I. Introducción
La graves consecuencias generadas por el COVID y las situaciones de «vulnerabilidad económica» causadas por la pandemia, conllevaron una serie de reformas del proceso de desahucio tendentes a la protección de los arrendatarios. Todo ello unido a la prometida Ley de Vivienda por el Gobierno de la Nación: la conocida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) (en adelante, «Ley de vivienda»).
Debido a estas reformas, los desahucios se han convertido un camino tortuoso para los propietarios, quienes deben armarse de paciencia para poder recuperar la posesión de su propiedad, máxime en aquellos casos en los que (i) son grandes tenedores o (ii) en los supuestos en los que los servicios sociales aprecian una situación de vulnerabilidad o exclusión social de los arrendatarios.
Todo ello unido a las huelgas sucedidas en el año 2023, especialmente la de los Letrados de la Administración de Justicia, que afectó gravemente a todos los procesos judiciales, con numerosas suspensiones de juicios o audiencias previas; conllevando un aumento en el retraso de la tramitación de los procesos judiciales.
Ante esta situación, se plantea la posibilidad de acudir a otros medios alternativos para resolver los posibles conflictos arrendaticios, siendo el arbitraje una de las opciones más sugerentes. Por ello, se cuestiona si en los desahucios arbitrales cabe excepcionar las reformas implantadas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (en adelante, «LEC») por parte de la Ley de Vivienda.
II. Reforma de la Ley de Vivienda y sobreprotección a los arrendatarios: ¿el arbitraje como vía de escape?
1. La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil: nuevos requisitos para interponer la demanda de desahucio que ralentizan su interposición
La Ley de Vivienda implicó una importante reforma que modificó la tramitación de los procesos de desahucio, sobre todo, a la hora de interponer la demanda por el propietario, habida cuenta de que es necesario acreditar una serie de extremos que antes no se contemplaban en la LEC.
Al artículo 439 de la LEC (LA LEY 58/2000) se le incluyeron los apartados 6 y 7, en los que, resumidamente, se establece que en las demandas de desahucio por falta de pago se deba especificar:
- (i) si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario;
- (ii) Si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor de vivienda; y,
- (iii) En caso de que el demandante sea un gran tenedor, si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
Todo ello aportando la documental que acredite todos esos extremos, en especial los puntos (ii) y (iii), mediante la certificación del Registro de la Propiedad y el documento acreditativo de la situación de vulnerabilidad emitido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes.
A la vista de la anterior reforma, a la hora de plantearse poner una demanda de desahucio por falta de pago, aquellos pequeños propietarios se verán más afortunados que los grandes tenedores (1) , dado que se evitan la tramitación del punto (iii), habida cuenta de las dificultades que implica a efectos de:
- — Tiempo (obtención de autorización del inquilino para ceder sus datos, tramitación ante la administración pública competente, etc.), que conllevará un importante retraso en la interposición de demanda; y,
- — Dinero (devengo de las rentas que serán impagadas durante la tramitación del certificado de vulnerabilidad hasta la posible interposición de la demanda).
Si antes un desahucio se podía ventilar de 4 a 6 meses, hoy en día te plantas en el año o año y medio fácilmente.
Desde luego que esta nueva regulación no ha hecho más que atascar aún más a las administraciones públicas y, en especial, a la Justicia; sin que se promueva de manera determinante y eficiente la resolución alternativa de conflictos (arbitrajes, mediación, etc.).
2. Del desahucio mediante un proceso arbitral: regulación y opinión doctrinal tras la Ley de Vivienda
En primer lugar, debemos subrayar que la propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (en adelante «LAU») prevé la posibilidad de que los conflictos que puedan surgir en materia de arrendamientos urbanos se ventilen por los cauces de un proceso arbitral, tal como dispone el artículo 4.5 de la citada norma, que establece que «[l]as partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje».
Empero, a pesar del citado precepto, en diversos pleitos se ha opuesto o excepcionado por la parte demandada —los inquilinos— la falta de competencia de los Colegios Arbitrales, arguyendo que la materia debe ser sometida a la jurisdicción civil.
En este punto, cabe traer a colación el interesante Auto de la Ilma. Audiencia Provincial de Girona (Sección 2ª) núm. 113/2023 de 17 de mayo (Rec. 261/2023 (LA LEY 213731/2023)) que desgrana el anterior argumento y desarrolla de manera ilustrativa los diferentes pronunciamientos de diferentes Tribunales (2) que avalan la competencia de los Colegios Arbitrales para conocer de los procesos arrendaticios o de desahucio.
Sin perjuicio de recomendar la lectura y el análisis de la anterior resolución, la citada Sala termina concluyendo que:
«En esta misma línea de pensamiento, el artículo 2 de la Ley de Arbitraje, de 23 de diciembre de 2003 (LA LEY 1961/2003), considera susceptibles de arbitraje todas aquellas controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, de modo que no existiría exclusión alguna de los procesos arrendaticios, ni siquiera en relación con los de vivienda. En este mismo sentido se pronuncia, entre otros muchos el AAP Madrid Civil sección 11 del 24 de enero de 2013, o el AAP Sevilla sección 6 de 17 de mayo de 2018, que incluso llega a precisar que "los contratos de arrendamiento no constituyen per se materia de orden público, por más que toda la regulación positiva sea cual sea la materia responde a unos principios rectores por los que el legislador entiende debe regirse la convivencia, en este sentido cualquier normativa es materia de orden público, pero el problema no reside en dilucidar esta cuestión sino en determinar si se trata de derechos disponibles y la respuesta ha de ser positiva, visto el contenido de la regulación vigente, LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994)"».
En síntesis, tras esta corriente jurisprudencial y la inclusión del apartado 5 del artículo 4 de la LAU mediante la reforma operada en 2013, ha conllevado la superación de las existentes diferencias doctrinales y jurisprudenciales sobre la posibilidad de sometimiento al arbitraje de los conflictos que versen sobre arrendamientos urbanos.
La entrada en vigor de la Ley de Vivienda ha implicado una importante discusión en el ámbito doctrinal sobre la posible tramitación de los desahucios mediante procesos arbitrales
No obstante lo anterior, la entrada en vigor de la Ley de Vivienda ha implicado una importante discusión en el ámbito doctrinal sobre la posible tramitación de los desahucios mediante procesos arbitrales. Máxime, si tenemos en cuenta las medidas garantistas y protectoras de aquellos inquilinos o arrendatarios en situación de vulnerabilidad (exartículo 439.6 (LA LEY 58/2000) y 7 de la LEC).
Diferentes autores o magistrados tienen opiniones dispares sobre si las previsiones impuestas por la Ley de Vivienda caben extenderlas a los procesos arbitrales, sin que se alcance una conclusión determinante.
En este sentido resulta de interés la opinión del profesor D. Antonio M.ª Lorca Navarrete, Presidente de la Corte Vasca de Arbitraje, quien concluye «[q]ue la normativa de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) es una norma de acentuado orden público que limita la libertad del arrendador para que mediante arbitraje solicite el cumplimiento de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario se encuentre en una situación o riesgo de vulnerabilidad en atención a su esfuerzo financiero (art. 3 d) de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023))» (3) .
Por lo que el citado Profesor determina que «las limitaciones a la libertad del arrendador que establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) obligan a concluir que la reclamación mediante arbitraje del impago de las rentas no es de la plena disposición de las partes que suscriben el contrato de arrendamiento y que, por tanto, no pueda ser considerada materia arbitrable con arreglo al art. 2.1º LA.».
Contrariamente a lo anterior, el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, conocido letrado especializado en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos, opina que «no se aplica la LEC cuando el desahucio se somete a arbitraje» (4) , refrendado dicha opinión en diferentes cursos y ponencias tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (5) . Por tanto, considera que mediante el arbitraje, los propietarios están liberados de los requisitos exigidos por la LEC a pesar de la meritada reforma.
Por otro lado, Magistrados de diferentes Audiencia Provinciales también tienen opiniones dispares sobre la necesidad de aplicar la normativa de la Ley de Vivienda en los procesos arbitrales. En este sentido, resulta de interés la encuesta realizada por la Editorial Sepín en enero 2024 (6) .
En la citada encuesta, magistrados de las Audiencias Provinciales de Burgos, Alicante, Málaga, y Valencia opinan sobre la materia sin alcanzar un acuerdo unánime o mayoritario. Mientras que D. Alfonso Barcala Fernández de Palencia, magistrado de la Sala 3ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Burgos, considera que «el conjunto de medidas» introducidas por la Ley de Vivienda «no puede estar ausente del procedimiento arbitral cuando se acude a él para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago»; D. José Javier Díez Núñez, Presidente de la Sección 6ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Málaga, opina lo contrario, considerando que esta reforma no puede alcanzar «a otros procedimientos de distinta naturaleza a la judicial, como lo es el arbitraje, sistema que se regula por su propia normativa».
Por tanto, en atención a la anterior encuesta y a la opinión del Profesor Lorca Navarrete, nos podemos encontrar con varios escenarios:
- — Que la propia Corte de Arbitraje competente para conocer de la demanda de desahucio por falta de pago, reconozca la imposibilidad de tramitar un desahucio arbitral tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
- — Que la Corte Arbitral admita la demanda y estime que no cabe aplicar la normativa impuesta por la Ley de Vivienda que modificó diferentes preceptos de la LEC (cuya aplicación subsidiaria está vetada en el arbitraje, tal como se expondrá en el siguiente apartado).
- — Y, por último, que pueda tramitarse sin incidencia el desahucio arbitral, pero que sí sea necesario cumplir los requisitos de la Ley de Vivienda para la ejecución del laudo.
Como cabe apreciar, no nos encontramos ante una cuestión pacífica y deberemos estar pendientes de las próximas resoluciones judiciales que se dicten por posibles nulidades planteadas ante Laudos que traten esta materia; pues, actualmente, no se ha pronunciado ningún Tribunal Superior de Justicia sobre este extremo.
No obstante, tal como se expondrá en el siguiente apartado, la jurisprudencia es proclive a considerar que con carácter general no cabe la aplicación supletoria de la LEC en los arbitrajes, por lo que podría concluirse que en los desahucios arbitrales no es necesario reunir los requisitos exigidos por la LEC tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Veámoslo.
3. ¿Aplicación supletoria de la LEC en el arbitraje?
Dado el análisis realizado sobre la tramitación de los desahucios mediante procesos arbitrales, el autor que suscribe considera que en el presente artículo se deba analizar si en un proceso arbitral cabe acudir de manera supletoria a las disposiciones de la LEC, con carácter general.
Esta cuestión ha sido debatida por la doctrina y jurisprudencia, siendo proclives a considerar que no cabe la aplicación supletoria de la LEC a los procesos arbitrales.
En primer lugar, el propio artículo 4 de la LEC (LA LEY 58/2000) no prevé la aplicación supletoria de esta norma procesal a los arbitrajes, únicamente respecto de «los procesos penales, contencioso-administrativos, laborales y militares».
A mayor abundamiento, los propios Tribunales son claros al respecto, y establecen que no cabe la aplicación supletoria de la LEC a los procedimientos arbitrales. En este sentido, cabe citar la STSJ de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, núm. 31/2022 de 14 de septiembre (Rec. 25/2021 (LA LEY 230420/2022)), a cuyo tenor:
«No cabría una aplicación por analogía o por razón de supletoriedad.
En relación a lo primero, en principio, porque la solución trasladada al art. 441 LEC (LA LEY 58/2000), en los supuestos de procedimientos arrendaticios, solo se ha previsto en el ámbito jurisdiccional.
Y no es aplicable la supletoriedad porque ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su art. 4 (LA LEY 58/2000) prevé dicha posibilidad para los procedimientos arbitrales, ni la Ley de Arbitraje 60/2003 (LA LEY 1961/2003), igualmente, contempla esta fórmula de integración.
Hay que tener presente que la Ley reguladora del arbitraje establece, como ya hemos señalado, su propia regulación del procedimiento, mediante el que se desarrollará el arbitraje comprometido por las partes, completado, en su caso, por los reglamentos de las Cortes Arbitrales.
Como señala la Exposición de Motivos, las actuaciones arbitrales se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad —lo que no ocurre con el procedimiento jurisdiccional, más allá de lo que sean concesiones al principio dispositivo—, y establece "como únicos límites al mismo y a la actuación de los árbitros el derecho de las partes y el principio de igualdad, que se erigen en valores fundamentales del arbitraje como proceso que es."
Y sigue diciendo: "... las reglas que sobre el procedimiento arbitral se establecen son dispositivas y resultan, por tanto aplicables sólo si las partes nada han acordado directamente o por su aceptación de un arbitraje institucional o de un reglamento arbitral."»
En este sentido se pronuncia la STSJ de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, núm. 77/2021 de 10 de diciembre (Rec. 21/2020 (LA LEY 233167/2021)):
«Con independencia incluso de la naturaleza internacional del arbitraje seguido, es claro que no puede reclamarse la sujeción a los preceptos y las instituciones de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), pues entonces, evidentemente, estaría judicializándose sin más el procedimiento arbitral en un auténtico ejercicio contra natura, desnaturalizando la flexibilidad propia de este cauce y sometiéndose a la rigidez procesal que, precisamente, es uno de los aspectos que trata de orillarse en el modo alternativo de resolución de controversias en que consiste el arbitraje (ya sea interno o internacional)».
También cabe citar la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona, núm. 245/2008 de 27 de junio (Rec. 670/2007 (LA LEY 135440/2008)), a cuyo tenor:
«No procede estimar este motivo de impugnación, y ello sobre la base de las siguientes razones: primera,es seriamente cuestionable que en el procedimiento arbitral sean de aplicación, ni que sea a título comparativo, los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) que regulan aspectos procesales, como sucede con la mención efectuada al artículo 337 LEC (LA LEY 58/2000); se trata, el arbitraje y la jurisdicción, de dos formas heterocompositivas de resolución de controversias, que tienen en común disponer de un tercero dirimente (el árbitro o el juez), pero que presentan numerosas y sustanciales diferencias de contenido, hasta el extremo que no puedan solaparse las soluciones que una y otra ofrezcan ante determinadas expectativas. Y ello es lo que sucede en el presente caso con la alusión efectuada por el demandado al mencionado precepto de la LEC, que no puede tomarse como referente vinculante en el desarrollo de la fase probatoria del procedimiento arbitral».
O la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, núm. 84/2012 de 15 de marzo (Rec. 2/2010 (LA LEY 56086/2012)):
«UNDÉCIMO.- Alude la demandante a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).El presente procedimiento se rige por lo dispuesto en el Reglamento de las Naciones Unidas y la Ley de Arbitraje (LA LEY 1961/2003), sin que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) prevea en su artículo 4 la aplicación supletoria para procedimientos arbitrales. No cabe la aplicación obligatoria de la LEC en materia de admisión de prueba, toda vez que indica la Ley de Arbitraje (LA LEY 1961/2003) que la competencia de los árbitros para determinar el desarrollo del proceso se refiere de forma expresa y concreta a la admisión de los medios de prueba, pudiendo hacerlo en el modo que los árbitros consideren apropiado (artículo 25.1 y 2 de la LA), por lo cual no cabe aplicación supletoria de otras normas, cuando la propia otorga al Tribunal Arbitral la potestad de dirigir el arbitraje, en materia de prueba, en el modo que dicho Tribunal estime apropiado».
Como queda expuesto, con carácter general no cabe la aplicación supletoria de la LEC al arbitraje, por lo que las partes deberán estar a la propia Ley de Arbitraje (LA LEY 1961/2003) y, en su caso, a la normativa o reglamento correspondiente al Colegio Arbitral competente.
Asimismo, siguiendo la corriente fijada por las anteriores resoluciones judiciales, podría defenderse que los desahucios pueden ventilarse mediante arbitraje, sin que quepa alegar por las partes la aplicación del artículo 439 de la LEC (LA LEY 58/2000), dado el principio de flexibilidad que impera en sede arbitral.
III. Conclusiones
En síntesis, a pesar de que la normativa permite acudir al arbitraje como medio para ventilar los procesos de desahucios, cierto sector doctrinal es reticente tras la reforma operada por la Ley de Vivienda y las medidas protectoras para aquellos arrendatarios más vulnerables.
Todo ello, a pesar de que la jurisprudencia es proclive a descartar la aplicación supletoria de la LEC para aquellas cuestiones procesales que puedan surgir durante la tramitación de los procedimientos arbitrales.
En consecuencia, deberemos estar pendientes de los próximos pronunciamientos que pueda haber por parte de los Tribunales en aquellas impugnaciones de los Laudos que se pronuncien sobre procesos de desahucios, sobre todo, tras la entrada en vigor de la meritada Ley de Vivienda.