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Introducción

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023. Como señala su misma exposición de motivos, la norma busca el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que tanto afectan no sólo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constitucionales y a la actividad económica del país. ¿Qué juicio merece la ley pasado un año de vigencia?

Si atendemos a algunos indicadores (por ejemplo, Idealista) el precio del metro cuadrado era al tiempo de la entrada en vigor de 1.667 euros, actualmente, en abril de 2024, es de 2.079 euros; en términos parecidos acontece con el mercado del alquiler: en mayo de 2023 el metro cuadrado tenía un precio estimado de 11,6 euros, hoy es de 12,7. El impacto, al menos desde la perspectiva del precio de acceso, puede considerarse, por tanto, nulo o al menos relativo. Sin embargo, sí cabe entender, de modo apriorístico, que la modificación articulada sobre la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) ha tenido influencia en el marco judicial de tutela de la posesión y propiedad, concretamente en los juicios declarativos orientados a este fin y en las ejecuciones con base hipotecaria o con título relacionado con los primeros.

La «Ley de Vivienda» ha sido muy criticada por amplios sectores. En este mismo foro, el 29 de junio de 2023, publicamos la edición «Diálogos para el futuro judicial. LXVI.» «La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), en clave procesal», en la que los autores enfatizaron los inconvenientes que la iniciativa legal aprobada en aquel entonces podía impone en la práctica.

Además, más allá de lo que sería propiamente el espacio de Juzgados y Tribunales, con un enfoque abierto y multidisciplinar, y en atención a lo esencial de la materia regulada, urge preguntarse sobre los efectos micro y macro de la ley en el sector económico: inversión, compra, situación del mercado arrendaticio, etc.

La vivienda y el mandato del artículo 47 CE (LA LEY 2500/1978), como ha señalado la doctrina del Tribunal Constitucional (Por todas: STC n.^o 32/2019 de 28 de febrero de 2019 (LA LEY 10171/2019)), comporta para los poderes públicos una obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en particular regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. ¿Cumple ese mandato la 12/2023, de 24 de mayo?

Un año después, con la retrospectiva que sólo concede el tiempo, intentamos responder.

1º.- Transcurrido un año de vigencia de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, qué opinión o valoración general puede hacerse de los resultados o efectos de la norma legal.

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«El resultado práctico más evidente de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) ("Ley de Vivienda") ha sido la contracción de la oferta de viviendas para arrendamiento tradicional (creciendo la oferta del arrendamiento de temporada, del arrendamiento turístico y de habitaciones), así como el incremento de la renta.

La Ley de Vivienda ha provocado además inseguridad jurídica en el mercado inmobiliario por varios motivos: (i) aprueba conceptos y procedimientos sujetos a un posterior desarrollo o implementación por distintas administraciones (entre otros, la determinación por el INE de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda); (ii) en cierta medida pone en duda el concepto de la propiedad privada de la vivienda; (iii) la aplicación del concepto de zona residencial tensionada que recoge la ley por decisión de cada Comunidad Autónoma, por ahora solo decretada en Cataluña, podría eventualmente extenderse a otras regiones (a) si cambiara el color político de los gobiernos autonómicos y (b) siempre que se cumplan los requisitos objetivos que define la ley para estas zonas; (iv) los recursos de inconstitucionalidad que se han presentado contra dicha ley, pendientes de resolución; y (v) por qué no decirlo, se trata de una ley un tanto farragosa.

Esta inseguridad jurídica desincentiva la llegada de nuevos inversores, poniendo en peligro asimismo el negocio de otros operadores cuya viabilidad se ha visto comprometida.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«Pese a haber trascurrido casi un año desde la entrada en vigor de la Ley, entendemos que aún no es posible una valoración general de los resultados de la norma. Ello es debido a que, a fecha de hoy, las diferentes Administraciones Públicas, en la mayoría de los supuestos, no han implementado los procedimientos, mecanismos y herramientas necesarios para dar pleno cumplimiento a lo establecido en la Ley, por lo que no podemos decir que el objetivo de la misma se esté logrando por el momento.

Quizá, antes de haber publicado la norma, tendría que haberse alcanzado un acuerdo entre las Administraciones Públicas para que la implantación de la norma se hubiera hecho de manera efectiva desde un principio.»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«Para poder realizar una valoración general de los resultados o efectos de la Ley por el derecho a la vivienda es preciso tener en cuenta los objetivos definidos en la propia Exposición de Motivos, entre los que destaca el "facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado".

Esta misma finalidad fue puesta en entredicho por el propio Consejo General del Poder Judicial al concluir, en su informe al Anteproyecto de la Ley, que las medidas previstas provocarían "una desincentivación de la puesta en el mercado de viviendas de alquiler".

Ahora, una vez transcurrido un año de vigencia de la Ley, se confirma que los pronósticos del Consejo General del Poder Judicial se han cumplido con creces: la oferta de vivienda de alquiler se ha desmoronado (sobre todo en zonas tensionadas), el precio de la vivienda ha aumentado, las administraciones públicas se han visto rebasadas ante el alud de peticiones de estudios de vulnerabilidad por parte de grandes tenedores y en este momento vamos acusando su impacto en sede judicial.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Se podría valorar como una declaración de intenciones que pone en el tejado de los sujetos privados actuaciones que debieran llevar a cabo los poderes públicos.

Como todos sabemos, la Constitución española (LA LEY 2500/1978) (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, si bien, esta ley traslada la carga económica al sector privado de una obligación del sector público, quien pone a sus hombros obligaciones jurídicas y económicas que el Estado debiera afrontar. Privando esta ley en ciertos casos indirectamente de la explotación de un activo, sin indemnización alguna al propietario, elemento que, incluso podría llegar a entrar en conflicto con ciertos preceptos constitucionales como el art. 33.3 CE (LA LEY 2500/1978) («Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes»).»

2º.- En este año de vigencia (mayo 2023-mayo 2024) el mercado no ha detectado, al menos en un parámetro general, un alivio o estabilización en los precios de compraventa o arrendamiento. ¿Qué está ocurriendo? ¿Por qué las medidas propuestas por la Ley no están teniendo efecto? ¿Hay que modificar algo?

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«Si la demanda de vivienda es superior a la oferta, y se ponen piedras en el camino a aquellos que están dispuestos a invertir y desarrollar opciones de vivienda para terceros, el efecto lógico va a ser la contracción de la oferta y con ello el incremento de los precios.

La regulación debería ser equilibrada, contando con la opinión y consenso de todos los grupos de interés o stakeholders y con la vocación de ser una norma duradera en el tiempo.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«Nos faltan datos para poder dar respuesta a estas cuestiones dado que nuestro foco de actuación se centra en los procedimientos afectados por artículo 685 (LA LEY 58/2000) y 655 bis de la LEC»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«La falta de oferta es el principal inconveniente que padece el mercado inmobiliario en España y ello puede obedecer a diversas razones: falta de vivienda disponible (nueva y de segunda mano), escasez de suelo edificable, viviendas pendientes de rehabilitación, políticas en materia de vivienda ineficaces y, por supuesto, la ocupación, entre otros factores.

Esa reducida oferta no es capaz, en absoluto, de absorber la demanda creciente, incitando un incremento de los precios, sobre todo, en vivienda de alquiler.

Llevando la cuestión al terreno jurídico, es inevitable centrarse en el problema endémico que sufre España, especialmente en las zonas tensionadas, con la ocupación ilegal.

El legislador, ajeno a esta problemática que, recordemos, no solamente afecta a los grandes tenedores, lejos de agilizar los procedimientos judiciales tendentes a recuperar la posesión, ha añadido nuevos obstáculos que suponen dilatarlos todavía más si cabe.

Estas dificultades para lograr recuperar la posesión en caso de arrendatarios que incumplen el pago de la renta o que deciden no abandonar el inmueble al expirar el contrato o, incluso, en caso de okupaciones ilegales (con k), junto con otras medidas, como pueden ser las limitaciones de precios de la renta, propicia que los pequeños propietarios no perciban el arrendamiento como una oportunidad idónea.

Es preciso matizar que, según datos del Banco de España (Informe Anual 2023, cap. IV "El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad") el mercado de alquiler residencial en España se caracteriza por la prevalencia de los arrendadores particulares y de los pequeños propietarios (92%), frente al reducido protagonismo que tienen las personas jurídicas y los grandes tenedores (8%).

Asimismo, por aquello de que somos un país de picaresca, esos pequeños propietarios han tendido a extraviar esa oferta de vivienda a otras fórmulas excluidas del ámbito de la Ley: arrendamientos de habitación, arrendamientos de temporada o de uso turístico, por ejemplo.

Precisamente a fin de evitar estos escenarios, mientras se redactan estas líneas se ha dictado en Catalunya el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), que, entre otras medidas, regula los arrendamientos temporales y de habitación para incluirlos dentro de la limitación de precios de arrendamiento para zonas tensionadas previstas en la Ley por el derecho a la vivienda.

En conclusión: que la Ley no está consiguiendo lograr el efecto pretendido es algo indubitado y es necesaria una reflexión conjunta por parte de toda la clase política, tanto del gobierno central como de los distintos gobiernos autonómicos, pero, en esta ocasión, debería tenerse en cuenta el criterio y el análisis de expertos en materia de vivienda y conductas de mercado. Ignoro si se podrá lograr un consenso que nos traslade a la solución, pero, como mínimo, se debe evitar un acrecentamiento del problema.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Correcto. Han incrementado los precios tanto de compraventa como de vivienda. Cada uno atiende a inputs individualizados. Es decir, a rasgos generales el incremento del alquiler atiende a razones distintas a aquellos elementos que han supuesto el incremento del precio de compraventa.

Respecto el incremento de precios de alquiler no podemos desdeñar la más básica de leyes de la economía: la ley de oferta y demanda. Incremento de precio ante la escasez; a mayor demanda, mayor incremento de precios, todo ello aderezado por y entre otras causas:

• — Tensión del mercado global al «salir» activos susceptibles de alquiler o que históricamente habían estado en ese régimen debido al paraguas legislativo en defensa de nosotros, los arrendatarios.
• — Elevados plazos judiciales para resolver eventuales impagos/resoluciones contractuales, ante la terrible sobrecarga de trabajo y escasos medios, lo cual, hace que un propietario en situación de impago tenga en dique seco un activo y de manera improductiva durante 10-20 meses hasta la efectiva toma de posesión.
• — Tensión del mercado en ciertas zonas debido al escaso éxito del trabajo remoto.»

3º.- Una de las partes más controvertidas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, era la afectante a la introducción de nuevos requisitos procesales para tutela posesoria o ejecutiva instada por el «gran tenedor» (art. 3.k). ¿Qué consecuencias prácticas han tenido las modificaciones de preceptos tales como el 439, 441 o 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«Los nuevos requisitos procesales para tutela posesoria o ejecutiva establecidos por la Ley de Vivienda cuando es instada por "grandes tenedoras" y la falta de regulación y desarrollo de esos procedimientos ha llevado a una situación de indefensión a los "grandes tenedoras", que en muchas ocasiones no tienen manera de recuperar la titularidad o la posesión de sus inmuebles, o lo pueden hacer en plazos inasumibles y dedicando una cantidad ingente de recursos.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«Como hemos indicado en el punto anterior, no podemos dar respuesta tampoco a esta cuestión al centrarse nuestra labor en la implementación de los artículos 655 bis (LA LEY 58/2000) y 685 de la LEC. (LA LEY 58/2000)»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«La Ley por el derecho a la vivienda adolece, en gran parte de su contenido, de falta de rigor legislativo. Partiendo de las incertidumbres que ya genera el propio concepto de "gran tenedor", las medidas introducidas por los artículos 439 (LA LEY 58/2000), 441 (LA LEY 58/2000) y 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), reiteradas también en el nuevo 655 bis y en el 685.2 del mismo texto, han acabado de constatar que estamos ante una norma que, en absoluto, ofrece la seguridad jurídica que requiere la materia.

En la práctica, estas novedades procesales han provocado dudas desde el primer momento, pues, aun instaurando la obligatoriedad de cumplir con unas actuaciones administrativas a modo de requisito procesal, como, por ejemplo, manifestar si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, las abandona al albur del ulterior desarrollo normativo que puedan (o no) acometer las diferentes "administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda".

En un Estado con 17 Comunidades Autónomas, 2 ciudades autónomas, 38 diputaciones provinciales y más de 8.000 municipios, la identificación de los órganos administrativos competentes se convierte en una auténtica utopía, siendo completamente ineludible el colapso administrativo aplicando el método de ensayo y error para poder comprobar qué organismos son los competentes para la tramitación de las medidas introducidas por la Ley.

Por si fuera poco, una vez reconocida la administración competente, es desolador advertir la ausencia de uniformidad en la gestión de las peticiones, presentándose un auténtico escenario de Reinos de Taifas con desiguales criterios y metodologías. Y no es, en absoluto, reprochable a las meritadas administraciones públicas, sino a la falta de medios y dotaciones para poder asumir este exceso de funciones previstas por el legislador.

Cierto es que, ante la desatención de la petición o, ante la ausencia del inicio de los trámites convenientes, el demandante podrá acudir a la vía judicial haciendo constar dicho extremo en una declaración responsable, pero, de nuevo, nos encontramos ante un escenario de incertidumbre y de falta de homogeneidad al desconocer qué interpretación pueden realizar las distintas plazas judiciales. Dado el íter lógico temporal desde la entrada en vigor de la norma, actualmente nos encontramos ante ese nuevo estadio: el colapso, ahora ya no administrativo, sino judicial.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Salvo mejor criterio, ha tenido un efecto residual. Gran tenedor o no, frente una vulnerabilidad acreditada y no siendo morada, cualquier propietario sabe que tiene enfrente suyo un largo, tedioso y costoso proceso judicial, plagado de apelaciones, impugnaciones y retrasos judiciales por la elevada carga ante la falta de personal. Es decir, seas fondo, entidad financiera o un mero rentista con varios inmuebles la tutela posesoria frente un impago no es nada halagüeña.»

4º.- La Ley de Vivienda apostaba claramente por el procedimiento administrativo como paso previo al procedimiento judicial. Sin embargo, un reproche de algunos sectores era la falta de previsión normativa en los marcos autonómicos o locales. ¿Qué está ocurriendo con la intermediación o conciliación preliminar al juicio de recuperación? ¿Existe disparidad de criterios? ¿Cómo está impactando en el sector? ¿Qué se puede mejorar?

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«La falta de concreción del procedimiento de intermediación o conciliación preliminar al juicio de recuperación, el desconocimiento y escasa disponibilidad de recursos en las administraciones para tal fin han llevado a la imposibilidad real en ciertos casos de iniciar dichos procedimientos judiciales. Las diferentes velocidades en su desarrollo hacen que aun perviva esta situación en algunas regiones. La situación ha generado incertidumbre (de nuevo se evidencia la falta de seguridad jurídica), lo que está desincentivando la inversión en el sector y afectando la estabilidad del mercado de alquiler.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«En relación a esta cuestión hemos de indicar que la mayoría de las Administraciones Públicas no tiene elaborado ningún proceso de intermediación o conciliación. En algunas CCAA ni siquiera tienen claro de quién es la competencia para llevar a cabo la conciliación, en otras se está remitiendo a mediadores privados, sin alternativa, con el consiguiente gasto que ello supone tanto para la entidad bancaria, como para el declarado vulnerable.

Todo ello redunda en una total y absoluta inseguridad jurídica (en cuanto a plazos, trámites, resultados, etc.), tanto en lo que respecta a la actuación a seguir por parte de los afectados por la conciliación (Banco y personas vulnerables) cómo por parte tanto de las Administraciones Públicas, como de los Juzgados.

Prácticamente cada asunto en el que debe procederse a la conciliación debe ser tratado de manera particular y en general diferente a los demás.»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«Como se indicaba precedentemente, la tramitación de las solicitudes para conocer si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica está resultando desmesuradamente tediosa dada la disparidad de criterios de las distintas administraciones públicas.

En el caso de los preceptivos procedimientos de intermediación o conciliación previos a la vía judicial, nos tropezamos con un nuevo páramo regulatorio. La falta de desarrollo por parte de la mayoría de los organismos públicos ha convertido este requisito en un trámite vacuo y casi artificioso en la práctica.

Singular es el caso de Catalunya, más sensible en materia de vulnerabilidad y vivienda desde la ley autonómica 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), donde se ha desarrollado un procedimiento de intermediación mediante el servicio de Ofideute de la Generalitat de Catalunya. Andalucía también está avanzando en su desarrollo del procedimiento de mediación mediante el Punto de Información para la Mediación en Andalucía (PIMA).

Asimismo, muchos ayuntamientos españoles van celebrando sesiones de mediación con los distintos afectados, pero, nuevamente, se echa en falta la uniformidad y seguridad jurídica en dichos trámites; seguridad, absolutamente necesaria porque, no lo perdamos de vista, este procedimiento de conciliación o intermediación supone un requisito procesal de obligado cumplimiento para acceder a la vía jurisdiccional.

De nuevo la norma ofrece al demandante el instrumento de la declaración responsable recogiendo la supuesta desatención del trámite (o ausencia de inicio del mismo), cediendo la responsabilidad a los órganos judiciales para que examinen si se ha cumplido debidamente con los requisitos legales, propiciando, nuevamente, la posibilidad de obtener resoluciones desemejantes entre las diferentes plazas.

Además, dado el irrisorio éxito de estas conciliaciones o intermediaciones, donde los casos en los que se logra una avenencia entre las partes afectadas son anecdóticos, se puede concluir que la norma está resultando infructuosa e inútil, logrando como único resultado la eternización y dilatación de los procedimientos judiciales.

Por todo ello, se presenta como necesaria una armonización jurídica que brinde seguridad a los distintos operadores. A fin de garantizar los derechos de los justiciables y no mermar el derecho a la tutela judicial efectiva de ninguna de las partes, el legislador bien podría haber previsto que, con las admisiones a trámite de demandas o resoluciones análogas (p.e. despachos de ejecución), se requiriese a las partes a fin de manifestar su voluntad o no de someterse a un procedimiento de mediación pues, como método voluntario y autocompositivo que es, sin ese asentimiento tampoco cabría mediación como tal.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Desconozco tal punto. Sería aventurado opinar.»

5º.- Uno de los grandes propósitos de la Ley de Vivienda era ayudar a los colectivos vulnerables o en situación de exclusión social. ¿Ha servido la norma legal para ayudar a estos colectivos? ¿Cómo? ¿Qué supone en la práctica la eventual vulnerabilidad del demandado/ejecutado?

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«El traslado de la carga de la gestión de una situación de vulnerabilidad de un inquilino al propietario de la vivienda ha demostrado ser contraproducente al desincentivar el apetito de los propietarios, ya sean grandes o pequeños inversores, a arrendar sus viviendas.

Las situaciones de vulnerabilidad suponen en la práctica un viacrucis para aquellos propietarios que desean recuperar la posesión de sus inmuebles ante una situación de impago de la renta. Lo mismo ocurre con la ejecución hipotecaria.

En definitiva, en mi opinión, sería más adecuado que las situaciones de vulnerabilidad se gestionaran por parte de las administraciones a través de un parque de viviendas públicas de alquiler para proteger a las familias vulnerables al tiempo que se respetan los intereses legítimos del resto de intervinientes en el mercado.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«Entendemos que, a fecha de hoy, la Ley no está sirviendo para ayudar a estos colectivos por las razones expuestas.

A nuestro entender habrá que esperar a que la norma esté más implementada para poder valorar la efectividad de la misma.

En este punto, debemos destacar que las entidades bancarias, previamente a esta Ley, con carácter general, vienen dando prioridad a las soluciones previas a la judicialización, primando los acuerdos amistosos, por lo que la Ley no ha aportado nada adicional en este sentido más que encauzarlo, o intentarlo, a través del trámite administrativo.»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«Hasta la fecha, la Ley por el derecho a la vivienda ha provocado un efecto contrapuesto al ambicionado. Lejos de "facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado" que invocaba la Exposición de Motivos, estos colectivos se han encontrado con un escenario sustancialmente peor al previo a la entrada en vigor de la Ley.

La depreciación de la oferta, el aumento del precio, el endurecimiento de las garantías que exigen los arrendadores a los nuevos inquilinos, el encarecimiento de las condiciones financieras, así como la rigidez de los actuales estudios de solvencia, han provocado que los colectivos vulnerables tengan todavía más dificultades para el acceso a la vivienda.

Debemos conjeturar que el legislador perseguía dicho fin guardián de los ciudadanos vulnerables al exigir que se determinase si se encuentran o no en situación de vulnerabilidad para, en ese caso, exigir a los demandantes a acudir a un procedimiento de conciliación o intermediación.

No obstante, apenas se llegan a practicar conciliaciones o sesiones de intermediación y, cuando se celebran, en su inmensa mayoría no se formaliza ningún convenio que posibilite evitar la vía judicial. En la práctica, lo que está suponiendo esta declaración de vulnerabilidad es la dilatación del procedimiento que, si bien a muchos demandados / ejecutados les puede suponer un subterfugio temporal, no sería suficiente para aproximarse al objetivo de la Ley, perturbando el acceso a la vivienda a los más vulnerables.

La Ley ha pretendido desviar la responsabilidad que el Estado debería asumir con los ciudadanos vulnerables hacia los propietarios de vivienda y, por ello, la Ley se presenta como ineficaz.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Me asombra que la ayuda a colectivos vulnerables o en situación de exclusión social tenga que ser prestada por entes privados a su costa y riesgo.

La eventual vulnerabilidad, dependiendo de la normativa de cada comunidad autónoma significa —ni más ni menos— que un horizonte temporal a 5 o 7 años asumiendo el propietario (gran tenedor) un ingreso residual (renta social), afrontando gastos nada sociales: IBI, gastos de comunidad ordinarios, derramas, seguro del piso, gastos de su posterior puesta en mercado (limpieza, cambio de cerradura…)»

6º.- Mirando al futuro y en atención a la compleja cuestión de la vivienda en España, ¿Qué pueden hacer los poderes públicos para que el acceso a una vivienda no sea algo quimérico, sobre todo en las capitales? ¿Política fiscal? ¿Modificaciones procesales o administrativas? ¿Incentivos de otro tipo a la inversión? ¿Vivienda pública?

Noelia Palacios Melle (Directora en Intrum España)

«Una solución que considero interesante es la del incremento real del parque de vivienda pública de alquiler, con modelos de colaboración y gestión público-privada. Este parque de vivienda pública cubriría las necesidades de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad y emergencia habitacional. Según los datos de INE, Eurostat y Housing Europe Observatory, el parque público de vivienda en España es de un 2,5% frente al 9,3% de la media europea.

Además, el mayor desarrollo del suelo incentivando su promoción contribuiría al incremento de la obra nueva, tan demandada en nuestro país.

Una mejora de la política fiscal en las operaciones de compraventa de vivienda habitual sería también muy acertada para incentivar la compra de vivienda.

La nueva regulación deberá asimismo tener en cuenta los nuevos modelos habitacionales, como el coliving (modelo en el que se comparten las zonas comunes del edificio para nuevos fines como el trabajo en remoto) y el senior living (un tipo de coliving enfocado a personas mayores), fomentando las iniciativas privadas que apuesten por estas modalidades que aportan nuevas soluciones a la ciudadanía.»

Meritxell Masero Rodríguez (Abogada experta en Inmobiliario)

«Esta cuestión excede de nuestro ámbito de actuación por lo que más allá de nuestra opinión personal no podemos daros ninguna respuesta fundamentada en datos.»

Saül Canongia Tejada (Abogado. M&P Ledesma)

«En primer lugar, es preciso analizar qué impacto están teniendo las actuales políticas en materia de vivienda por parte de las distintas administraciones públicas e intentar aplicar los correctores oportunos, derogando en gran parte la Ley por el derecho a la vivienda.

En segundo lugar, se debe solucionar de una vez por todas el problema de la ocupación ilegal. Es paradójico que las administraciones sancionen a los grandes tenedores por un uso anómalo de la vivienda (vivienda vacía) cuando en realidad la finca está ocupada y con un procedimiento encaminado a la recuperación de la posesión paralizado. Ejemplos así se cuentan por cientos, si no por miles, y son viviendas que no pueden incorporarse al mercado. Además, con una normativa dispuesta a combatir la ocupación ilegal, se alentaría a los pequeños propietarios a poner de nuevo sus viviendas a disposición de los arrendatarios.

Otro pilar significativo sería reconsiderar las actuales políticas fiscales en materia de vivienda, en particular, las referentes a la producción y a la adquisición de vivienda, tanto de primera como de segunda mano. Se debería promover una reducción de gastos y gravámenes impositivos que lastran la posibilidad de adquisición de vivienda, sobre todo por parte de la población más joven que, dada la precariedad laboral actual, no han tenido la oportunidad de generar el ahorro suficiente para afrontar los gastos o entradas iniciales. Además, sería interesante incentivar fiscalmente a los arrendadores que cedan en alquiler sus propiedades para uso de vivienda a colectivos vulnerables.

También se presenta como una necesidad trascendental el desarrollo de oferta de alquiler social. Actualmente el parque público de vivienda en alquiler social es absolutamente insuficiente y, por mucho que el legislador insista en desviar esa responsabilidad a los grandes tenedores, se debe incrementar notablemente el stock de vivienda social. Para ello, es fundamental la colaboración público-privada, donde las administraciones podrían implementar medidas como, por ejemplo, el diseño de rentas garantizadas o ayudas directas para complementar el pago de los inquilinos, como propone el propio Banco de España en su Informe Anual de 2023.

Finalmente, dado el elevado número de viviendas vacías por su mal estado, sería interesante fomentar e impulsar la rehabilitación de viviendas antiguas, ya mediante ayudas directas o vía colaboración público-privada, con la finalidad de poder aportarlas a la oferta de vivienda residencial.

Ha transcurrido un año de la vigencia de la Ley por el derecho a la vivienda y ojalá el poder político tome nota de su impacto y no celebremos más aniversarios. Eso, u ojalá esto solamente haya sido un mal simulacro y ahora arriben los prometidos resultados positivos presentidos por el legislador; complicado, es cierto, pero por el bien de la sociedad española, así lo espero.»

Carlos Marcos Ruiz (Portfolio Manager Corporate Loans at Hipoges)

«Asumir su rol, el cual puede ser con coste: desarrollando y construyendo o sin coste aparejado: liberando suelo público. También minorando trabas legislativas; reduciendo tiempo para otorgar licencias; minorando la carga fiscal, etc.»