Las sucesivas reformas legales sobre el régimen jurídico aplicable a la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (RDL 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023)) y las limitaciones legales extraordinarias introducidas durante los últimos años (art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania) han dificultado la operativa de la actualización de la renta a caseros y arrendatarios, existiendo una enorme confusión y desconocimiento sobre qué limitaciones son de aplicación en estos momentos al actualizar la renta de un contrato de arrendamiento.
Con carácter previo, conviene recordar que el derecho a actualizar la renta es un derecho de carácter bilateral, y no exclusivo del arrendador, ya que su función es precisamente la de mantener una equivalencia entre las prestaciones contractuales a lo largo del tiempo, tratando de garantizar así un equilibrio contractual entre arrendador y arrendatario (STS de 23 de enero de 1985) (1) .
Téngase en cuenta que para determinar el régimen legal aplica al negocio arrendaticio en cada caso hay que estar a la fecha de celebración del mismo, siendo de aplicación la normativa legal vigente a la fecha su formalización.
A continuación, analizaremos el régimen jurídico aplicable a la facultad de actualización de la renta atendiendo a la fecha de celebración del contrato, englobando los contratos en función de los cambios regulatorios más relevantes sobre la materia en España, que nos permitirá comprender la distinta casuística con la que nos podemos encontrar en el mercado arrendaticio:
- • Contratos de renta antigua: respecto de los contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985, que se encuentren aún vigentes, la renta podrá ser actualizada anualmente por las variaciones del Índice de Precios de Consumo (IPC) conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria 2ª, apartado 11, regla 4ª de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), aunque no se hubiese pactado un sistema de revisión o actualización de la renta.
- • Contratos Decreto Ley Boyer: respecto de los contratos celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 y anteriores a 1 de enero de 1995, que se encuentren aún vigentes, en plazo contractual o en prórroga forzosa (por haberse convenido en su día ésta), solamente podrá ser actualizada anualmente la renta conforme a lo convenido por las partes, ya que no les es aplicable para actualizaciones de renta ni lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª ni el artículo 18 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994).
- • Contratos LAU 94 (LA LEY 4106/1994): respecto de los contratos celebrados a partir de 1 enero de 1995 y anteriores a 25 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023)) que se encuentren en plazo contractual o en prórroga (contractual o legal), la renta podrá ser actualizada anualmente en los términos pactados por las partes, sin perjuicio de que para los contratos suscritos a partir de 6 de marzo de 2019 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) los incrementos producidos como consecuencia de la actualización anual de la renta no puedan exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC, y que si el pacto expreso de las partes sobre el mecanismo de actualización de valores monetarios no detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación porcentual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994).
- • Contratos Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda (LA LEY 6823/2023): la renta de los contratos concertados a partir del día 25 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023)) podrá ser actualizada si se hubiese pactado por las partes con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), pero la cuantía de la elevación de la renta ya no estará topada por la variación porcentual experimentada por el IPC, sino por la aplicación de los nuevos Índices de referencia de Arrendamientos de Vivienda publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Undécima de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) y de la Resolución de 18 de diciembre de 2024 (LA LEY 29478/2024), de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta Resolución define este nuevo índice aplicable a partir de 2025 y su metodología, estableciendo que el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, según lo previsto en el anexo de esta Resolución. Este nuevo índice se publicará mensualmente por el INE, a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior.
Conviene tener en cuenta que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) cuyo plazo de duración hubiera vencido y se estuvieran renovando por tácita reconducción (arts. 1566 (LA LEY 1/1889) y 1581 Cc (LA LEY 1/1889)), y contuviesen pacto de actualización de renta, se le aplicará también el límite de actualización del Índice de referencia de Arrendamientos de Vivienda, habida cuenta que la tácita reconducción no produce una prórroga del contrato, sino una renovación, siendo aplicable al contrato renovado la normativa legal vigente en la fecha de cada renovación tácita.
Por último, respecto de la cuestión relativa a la retroactividad de la actualización de la renta, conviene aclarar que si bien la actualización de la renta no puede tener efectos retroactivos respecto de anualidades anteriores en las que no se haya actualizado la renta (SAP Cádiz, Sec. 2.ª, n.o 287/2010, de 28 de septiembre (LA LEY 266208/2010); SAP Valencia, Sec. 6.ª, n.o 102/2010, de 12 de febrero (LA LEY 75328/2010); SAP Lugo, Sec. 2.ª, n.o 67/2004, de 10 de marzo (LA LEY 61228/2004); SAP Madrid, Sec. 9.ª, de 10 de diciembre de 2001; Sentencia n.o 317/2005, de 23 de mayo (LA LEY 114766/2005), de la AP Granada, Sección 4.ª), sí cabe reclamar las diferencias producidas desde que según el contrato correspondía la actualización y la fecha de publicación del índice definitivo, pero con el límite de la prescripción de las acciones personales de los 5 años del art. 1964.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889) (SAP Huesca, n.o 278/2001, de 27 de septiembre (LA LEY 170399/2001); SAP Valencia, Sec. 1.ª, n.o 122/2001, de 15 de junio (LA LEY 120864/2001); SAP Toledo, Sec. 1.ª, n.o 212/2013, de 7 de octubre (LA LEY 154519/2013)) (2) .