El Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero (LA LEY 3474/2024), adopta un conjunto de medidas que tienen como objetivo compartido promover el incremento de la oferta de vivienda, especialmente protegida, favoreciendo y simplificando los requerimientos normativos necesarios para que puedan construirse o, en su caso, destinarse a un uso habitacional. A estos efectos se han tenido en cuenta las propuestas planteadas por otras comunidades autónomas adaptándolas a la realidad del suelo y de la vivienda en el archipiélago. En concreto, tras reconocer el interés general excepcional que supone actuar ante la emergencia habitacional, se estructura conforme a dos grupos de medidas, por una parte, incrementar la disponibilidad de suelo y la utilización de edificaciones con destino a vivienda y, por otra, promover, impulsar y facilitar la construcción de viviendas protegidas.
Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo para viviendas
La norma recoge medidas que tienen como objetivo la disponibilidad de suelo para vivienda con el fin de aumentar las posibilidades para que el suelo sea óptimo para albergar la construcción de viviendas protegidas, más allá de los desarrollos tradicionales de suelos urbanizables o urbanos no consolidados con destino residencial.
Engloba las siguientes medidas:
- Uso de suelo dotacional público para la construcción de viviendas protegidas de promoción pública: será admisible en el suelo calificado por el planeamiento como sistema general o sistema local o dotación, ambos de carácter municipal, el uso de vivienda protegida de promoción pública sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado.
- Uso de suelo de equipamientos para la construcción de viviendas protegidas: los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas de promoción privada, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos, pudiendo presentar las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada.
- Ejecución directa con destino a vivienda protegida de sistemas generales adscritos a unidades de actuación: el municipio podrá ejecutar por sí mismo las obras necesarias para ocupar el suelo sin necesidad de esperar a la ejecución del sistema privado, corriendo de su cargo los gastos ocasionados por la realización de los reajustes que sean necesarios en los instrumentos de ordenación y gestión que se vieren afectados por la anticipación de la ejecución.
- Derecho de superficie/concesión sobre bienes patrimoniales públicos: el sector público podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas. Este derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público, concretándose las bases por las que este se debe regir.
- Compatibilidad del uso residencial y del turístico en suelos sin desarrollar: en los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada.
- Cambio de uso de parcelas a residencial: podrá instarse el cambio de uso a residencial en las parcelas no edificadas de uso turístico, tanto situadas en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado o por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural.
- Recuperación de suelo urbanizable residencial: el suelo urbanizable o apto para urbanizar recogido en el planeamiento general no adaptado reclasificado a suelo rústico cuando su destino original fuera residencial o turístico-residencial podrá ser recuperado como suelo urbanizable no ordenado, en su caso la parte del mismo que tuviera destino residencial, siempre que se destine a la construcción de viviendas y que, al menos, la mitad de las mismas sean viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías. La persona o personas titulares de, al menos el 50% del suelo, podrá solicitar la recuperación del ayuntamiento correspondiente que la otorgará en función de las necesidades de vivienda del municipio.
Medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones para vivienda
El texto contiene las siguientes medidas para favorecer y facilitar la utilización de edificaciones ya existentes con destino a vivienda:
- Recalificación de locales a uso residencial: se admite el cambio de uso de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga utilizada por los instrumentos de ordenación, a uso residencial, cuando se trate de edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda colectiva, si el uso predominante es residencial, si se ubican en suelo urbano y si se cumplen las reglas comunes sobre cambio de uso, incremento de edificabilidad y división de viviendas que contiene la norma.
- Recalificación de edificaciones a uso residencial: se admite el cambio de uso de edificaciones existentes con uso predominante terciario a residencial si se ha producido el cierre o desocupación del inmueble por un periodo igual o superior a un año, si el cambio de uso a residencial se produce en la totalidad de la edificación y si se destina, al menos, el 50% de las viviendas a vivienda protegida de promoción privada debiendo obtener la correspondiente calificación provisional previamente, sin la cual no podrá otorgarse la primera ocupación.
- Incremento de edificabilidad de edificaciones destinadas a vivienda: en edificaciones de tipología residencial de vivienda colectiva en suelo urbano con uso predominante residencial se permitirá el incremento de edificabilidad con destino a vivienda para alcanzar la altura máxima de las edificaciones colindantes, atendiendo a las reglas comunes que se establecen.
- División de viviendas existentes: se permitirá la división de viviendas existentes en suelo urbano, tanto en edificaciones unifamiliares como colectivas, atendiendo a las reglas comunes establecidas en el artículo siguiente, sin perjuicio de lo establecido en la legislación civil y con independencia de lo establecido en los instrumentos de ordenación e instrumentos complementarios.
- Rehabilitación de edificaciones y urbanizaciones no terminadas: si cumplen las características exigidas para considerarlas no terminadas, en las edificaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original, sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte técnica o económicamente inviable, mientras que en las urbanizaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a la construcción de viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original.
- Derecho de adquisición preferente sobre la totalidad de un inmueble: la transmisión del dominio de la totalidad de un inmueble en el que exista más de una vivienda, cuando al menos una de ellas esté arrendada, queda sujeta a un derecho de adquisición preferente, de tanteo y de retracto, a favor de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias. También se considera transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la enajenación de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50% de su capital social.
Gestión, ejecución y simplificación de procedimientos
Por otra parte, y con el fin de facilitar e impulsar las medidas sobre suelo y utilización como vivienda, la norma reconoce:
- La admisión de la cesión de suelo municipal en favor del Instituto Canario de la Vivienda para la construcción de vivienda protegida de promoción pública con unos requerimientos mínimos que viabilicen la más rápida construcción.
- La calificación como proyectos de obras públicas de interés general de la construcción de viviendas de promoción pública, con efecto de prevalencia sobre las determinaciones del planeamiento disconformes.
- El no sometimiento a evaluación ambiental por razones excepcionales de la aplicación de estas medidas que se adoptan.
- La declaración de urgencia a los efectos de reducir a la mitad los plazos en el cumplimiento de trámites y procedimientos administrativos. La tramitación y resolución de calificación o declaración provisional de las actuaciones que se desarrollen habrán de resolverse y notificarse en el plazo de tres meses, transcurridos los cuales sin que se haya dictado y notificado la correspondiente resolución se entenderá estimada la solicitud de calificación, así como el visado de contrato
- La declaración de utilidad pública e interés social de los proyectos de construcción de viviendas de promoción pública a efectos expropiatorios, llevando implícita la necesidad de ocupación de los bienes y derechos que sean imprescindibles para ejecutar los proyectos y, además, el carácter urgente de la ocupación.
- La posibilidad de la contratación conjunta del proyecto y la obra para una mayor agilidad administrativa.
- El reconocimiento de la iniciativa privada sobre los suelos de titularidad pública para la construcción de viviendas de promoción pública, articulando un derecho de consulta.
Asimismo, el texto dispone que la regulación que contiene prevalece y se impone sobre el planeamiento aprobado que sea disconforme, sin necesidad de llevar a cabo procesos de modificación o adaptación que retrasen su efectividad.
Promoción de la vivienda protegida
Por último, la norma incorpora medidas destinadas a la promoción, el impulso y el favorecimiento de la construcción de viviendas protegidas. A estos efectos, modifica la legislación de vivienda, tanto la Ley 2/2003, de 30 de enero (LA LEY 393/2003), de Vivienda de Canarias, concretamente el reconocimiento expreso de que los cabildos insulares también pueden promover la construcción de viviendas protegidas, el valor de repercusión del suelo en el precio de venta, la duración del régimen legal de protección que, en el caso de la promoción pública, se declara permanente, y la cuantía máxima de renta que puede exigirse a los arrendatarios de viviendas protegidas que se determina en proporción a sus ingresos, como el Decreto ley 24/2020, de 23 de diciembre (LA LEY 25958/2020), de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias, ajustando la superficie útil a computar a efectos de arrendamiento; se adecúa la financiación pública a los costes actuales de construcción, actualizando y territorializando por islas el Módulo Básico Canario (MBC) y revisando los criterios y el precio máximo de referencia, además de los relativos a la renta máxima inicial anual.
Modificaciones legislativas
- Ley 2/2003, de 30 de enero (LA LEY 393/2003), de Vivienda de Canarias: se modifica el artículo 5, apartado 1, el artículo 27, apartado 6, el artículo 48, apartado 4 y el artículo 49 y se añade una disposición adicional vigésima segunda.
- Decreto ley 24/2020, de 23 de diciembre (LA LEY 25958/2020), de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias: se modifica el artículo 1, apartados 1.b) y 2.b), el artículo 3, apartado 3, el artículo 4, el artículo 6, apartados 1, 6 y 7, el artículo 8, apartados 1 y 3 y el artículo 16.
- Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LA LEY 11880/2017): se añade una nueva letra g) al artículo 319, apartado 1.
Entrada en vigor
El Decreto ley entra en vigor el 20 de febrero de 2024, el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.