La arrendadora de las viviendas litigiosas fue declarada en concurso de acreedores. En la liquidación concursal las viviendas fueron adjudicadas, por dación en pago, a la sociedad que realizó una oferta vinculante por una unidad productiva. Esta sociedad vendió los activos adquiridos, entre ellos los pisos litigiosos, a un tercero, que ha formulado acción de desahucio por precario de los pisos ocupados por los demandados.
La demanda fue desestimada en ambas instancias, pero el Tribunal Supremo revoca el pronunciamiento y estima la demanda.
La cuestión litigiosa consiste en decidir si la adquisición de la propiedad de las fincas por la demandante debe considerarse como uno de los supuestos contemplados en el art. 13.1 LAU (LA LEY 4106/1994), al ser asimilable a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o, por el contrario, del supuesto de enajenación de la vivienda arrendada del art. 14 LAU (LA LEY 4106/1994), que no da lugar per se a la extinción del contrato de arrendamiento. Se discute si el listado a que hace referencia el art. 13.1 LAU (LA LEY 4106/1994) tiene o no carácter exhaustivo.
Dicho artículo, en la redacción introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio (LA LEY 8684/2013), (aplicable por razones temporales), establecía: "Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada".
Pues bien, el Alto Tribunal determina que cuando el art. 13.1 LAU (LA LEY 4106/1994) utiliza el término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador, debe entenderse por tal la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso, la propiedad de los inmuebles) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero. Por lo que el derecho del arrendador se "resolverá" no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en la redacción aplicable del precepto, sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad.
En este contexto, la dación en pago a que se refería el art. 155.4 LC (LA LEY 1181/2003) y se refiere actualmente el art. 211 TRLC (LA LEY 6274/2020), es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario y aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el art. 13.1 LAU (LA LEY 4106/1994), en cuanto que supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.