Las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio destinado a bar con terraza. La entidad arrendadora comunicó a la arrendataria su intención de no prorrogar dicho contrato, dándolo por finalizado.
Como consecuencia de ello, la arrendataria reclama a la arrendadora la indemnización por clientela que estima le corresponde tras la extinción del arriendo.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar que destinar el local a la industria de hostelería no cumple el doble requisito establecido en el art. 34 LAU (LA LEY 4106/1994) de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de venta al público".
Sin embargo, el Tribunal de apelación sí consideró que la explotación del local arrendado por la actora cumple dichas exigencias legales, criterio que es ratificado por el Tribunal Supremo.
El art. 34 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) condiciona la indemnización por clientela reclamada a que el arriendo lo sea para uso distinto de vivienda y a que en el local arrendado se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
La actividad a la que se dedicaba la arrendataria demandante en el local arrendado quedó determinada en el propio contrato, tratándose de un negocio de hostelería ("bar con terraza").
A estos efectos, la Sala declara que la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.
Es precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU (LA LEY 4106/1994). La clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de los comportamientos económicos de quienes consumen sus productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario.
En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.
En definitiva, se trata de un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto.
Consecuentemente, cumplidos los requisitos legales nace el derecho del arrendatario a ser indemnizado por clientela tras la extinción del contrato de arrendamiento, confirmando el Alto Tribunal la cuantía establecida en la sentencia de apelación, consistente en una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada haya probado que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.