El Juzgado de lo contencioso-administrativo núm. 3 de Palma de Mallorca ha dictado una interesante sentencia, en fecha 3 de octubre de 2024 (LA LEY 298459/2024), ya firme por no ser susceptible de recurso, en la que resuelve la siguiente controversia: ¿comercializar una vivienda en plataformas turísticas implica, per se, que trate de un alojamiento turístico, sometido por tanto a la normativa turística y a su régimen sancionador?
Como se ha apuntado, la cuestión no es baladí. Para comercializar una vivienda turística se requiere un previo título habilitante administrativo, así como la inscripción en el registro turístico de la comunidad autónoma correspondiente. En caso contrario, el explotador se expone a cuantiosas multas. Si la cesión no es turística, sino que se trata de un arrendamiento de temporada conforme al art. 3 LAU, no puede existir reproche alguno por parte de la «administración turística».
Pues bien, en el procedimiento arriba referenciado, el titular de una vivienda que se publicitaba en la plataforma Booking.com fue sancionado con 10.000€ por la Consellería Model Ecnòmic, Turisme i Treball del Gobierno balear. Conforme a la normativa de esta Comunidad Autónoma, se le imputaba «la utilización por parte de alojamientos no definidos en la normativa turística, o bien que no hayan presentado la declaración responsable o la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos, de los términos vacaciones, turística o similares, o bien que usen canales de oferta que empleen estos términos o de los cuales se desprenda una finalidad turística» (art. 119 ad de la Ley 8/2012, de 19 de julio (LA LEY 12918/2012), de Turismo de les Illes Balears)
Conviene tener presente que, en Baleares, según lo dispuesto en el art. 50.13 de su Ley de Turismo, las estancias en viviendas por plazo superior a un mes no constituyen una cesión turística. Se trata de un límite temporal objetivo, con independencia de la finalidad concreta o del motivo por el cual se suscribe el arrendamiento. Dispone el precepto: «Las estancias que se comercialicen turísticamente tienen que consistir en la cesión temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duración, entendidos como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.»
En cualquier caso, debemos tener en cuenta la regulación que cada Comunidad Autónoma establezca al respecto en su norma sectorial por cuanto pueden existir referencias expresas al sentido que ha de darse a la comercialización a través de plataformas de internet. Así, por ejemplo, en el País Vasco se establece una presunción iure et de iure de finalidad turística cuando la vivienda se ofrece a través de estos canales. Así, el art. 2.3 del Decreto 101/2018, de 3 de julio (LA LEY 12364/2018), de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico del País Vasco establece: «No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, cuando medie comercialización o promoción de la cesión a través de canales de oferta turística, el alojamiento se sujetará imperativamente a lo dispuesto por este Decreto.»
En el caso balear que venimos analizando, la Administración consideraba que «por el simple hecho de que se oferten o publicite en dichos portales web, alojamientos no definidos en la normativa turística ya supone incurrir en la infracción grave prevista en el anterior art. 105ad, actual 119 ad, toda vez que dichos portales web, Booking o Airbnb son canales de comercialización turística y por tanto de los cuales se desprende una finalidad turística.»
Sin embargo, en lo que aquí interesa, indica la Juzgadora a quo, en atención a la prueba documental y testifical practicada en autos, que «las plataformas o portales web de Booking y Airbnb no solo se dedican a la comercialización de estancias turísticas y ello no se contradice con el hecho que se trate de cauces de comercialización turística como se definen por la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJIB núm. 150/2020, entendiendo esta Juzgadora que la Sala en dicha Sentencia no afirma que dichas plataformas únicamente sean canales de comercialización turística a efectos de lo dispuesto en la LTB sino simplemente que lo son, pero ello no obsta, a criterio de esta Juzgadora, que puedan comercializarse a través de dichos portales web otras estancias de viviendas por plazo superior al mes sin incurrir en la infracción grave (…) dichas plataformas no son únicamente canales de comercialización turística, que sí lo son, pero además ofertan otro tipo de comercialización de estancias, entre ellas las de duración superior a un mes y no puede obviarse dicha realidad que ha quedado probada en el presente recurso, más cuando ha quedado claro que no se confunde al consumidor al quedar constancia que la contratación fue en la modalidad de mínimo de 30 días.»
Quien suscribe coincide enteramente con la anterior resolución. Las plataformas webs del tipo Booking o Airbnb son medios en los que se publicitan viviendas vacacionales, pero la realidad ha demostrado que no solo comercializan estas, sino, cada vez más, otro tipo de alojamientos (en ocasiones de dudosa legalidad) y viviendas cuya cesión no es turística.
En definitiva, habrá que estar a la finalidad concreta por la que se suscribe el contrato de arrendamiento (si es turística o, por el contrario, cualquier otra de arrendamiento de temporada —por estudios, motivos laborales, etc.—) en atención al régimen causalista que inspira el arrendamiento temporal en nuestro ordenamiento jurídico.