La polémica Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), ha introducido un paquete de medidas que están generando una alarmante demora en la recuperación posesoria de la vivienda cedida en arrendamiento, eliminando de facto la celeridad que caracterizaba los juicios de desahucio arrendaticios, en tanto que procesos de carácter sumario. En primer lugar, ha introducido nuevos requisitos de admisibilidad de las demandas de desahucio en los arts. 439.6 (LA LEY 58/2000) y 7 de la LEC, restando eficacia al juicio de desahucio y a otras acciones de recuperación posesoria. En segundo lugar, ha ampliado el plazo del incidente de suspensión por vulnerabilidad del demandado del art. 441.5 de la Lec. (LA LEY 58/2000) A todo lo anterior, hay que sumarle el incidente de suspensión extraordinaria de los desahucios de personas vulnerables del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuyo plazo de suspensión ha sido ampliado hasta 31 de diciembre de 2024 en virtud del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (LA LEY 36016/2023), por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía.
Todo ello, añadido al fenómeno de la «inquiocupación», que actualmente es mucho más común que la ocupación sin título, y que supone un 70% del total de casos denunciados en España en el año 2022, ha hecho que los operadores jurídicos traten de buscar alternativas más eficaces a la interposición de un juicio de desahucio para recuperar la finca cedida en arrendamiento.
Una de las prácticas de carácter preventivo que recientemente se está popularizando en la contratación arrendaticia para tratar de evitar el riesgo de quedar atrapado en un interminable juicio de desahucio es la consistente en elevar a escritura pública los contratos de arrendamiento con el objetivo de tratar de dotar eficacia ejecutiva a dicho título extrajudicial en caso de negativa del arrendatario al desalojo de la finca al vencimiento del contrato.
Anticipamos que se trata de una medida destinada al fracaso.
Conviene recordar que si bien la primera copia de una escritura pública constituye un título ejecutivo válido conforme a lo dispuesto en el art. 517.2.4º de la LEC (LA LEY 58/2000), lo es exclusivamente para condenas de obligaciones de carácter dinerario, estando admitida solamente la ejecución forzosa no dineraria con respecto a títulos ejecutivos judiciales o asimilados (laudo arbitral o acuerdo de mediación) (1) , de conformidad con lo dispuesto en los arts. 520 (LA LEY 58/2000) y 699 de la LEC. (LA LEY 58/2000)
La elevación a escritura pública del negocio arrendaticio facultará al arrendador a exigir por vía ejecutiva el pago de la renta o el cumplimiento de otras obligaciones de carácter dinerario
Así pues, la elevación a escritura pública del negocio arrendaticio facultará al arrendador a exigir por vía ejecutiva el pago de la renta o el cumplimiento de otras obligaciones de carácter dinerario, pero en ningún caso lo facultará para exigir el lanzamiento directo del arrendatario que no desaloja la finca arrendada al vencimiento del contrato, debiendo acudir previamente y en todo caso al juicio de desahucio.
Idéntico tratamiento jurídico debe darse al acuerdo transaccional elevado a escritura pública en virtud del cual el ocupante sin título reconoce que no ostenta título posesorio y se compromete a desalojar la vivienda ocupada ilegalmente en un plazo determinado, debiendo también en estos casos acudirse previamente al proceso declarativo correspondiente para obtener el recobro posesorio en caso de negativa del ocupante al desalojo trascurrido el plazo pactado.