En junio de 2024 la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) para que las comunidades de propietarios dispusieran de más herramientas jurídicas para vetar la actividad de explotación de viviendas de uso turístico en edificios residenciales, ante la ineficacia de la reforma legal de 2019 —Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler—, que ya analizamos en su día (1) .
La Disposición Final Cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), ha reformado varios preceptos de la LPH introduciendo como requisito para la implantación de la actividad de vivienda de uso turístico en fincas divididas en propiedad horizontal contar con la autorización previa de la Comunidad de Propietarios, la cual debe contar con un quórum mínimo de 3/5 de propietarios y cuotas (art. 7.3 LPH); excepcionando, por motivos de seguridad jurídica, a los comuneros que vinieran realizando dicha actividad económica con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma (Disposición Adicional Segunda de la LPH), esto es, que vinieran realizando dicha actividad antes de 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de esta normativa legal.
Nótese que a diferencia de la reforma legal de 2019, la fórmula utilizada en esta ocasión por el legislador para combatir esta problemática convivencial es mucho más intervencionista, y prioriza claramente el interés general de la comunidad sobre el derecho privativo del comunero. La reforma va mucho más allá de otorgar facultades prohibitivas a la comunidad de propietarios sobre la facultad de uso y disfrute de los elementos privativos, imponiendo una limitación legal en el derecho de dominio que integra esta comunidad de bienes especial del art. 396 del Código Civil (LA LEY 1/1889), consistente en la necesidad de recabar el beneplácito de la comunidad de propietarios para poder destinar el elemento privativo a la actividad de vivienda de uso turística.
Hace unos meses hicimos una propuesta de lege ferenda sobre esta problemática convivencial en términos casi idénticos a la que finalmente se ha aprobado (2) . Asimismo, conviene recordar que algunas regulaciones sectoriales vienen exigiendo desde hace tiempo la existencia de un acuerdo comunitario facultativo para realizar dicha actividad de alojamiento turístico como requisito para la concesión del título habilitante (Art. 50.7 de la Ley 8/2012, de 19 de julio (LA LEY 12918/2012), del Turismo de las Illes Balears).
La reforma también ha modificado la redacción del polémico art. 17.12 de la LPH relativo la facultad de la comunidad de propietarios de adoptar acuerdos de restricción o limitación de viviendas de uso turístico, añadiendo el verbo «prohibir» (la actividad), junto a los verbos «limitar» y «condicionar» (la actividad), a la vista de los problemas interpretativos que la dicción originaria de la norma legal estaba generando en los tribunales, que llegó hasta el extremo de obligar al Tribunal Supremo a unificar doctrina (Sentencias del Pleno n.o 1232/2024 y n.o 1233/2023, de 3 de octubre), declarando que a pesar de que la norma legal emplee los verbos «limitar» y «condicionar», debe entenderse que la comunidad está facultada para prohibir dicha actividad económica de forma absoluta, y no solo para condicionarla o restringirla (3) . Esta modificación legal de carácter aclaratorio, llega tarde y mal, pues los tribunales ya han resuelto la problemática interpretativa que había suscitado la falta de claridad de la norma y, además, tras la reforma se trata de una cuestión que carece de interés jurídico, pues ya no será necesario adoptar acuerdos prohibitivos de esta actividad, en tanto que no se puede implantar dicha actividad sin el consentimiento previo comunitario. Es más, la nueva redacción del art. 17.12 es contradictoria y genera confusión, dado que, por un lado, afirma que se exige un quórum de 3/5 de propietarios para prohibir dicha actividad, y por el otro, afirma que es necesario dicho quórum cualificado para aprobar dicha actividad. ¿En qué quedamos?
Otra cuestión que va a generar conflictividad en la praxis, es la relativa a si este nuevo requisito legal para implantar dicha actividad es exigible también a los propietarios que, si bien no venían realizando dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma, adquirieron dicho elemento privativo con anterioridad, confiando en que su derecho de dominio estaba libre de cargas y que tenían incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca, con la expectativa de poder destinarla a dicha actividad económica en un futuro, en la medida que no existía ninguna prohibición o limitación en el título constitutivo en el momento de la transmisión. Más aún cuando, el art. 17.12 continúa rezando que los acuerdos por los que se «apruebe, limite, condicione o prohíba» la actividad de vivienda de uso turístico «no tendrán efectos retroactivos», es decir, que dichos acuerdos no son oponibles a todos los propietarios, sin especificar a qué disidentes no afecta. Si bien la Disposición Adicional Segunda de la LPH solamente excepciona a los propietarios que estén ejercicio la actividad con anterioridad, habiéndose «acogido previamente a la normativa sectorial turística», a nuestro juicio, no es exigible dicha autorización previa a todo propietario que hubiera adquirido su derecho de propiedad con anterioridad a 3 de abril de 2025, en aplicación de la jurisprudencia (SAP Asturias, Oviedo, Sec. 6ª, n.o 13/2021 (LA LEY 11708/2021), de 18 de enero; SSTSJ de Cataluña n.o 33/2016, de 19 de mayo (LA LEY 57142/2016), n.o 74/2018, de 13 de setiembre (LA LEY 133002/2018) y n.o 4/2019, de 24 de enero (LA LEY 7771/2019)) y doctrina administrativa (RDGDEJ de 6 de febrero de 2017) que viene declarando que no es eficaz el acuerdo prohibitivo de actividad de vivienda de uso turístico contra todo propietario disidente cuyo título de adquisición sea anterior a la adopción del acuerdo comunitario prohibitivo, tan solo a los futuros adquirentes.
Por último, conviene remarcar que esta obligación de recabar la autorización comunitaria previa solo opera en caso de que la actividad a realizar sea estrictamente la de vivienda de uso turístico, dada la remisión expresa que hace el art. 17.12 al art. 5.e) de la LAU, y no en caso de que se quieran implantar otras modalidades o tipologías de alojamiento turístico o de arrendamiento de corta duración, como el tan popular arrendamiento de temporada, el arrendamiento de habitaciones, la hospedería, o cualquier otro uso no residencial (RRDGRN de 28 de julio de 2023 y de 8 de junio de 2023); sin perjuicio de que la comunidad poder prohibir dichas actividades asimilables a la de vivienda de uso turístico mediante acuerdo comunitario adoptado por unanimidad (art. 17.6 de la LPH).