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con la entidad ejecutante.
Por lo que considera la Sala que esta es la solución que también debe aplicarse en este caso, porque según resulta del poder para pleitos otorgado por CH al procurador a través del que comparece en el juicio, es una sociedad unipersonal, de la que el banco ejecutante es su socio único. Cuyo poder se otorgó en fecha muy próxima a la formalización del título por el que adquirió la propiedad sobre la finca litigiosa.
Concluye, pues, la Sala que, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio (LA LEY 131908/2023), y 1128/2023, de 10 de julio (LA LEY 158491/2023), en el presente pleito no puede atribuirse a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (LA LEY 7255/2013), si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
VI. Comentario final
La sentencia comentada resume y sistematiza la jurisprudencia casuística recaída en la materia y establece como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria.
Por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, si podrá acudir al juicio de desahucio por precario.