I. Introducción: Sentencia núm. 46/2023, de 18 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal)
Recientemente el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha resuelto un recurso de casación y extraordinario por infracción procesal con gran relevancia para las operaciones de compraventa en materia inmobiliaria en territorio catalán.
Así, mediante la Sentencia núm. 46/2023, de 18 de julio (LA LEY 261918/2023), zanjó varias cuestiones referentes a la obligación de información por parte del comprador y mediador.
El origen de la disputa es un contrato de compraventa suscrito en fecha 2 de mayo de 2018 en las oficinas de una conocida agencia inmobiliaria, quien previamente había publicitado la vivienda familiar objeto de la operación.
Tras el intento fallido del comprador de obtener la financiación necesaria para sufragar la compraventa, este instó una demanda en ejercicio de resolución del contrato privado de compraventa, con indemnización de daños y perjuicios, por cuanto la finca se hallaba disconforme con la normativa urbanística. Dicha circunstancia, además de la falta de inscripción registral de la edificación destinada a garaje, influyó en la no obtención de la referida financiación.
Nótese que el comprador optó por dicha fórmula de resolución, en lugar de acogerse a la previsión del artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña (en adelante, «CCCat»), el cual dispone que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. Es posible que el comprador no utilizara la opción que brinda el referido artículo 621-49 CCCat, bien por existir previsión en contrario en el contrato, bien por optar a la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato por parte del vendedor.
En relación con ello, debemos anticipar tres circunstancias determinantes para la resolución de la disputa: i) en los anuncios publicitarios se indicó expresamente que «la propiedad tiene la posibilidad de ser ampliada ya que tiene una calificación urbanística de 20a/10», ii) el propietario conocía desde el año 2010 que la finca era disconforme con la normativa urbanística y que ello dificultaba y/o impedía la posibilidad de ampliarla y, además, iii) en el contrato privado de compraventa el vendedor puso de manifiesto «bajo su responsabilidad» que no constaba ningún aspecto jurídico que afectase al inmueble de una forma relevante, con la salvedad de los que ya constaban registralmente.
Pese a que el Juzgado de Primera Instancia n.o 21 de Barcelona desestimó inicialmente la demanda, la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona revocó la sentencia y declaró resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega de la cosa vendida de conformidad, así como que la entidad intermediaria incumplió sus obligaciones legales para con el comprador.
En consecuencia, la sentencia de segunda instancia condenó al vendedor y a la agencia de forma solidaria a pagar al comprador el importe abonado en concepto de arras (38.000 euros), una indemnización por los daños y perjuicios (524 euros) y los intereses legales.
Ante tal resolución, el vendedor presentó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación con base en, entre otros, los siguientes motivos: el alcance de la información que debía transmitir al comprador y el deber de comprobación que recae en el comprador.
Por su parte, la agencia inmobiliaria planteó un recurso de casación por entender que la omisión de determinada información por parte del vendedor no puede conllevar que se le imponga a la agencia inmobiliaria el deber de averiguar los datos omitidos, lo que, a su entender, excedería de la diligencia exigible según el artículo 55.7 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007) (en adelante, «Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007)»).
II. Responsabilidad del vendedor de conformidad con la legislación catalana
El contrato de compraventa objeto de la controversia fue suscrito en Cataluña y en relación con un inmueble en dicho territorio, por lo que resultó de aplicación el derecho civil autonómico a efectos de las obligaciones y responsabilidades de las partes. (1)
En este sentido, el artículo 621-7 CCCat establece una previsión y delimitación del deber genérico de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido, aplicable a cualquier tipo de compraventa.
Dicho precepto se inspira en el principio de buena fe y honradez entre las partes e impone al vendedor la obligación de ofrecer toda la información «relevante» sobre la vivienda que se va a transmitir.
En relación con ello, debemos destacar que la recurrente alegó una presunta infracción del artículo 621-35 CCCat (2) por entender que era el comprador quien debía indicar al vendedor los elementos esenciales sobre los cuales recaía el deber de información.
No obstante, dicha argumentación fue descartada prima facie por el tribunal por considerar que el referido precepto no operaba en este caso, ya que fue el vendedor quien ofreció la finca, correspondiéndole determinar las características del inmueble ofertado.
Adicionalmente, podría señalarse que la pretendida exención de responsabilidad del vendedor creemos que tampoco sería conforme con el artículo 621-26.1 CCCat, según el cual el vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad, puesto que, considerando los hechos analizados, el vendedor sería conocedor de la realidad urbanística del inmueble, la cual fue ocultada al comprador.
1. Deber de informar de las características relevantes del bien
De conformidad con las previsiones del artículo 621-7 CCCat, el vendedor se encuentra obligado por un deber informativo precontractual acerca de las características del bien, sin que en modo alguno pueda admitirse la omisión de la información relevante.
De hecho, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña concluyó que la omisión de información relevante puede conllevar una falta de conformidad de los bienes y, asimismo, unos riesgos por el déficit informativo que debe asumir el vendedor.
De este modo, para considerar la eventual responsabilidad del vendedor ante circunstancias sobrevenidas será imperioso tener en cuenta si disponía de información susceptible de ser calificada como relevante.
En este sentido, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña concluyó que la relevancia radica en la incidencia que tiene en el contrato y si es susceptible de poner en riesgo su cumplimiento, aunque se limitó a indicar que dicha incidencia «se puede manifestar de diferentes maneras».
En consecuencia, deberemos analizar caso por caso para evaluar la afectación al contrato, sirviendo como base, eso sí, determinar si se trata de uno de sus elementos esenciales.
En el caso en cuestión, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, adoptando las conclusiones de la Audiencia Provincial de Barcelona, consideró que el potencial urbanístico de una finca es un elemento esencial del contrato de compraventa, por lo que le correspondía al vendedor informar al comprador de su conocida no adecuación del inmueble a la normativa urbanística.
2. Falta de conformidad imputable al vendedor
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña destaca que la falta de conformidad fue una de las novedades del Libro VI del CCCat y conlleva la obligación de garantizar que el bien transmitido es conforme al contrato, de modo que la desviación de lo pactado supone una falta de conformidad que faculta al comprador a exigir alguno de los remedios previstos en el artículo 621-37 CCCat. (3)
El recurrente alegó que no era responsable de la falta de conformidad del bien debido a que el comprador pudo razonablemente conocerla.
Pues bien, considerando los antecedentes, el tribunal confirmó que la falta de conformidad era imputable al vendedor recurrente y que se frustraron las legítimas expectativas que el comprador pretendía obtener del contrato, con base en los siguientes motivos:
- • La situación urbanística de la vivienda era un dato determinante y toda la información precontractual ofrecida expresaba la posibilidad de ampliar la construcción.
- • No se le puede exigir al comprador que se informase de la calificación urbanística de la finca, puesto que correspondía al vendedor exponerlo de forma clara, determinante y con información actualizada.
- • La no facilitación de la real situación urbanística del inmueble es causa de falta de conformidad que permite resolver el contrato de compraventa.
Resulta imperioso que el vendedor o sus intermediarios informen expresamente al comprador de la real situación urbanística del inmueble, ya sea mediante la publicidad o en la formalización del contrato
En definitiva, resulta imperioso que el vendedor o sus intermediarios informen expresamente al comprador de la real situación urbanística del inmueble, ya sea mediante la publicidad o en la formalización del contrato. En el caso analizado resulta especialmente reseñable que no se produjo una mera falta o escasez de información urbanística por parte del vendedor, sino que éste utilizó expresamente y de forma activa, en los correspondientes anuncios publicitarios, información que motivaba al comprador a llevar a cabo la operación («la propiedad tiene la posibilidad de ser ampliada»).
III. Responsabilidad del mediador en virtud del artículo 55 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
Por su parte, el agente inmobiliario alegó, como único motivo, jurisprudencia sobre el alcance del artículo 55.7 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), el cual dispone que «Los agentes inmobiliarios, antes de suscribir con terceros cualquier documento relativo a la transacción de un inmueble, deben haber verificado los datos facilitados por los propietarios mandantes y la titularidad, cargas y gravámenes registrales del bien».
Así, dicha entidad consideraba que no era responsable del defecto en la información porque se fundamentó en la información proporcionada por el vendedor y, a su vez, ni la Ley de Vivienda de Cataluña, ni el Código de Buenas Prácticas en materia de intermediación inmobiliaria y publicidad, contienen previsión alguna que imponga al agente inmobiliario el deber de informar de las afecciones urbanísticas no inscritas.
De este modo, la recurrente pretendía limitar su deber a la verificación de la información registral del bien (titularidad, cargas y gravámenes registrales). A estos efectos, resulta reseñable que ni el artículo 621-7 CCCat ni el artículo 55.7 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) limitan el correspondiente deber de información a la información registral disponible.
No obstante la argumentación del agente inmobiliario, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Barcelona y concluyó que el intermediario debería haber verificado que los datos ofrecidos por el vendedor (posibilidad de ampliación) eran reales, independientemente de si las afecciones urbanísticas tienen que ser calificadas como cargas y gravámenes o no.
En relación con ello, el tribunal destacó que el artículo 55.7 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) contiene dos ámbitos distintos de verificación (datos facilitados por los propietarios vs. información registral), por lo que la responsabilidad del agente inmobiliario no se limita a los datos registrales, sino que también debe asegurarse de que la información proporcionada por el vendedor es real.
En consecuencia, los agentes que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de Cataluña, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias deben llevar a cabo dicha verificación y, con tal de evitar posibles responsabilidades, dejar constancia de los trabajos de revisión efectivamente realizados en los contratos de arras o, en su caso, de compraventa.
IV. Conclusiones
La Sentencia núm. 46/2023, de 18 de julio (LA LEY 261918/2023), del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña trata de aportar una mayor seguridad jurídica a los operadores que intervienen en el mercado inmobiliario catalán.
Por un lado, los vendedores deben asegurarse de que proporcionan toda la información relevante para el buen fin del contrato de compraventa de la finca, es decir, todos aquellos datos que conocen y pueden afectar el uso y disfrute del inmueble en el momento de la formalización de la operación o en un futuro, de conformidad con el artículo 621-7 CCCat.
Asimismo, en virtud del artículo 55.7 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), todos los agentes inmobiliarios que actúan en Cataluña no solo deben verificar los datos registrales de las fincas en cuyas ventas pretenden intermediar, sino que deben asegurarse de que los datos ofrecidos por los vendedores se ajustan a la realidad.