Una de las confusiones más habituales entre los operadores jurídicos que lidian en su día a día con la materia de arrendamientos urbanos es equiparar erróneamente la figura de la prórroga contractual, ya sea de carácter legal o convencional, con la renovación del contrato por tácita reconducción.
Comprender bien la figura jurídica de la renovación contractual por tácita reconducción de nuestro Código Civil (arts. 1566, 1577 y 1581) es esencial en el tráfico jurídico para determinar con claridad cuestiones nucleares como la fecha de finalización de un contrato de arrendamiento de finca urbana, el plazo mínimo de preaviso de la notificación de extinción del mismo, e incluso, y más importante aún, determinar la normativa aplicable al contrato.
Si bien esta figura está regulada en el Código Civil, es aplicable —salvo renuncia expresa— a todo contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en virtud del principio de aplicación supletoria del régimen general sobre arrendamientos de fincas urbanas del Código Civil.
Como decíamos, esta figura jurídica está regulada en el art. 1566 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y prevé, a la terminación del contrato, la existencia de un consentimiento presunto de las partes para renovar el contrato que la ley infiere del hecho de continuar el arrendatario en el disfrute de la finca sin que en el plazo de quince días hubiere mediado denuncia o requerimiento del arrendador, por períodos de tiempo que dependen de si la fijación de la renta se hizo por años o por meses, tal como viene declarando la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia nº 228/2024, de 20 de febrero (LA LEY 21064/2024); y nº 184/2021, de 31 de marzo (LA LEY 14843/2021)).
Nótese que la operativa de esta figura es compleja. La negativa a que entre en juego esta renovación contractual tácita no debe manifestarse necesariamente con una antelación mínima a la fecha de extinción del contrato —a diferencia de lo que sucede con las prórrogas, que exigen una comunicación previa para que operen so riesgo de que el contrato se extinga y no pueda ser prorrogado—, pudiendo incluso manifestarse dicha negativa hasta quince días después de la fecha de extinción del contrato conforme a lo dispuesto en el art 1566 del Cc. (LA LEY 1/1889) Esta operativa legal es muy criticable y puede generar situaciones indeseables para la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario consistente en que durante dicho breve lapso temporal de los quince días la posesión del inmueble se encuentre en un limbo jurídico, en la medida que el contrato anterior se ha extinguido, pero aún no se sabe si ha nacido un nuevo negocio jurídico que ampare dicha posesión.
Mientras que al contrato que ha sido prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido en la medida que estamos ante una mera novación modificativa, el contrato que ha sido renovado por tácita reconducción es un nuevo negocio jurídico al haber tenido lugar una novación extintiva, siendo de aplicación la normativa legal vigente al tiempo de nacimiento de este nuevo contrato, y en cuanto a su duración, se regirá por lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil (LA LEY 1/1889), que dispone que el contrato «se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario», quedando determinado pues dicho plazo en función de la periodicidad de la renta pactada en el contrato extinguido —que no tiene por qué coincidir con la periodicidad del pago de la renta—. Por lo demás, y siempre y cuando no contravenga la normativa aplicable al contrato renovado, se mantienen los pactos que rigieron la relación contractual anterior.
Así pues, la renovación del contrato por tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración «sin necesidad de requerimiento especial» (art. 1581-II del Cc).
La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1261 CC (LA LEY 1/1889) (STS n.o 184/2021, de 31 de marzo (LA LEY 14843/2021)).
La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa
En definitiva, renovar el contrato no es prorrogarlo, es que se extinga un contrato y que nazca uno nuevo.
Para ilustrar al lector sobre la importancia de esta figura jurídica y el confusionismo existente entrono a la misma podemos poner como ejemplo una práctica errática muy popularizada en el tráfico jurídico en estos días consistente en dejar en situación de táctica reconducción contratos de arrendamiento de vivienda cuya fecha de extinción es posterior a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (LA LEY 6823/2023), en vez de firmar nuevos contratos de arrendamiento, para tratar de evitar la aplicación el régimen proteccionista del arrendatario de esta última reforma de la LAU, confundiendo así la renovación del contrato con la prórroga del mismo.