Las rentas derivadas de un arrendamiento tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para la arrendadora, y se clasifican como renta general integrándose en la base imponible general, pero si se trata ejercicio de una opción de compra concedida a favor del arrendatario, al no realizarse dentro del ejercicio de una actividad económica, dan lugar una alteración patrimonial.
Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa, y por ello, el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.
La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en la concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006), que nace en el momento de dicha concesión. El Tribunal Supremo en sentencia de 21 de junio de 2022 (nº 803/2022 (LA LEY 136172/2022), rec. 7121/2020) fija como doctrina que las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra se deben integrar en la base imponible del ahorro por implicar una transmisión derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por la concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006), en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
Y si posteriormente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble por su propietaria (arrendadora) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006). El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006).
La cuantía recibida previamente por la arrendadora en concepto de opción de compra sobre el inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, de tenerlo así pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, así como el precio de la opción recibidos por la concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006), en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en el artículo 49 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006).