I. Introducción
La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2024 (LA LEY 122858/2024) (la «Sentencia») aborda un supuesto de hecho que, aunque específico, plantea cuestiones de gran relevancia práctica en la interpretación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) (la «LPH») y su interacción con el régimen catastral.
En el supuesto de hecho analizado en la Sentencia, una sociedad mercantil, propietaria única de un edificio en Madrid destinado al alquiler de oficinas, solicitó la alteración catastral del inmueble para reflejar su división horizontal. Esta alteración implicaba individualizar las unidades del edificio en el Catastro, manteniendo la titularidad única, sin haber iniciado la venta de las unidades ni manifestado intención de hacerlo.
La solicitud de modificación catastral fue denegada por la Delegación de Economía y Hacienda de Madrid, que alegó que no se habían cumplido los requisitos exigidos por la LPH para reconocer un régimen de propiedad horizontal válido. En particular, se argumentó que no existía una pluralidad de propietarios ni la intención manifiesta de alcanzar dicha pluralidad mediante la venta de las unidades resultantes de la división horizontal.
Tras agotar la vía administrativa, la sociedad mercantil interpuso un recurso contencioso-administrativo que fue resuelto a su favor por la Audiencia Nacional, argumentando que la constitución del régimen de propiedad horizontal no depende necesariamente de la existencia actual o futura de múltiples propietarios.
Sin embargo, la Administración General del Estado interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que en virtud de la Sentencia resolvió en sentido contrario.
II. El criterio fijado por la sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Supremo y su impacto en el tráfico jurídico-inmobiliario
Como se ha expuesto anteriormente, la cuestión central debatida en la litis fue determinar si el propietario único de un edificio puede constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal y promover su reflejo catastral sin necesidad de vender (o manifestar la intención de vender) las unidades independientes resultantes de la división horizontal.
En su fallo, el Tribunal Supremo sostiene que la propiedad horizontal requiere dos elementos constitutivos: el objetivo (división material del inmueble) y el subjetivo (pluralidad de propietarios).
En este sentido, pese a que el Tribunal Supremo reconoce la legitimación del propietario único para otorgar el título de constitución del régimen de propiedad horizontal en virtud del artículo 5.2 LPH (1) , en virtud del mismo precepto concluye que, en tanto no concurra el elemento subjetivo (pluralidad de propietarios), no se configura un régimen de propiedad horizontal en sentido pleno, sino una situación preparatoria que denomina que denomina «prehorizontalidad» y a la cual reconoce ciertos efectos.
Sin embargo, a nuestro juicio la Sentencia parece más bien diferenciar entre un requisito constitutivo (el otorgamiento del título) y otro de eficacia del régimen de propiedad horizontal (la existencia de una pluralidad de propietarios) y condiciona la inscripción de la alteración catastral a dicho requisito de eficacia, por cuanto las reglas del régimen de propiedad horizontal no serán aplicadas en la práctica hasta que concurran una pluralidad de propietarios.
En nuestra opinión, bajo la LPH y el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) (la «Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)») el referido requisito subjetivo (de eficacia en realidad) argumentado en la Sentencia no constituye impedimento alguno para que el propietario único de un edificio pueda constituir válidamente el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio y otorgar unilateralmente e inscribir en el Registro de la Propiedad el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal (2) . Si la LPH o la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) hubieran querido que el elemento subjetivo fuera una condición de validez del negocio constitutivo de la propiedad horizontal, así lo hubiera establecido expresamente, como bien argumentó a lo largo del procedimiento el propietario del edificio. En consecuencia, no debería ser tampoco requisito o exigencia para la tramitación de la correspondiente alteración catastral.
Precisamente la situación de «prehorizontalidad» a la que alude la Sentencia viene recogida en la STS 263/2010, 29 de abril de 2010 (LA LEY 49070/2010) (263/2010 (LA LEY 49070/2010)) de la Sala Primera del Tribunal Supremo que establece que es «lícita y permitida por la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) la constitución y subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la situación que se ha llamado de "prehorizontalidad", como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada. »
Es evidente, por tanto, que la Sentencia introduce un principio restrictivo que tiene implicaciones prácticas importantes y plantea desafíos para los propietarios únicos que deseen reconfigurar la estructura jurídica de sus inmuebles sin un propósito o posibilidad o expectativa inmediata de venta. Es innegable que en la práctica jurídico-inmobiliaria el promotor de un inmueble acostumbra a otorgar una escritura de obra nueva en construcción y división horizontal antes de haber transmitido todavía la propiedad de ninguna de las unidades resultantes de la división horizontal.
Por otra parte, la Sentencia deja en el aire algunos interrogantes e incertidumbres. A modo de ejemplo, la Sentencia no resuelve:
- (A) Si la simple manifestación de voluntad del propietario de vender y transmitir los locales resultantes de la división horizontal sería suficiente para su constancia catastral o si se requeriría la materialización de al menos la venta de un local. En nuestra opinión, la manifestación de voluntad del propietario en el título constitutivo de la división horizontal debería ser suficiente.
La respuesta a esta cuestión es relevante para que un promotor pueda valorar el momento en que debería presentarse la alteración catastral relativa a la constitución del régimen de propiedad horizontal.
- (B) El motivo por el que un edificio en régimen de propiedad horizontal con una pluralidad de propietarios podría de manera sobrevenida convertirse en un edificio de propietario único sin que ello afectara a la válida constitución del régimen de propiedad horizontal, ya que no existe disposición legal en Derecho Civil común que así lo exija.
Si el elemento subjetivo es esencial para el reflejo catastral del régimen de propiedad horizontal, ¿cómo se justifica que este requisito únicamente lo sea en el momento de la constitución del régimen?
Además, aunque el inmueble al que hace referencia no se encuentra en Cataluña, nos parece interesante traer a colación –como elemento interpretativo adicional– el artículo 553-14 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (LA LEY 5055/2006), que establece que el régimen de propiedad horizontal pueda extinguirse voluntariamente por decisión del propietario único (3) . En sentido contrario, nada obliga al propietario único a extinguir el régimen de propiedad horizontal.
- (C) La discrepancia o descoordinación que se produce entre el Registro de la Propiedad y el Catastro por el hecho de que el Catastro deniegue la constancia catastral de la división horizontal otorgada por propietario único.
En nuestra opinión, el Catastro no debería entrar a valorar cuestiones de Derecho civil e hipotecario/registral (en este caso, los requisitos civiles de constitución del régimen de propiedad horizontal) que son objeto de revisión por el Registro de la Propiedad. Resulta relevante recordar que el formulario de alteración catastral (modelo 900D (4) ) únicamente exige para la declaración de la división horizontal el título constitutivo del régimen de división horizontal del inmueble y sus planos.
- (D) Ahondando en la cuestión anterior, no puede negarse que la falta de coordinación entre el Catastro con la realidad física y registral del inmueble se pondrá de manifiesto en el momento en que el propietario único trate de realizar la primera transmisión de alguna de las unidades que componen el inmueble objeto de división horizontal, situación que dificulta y pone en riesgo las operaciones inmobiliarias (tanto de compraventa como en caso de financiación de activos con garantía hipotecaria) pues dichas unidades, en el momento de su transmisión, no contarán con referencia catastral específica.
III. La sentencia desde una perspectiva fiscal
Uno de los argumentos utilizados por la Administración General del Estado en su recurso de casación fue el de las «graves consecuencias fiscales» que podrían derivarse de la alteración catastral del edificio.
En este sentido, el Sr. Abogado del Estado apuntaba en su recurso que «el propietario pasaría de serlo de un único inmueble a serlo de una pluralidad de ellos, lo que incide directamente sobre el IBI, puesto que reconociendo la ley la potestad municipal de establecer "tipos diferenciados" aplicables "al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral", y al haber hecho uso de esta potestad el Ayuntamiento de Madrid le sería aplicable al inmueble único el tipo del 1,135 % frente al 0,456%, reduciendo la deuda tributaria total en el 59,82%». Es decir, la carga tributaria del contribuyente se vería reducida en caso de que la alteración catastral prosperara.
Resulta evidente, por tanto, que la cuestión debatida tiene un impacto económico directo tanto en el propietario del inmueble como en las arcas públicas.
Sin embargo, a nuestro modo de ver, este argumento fiscal (el cual la Sentencia no entra a valorar directamente), aunque relevante a efectos prácticos, no debería condicionar el análisis jurídico sobre la inscripción de la división horizontal en el Catastro, debiendo prevalecer el principio de economía de opción que permite a los contribuyentes organizar sus actividades económicas de manera eficiente dentro de las alternativas jurídicas que permita el ordenamiento jurídico en cada momento.
IV. Conclusiones
La Sentencia establece un criterio excesivamente restrictivo a la hora de aceptar la alteración catastral por división horizontal de un edificio otorgada por propietario único.
Pese a los argumentos de naturaleza civil sobre los requisitos constitutivos del régimen de propiedad horizontal a los que se hace referencia en la Sentencia, otras motivaciones de naturaleza fiscal podrían haber influenciado la decisión del Alto Tribunal, como son la protección de la función del Catastro como registro de naturaleza fiscal/administrativa y evitar una hipotética reducción en la cuota del IBI por parte del contribuyente propietario único del inmueble.
La Sentencia no contribuye a la seguridad jurídica en el tráfico jurídico y ahonda en la problemática coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro.
La cuestión queda abierta para un debate legislativo que contemple el equilibrio entre seguridad jurídica, eficiencia fiscal y flexibilidad en la gestión de activos inmobiliarios.