Introducción
Como ha puesto de relieve en los últimos meses la actividad política y normativa de algunos ayuntamientos y entes autonómicos, así como el incremento notable de la producción científica sobre esta materia jurídica o la conflictividad social que lleva asociada en algunas zonas de nuestro país particularmente dedicadas al ocio y el descanso, el arrendamiento turístico se ha situado en el centro de la diana. Pero qué ocurre realmente con el arrendamiento turístico, cuáles son los problemas que plantea desde una óptica jurídica, económica, administrativa, etc. ¿Por qué hay reticencias a disponer una regulación suficiente y completa? ¿Qué riesgos se corren?
No podemos desconocer —pues ello sería un grave error— el importantísimo peso que el turismo tiene en la economía nacional. En el año 2023 llegaron a nuestro país más de 85 millones de personas provenientes de otros países con el fin de conocer España y disfrutar de su clima, paisajes y gastronomía. Una cifra sin precedentes que atestigua el poder cada vez mayor del turismo en la economía y sus derivadas en otros aspectos también cruciales: comercio, sector inmobiliario, restauración, etc.
La atracción de este turismo requiere, como es lógico, de la oportuna cobertura de alojamiento, bien a través de las fórmulas más habituales y clásicas, bien mediante aquellas otras, innovadoras, que han ido surgiendo en los últimos años al albur del despliegue exponencial de la demanda turística nacional e internacional. Así, el arrendamiento turístico se ha erigido en una solución para muchos visitantes de nuestro país, incrementando la oferta de alojamiento y haciendo florecer pequeñas economías particulares o de Pymes destinadas a dar habitación a turistas, normalmente con la intermediación de algunas plataformas.
¿Debe modificarse la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos? ¿La Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023), por el derecho a la vivienda? ¿Cómo podemos conciliar el alojamiento turístico con la imprescindible convivencia ciudadana o el acceso a la vivienda de particulares? ¿Qué futuro le queda por delante al arrendamiento turístico? ¿Auge o fin de la institución jurídica?
De la mano de los autores más acreditados respondemos a este Diálogo de actualidad.
1º. ¿Qué está ocurriendo en nuestro país con el arrendamiento turístico? ¿Dónde estamos detectando los problemas?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«En los últimos años esta modalidad de alojamiento turístico se ha popularizado en nuestro país gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, permitiendo así a propietarios de viviendas el acceso a dicho mercado en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.
Como toda actividad económica, esta actividad está generando externalidades negativas en las zonas más turísticas de nuestro país consistentes en problemas de convivencia vecinal, desertización comercial, sobrecarga del espacio público, gentrificación, etc. en una coyuntura socio-económica de enorme dificultad de acceso a vivienda asequible.»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«El arrendamiento turístico ha crecido exponencialmente y se ha convertido en uno de los grandes protagonistas en el debate sobre el problema de acceso a la vivienda. A este debate se han sumado varios sectores afectados que no han querido perder la ocasión de pronunciarse al respecto. Entre ellos, el sector hotelero, las comunidades de vecinos que conviven con pisos turísticos, los afectados por la ausencia de viviendas de larga duración para alquilar y la subida del precio de los mismos, así como algunas víctimas de estafas en portales de alquiler turístico. En el otro lado, nos encontramos al resto de sectores que obtienen algún tipo de beneficio, como los propietarios de los apartamentos turísticos, los portales de gestión, los pequeños negocios de hostelería y restauración, entre otros. Todos ellos han resultado afectados en mayor o menor medida por el aumento de los arrendamientos turísticos, dando lugar a una gran cantidad de intereses contrapuestos.
Desde una perspectiva jurídica, son muchos los profesionales que consideran que el motivo principal por el que los alquileres turísticos ha aumentado tan significativamente es la laxitud de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (LAU) sobre esta materia.
Tras la reforma de la LAU realizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio (LA LEY 8684/2013), de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que introdujo el párrafo adicional del artículo 5 se creó una especie de "laguna legal" al no determinar con claridad la distinción entre los conceptos de alquiler turístico y alquiler vacacional. Mientras que los primeros, deben reunir una serie de requisitos más estrictos. Los segundos, los pisos de alquiler vacacional, tienen más flexibilidad y menos control, razón por la que muchos aprovecharon la confusión entre los conceptos para arrendar masivamente sus viviendas.
En definitiva, en nuestro país el arrendamiento turístico ha crecido masivamente en un corto período de tiempo y los problemas se han detectado en distintos ámbitos del panorama económico, jurídico y social.»
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados)
«El arrendamiento turístico no se libra de la tendencia de sobre-simplificación que tiene nuestra realidad política. El foco mediático se gira de vez en cuando sobre determinadas actividades, que se criminalizan al son de la polarización de la sociedad en la que vivimos.
Lo que ocurre es que se está culpando al arrendamiento turístico de las siete plagas de Egipto. Ahora parece que todo es culpa de los propietarios que deciden obtener una rentabilidad de sus propiedades superior a la que les ofrece el mercado del alquiler de vivienda habitual.
¿Será por algo? ¿O ya no queda ningún tipo de autocrítica en España?.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«La cuestión es compleja porque se juntan diferentes factores: por un lado, la demanda nacional de arrendamiento para vivienda compite con la demanda internacional con fines turísticos, es decir, tenemos los mismos inmuebles con diferentes finalidades, algunas más lucrativas que otras; por otra parte, el marco jurídico —civil y fiscal— del arrendamiento turístico es mucho más difuso que el previsto de forma ordinaria en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), lo que convierte esta opción en más atractiva para los tenedores de propiedades; y, en tercer lugar, fiscalmente no se está incentivando el arrendamiento para uso de vivienda, al contrario, nos encontramos con leyes como la Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023), que penalizan notoriamente al propietario que desea recuperar la posesión indebidamente perdida. Todos estos factores, unidos a un contexto económico de alta incertidumbre, generan la situación actual del arrendamiento turístico en España.
Un problema de difícil resolución, al menos a corto plazo.»
2º. En esta fórmula arrendaticia confluyen elementos muy variados: sociales, económicos, administrativos, fiscales, civiles… ¿Cómo deberían enfocar los poderes públicos la cuestión que representa el arrendamiento turístico? ¿Sería preciso crear una ley específica para la materia? ¿Qué puntos deberían abordarse de forma mínima?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«Como toda actividad económica debe regularse y reglamentarse para garantizar que se adecua al interés común, pero eso ya se ha hecho, mediante la regulación de esta actividad económica como una modalidad alternativa de alojamiento turístico sujeta a las obligaciones normativas propias del sector turístico en la normativa legal sectorial de cada Comunidad Autónoma.
Dicha regulación puede y debe establecer limitaciones o restricciones a dicha actividad, pero en ningún caso debe prohibir el ejercicio de la misma, en aras de respetar el derecho constitucional a la libertad de empresa y en cumplimiento de la Directiva Europea de Servicios.»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«En opinión de esta letrada, convertir cada problema que surge en nuestra sociedad en una nueva ley no siempre es la opción más acertada. Sin embargo, si podemos hacer un mejor uso de las leyes que están en vigor para otorgar una mayor seguridad jurídica.
Es cuanto menos llamativo, que desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), esta subida de arrendamientos turísticos haya sido aún más pronunciada.
Por esta razón, los poderes públicos deberían abordar la cuestión del arrendamiento turístico desde un plano más amplio y considerando todas las posturas para no destruir el mercado.
Este fenómeno no es más que una respuesta a problemas de otra índole que no están teniendo respuesta, como, por ejemplo, la inseguridad jurídica a la hora de afrontar los desahucios por impago de las rentas y la okupación ilegal
Este fenómeno no es más que una respuesta a problemas de otra índole que no están teniendo respuesta, como, por ejemplo, la inseguridad jurídica a la hora de afrontar los desahucios por impago de las rentas y la okupación ilegal. Como letrada, he vivido en primera persona esta situación tan dramática en la que inquilinos y propietarios se quedan desamparados dentro del sistema. Los inquilinos, no tienen auténticas alternativas habitacionales y los propietarios que pasan por estos procesos no sólo dejan de percibir sus rentas, sino que tienen que asumir costes por la reclamación. Sus opciones son, pagar a un abogado o al propio inquilino para que desaloje el piso.
Sin duda, en algunos casos la huida al alquiler vacacional busca conseguir un mayor beneficio económico, pero no siempre es así, a veces lo único que quieren evitar los propietarios es la preocupación por el riesgo y la incertidumbre.
No obstante, centrándonos en los problemas inherentes al alquiler turístico. No podemos negar que, dejando a un lado la subida del precio del alquiler, hay margen de mejora para aminorar el malestar a consecuencia de los pisos turísticos ilegales, las estafas y la convivencia con los vecinos en zonas residenciales. Para ello, algunas medidas como las propuestas en Cataluña, creo que tienen cabida como, por ejemplo, aumentar las inspecciones contra los apartamentos turísticos ilegales. Así como, crear direcciones "exactas" de las viviendas turísticas que sí son legales, para que los usuarios sepan si están alquilando una casa turística legal o ilegal.»
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados)
«Primero deben valorarse cuáles son nuestros objetivos como sociedad respecto del arrendamiento turístico. ¿Queremos verdaderamente que desaparezca? ¿Queremos que se desarrolle la actividad únicamente en un determinado tipo de edificio? No podemos olvidar que somos un país dedicado eminentemente al sector servicios y que, lógicamente, no podemos ahogar nuestra propia economía.
Los poderes públicos deberían comenzar por darse cuenta de que el problema de la vivienda en España no se debe en exclusiva a los arrendamientos turísticos. Son muchos los ejes de este problema, focalizados en la excesiva tributación de los inmuebles en España, la escasez de oferta, lo inoperante de la Ley del Suelo y las trabas constantes a arrendadores y propietarios por parte de los poderes públicos.
En mi opinión podría ser interesante una única Ley que aunara todos los aspectos que se comentan en la pregunta siempre y cuando buscara unos objetivos comunes. Debería tratarse:
- - El régimen de licencias y autorizaciones
- - Las limitaciones de uso de los activos
- - Las condiciones mínimas de servicios y habitabilidad
- - Las disposiciones oportunas en materia de propiedad horizontal y relaciones vecinales
- - Consecuencias fiscales
- - Cuestiones de competencia con otros establecimientos dedicados al alojamiento turístico (por ejemplo, hoteles).
- - Publicidad y aplicación de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«El último mes de julio (2024) los turistas dejaron en España más de 15.000 millones de euros (un 8,17% más en variación interanual). El gasto medio diario por turista fue de casi 200 euros. Son estadísticas extraordinarias que ponen de relieve el atractivo del mercado español para el turista internacional (y nacional). Esto es un filón que, desgraciadamente, no se está sabiendo aprovechar y que, únicamente, está sirviendo de riqueza parcial para algunos, sin que los poderes públicos y en general los actores económicos se estén beneficiando todo lo que sería posible.
Como toda realidad rentable y con impacto social, el arrendamiento turístico debe regularse. ¿Cómo? Es una buena pregunta de respuesta no sencilla.
Probablemente, una opción inteligente sería introducir modificaciones parciales en la legislación de arrendamientos (civil), en la turística general (administrativo) y, dentro de esta, también en la tributaria.
Hay que conciliar los intereses de las poblaciones con los propios del sector económico. Esto no es fácil, pero sobre todo lo que hay que hacer es invertir en medidas que permitan gravar los beneficios del arrendamiento turístico para, con ello, facilitar políticas que coadyuven al bienestar de todos: residentes y turistas.»
3º. La tensión entre comunidades de propietarios y viviendas destinadas a uso turístico es cada vez mayor. ¿La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, está siendo ineficaz? ¿La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos? ¿La jurisprudencia de la Sala de lo Civil (p.ej: STS, Sala 1ª, de 29/11/2023) sirve para conferir seguridad jurídica a la realidad actual? ¿Qué puede hacerse?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«Conviene recordar que en el año 2019 el Gobierno ya reformó la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) para dotar de herramientas a las comunidades de propietarios para que pudieran prohibir la actividad de vivienda turística en sus edificios, rebajando el quórum legal exigible —de unanimidad a una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas— para la adopción de acuerdos prohibitivos de la actividad de vivienda de uso turístico. Pero, tras más de cinco años de vigencia de la reforma, se ha evidenciado la ineficacia de la misma, por insalvables defectos técnicos de la norma que ya avanzamos en su día (1) , que han terminado embarrando la reforma en los tribunales y generando una alarmante inseguridad jurídica, existiendo dos corrientes jurisprudenciales enfrentadas, la que consideran que se puede prohibir dicha actividad por el nuevo cuórum del art. 17.12 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 11ª, n.o 333/2022, de 28 de setiembre (LA LEY 251915/2022); y SAP Segovia, Sec. 1ª, n.o 129/2020, de 21 de abril) y la que considera que esta nueva norma aprobada en 2019 no autoriza para prohibir la actividad, sino tan solos para condicionarla o limitarla (SAP Madrid, Sec. 13ª, n.o 135/2023, de 23 de marzo (LA LEY 64336/2023); y SAP Madrid, Sec. 10ª, n.o 361/2022, de 6 de julio (LA LEY 209651/2022)).
Si bien es cierto que el Tribunal Supremo (Sentencias n.o 1643/2023, de 27 de noviembre (LA LEY 317572/2023) y n.o 1671/2023, de 29 de noviembre (LA LEY 317601/2023)) ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente sobre la validez de cláusulas estatutarias prohibitivas de la actividad de vivienda turística confirmando dicha facultad prohibitiva, debemos matizar que se trata de casos en los que la norma estatutaria se aprobó en el momento del otorgamiento del título constitutivo, y no una vez ya estaba en funcionamiento la comunidad de propietarios, no siendo aplicable en estos casos el polémico art. 17.12 de la LPH. De tal forma que, a día de hoy, continua sin haberse pronunciado nuestro Tribunal Supremo sobre si la reforma de 2019 autoriza a la comunidad de propietarios a prohibir la actividad de vivienda de uso turístico por un rebajado cuórum de 3/5 de propietarios y cuotas, y en caso afirmativo, si dicho acuerdo es oponible también a los comuneros disidentes que adquirieron los pisos o locales sin que constate inscrita en el Registro de la Propiedad dicha limitación en el derecho de dominio al tiempo de adquirir.
La reforma debe prever el correspondiente régimen transitorio, en aras de garantizar la seguridad jurídica de quienes ya viniesen desarrollando lícitamente esta actividad económica con anterioridad
A nuestro juicio, para que esta vez la nueva reforma legal que ha anunciado recientemente el Gobierno sea eficaz para erradicar esta actividad económica en edificios residenciales no debe limitarse a reducir el cuórum legal para adoptar un acuerdo prohibitivo de dicha actividad económica, sino que debe ir más allá y exigirse el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para implantar dicha actividad en edificios residenciales, de manera análoga a la normativa turística de ciertas Comunidades Autónomas que exige la autorización previa comunitaria para la obtención del título habilitante pertinente para el ejercicio de esta actividad de alojamiento turístico. Eso sí, la reforma debe prever el correspondiente régimen transitorio, en aras de garantizar la seguridad jurídica de quienes ya viniesen desarrollando lícitamente esta actividad económica con anterioridad.»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), recoge la posibilidad de que las comunidades de vecinos limiten o condicionen el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (LAU). El problema surgió en el momento en el que un sector minoritario entendió que "limitar o condicionar" no podía suponer la prohibición de la actividad.
Afortunadamente, esta cuestión ha sido resulta por nuestros tribunales y han confirmado que la posibilidad de que las normas estatutarias de las comunidades, establezcan prohibiciones explícitas. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1671/2023, de 29 de noviembre (LA LEY 317601/2023), resuelve de manera muy acertada, y remitiéndose a la Sentencia del Tribunal Supremo 358/2018, de 15 de junio (LA LEY 68765/2018), que "No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad horizontal, que atienden a la protección del interés general de la comunidad.". A más inri, el artículo 7.2 de la LPH establece la posibilidad de ejercitar la acción de cesación en aquellos casos en los que un propietario vulnere la prohibición establecida.»
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados)
«La Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) está concebida para otra época. Ello hace que no sea todo lo eficaz que debería. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) no resulta de aplicación, por lo que salvo modificación (parece que hay iniciativas en el Congreso en ese sentido) tampoco soluciona el problema.
No soy partidario de solucionar problemas mediante el uso de la jurisprudencia. Por mucho alcance general que pretenda darle el Tribunal Supremo, la jurisprudencia siempre se refiere a casos concretos. Los problemas se solucionan mediante normas y principios generales en los que subsumir un amplio elenco de situaciones que pueden producirse en la realidad.
Lo que está claro es que cuando hablamos de alquiler turístico en el seno de comunidades de propietarios tratamos la confrontación de dos tipos de derechos. Por un lado, la libertad de empresa y libre desarrollo de la personalidad de los propietarios / tenedores de los activos. Por otro, el de la dignidad personal, el libre desarrollo de la personalidad y la intimidad por parte de los vecinos, que ven como cada dos días son diferentes los moradores del piso que tienen enfrente de casa.
Las molestias de este tipo de alojamientos para los vecinos, que no olvidemos, están viviendo de forma permanente en el edificio hace que sea necesaria una regulación o, cuanto menos, proporcionar la alternativa a las comunidades de vecinos de que decidan admitir o no este uso de los pisos que se encuentran en la comunidad, al igual que pasa con el resto de actividades empresariales. No debe primar el ejercicio económico de una actividad respecto del bienestar y posibilidad de vivir de manera adecuada de los vecinos de una determinada comunidad de propietarios, por lo que el sentido de las resoluciones del TS en la materia me parece acertado.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«De nuevo, es un asunto delicado y que no alberga una contestación sencilla.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, a mi juicio, ha interpretado correctamente las disposiciones de la LAU o la LPH. El problema no es de exégesis. El problema es que la tensión entre el concepto clásico de comunidad de propiedad y arrendamiento turístico es de difícil resolución porque las lógicas son muy diferentes: la LPH está pensada para comunidades de vecinos con afán de residencia habitual, mientras que el arrendamiento turístico es definitoriamente provisional. ¿Cómo hacer coincidir estas dos perspectivas? Probablemente profundizando en los poderes de las comunidades en la línea del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, la cuestión no es tan simple porque los problemas prácticos de ejecución de esta normativa han sido conocidos y, para mal de todos, la seguridad jurídica sigue siendo una quimera.»
4º. Desde una perspectiva administrativa, comenzamos a ver iniciativas orientadas a la restricción del alquiler turístico con la pretensión de evitar la tensión de precios y su impacto en la accesibilidad al mercado. ¿Cómo se puede conciliar un precio de arrendamiento accesible con el respeto a la libertad del mercado arrendaticio en cuanto al destino de la finca? ¿No ha servido para nada la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«A nadie se le escapa que en la medida que esta tipología de alojamiento turístico se desarrolla en fincas habitables ello comporta que estas fincas dejen de destinarse a vivienda habitual de la ciudadanía y salgan del mercado de arrendamiento de vivienda habitual, pero, a mi juicio, eso se soluciona inyectando más vivienda pública en el mercado y no estigmatizando o tratando de erradicar esta actividad económica, pues es evidente que la problemática de acceso a la vivienda ni es culpa del crecimiento de esta actividad económica ni se solucionará eliminando esta actividad.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) lejos de ayudar a solucionar la grave problemática de acceso a la vivienda que atraviesa nuestro país, la ha agravado, y tras más de un año de entrada en vigor de dicha normativa, la oferta de vivienda en las zonas residenciales tensionadas de nuestro país se ha reducido aún más, imposibilitando el acceso a la vivienda a las clases sociales más desfavorecidas, generando precisamente el efecto contrario al pretendido por la norma.
¡Urge derogar esta Ley si no se quiere continuar agravando el problema!»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«La única solución radica en aumentar la oferta y evitar medidas que estrangulen el mercado arrendaticio. Es importante fomentar la colaboración del sector público y del privado para la promoción del alquiler, impulsar la oferta de alquiler social, y por supuesto, mejorar la gestión de los procesos administrativos para incentivar la construcción de nuevas viviendas.
Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), se generaron más dudas e incertidumbre entre los propietarios e inquilinos. La declaración de zona tensionada, unida a las medidas que el Gobierno no es capaz de llevar a cabo como la alternativa habitacional o la suspensión de los desahucios, ha hecho crecer la inseguridad jurídica.»
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados)
«Empiezo por el final. La Ley de Vivienda ha sido un fracaso desde antes de aprobarse.
En cuanto a las iniciativas de restricción de esta modalidad, en mi opinión son intentos de desviar el foco mediático. De matar moscas a cañonazos.
Ahora mismo los jóvenes no tienen posibilidad de comprarse un piso porque tienen que pagar cerca de un 6-10% de TPO como imposición indirecta en la transacción
El problema de la vivienda en España no radica en el arrendamiento turístico. Ahora mismo los jóvenes no tienen posibilidad de comprarse un piso porque tienen que pagar cerca de un 6-10% de TPO como imposición indirecta en la transacción. Ello se une, al margen de al elevado precio que marca el mercado, a las escasas posibilidades de ahorro y a que el vendedor tributa también como consecuencia de su ganancia patrimonial en IRPF y por la plusvalía municipal, lo que necesariamente encarece la operación.
¿Cómo es posible que no se ponga el foco en esto? Los arrendamientos turísticos reducen la oferta de vivienda, está claro, pero la imposición que presenta el mercado inmobiliario estoy seguro de que la reduce aún más.
Asimismo, iniciativas como la Ley de Vivienda o las anteriores reformas de la LAU han hecho que en mi despacho hayamos pasado de tener desahucios de vivienda tramitados y ejecutados en menos de cuatro meses a tardar casi doce meses en conseguir recuperar la posesión de cualquier vivienda. ¿Es esto serio? ¿Qué hacen los propietarios cuando saben que si alquilan su vivienda y les dejan de pagar van a perder doce meses de alquiler que no van a poder recuperar?
El foco debe ponerse en la oferta. En las ayudas a la construcción. En las ayudas y exenciones impositivas a los jóvenes. En los avales a jóvenes que quieran comprar una vivienda, pero no puedan adelantar el 30 % (20% de financiación + 10% de impuestos y gastos) para afrontar la transacción. Oferta, oferta y oferta. Cualquier otra medida está abocada al fracaso.
Prohibir, como es evidente, nunca es la solución.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«La Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023), es una mala ley. Creo que todos lo intuíamos y el mercado inmobiliario y el sector judicial en estos meses lo han ratificado. Es un texto legal inasumible que penaliza la propiedad y traslada al legítimo tenedor de inmuebles cargas procesales que nada tienen que ver con su derecho o pretensión. Esto es un problema grave.
El poder público español tiene un reto considerable. Lo hemos dicho antes: conciliar los rendimientos del sector turístico con el derecho a la vivienda (principio rector, art. 48 C.E. (LA LEY 2500/1978)) de los ciudadanos. Esto —también lo dijimos antes— no es fácil, y no pasa por únicamente modificar o crear una ley. No es tan simple.
Por un lado, sería interesante que los ayuntamientos y entes locales fuesen conscientes de la responsabilidad y poder que tienen en la delimitación de los espacios urbanos con posibilidad habitacional turística y, por otro, las comunidades autónomas deberían aprovechar los ingresos económicos del sector para invertir en vivienda pública a través de planes que prioricen a sectores sociales especialmente perjudicados: jóvenes, colectivos vulnerables, etc.
Los arrendadores tienen derechos, los arrendatarios también. La fórmula no puede ser propiedad sí, arrendamiento no, o viceversa. Hay que ser conscientes de las demandas y ofertas en cada ámbito y permitir cierta flexibilidad con reglas certeras. El problema de fondo es que no hay seguridad jurídica y tampoco se apuesta por la colaboración pública en la puesta a disposición de inmuebles.»
5º. Casi siempre obviamos este punto, pero en cualquier modificación de tendencias sociales o económicas precisa de herramientas fiscales o tributarias. ¿Qué iniciativas fiscales podrían ponerse en marcha, en los diferentes órdenes políticos (local, autonómico, nacional) para que el mercado arrendaticio fuese más estable?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«Se deberían crear más incentivos fiscales para que los grandes tenedores de vivienda destinasen sus activos a vivienda habitual de la ciudadanía, en lugar de tratar de obligarles mediante normativas coercitivas y prohibitivas de otros destinos alternativos al de vivienda habitual que generan el efecto contrario, consistente en que saquen del mercado estos activos.
No podemos olvidar el derecho de todo propietario a percibir frutos, es un derecho que forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad y que no puede vaciarse de contenido, como hace la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) y otras normativas legales autonómicas (ej: Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; Ley 4/2016, de 23 de diciembre (LA LEY 20454/2016), de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial; etc.).»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«En todas las actividades económicas, y el turismo no es menos, los impuestos son una variable que afecta directamente a la toma de decisiones. En este sentido, creo que sería interesante incentivar la adquisición de una segunda vivienda y en especial, aquellas que se adquieran con el objetivo de incorporarse al mercado arrendaticio. En la actualidad, hay algunos beneficios fiscales, pero son insuficientes.
En este mismo sentido, deberían mejorar la bonificación del tipo general del Impuesto sobre Sociedades a las sociedades de alquiler de viviendas a los niveles de 2021. El tipo general aplicable es del 25% y se rebaja a un tipo especial del 15%, frente al 3,75% que se aplicaba hasta 2021.
Del mismo modo, sería interesante incentivar a promotoras y constructoras fiscalmente. Esto, unido a la mejora de la gestión del suelo, ayudaría a estimular la creación de nuevas viviendas.»
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados)
«La pregunta está muy bien formulada porque todos funcionamos con incentivos. Los propietarios que sacan sus activos al mercado de alquiler turístico lo que persiguen es una rentabilidad más elevada que la que se obtiene en el mercado del alquiler tradicional. También requiere mayores esfuerzos económicos y organizativos.
Desde luego, la política fiscal juega un papel clave. Aun así, no creo que la política fiscal tenga una correlación directa con la estabilidad del mercado arrendaticio. La correlación está en dos factores fundamentales: (i) oferta de vivienda (que sí se puede incentivar mediante políticas fiscales más atractivas o agresivas y (ii) la tan denostada seguridad jurídica en los alquileres. Si queremos que el mercado del alquiler funcione, los desahucios tienen que ser rápidos. Si no, el incentivo natural es buscar otras formas más seguras de rentabilizar la inversión. A mayor vulnerabilidad de los arrendatarios y más peso en el propietario individual de las medidas que debe tomar el sector público para protegerles, menos viviendas en alquiler y mayores precios.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«Es la gran asignatura pendiente del poder público español que, si no se aborda —y tampoco hay intención— es porque los rendimientos vía tributos son altísimos. Gobierno, comunidades o entes locales no quieren renunciar a su cuota. Esto es un error.
Tanto en el IRPF, como en Sociedades y también en IVA hay que explorar nuevas fórmulas fiscales de aminoración de la carga tributaria para aquellos propietarios que pongan sus inmuebles a disposición de los arrendatarios con finalidad de vivienda, también los créditos promotores.
El propietario que quiere alquilar debe ser premiado, no castigado, que es justo lo que contradictoriamente hace la Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023).»
6º. ¿Cuál es el horizonte del sector arrendaticio en España? En algunos lugares como Barcelona, Madrid o Málaga la inquietud es importante. ¿Qué podemos esperar del sector en los próximos años? ¿Cuál será la tendencia?
Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Abogado)
«Si las políticas legislativas en materia de vivienda siguen la misma tendencia que en los últimos años, no podemos augurar un buen futuro para el sector arrendaticio, ni para propietarios ni para arrendatarios.
No crecerá la oferta del mercado de vivienda arrendaticia y las tensiones del mercado aumentarán con un crecimiento continuado e incesante de los precios de alquiler de vivienda, especialmente en las urbes más tensionadas de nuestro país, como son Madrid o Barcelona.
Lamentablemente, la materia de la vivienda se está utilizando de forma electoralista generando una gran polarización social entre quienes están a favor de limitar los precios de alquiler y los que están en contra, sin permitir un debate sosegado y exhaustivo sobre esta compleja materia que huya de extremismos, por lo que mucho me temo, que la normativa de limitación de precios de alquiler ha venido para quedarse y durante los próximos años se va a ir aplicando también en otras comunidades autónomas, no solo en Cataluña.»
Cinta Jiménez Millán (Abogada. Montaño Ybarra)
«Nos encontramos en un momento de gran complejidad, en el que muchas variables están afectando directamente al mercado inmobiliario y es difícil conocer cuál será el devenir del sector arrendaticio. Su evolución dependerá de la toma de decisiones de los poderes públicos.
En el momento actual, el Banco de España calcula que hacen falta en España 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 teniendo en cuenta el déficit que existe. Esta situación puede suponer que la tendencia sea una mayor demanda y con ello una subida de los precios.
Ignacio López-Hermoso (Abogado. Socio del Área de Mercantil y Litigación de López-Hermoso Abogados).
«El problema de la vivienda en España no se solucionará a corto plazo. El parque de vivienda, la oferta, es insuficiente. La población sigue creciendo. Muchos jóvenes solo tienen una alternativa para poder adquirir una vivienda: esperar a heredar.
Las soluciones pasan por no repetir los errores del pasado. A modo resumen:
- - Debe modificarse el régimen impositivo de la compra y venta de viviendas. Exenciones por edad, incentivos a la venta, mayores incentivos al alquiler etc.
- - Deben proporcionarse ayudas a la financiación de las viviendas por los más jóvenes
- - Debe incrementarse el parque de vivienda con vivienda pública en régimen de alquiler social, no de propiedad ni de derecho de superficie.
- - Debe dotarse de mayor seguridad jurídica al régimen del alquiler en España. Debe protegerse la figura del arrendador, no solamente la del arrendatario.
- - Simplificación de la normativa de vivienda y urbanística. Eliminación de trabas innecesarias.
A todos debería entristecernos ver cómo se pagan 1.000 euros al mes por una habitación en Madrid o Barcelona. Este hecho deriva de la confluencia de muchos factores. Mucho me temo que los más mediáticos, como los alquileres turísticos o las Golden visas, poco tienen que ver con el trasfondo real del problema…Veremos.»
Pedro Blanco Gómez (Abogado. Socio en Balboa8 Abogados)
«Es difícil saber.
Soy pesimista. La tendencia es de crecimiento exponencial del sector turístico con restricción correlativa a la demanda nacional. El cóctel está servido.
Si el poder público (nacional, autonómico y local) no hace nada por situar este problema en la posición que merece en la agenda mucho podemos temer que la crisis de precios se acentuará, con el correspondiente perjuicio para jóvenes, personas con una situación económica precaria, etc.
Es urgente poner en marcha políticas valientes y que sitúen a la vivienda en la ubicación social que históricamente siempre ha tenido.»