El Gobierno de Cataluña ha aprobado el Decreto ley 1/2025, de 28 de enero (LA LEY 1564/2025), de medidas urgentes en materia de contención de rentas, con el objetivo de proteger a los arrendatarios con necesidad de vivienda permanente en las zonas declaradas de mercado tensado, en coherencia con las últimas medidas legislativas, y reforzar al mismo tiempo el régimen sancionador con el fin de coadyuvar a su plena efectividad.
Ante el incremento constante de los precios de alquiler, que parece deberse al hecho de que, en muchos casos, determinados propietarios optan por hacer uso de los contratos calificados de temporada de manera fraudulenta para eludir el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda y, concretamente, la contención de rentas, se estima necesario abordar la pérdida de efectividad de la referida contención debido a la ausencia de un régimen sancionador.
Por este motivo la norma modifica el régimen sancionador de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007), incorporando el incumplimiento de estas obligaciones como conductas constitutivas de infracción susceptible de ser sancionada. Asimismo, se reflejan los correspondientes comportamientos infractores en el Código de consumo de Cataluña, que también se modifica.
Además, prevé ciertas obligaciones de información en los anuncios, las ofertas de arrendamiento y los contratos mismos, como es el precio que resulta de aplicar el sistema de índice de referencia, el precio de la última renta del contrato de arrendamiento o la condición de gran tenedor de la persona propietaria de la vivienda cuando los inmuebles estén ubicados en zonas de mercado residencial tensado.
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
Se modifica la letra b) del apartado 3 del artículo 45 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) para especificar los supuestos en que se produce la discriminación indirecta (cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, la simulación o fraude del contrato, un criterio o una práctica, aparentemente neutros, ocasionan una desventaja particular a una persona con respecto a otras en el ejercicio del derecho en la vivienda).
Con esta modificación se podrá aplicar la correspondiente infracción prevista al artículo 123 de la misma Ley, cuyo apartado 2 ya recoge, como infracción muy grave en materia de protección de consumidores y usuarios de vivienda en el mercado inmobiliario, llevar a cabo acciones u omisiones que supongan acoso o discriminación.
Por otra parte, con la modificación de la letra g) del artículo 59, relativo al contenido obligatorio en toda publicidad de las viviendas, se especifica el precio que ha de constar necesariamente en la publicidad si la vivienda está ubicada en una zona de mercado residencial tensado.
Las modificaciones que se llevan a cabo en el artículo 61 se refieren a los datos que han de contenerse en la información mínima de una oferta de arrendamiento.
Por lo que respecta a los requisitos para el arrendamiento de las viviendas que se contienen en el artículo 66, se especifican los datos que han de hacerse constar en el contrato de arrendamiento de las viviendas que estén ubicadas en una zona de mercado residencial tensado en vigor.
Mediante las modificaciones introducidas en los artículos 123 y 124 se adicionan nuevas infracciones en el ámbito de la protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario, así como un nuevo ámbito de infracción específico en materia de arrendamientos de vivienda.
Así, se califica como infracciones muy graves en materia de arrendamientos establecer en el contrato de arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es superior al treinta por ciento, no hacer constar la finalidad del contrato de arrendamiento o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta, y repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y/o los gastos de formalización del contrato de arrendamiento de la vivienda cuando, por el tipo de arrendamiento, no sean procedentes de conformidad con la normativa aplicable; como infracción grave en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario no hacer constar, en la publicidad o en las ofertas de viviendas para alquilar, la renta que resulta a aplicar el sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, así como la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda; y como infracciones graves en materia de arrendamientos establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es igual o inferior al treinta por ciento y no hacer constar la renta que resulta de aplicar del sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, así como la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda en los contratos de arrendamiento de viviendas.
Y se modifica el artículo 130.2 para actualizar la referencia normativa al marco legal vigente en materia de protección de las personas consumidoras y usuarias en Cataluña, en sustitución de normativa ya derogada.
Código de consumo
En el artículo 331-5 añade una letra, f), del Código de consumo, para fijar el tipo infractor consistente en la realización de prácticas abusivas por parte de las personas empresarias o profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios estableciendo la formalización de un régimen de contratación de arrendamiento de la vivienda de carácter temporal cuando en realidad queda acreditada su finalidad de carácter permanente o habitual, con la voluntad manifiesta de eludir, en fraude de ley, la aplicación de la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos. Si no se hace constar que el contrato de arrendamiento de vivienda tiene una finalidad de carácter temporal, se presume que es para satisfacer la necesidad primordial de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.
Con la modificación de la letra d) en el apartado 1 del artículo 332-3 se concreta la calificación de dicha infracción como grave.
Modificaciones legislativas
- Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007): se modifica la letra b) del apartado 3 del artículo 45, la letra g) del artículo 59, la letra f) del apartado 2 del artículo 61, al cual se adiciona una nueva letra g) y la anterior i) pasa a ser la nueva letra h), y el apartado 2 del artículo 66, el artículo 130.2: se añade un nuevo apartado 4 al artículo 123, una nueva letra n) en el apartado 2 y un nuevo apartado 4 en el artículo 124; y se deroga la letra f) del apartado 2 del artículo 125.
- Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña (LA LEY 15615/2010): se añade una letra f) en el artículo 331-5 y se modifica la letra d) del apartado 1 del artículo 332-3.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto ley 1/2025, de 28 de enero (LA LEY 1564/2025), entra en vigor el 30 de enero de 2025, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
El contenido de los anuncios y ofertas de arrendamiento de vivienda publicados antes de la entrada en vigor de la norma debe adaptarse a las previsiones de lo que la misma prevé en el plazo de cinco días.