Los compradores de unas viviendas en construcción anticiparon a la promotora diversas cantidades a cuenta del precio cuya devolución no garantizó mediante aval o seguro. Del total abonado, parte se correspondía con las letras de cambio libradas por la promotora que aceptaron los adquirentes de los inmuebles y que fueron descontadas por varias entidades financieras.
Sin haberse entregado las viviendas en el plazo pactado, la promotora fue declarada en concurso, y abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación contempló la resolución de todos los contratos de compraventa de vivienda que había suscrito, entre ellos los celebrados con los demandantes.
Al no recuperar las cantidades anticipadas y no ser atendidos los requerimientos extrajudiciales que dirigieron a dichas entidades bancarias, los compradores presentaron las demandas que han dado lugar a los dos litigios de los que ha conocido el Supremo. En el primero, la sentencia de apelación, revocando la de instancia, estimó íntegramente la demanda, y en el segundo, la Audiencia confirmó la sentencia estimatoria del Juzgado.
Interpuestos recursos de casación por una de las entidades financieras demandadas, el Pleno de la Sala los desestima, reconsiderando para ello la línea jurisprudencial establecida en las SSTS 897/2021, de 21 Dic (LA LEY 254506/2021)., y 472/2022, de 8 Jun (LA LEY 114809/2022).
Recuerda que en esas sentencias el Tribunal apoyó su decisión de desestimar la acción del comprador contra la entidad bancaria que había descontado las letras de cambio en la jurisprudencia fijada en varias sentencias dictadas en los años 2014 y 2015, según la cual la excepción de incumplimiento del vendedor no es oponible al banco descontante de las letras entregadas para pagar las entregas a cuenta del precio de una compraventa de vivienda, y afirmó que a esa jurisprudencia sobre la no responsabilidad del banco descontante no se opone la doctrina jurisprudencial fijada a partir de la STS 733/2015, de 21 Dic (LA LEY 192084/2015)., conforme a la cual el banco debe asegurarse de que los anticipos percibidos por el promotor se ingresan en la cuenta especial abierta por este y que, respecto de esta cuenta, el promotor ha contratado las garantías legalmente exigidas (aval o seguro de caución), de modo que en caso de incumplir este deber, la entidad financiera incurre en responsabilidad.
Sin embargo, una reconsideración de la cuestión litigiosa lleva al Supremo a entender que constituye una diferencia relevante que en el caso examinado por aquellas sentencias de 2014 y 2015 se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante, mientras que, en el caso objeto de recurso, se está ante una acción ejercitada por el comprador con base en el art. 1.2.º de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968).
Subraya que no se trata de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada.
Señala que la responsabilidad ex art. 1.2.º de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) se basa en que las entidades de crédito en cuyas cuentas se ingresan cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente para asegurarse de que el promotor-vendedor cumple las obligaciones legales establecidas para proteger al comprador, de modo que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada.
Añade que la LOEdif (LA LEY 4217/1999). amplió en su DA 1.ª el objeto de la garantía exigida por la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), pues deja de limitarse a las entregas de dinero "antes de iniciar la construcción o durante la misma", y se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o "mediante cualquier efecto cambiario”.
Así las cosas, sostiene que si ha declarado, a partir de la STS 733/2015 (LA LEY 192084/2015), que el banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial, garantizada con aval o seguro, y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple esa obligación; y si dicha DA 1.ª extendió la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas en caso de incumplimiento del promotor a las cantidades entregadas "mediante cualquier efecto cambiario", esa obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta las letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas, ingresa su importe (minorado con los intereses y comisiones que cobra al descontatario) en una cuenta del promotor, y percibe posteriormente esas cantidades anticipadas al cobrar las letras de cambio, todo ello con base en el contrato de descuento que supone una relación de colaboración con el promotor, que obtiene financiación mediante este contrato de descuento.
Explica que el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no sólo sobre la solvencia del promotor descontatario, sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.
De este modo, concluye el Pleno que si el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no existe una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor, sobre todo cuando es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.