La Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023), del derecho a la vivienda ha sido objeto de un exhaustivo examen por el Tribunal Constitucional que ha enfatizado en el reconocimiento como derecho constitucional del derecho a la vivienda, y en la competencia del Estado para establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad de los ciudadanos.
Precisamente la estimación parcial del recurso afecta a los aspectos en los que se aprecia un exceso competencial, - invadiendo las competencias autonómicas en materia de vivienda-, al imponerse condicionantes que de forma imperativa no dejan margen de actuación suficiente a las comunidades autónomas.
Así, en cuanto al régimen de la vivienda protegida, el TC ya ha declarado la constitucionalidad de previsiones legales estatales que imponen a otras administraciones establecer ciertas reservas de suelo en pro de vivienda con algún tipo de intervención pública, pero respecto a la Ley cuestionada ahora, y solo respecto a la forma concreta en que deben integrarse en el patrimonio público de suelo las cesiones que derivan de la promoción y la edificación subsiguiente a la planificación, el art. 18 TRLSRU (LA LEY 16530/2015) se entiende que impone una vinculación de todo ese suelo a determinadas actuaciones públicas relacionadas con la vivienda asequible, admitiendo su posible excepción, pero sin prefijar la acreditación de esta con un detalle excesivo.
Sí resulta en cambio excesiva la configuración de los principios para regir la vivienda protegida. Se regula con un detalle impropio del ejercicio de títulos competenciales transversales, con invasión de la competencia autonómica exclusiva para legislar en materia de vivienda. Si bien se regula la finalidad exclusiva de la vivienda, se disponen requisitos negativos imperativos de las personas adjudicatarias, el carácter permanente de la protección de la vivienda cuando se promueva sobre determinado tipo de suelo y no inferior a treinta años en el resto de los supuestos, o las condiciones en que podrá darse la autorización de venta o alquiler sobre la misma.
Por igual razón de exceso competencial, se declara inconstitucional el régimen de las viviendas que ya estuvieran calificadas definitivamente como protegidas a la entrada en vigor de la Ley, porque la única finalidad de ese precepto es la de someter a la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) las viviendas que aún no lo estuvieran.
Aborda también la sentencia la posibilidad de que el legislador estatal fije este tipo de porcentajes de reserva para viviendas con régimen de protección y que ya fue declarada constitucional en la STC 141/2014, de 11 de septiembre (LA LEY 119062/2014), sentencia que validó unos determinados porcentajes que luego se modificaron con la normativa que ahora vuelve a modificarse, en un porcentaje que ahora el TC entiende proporcionado y coherente con la finalidad de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023).
No merece reproche competencial que se cree una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del sistema de índices precisamente por la conexión con el derecho a la vivienda y encaje en el art. 149.1.13 CE (LA LEY 2500/1978), que es el fundamento competencial de la disposición del Real Decreto-ley 7/2019 (LA LEY 2819/2019) que crea el sistema estatal de índices de referencia.
Siguiendo con la materia de arrendamientos, se introduce una modulación de la libertad de rentas (nuevos arts. 17.6 y 17.7 LAU) y de la duración del contrato (nueva redacción del art. 10 LAU) que se vinculan a la concurrencia de figuras que la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) establece como claves en materia de vivienda (grandes tenedores y zonas tensionadas), así como las reglas para la aplicación temporal de estas medidas, que se hace depender a su vez de la aprobación del sistema de índices previsto en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (primer apartado de la nueva disposición transitoria séptima LAU).
Para el TC, que la aplicación de esas innovaciones a un contrato concreto se relacione con figuras propias de la función social del derecho de propiedad o del derecho a la vivienda, donde el Estado también tiene competencias para la determinación de las condiciones básicas que garanticen su ejercicio, no hace perder a estas medidas su naturaleza de legislación civil.
Se declara inconstitucional la exigencia de una información mínima a los grandes tenedores respecto a las viviendas que se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado, porque esta determinación tan concreta debe corresponder a las Comunidades Autónomas.
Finalmente, el último bloque de impugnaciones está vinculado la configuración de los parques públicos de vivienda. Se incurre en un exceso cuando la norma determina la composición mínima de los parques públicos de vivienda para todas las administraciones, al afectar determinados tipos de vivienda de titularidad autonómica o local (dotacional, social o protegida) a la finalidad para la que crea la categoría de los parques públicos de vivienda. Se trata de una medida de detalle excesivo y que no puede garantizar un mínimo uniforme en las condiciones de ejercicio del derecho a la vivienda, ya que en nada afecta a la existencia ni a la dotación efectiva de tales parques, lo que excluye su cobertura por el art. 149.1.1 CE. (LA LEY 2500/1978)
Cuatro son los Magistrados que formulan voto particular y en el que exponen que, en Derecho, las cosas son lo que son, y no lo que su autor dice que sean. Y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), no es una ley que regule las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a la vivienda, que es la competencia estatal del art. 149.1.1 CE (LA LEY 2500/1978), en relación con el art. 47, que invoca el legislador y asume acríticamente la mayoría.
A su entender, el contenido de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) no permite considerarla como una regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a la vivienda. La mayor parte de sus preceptos contienen normas de urbanismo y vivienda encuadrables en el art. 148.1.3 CE (LA LEY 2500/1978), y no regulan el “contenido primario del derecho”, “facultades” o “posiciones jurídicas fundamentales” de los ciudadanos que “guarden una estrecha relación, directa e inmediata” con el derecho que el legislador trata de garantizar, - concluyen-.