En 2006 los actores suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas. En octubre de 2013 dicha entidad vendió a la empresa Fidere Vivienda un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública, y en una de ellas se integraban las viviendas arrendadas por los demandantes.
En 2017 los arrendatarios formularon una demanda en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos con preferencia a la compradora demandada, a lo que ésta opuso la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994).
El Juzgado de Primera Instancia (LA LEY 267527/2018) desestimó la demanda al entender no cabía el retracto arrendaticio urbano por tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador.
Los actores interpusieron un recurso de apelación que fue acogido por la AP Madrid (LA LEY 154285/2019), que revocó la sentencia de instancia y estimó íntegramente la demanda, condenando a Fidere a otorgar las correspondientes escrituras públicas de venta a favor de los demandantes por el precio de venta de su adquisición. Sostuvo que, aunque el objeto de la compraventa fueron 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio, por lo que resultaba procedente el retracto.
La demandada interpone un recurso de casación en el que aduce la infracción del art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994). El Tribunal Supremo lo desestima y confirma el pronunciamiento de la Audiencia.
Recuerda la Sala que, aunque este precepto contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (art. 47 LAU 1964 (LA LEY 81/1964)), el problema de fondo sigue siendo el mismo, en tanto que la “venta conjunta” no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).
Explica que la demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio en el que se ubican las viviendas arrendadas por los actores, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión 44 plazas de garaje del inmueble.
Por ello, concluye el Supremo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994).